צור קשר
אודותרכישת נכס בקפריסין מציבה לעתים קרובות אתגרים פוטנציאליים רבים לישראלים. מומלץ להיזהר, במיוחד כאשר שטר הבעלות אינו זמין באופן מיידי, תופעה שכיחה ברכישות נכסים חדשים בקפריסין.
עורך דין מומלץ
גם אזרחי האיחוד האירופי וגם ישראלים מגלים עניין ברכישת נכסים בקפריסין, לעתים קרובות מקושרים לתושבות באמצעות בקשות השקעה, או אנשים בעלי ערך רכושי גבוה (HNWI) השוקלים הגירת מס. לעתים קרובות, לקוחות שכבר קנו נכס בקפריסין מבקשים ייעוץ עקב בעיות משפטיות או שיקולי מס שנתקלו בהם במהלך תהליך הרכישה. ברבים מהמצבים הללו, ניתן היה להימנע מהבעיות עם מודעות טובה יותר לתהליך הנכון לרכישת נכס בקפריסין והבנה של המהמורות הנפוצות.
אי מינוי עורך דין נכסים עצמאי : הטעות המשמעותית ביותר שנצפתה היא חתימת רוכשים על הסכם רכישה שניתן על ידי יזם נכס. חוזים אלו לרוב אינם מגנים על הקונה והם מוטים כלפי היזם. עורכי דין המייצגים ספקים או קבלנים אינם עצמאיים, אינם שווי ערך לייצוג משפטי עצמאי . חשוב שיהיה עורך דין אמין, בעל שליטה באנגלית (או בשפת האם של הרוכש), ללא תלות בכל הצדדים לעסקה.
מחלוקות על בעלות על נכס : בדרך כלל ניתן להימנע מבעיה זו על ידי רכישה ממפתח בעל מוניטין. עם זאת, יזמים פועלים יותר ויותר כמתווכים למכירה חוזרת של נכסים, אותם פיתחו ומכרו בעבר. חיוני לוודא שרכוש הריבית לא יהיה מסובך בסכסוכי בעלות, הנראים לרוב במקרים של גירושין.
עמלות נסתרות : מלכודת יקרה כרוכה בעמלות נסתרות שניתנות למשא ומתן בין סוכנים או מתווכים וספקים, בדרך כלל מפתחים. עמלות אלו יכולות להשתנות באופן משמעותי, בין 5% ל-50% או יותר. התקשרות עם עורך דין בעל מוניטין מומלצת בנושא זה.
התעלמות מהעלויות הרלוונטיות : קונים פוטנציאליים צריכים לחשב מע”מ (שעשוי להיות אפסי, 5% או 19%), עמלות העברה, מס בולים, הוצאות משפט ותשלומים בשלב מוקדם של תהליך הרכישה. אי הבנות ומצגות שווא של מע”מ על ידי יזמים וסוכני נדל”ן בקפריסין הם נפוצים. היו מקרים בהם רוכשי נכסים קיבלו החלטות מע”מ לא מושכלות, מה שהוביל לנכסים בלתי ניתנים לניהול או חבויות משמעותיות במע”מ, מה שגרם מדי פעם לאחריות פלילית עקב עבירות מע”מ.
עמלת הזמנה ללא תנאים כתובים : כאשר מתבקשים לספק עמלת הזמנה למפתח, חשוב שיהיו תנאי הזמנה כתובים, המוכנים באופן אידיאלי על ידי עורך הדין שמונה. אלה צריכים לפרט את הסכום ששולם, תנאי ההחזר, והבטחה שהעמלה תנוכה ממחיר הרכישה המלא.
חתימה על חוזה מכר ללא בדיקת נאותות : למרות שאינה חובה, בדיקת נאותות יסודית לנכס, כמו בדיקת משכנתאות ושעבודים, היא צעד שעל עורך דין מוסמך לבצע למען הגנת הלקוח. חוזה מכר צריך לשקף ממצאים מחיפושים ברישום המקרקעין. לא מומלץ להסתמך על היזם לבדיקת נאותות, גם אם הוא מספק תמציות רשמיות מלשכת רישום המקרקעין.
טעות לא לתעד הכל בכתב : חוזה המכירה צריך לשקף במדויק את כל התנאים שנקבעו, לרבות כל תוספות מוסכמות ומלאי של תיקונים או נזקים נחוצים.
התרשלות בהפקדת חוזה המכר : על פי חוק, חובה להפקיד את חוזה המכר בלשכת רישום המקרקעין בתוך פרק זמן מוגדר. אי ביצוע זה מביא לאובדן זכויות משפטיות משמעותיות. כמו כן, יש להחתים את החוזה במסגרת זמן שנקבעה בחוק כדי למנוע קנסות.
חוזי אחזקה הקשורים לנכס : עבור וילות ודירות יוקרה, אכיפת ביצוע הסכם ניהול נכס, המוצע לרוב על ידי היזם, הוא קריטי. הבנת כל התנאים וההגבלות של הסכם מהותי זה מבטיחה תחזוקה נאותה ואבטחה של הנכס במהלך היעדרותו של הבעלים מקפריסין.
אי עריכת צוואה לפי חוקי קפריסין : חוק קפריסין, הכולל מרכיב של ירושה כפויה, מסדיר את כל המקרקעין הנמצאים בקפריסין. עם זאת, רוכשים זרים מסוימים יכולים לעקוף כללים אלה ולערוך צוואה להפצת הנכס כרצונם. בחינת צוואה מיד לאחר רכישת נכס בקפריסין היא חיונית.
איך לקנות דירה או בית בקפריסין
הרפובליקה של קפריסין היא מקום בטוח לרכישת נכס בתנאי שהצעדים המשפטיים הנכונים מתבצעים. מערכת המשפט מבוססת באופן חלקי על השיטה הבריטית ודיני החוזים האנגלי וקיימת מערכת אמינה (אם כי איטית) לרישום קרקעות.
הגבלות על קונים
העניין הראשון שקונה צריך לבדוק הוא האם הוא אכן רשאי לרכוש נכס בקפריסין.
1. אזרחי מדינות החברות באיחוד האירופי יכולים כעת לרכוש ולהעביר לשמותיהם כל כמות קרקע ורכוש בקפריסין.
2. אזרחים ישראלים שאינם תושבי האיחוד האירופי יכולים לרכוש דירה אחת, או בית או וילה הנמצאים בבנייה או בנוי על שטח שאינו עולה על 2676 מ”ר (2 דונם).
3. חברה עם רוב של דירקטורים ובעלי מניות שהם אירופאים [כולל קפריסאים] לא נחשבת כחברה זרה ויכולה לקנות כל כמות של קרקע ורכוש בקפריסין.
דמי הזמנה
לאחר שקונה מצא את הנכס שברצונו לקנות בקפריסין, הוא יתבקש בדרך כלל לשלם דמי הזמנה. חשוב לערוך הסכם דמי הזמנה חתום אשר יפרט את הנסיבות בהן דמי ההזמנה יוחזרו לקונה או יישמרו על ידי המוכר.
למשל, יש לציין כי אם המכירה לא תצא לפועל בגלל פגם ברישום, יוחזרו דמי ההזמנה ושעם השלמתה יש לקזז את דמי ההזמנה ממחיר הרכישה בפועל.
בטוח יותר להסכים שהסוכן או עורך הדין יחזיקו בשכר הטרחה ולא המוכר.
גילוי נאות
עורך דין צריך לבצע בדיקת נאותות מסוימת לפני שהוא מייעץ לקונה להמשיך.
זה כולל:
ביצוע חיפוש שעבוד בלשכת רישום המקרקעין – כדי לחשוף כל משכנתא, חיובים או עניינים שליליים אחרים כגון תזכירים, אזהרה או פסק דין של בית המשפט נגד הכותרת.
ביצוע חיפוש חברה – לבירור מצבה הפיננסי של חברה מוכרת או השתמשו בחברת ייחוס אשראי
יש להשיג את היתרי התכנון והבנייה ואת האישור הסופי אם קיים.
משא ומתן וחתימה על החוזה
נכס בקפריסין נרכש לרוב בשלב הראשון על ידי חוזה מכר, שעל תנאיו יש לנהל משא ומתן על ידי עורך דין המנוסה בעסקאות מסוג זה. ייתכן שמפתח ירצה להשתמש בהסכם המכירה שלו, אך ניתן לשנות זאת. לרוב עדיף להתחיל מחדש על מנת להשיג חוזה שישמור על האינטרסים של הקונה. כנראה הטעות הגדולה ביותר שעשו קונים בקפריסין, היא לחתום על החוזה הסטנדרטי של המפתחים מבלי לקבל ייעוץ משפטי.
החוזה ייחתם על ידי הקונה תחילה. לאחר מכן היזם יחתום כאשר התשלום הראשון לפי תנאי יצירת הקשר יבוצע. זה שווה ערך לשלב “החלפת חוזים” שקונים בבריטניה יכירו.
מס בולים
לאחר חתימת ההסכם, הוא יוטבע במשרד השומה כדי להראות ששולמה מס הבולים החל על החוזה; לאחר מכן יופקד עותק של הסכם המכר בלשכת רישום המקרקעין.
מס בולים בקפריסין אינו זהה למס בולים במדינות אחרות. בבריטניה, דמי ההעברה הם המקבילים הקרובים ביותר.
הפקדת החוזה
לאחר מכן ניתן להעביר את החוזה ללשכת רישום המקרקעין ולהפקידו. הדבר מונע מהמוכר, למשכן, לחייב, למכור מחדש או להתערב בכל דרך אחרת בזכויות הקונה בנכס, עד אשר שטר הבעלות הנפרד יהיה מוכן.
דמי העברה
יש לשלם דמי העברה על מנת להעביר בעלות עצמית על שם הרוכש. מקבל ההעברה אחראי לתשלום המס והוא ישולם לממשלה בעת העברת הנכס והוצאת שטר בעלות על שם הרוכש.
בסילוק מלא של מחיר הרכישה ניתן להעביר את הנכס על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין. עם זאת, לא ניתן לעשות זאת עד שהרשות הממשלתית הרלוונטית תוציא את שטר הבעלות. זה לא יקרה עד שלשכת רישום המקרקעין המחוזית תעבד את חלוקת החלקות הדרושות על פיתוח. המפתח הוא זמן הניהול שלוקח לשכת רישום המקרקעין המחוזית וזה יכול להיות שנים רבות ועיכובים של למעלה מחמש שנים נפוצים.
התעריפים הם בקנה מידה מדורג.
דמי העברה נהוגים הם:
3% על מחירי רכישה עד €85,430
5% על €85,430 הבא
8% על השאר
מס ערך מוסף
מאז 01/05/2004 הוכנס חוק חדש בגין מע”מ על נכסים. סילוק נכסים חדשים שנבנו בגינם הוגשה בקשה מתאימה להיתר תכנון לרשויות הרלוונטיות לאחר 01/05/2004 חייב במע”מ בשיעור סטנדרטי (כיום 19%).
מאז 08/06/2012 כל אדם הרוכש את מקום מגורי הקבע הראשון שלו בקפריסין יכול להגיש בקשה לשיעור מע”מ מופחת (מוגדר ב-5%).
כבר לא נדרש (כפי שהיה בעבר) להיות תושב קבע תחילה, ולאחר מכן להגיש בקשה לשיעור מיוחד של 5% מע”מ. על הרוכש למלא טופס ברשויות המע”מ (כמו כל האזרחים הקפריסאים) המצהיר על כוונתו והתחייבותו להשתמש בבית שהוא/היא רוכש, כמגורי קבע לעצמו ו/או למשפחתו בקפריסין. על מנת להבטיח את האישור ממע”מ, יש לספק את אותו נוהל ומערך מסמכים כמו בעבר. (תהליך זה הוא אותו הליך שאחריו כל האזרחים הקפריסאים).
דיני חוזים ותעשיית הבנייה בקפריסין
בקפריסין, דיני החוזים מבוססים על העיקרון הבסיסי ש”יש לקיים הבטחות” (בלטינית: ” pacta sunt servanda “)
על מנת שהבטחות אלו יתקיימו, צריך אפוא להיות ברור תוכנו של החוזה. מקום שתוכן החוזה אינו ברור או אינו ניתן להבהיר, אזי החוזה בטל ומבוטל. ב-Saab & Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos (1982), הוחלט כי במקום שעיקרי החוזה ברורים או ניתנים לבירור, אזי החוזה תקף ללא קשר לעמימות פרטניות וכי מחובתו של בית המשפט לצדק לשמור חוזה, אם זה אפשרי.
הלכת ‘ראיות על תנאי’ קובעת כי נוסח החוזה בכתב מכיל את כל ההסכם בין הצדדים. כלל זה (באופן כללי) אוסר על הכנסת ראיות חיצוניות (כלומר ראיות לתקשורת בכתב או בעל פה בין הצדדים שאינה כלולה בחוזה) אשר ישנו את תנאיו של חוזה שנכרת לאחר מכן. הכנסת ראיה כזו מותרת רק אם יש צורך להבהיר אי בהירות או ספק כדי להבהיר את כוונת הצדדים.
אותו עיקרון חל גם במקרה של חוזים, שהם בדרך כלל בצורה סטנדרטית. בדרך כלל, חוזים סטנדרטיים משמשים לחוזי בנייה, כלומר סוגי חוזים שאינם מנוסחים על ידי הצדדים באמצעות משא ומתן, אלא שהוכנו על ידי ארגונים המייצגים או איגודי קבלנים או איגודי הנדסה, או פלטפורמות משותפות. המשא ומתן בין הצדדים מוגבל רק לתנאים ספציפיים של החוזה שייערך (כגון שכר טרחת קבלן, זמן בנייה, סעיף במקרה של עיכובים וכו’).
על פי הספרות, לחתימה על חוזה שהוא בצורה תקנית יש כמה יתרונות וכמה חסרונות. בפרט, חוק חוזה הבנייה, מזכיר את הדברים הבאים לגבי היתרונות והחסרונות של חוזה בנייה סטנדרטי:
“כמה יתרונות הם: 1. בדרך כלל מתנהל משא ומתן על הטופס הסטנדרטי בין הגופים השונים המרכיבים את התעשייה. כתוצאה מכך הסיכונים מתפזרים באופן שוויוני. 2. שימוש בחוזה אחיד סטנדרטי מונע את העלות והזמן של חוזים במשא ומתן פרטני. 3. השוואת מכרזים נעשית קלה יותר מאחר והקצאת הסיכונים זהה לכל מציע. ההנחה היא שהצדדים יבינו שהקצאת סיכונים ומחיריהם ניתנים להשוואה מדויקת.
כמה חסרונות הם: 1. הטפסים של חוזים אחידים מסורבלים, מורכבים ולעיתים קשים להבנה. 2. מכיוון שהחוזה המתקבל הוא לרוב פשרה, הם עמידים בפני שינויים. לשינויים נחוצים לוקח הרבה זמן להביא במו”מ לתוקף”.
ניכר כי התקינה של חוזה בנייה מציעה הגנה מסוימת יותר לקבלן, שאינו מפסיד זמן יקר בניהול המשא ומתן עליו ונמנע מהוצאות משפט אפשריות שייגרמו בניהול המשא ומתן על החוזה הנדון.
אך מה קורה במקרים בהם נוצרת מחלוקת בין הצדדים הן לגבי שכר טרחת הקבלן והן לגבי מועד סיום הפרויקט? הבה נסתכל על שתי דוגמאות מעשיות:
שאלה:
קבלן X מתקשר עם בעלים Y לבניית ביתו. לא כלולה בחוזה הפרשה לעליות מחירים. חודש לאחר החתימה, מחיר הברזל לבניין עולה במפתיע ב-30%. הקבלן טוען כיוון שמחיר החוזה גדל ב-10,000 ליש”ט, שהיא העלות בפועל של ההעלאה. האם הקבלן זכאי לסכום זה?
שאלה:
קבלן א’ מתקשר עם בעלים ב’ לבניית ביתו. לא כלולה בחוזה הפרשה לעליות מחירים. חודש לאחר החתימה, מחיר ברזל בניין יורד במפתיע ב-30%. ההטבה בפועל לקבלן היא 10,000 פאונד. מה על הבעלים לעשות?
את התשובות לשאלות לעיל יש לספק מהנדס הפרויקט. תפקידו של המהנדס, אם אפשר לסכם אותו בכמה משפטים, הוא:
לפקח על העבודה.
לעקוב אחר התקדמות העבודה.
לבדוק ולאשר את ביצוע העבודה (נכון) לצורכי תשלום.
להעניק הארכות זמן ו
לבחון תביעות להנחיות לשינויי פרויקט.
אין הוא רשאי לשחרר אף צד מזכויותיו וחובותיו של כל צד.
ב”תביעות בנייה: פרקטיקה נוכחית וניהול תיקים” מאת ג’רמי האקט, זה מתייחס ל:
“הקשר הסיבתי חייב להיות תמיד נקודת המוצא בכל תביעת בניה, בין אם התביעה
היא על זמן או כסף, כלומר מי עשה מה (שלא היה צריך
לעשות) למי, וכיצד היא גרמה להפסד הנטען? ההפסד
לכאורה, זמן ו/או כסף, מגיע מאוחר יותר.
עיקרון יסוד במשפט המקובל כפי שנהוג באנגליה הוא ש’מי שסותר חייב להוכיח’, כלומר התובע הוא זה שחייב לטעון את טענותיו, ולא הנתבע, שחייב להוכיח את אי אשמתו כשלעצמה. מכיוון שמדובר בעניין אזרחי, בניגוד להליך הפלילי, נטל ההוכחה הנדרש הוא ‘במאזן ההסתברויות’, ולא הנטל הפלילי הגבוה יותר של ‘מעבר לספק סביר’. עיקרון יסוד הוא גם כי נאשם זכאי לדעת את התיק המתנהל נגדו, כך שיוכל לפגוש את התיק ולהתגונן, כפי שמתירים הנהלים שנקבעו.
לפיכך, כל טענה חייבת, בשלב ראשון, להצהיר מקרה על ידי:
• זיהוי החוזה שעליו מסתמכים;
• ציון ההתחייבויות שעליהן מסתמכים;
• ציון ההפרות לכאורה בפירוט שלד.
חשוב להזכיר כי בשל מורכבותם של חוזים סטנדרטיים (בעיקר) בקפריסין, פעמים רבות מובאות מחלוקות בין הבעלים לקבלן לבתי המשפט בקפריסין בין לצורך פרשנות תנאי החוזה או בגין נזקים המגיעים. לעבודות פגומות או מחלוקות בנוגע לתשלום עבור עבודות שבוצעו.
