מקרקעין | נדל"ן

תהליך רכישת נכס ביוון: מדריך מקיף לישראלים

עורך דין מומלץ

חלום רכישת בית ביוון מושך יותר ויותר משקיעים ישראלים בחיפוש אחר נכסים אירופיים יציבים וארוכי טווח. בעוד שהמתווה הכללי של הרכישה עשוי להיות דומה למדינות אחרות, הבנה מגוונת של תנאי הנדל”ן הייחודיים של יוון היא חיונית. הכרה במגמות שוק, מבנים משפטיים ומשתנים אחרים חיונית להשלמת התהליך המורכב, אך מתגמל, בהצלחה. שיקולים מרכזיים כוללים את קרבתו של הנכס למרכזי חינוך ומסחר, במיוחד בערים כמו אתונה וסלוניקי, בהן יש ביקוש גבוה לנכסים להשכרה. למרות מגמות מבטיחות כמו עליית ערכי נכסים וביקוש חזק להשכרה, משקיעים פוטנציאליים מתמודדים עם אתגרים בשל תובנות מוגבלות לגבי השוק המקומי.

רכישת נכסים במקומות כמו הריביירה של אתונה או באי האגאי יכולה להיות אפשרות מושכת עבור ישראלים. עם זאת, התמצאות בנבכי ההליכים המשפטיים, המסים, הבנקאיים, המנהליים והבירוקרטיים הכרוכים בתהליך יכול להיות מאתגר. מדריך זה מציע סקירה בלתי משוחדת של הצעדים והשיקולים המכריעים עבור משקיעים זרים בעת רכישת נכס ביוון.

הליך קניית בית ביוון
האם כדאי לקנות נכסים ביוון 2023
השקעות נדל”ן ביוון
מדריך רכישת דירה ביוון
חישוב העלויות בגין רכישת נדל”ן
קניית בית באיי יוון
נוסח חוזה לקניית בית ביוון בעברית

צעדים חיוניים לרכישת נכס ביוון

1. צרו קשר עם עורך דין מומחה: חשוב למצוא עורך דין (עדיף דובר עברית ובשת”פ עם עו”ד ישראלי) בעל מוניטין המנוסה בסיוע לאזרחים זרים או ליווני התפוצות. ודא שכל התקשורת, חיפושי בעלויות ודוחות ההתקדמות מתועדים בכתב. הסכמו מראש על עמלות והוצאות, והישארו ערניים לניגודי עניינים אפשריים, במיוחד בקהילות קטנות יותר.
2. מינוי רואה חשבון מומחה מס: משקיעים ישראלים חייבים להשיג מספר תיק מס יווני ולמנות רואה חשבון מס מוסמך, בעל מיומנות טכנולוגית ודובר אנגלית ביוון כסוכן המס שלהם. אדם זה יספק קודי גישה לאינטרנט מס ויגיש את החזר המס של המשקיע בעת הצורך.
3. שכירת מהנדס אזרחי: שיתוף מהנדס אזרחי עצמאי לבדיקת הנכס ולעיון בכל התיעוד הטכני שסופק על ידי המוכר והמהנדס האזרחי שלהם הוא חיוני. ביוון המועדת לרעידות אדמה, צעד זה עוזר לזהות בעיות מבניות פוטנציאליות.
4. פתיחת חשבון בנק: הקמת חשבון בנק יווני הכרחי לניהול תשלומי חשבונות חשמל, עמלות תאגידים ומיסים. על המשקיעים להיות מוכנים להגיש תיעוד נרחב להגדרת החשבון ולבקש בנקאות באינטרנט וכרטיסי אשראי מופעלים.
5. בחירת נכס מתאים: מומלץ לבחור במבנה שנבנה לאחר 1985 כאשר הוכנסו תקנות בנייה מחמירות יותר. הישאר מעודכן לגבי עמלות חודשיות של תאגידים, חיבורי שירותים וכל סכומים ממתינים או חובים.

שיקולים ואזהרות לרכישת נכסים ביוון

1. יש לנקוט משנה זהירות מול סוכני נדל”ן: קונים בדרך כלל משלמים לסוכן עמלה של כ-2% בתוספת מע”מ של 24%. הימנעו מחתימה על כל דבר או הפקדת כספים בידי סוכן ללא קבלת אישור בכתב וייעוץ משפטי מעורך דין.
2. ניהול משא ומתן על מחירי רכישה: אל תסכימו מיד למחירים מבוקשים. מכיוון שמזומן יכול להיות כלי מיקוח חזק ביוון, הגשת הצעות נגד, גם אם הן נמוכות משמעותית מהמחיר המבוקש, יכולה להיות אסטרטגיה מעשית.
3. הקפידו על העברת כספים נכונה: יש להעביר את הכספים לרכישה מחשבון הבנק הזר של המשקיע לחשבון היווני שלו או לחשבון המוכר. לשמור עותקים של עסקאות רלוונטיות לצורכי החזרי מס ביוון. לא מומלץ להשתמש במזומן או בחשבונות צד שלישי.
4. הימנעו מהסתמכות על סיוע בלתי מוסמך: הימנעו מלסמוך על קרובי משפחה שאינם מוסמכים מקצועיים עבור עבודה משפטית, מס או מקצועית אחרת. במקום זאת, הסתמכו על אנשי מקצוע מוסמכים המספקים תיעוד כתוב ומחזיקים בידע, בכשירות ובאחריות הדרושים.
5. היו מודעים לשכר הטרחה וההוצאות: הרוכש אחראי מיסים ואגרות שונות, לרבות מס הובלה, אגרות רישום מקרקעין, הוצאות נוטריון ציבורי ושכר טרחה לעורכי דין, רואי מס, מהנדסים אזרחיים וסוכני מקרקעין. השיגו הערכות לפני שתמשיכו והימנעו מתשלום כל סכומים מעבר לעמלות המוסכמות.

יוון מתאוששת ממשבר פוליטי וכלכלי בן עשור, המדינה הפכה ליעד פופולרי עבור תיירים ומשקיעים כאחד. מדריך זה מספק סקירה כללית של שוק הנדל”ן היווני ומציע תובנות לגבי קבלת החלטות השקעה מושכלות.

הזדמנויות השקעה ביוון

המשבר הכלכלי וההתאוששות שלאחר מכן ביוון יצרו מגוון הזדמנויות השקעה אטרקטיביות בתחום הנדל”ן. מחירי הנכסים נותרו נמוכים יחסית, ומציעים אפשרויות שונות למשקיעים, מדירות במחיר סביר ועד לנכסים מפוארים על חוף הים.

מיקומים מרכזיים להשקעות נכסים ביוון

בחירת המיקום להשקעה בנכס ביוון תלויה ביעדים והעדפות אינדיבידואליות, בין אם לצורך עסקי או לשימוש אישי. כלכלת יוון מסתמכת במידה רבה על תיירות, שמשפיעה על שוק הנדל”ן. הזדמנויות השקעה כוללות בתי מלון, דירות להשכרה ונכסי מגורים ביעדי תיירות פופולריים כמו אתונה, סלוניקי ואיי יוון.

גורמים שיש לקחת בחשבון בעת ​​בחירת נכס

בבחירת נכס ביוון, על המשקיעים לשקול גורמים כמו קרבה לשדות תעופה, תנועה ימית ושירותים מקומיים. יוון היא מדינה מגוונת מבחינה גיאוגרפית עם אזורים שונים לחקור, מה שהופך את זה חיוני לקבוע סדרי עדיפויות ותקציב לפני קבלת החלטות כלשהן.

רכישת נכס ביוון: שיקולים חשובים

פנו לעסקאות בסבלנות ובכבוד: הגישה היוונית לעסקים נוטה לתעדף קשרים ארוכי טווח על פני עסקאות מהירות. על המשקיעים להיות מוכנים לתהליך ארוך יותר ולהימנע מהפעלת לחץ או גילוי יהירות.
הבנת בעלות על נכסים ביוון: רוב הנכסים במדינה הם בבעלות משפחתית ועוברים דורות. זה אומר לעתים קרובות התמודדות עם מוכרים חסרי ניסיון או ניירת לא מלאה, ולכן יש צורך בזהירות בעת בחינת רכישות פוטנציאליות.
ערכו ביקורות משפטיות וטכניות יסודיות: בעת רכישת נכס ביוון, חשוב לוודא שהבנייה עומדת בהיתרי בנייה וזכויות. רצוי להעסיק מהנדס לביצוע בדיקה טכנית של הנכס, ועל המשקיעים לצפות שתהליך הסקירה והרכישה ייקח כחצי שנה.
היו מודעים לדרישות החוק: להסכמים פרטיים בין קונים למוכרים אין משמעות משפטית ביוון. כדי להגן על האינטרסים שלהם, על המשקיעים לחתום על הסכם נוטריוני ולפעול לפי ההליכים המשפטיים המתאימים.

השקעה ביוון

יוון התגלתה כיעד אטרקטיבי להשקעה בשנים האחרונות, בזכות יופיה הטבעי, האקלים המתון, מיקומה הגיאוגרפי וירידת מחירים משמעותית בעקבות המשבר הפיננסי שהחל ב-2010. משקיעים ברחבי העולם רואים ביוון “החמה” החדשה. יעד להשקעה ולהוטים לנצל את הנדל”ן האיכותי הזמין במחירים נוחים. קונים רבים רוכשים נכסים לשימוש אישי, בעוד שאחרים שואפים להשכיר אותם.

יוון היא מדינה חברה באיחוד האירופי הנשלטת על ידי שלטון החוק והיא גם חברה בגוש האירו. כתוצאה מכך, הוא נהנה מהיתרונות של מטבע משותף ללא סיכונים של פיחות או תנודתיות אינפלציה. החוקה ההלנית והקוד האזרחי מספקים את החוקים המסדירים את הרכישה והבעלות על נדל”ן ביוון. רוב הנכסים ביוון הם בבעלות עצמית.

Greece0921

כיצד למצוא נדל”ן ביוון
כאשר בוחרים בית ביוון, ישנן שתי דרכים עיקריות לעשות זאת: מחקר עצמאי ורכישת הנכס ישירות מהבעלים, או שכירת סוכן נדל”ן שיעזור לך – או מישראל, או ישירות ביוון.

שכירת סוכנות תיווך, מלבד להציע לך את הבטיחות בעבודה עם מישהו שמכיר את השוק, היא גם אפשרות טובה שכן, לעתים קרובות, הסוכן עשוי גם לעזור לך למצוא ייעוץ משפטי, ביטוח, מעצבים, קבלנים ועוד “השלבים הבאים” לאחר המכירה. כמו כן, ניתן למצוא סוכן שיתעסק בשמך בשירותי בנייה לרבות פיקוח על העבודות.

המלכודות של רכישת נכס ביוון
רכישת נכס ביוון כישראלי היא בטוחה בעצם כל עוד אתה משתמש בהיגיון בריא ויש לך הדרכה מקצועית מקומית טובה. הנה כמה טיפים ודברים שכדאי לשים לב אליהם כשאתם מתכננים את הרכישה:

• חפשו וקבל המלצות אישיות בעת בחירת סוכן נדל”ן ועורך דין נדל”ן מומלץ להעזר בישראלים – חשוב לבחור את האנשים הנכונים לצוות שלכם.
• קחו בחשבון את כל העלויות של השלמת הרכישה ותחזוקת הנכס לפני שאתם מתחילים.
• בדקו אם הנכסים שאתם מסתכלים עליהם נמצאים באזורים מוגבלים – במקרה זה כזר תצטרכו לבקש אישור לרכישת נכס.
• הבינו את חוקי הייעוד והשימור המקומיים בעת בחירת נכס – לבתים היסטוריים עשויים להיות מגבלות פיתוח, ועל חלק מהקרקעות לא ניתן לבנות מסיבות שימור.

כיצד להימנע מהונאות
אחד החששות המרכזיים בכל הנוגע לרכישת נכס בחו”ל הוא ליפול קורבן להונאה. למרות שהסכמות והטקטיקות משתנות לעתים קרובות, יש כמה דברים שכדאי לזכור כדי להבטיח שלא ייקחו אותך לסיבוב:

• לעולם אל תשלחו כסף או פיקדון לפני שפגשתם את המוכר, ראיתם את הנכס או שיש לכם סט מפתחות עובד
• בקשו בדיקת נכס עדכנית. המוכר צריך לספק זאת.
• ערכו סיור יסודי עם סוכן הנדל”ן שלכם – וקחו אתכם את מסמך הבדיקה
• ודאו שלמוכר יש את הזכות החוקית למכור את הנכס, כלומר הוא בעל הנכס האמיתי
• בדקו שוב את הזכויות שלכם על הנכס – אם הוא סומן אלפא על ידי ממשלת יוון (בית היסטורי) ייתכן שיהיה לכם מעט עד אין יכולת לבצע שיפוצים או שינויים

האם זה בטוח לקנות נכס ביוון?
רכישת נכס ביוון בטוחה לישראלים כל עוד מקפידים על כל ההליכים המשפטיים הנכונים. לכל עסקת נכס אחת יש לפחות 3 אנשי מקצוע המפקחים עליה – עורך דין או נוטריון משלכם, נוטריון ציבורי והרשם העוסק ברישום העברת הבעלות.

דרישות לישראלי להפוך לבעלים של נכס ביוון

ישראלים המעוניינים להחזיק בנכסי מגורים או מסחריים ביוון חייבים לשלם מסים במדינה. כדי להתחיל, יש לפתוח חשבון בנק יווני או להגיש בקשה למספר מס במשרד המס הקרוב. אין צורך לקבוע פגישה. המסמכים הבאים נחוצים לפני חיפוש נכס:

• דַרכּוֹן
• מספר רישום מס (AFM)
• ויזה יוונית לאזרחים שאינם אזרחי האיחוד האירופי
• הוכחת מגורים ביוון
• עותק דוחות מס שנתיים
• ייתכן שיהיה צורך בהוכחות זיהוי נוספות במקרים מסוימים

בחירת המיקום הטוב ביותר להשקעה בנכס

יוון מציעה מיקומים אטרקטיביים רבים להשקעה בנכסים, כולל ערי תיירות תוססות וכפרי דייגים קטנים ושקטים ביבשת ובאיים. אפשרויות פופולריות כוללות את אתונה, זקינתוס, קורפו, רודוס, קפלוניה, פלופונסוס וכרתים.

אתונה
אתונה, עיר הבירה של יוון, היוותה אבן שואבת למשקיעי נדל”ן ישראלים, במיוחד אלה המתעניינים בנכסים להשכרה. ההיסטוריה העשירה של העיר, מוסדות החינוך הרבים והמרכזים המסחריים השוקקים הופכים אותה לנוף השקעות רב פנים. תהליך רכישת הבית כאן כולל שיקולים של מיקום הנכס ביחס לאתרי מסחר ותיירות מרכזיים, שיכולים להשפיע באופן משמעותי על תשואת השכירות ועל שווי הערך הכולל.

סלוניקי
סלוניקי מציעה לישראלים שוק נדל”ן תוסס, המובחן בפיתוי הקוסמופוליטי שלו ובהיסטוריה התרבותית העשירה שלו. כאשר רוכשים נכס כאן, משקיעים נוהגים להעריך את קרבתו של האתר לאוניברסיטאות המפורסמות של העיר ולמגזר הטכנולוגי המתפתח. תכונות אלו הופכות את העיר למועדפת במיוחד להשקעות לטווח ארוך, שכן הביקוש להשכרה נותר גבוה לאורך כל השנה.

מיקונוס
מיקונוס היא יעד פופולרי עבור ישראלים המחפשים נכסי נופש יוקרתיים. תעשיית התיירות המשגשגת של האי הופכת אותו לבחירה מצוינת להשכרה לטווח קצר, ורכישת בית כאן גורמת לרוב לתשואות גבוהות בעונות התיירות. עם זאת, משקיעים צריכים לקחת בחשבון את האופי העונתי של הביקוש והנחיות רגולטוריות על חוזי שכירות לטווח קצר כאשר הם שוקלים השקעה.

לפקדה
לפקדה פונה לישראלים בעיקר בגלל הנופים האידיליים והחופים השלווים, המספקים הזדמנות השקעה מנוגדת בהשוואה למרכזים עירוניים כמו אתונה. בעוד שרכישת נכס כאן עשויה שלא להניב תשואה גבוהה מהשכרה, היופי הטבעי של האי יכול להוות השקעה משתלמת לטווח ארוך. השוק פחות רווי, ומציע נישה ייחודית למי שמחפש התבודדות והדר טבעי.

זקינתוס
זקינתוס הוא אי נוסף שמושך אליו משקיעים ישראלים המחפשים בתי נופש או נכסים להשכרה לטווח קצר. החופים המפורסמים בעולם ואתרי הטבע כמו מפרץ הספינה הטרופה הופכים אותו למגנט תיירותי. רכישת בית כאן דורשת התייחסות לדרישות העונתיות ולמגמות התיירות המקומיות, המשפיעות באופן משמעותי על ערכי הנכס ופוטנציאל ההשכרה.

כרתים
כרתים, האי היווני הגדול ביותר, מציע שוק נדל”ן מגוון, המושך משקיעים ישראלים להזדמנויות מגורים ומסחריות כאחד. תהליך רכישת בית בכרתים כולל הערכת מיקום ביחס לאטרקציות המגוונות של האי, מחורבות עתיקות ועד מרכזי קניות מודרניים. הנוף המגוון שלה

קורפו
קורפו מציגה נוף נדל”ן מרתק עבור ישראלים, עם השילוב של קסם היסטורי ושירותים מודרניים. בעת רכישת בית ביעד זה, על המשקיעים לשקול את קרבתו של הנכס לאטרקציות תיירותיות ולשירותים מקומיים. עם המשיכה שלה לאורך כל השנה, קורפו מציעה תשואות שכר דירה קבועות, מה שהופך אותה לאופציה אטרקטיבית עבור מי שמחפש הזדמנויות השקעה לטווח קצר ולטווח ארוך כאחד.

רודוס
רודוס מושכת במיוחד משקיעים ישראלים המעוניינים לנצל את האתרים ההיסטוריים והתרבות המקומית התוססת של האי. שוק הנדל”ן כאן נוטה לפלח היוקרה, במיוחד במרכז העיר מימי הביניים. בעת רכישת בית, על המשקיעים לשים לב למחזור התיירות הדו-עונתי של האי, מכיוון שהוא משפיע על ערכי ההשכרה והמכירה החוזרת כאחד.

קפלוניה
קפלוניה מציעה לישראלים מסגרת השקעה שלווה יותר בהשוואה למרכזי התיירות השוקקים. האי הידוע ביופיו הטבעי המדהים, כולל חופים והרים, מספק סוג אחר של משיכה. תהליך רכישת בית בקפלוניה כרוך בהתמקדות במיקום ביחס לאטרקציות הטבעיות, המהוות את המשיכה העיקרית לתיירים העונתיים, ומשפיעות על תשואות השכירות בהתאם.

פלופונסוס
פלופונסוס, חצי אי גדול המחובר ליבשת יוון, מציע מגוון רחב של הזדמנויות נדל”ן לישראלים. מנכסים על חוף הים ועד וילות הרריות, האפשרויות מגוונות. תהליך רכישת הבית כאן יכלול הערכה של הפוטנציאל של הנכס למגורים לטווח ארוך וגם להשכרה לטווח קצר, בהתחשב במשיכה של האזור לכל אורך השנה הן למקומיים והן לתיירים.

עבודה עם סוכני נדל”ן ביוון

ישנם אלפי סוכני נדל”ן ביוון, שרבים מהם פונים לקונים זרים וישראלים. אמנם אפשר לעבוד ישירות עם סוכן נדל”ן יווני, אבל אפשרות פופולרית יותר היא לשכור עורך דין ביוון כדי להתמודד עם עמיתיהם היוונים. סוכנים צריכים להיות בעלי רישיונות, כישורים מקצועיים וחברות באיגודים מקצועיים מכובדים.

צפייה והזמנת נכס

סוכנים ומפתחי נכסים מארגנים בדרך כלל טיולי התרשמות ובדיקה במקומות שונים. במידה ונמצא נכס מתאים ניתן לשריין אותו בפיקדון של 10% ולחתום על חוזה ראשוני. מומלץ להתייעץ עם עורך דין לפני חתימה על הסכם.

חוזים, תשלומים ורישום נכסים

כדי להפוך לבעלים של נכס ביוון, רוכשים ישראלים צריכים לבצע את השלבים הבאים:

1. בחירת מיקום
2. הזמנת סוכן נדל”ן
3. סיור התרשמות כדי לבדוק את הנכס והסביבה
4. הכנת המסמכים הדרושים
5. איתור נכס מתאים
6. הזמנת עורך דין ביוון לביצוע בדיקה משפטית של הנכס
7. הזמנת מהנדס סקר טכני של הנכס
8. הצעת הצעה למוכר וניהול משא ומתן על העסקה
9. קבלת מספר מס יווני
10. נוטריון לחתום על החוזה הסופי
11. תשלום כל העמלות והמיסים, כולל מס העברת רכוש בשיעור 3%.

בעלי נכסים זרים ביוון חייבים להצהיר על רכושם לרשויות ולספק את המסמכים הדרושים, לרבות שטר, הוכחת רישום במרשם המקרקעין, מפות מדידה והיתרי בנייה במידת הצורך. מיסים ועמלות נוספים כוללים עמלות סוכן, עמלות נוטריון, שכר טרחת עורך דין, עמלות רישום ציבוריות ושערי חליפין.

ניתן לרכוש נדל”ן ביוון מבלי להיות נוכח בחתימת החוזה הסופי באמצעות מתן ייפוי כוח לנציג משפטי. לאחר מכן, עורך הדין יכול לחתום בשם הקונה על כל הניירת הדרושה.

כיצד לבחור את הנכס הנכון

סוגי נכסים
וילות הן בין סוגי הנכסים המבוקשים ביותר ביוון, אולם מומלץ לזכור שישנן אפשרויות נוספות שעשויות לשרת אתכם טוב יותר או לעלות פחות בטווח הארוך.

לדירות, למשל, יכולות להיות נוף מרהיב של האוקיינוס ​​וגישה לחוף, אך הן זולות יותר לתחזוקה.

עם זאת, אין סוג של נכס שאתה לא יכול למצוא ביוון – בתים מודרניים, וילות היסטוריות, בתים עירוניים, דירות וחלקות אדמה זמינים כולם, תלוי לאן אתה מסתכל.

מצב הנכס
רכישת בית ביוון מצריכה זהירות מסוימת. מכיוון שהמדינה היא ביתם של הרבה נכסים היסטוריים, הם עשויים להזדקק לכמה מודרניזציות ותחזוקה קפדנית. טוב גם לזכור שחלק מהעבודה החיונית הזו נדחקה הצידה בעקבות ההתרסקות הכלכלית.

בשל כך, כדאי להביא פקח משלכם ולעבור איתו בבית. כך תוכלו לקבל מושג אמיתי על כל בעיה או תחזוקה הכרחית. אפשר למצוא באיים בתים מטופחים ומעודכנים, אבל תמיד כדאי לעשות מחקר.

מסגרת משפטית
א.זכויות במקרקעין

בעלי נדל”ן ביוון עשויים להחזיק בזכויות שונות, כולל:

בעלות מלאה (מוחלטת או משותפת)
בעלות חשופה (מוחלטת או משותפת)
שימוש (מוחלט או משותף)
על הקונים לקבוע את זכויות המוכר בכל עסקה כדי לוודא ששווי המקרקעין יבוא לידי ביטוי בזכויות המועברות.

ב. רכישת נדל”ן ביוון

ניתן לרכוש נדל”ן ביוון בדרכים שונות, בעיקר באמצעות:

רכישה בחוזה: קונים ומוכרים חותמים על שטר בפני נוטריון, אשר נרשם לאחר מכן בקסדה המקומית או ברישום המקרקעין.
רכישת רכוש באמצעות מכירה פומבית: מכירות פומביות אלקטרוניות נערכו על ידי המדינה היוונית מאז 2017. יוונים וזרים (בין אם אנשים טבעיים ובין אם ישויות משפטיות) יכולים להשתתף באינטרנט.
תהליך רכישת נדל”ן ביוון
תהליך רכישת נדל”ן ביוון כולל מספר שלבים, כולל:

בדיקת בעלות

הנפקת מספר מס

סקר טכני של הנכס

תשלום מס בולים (מס העברות)

השלמת חוזה הרכישה בפני נוטריון

רישום שטר הבעלות בלשכת רישום המקרקעין המקומית

רישום הנכס באינטרנט ברשויות המס

מיסוי

א. מס רכוש שנתי (ENFIA) חל על כל סוגי נכסי המקרקעין, לרבות מקרים של זכויות בנכסים. ב. הכנסה מבוססת נכס (השכרות לטווח קצר או ארוך, Airbnb, חוזי שכירות ארוכי טווח וכו’) חייבת במס.

שיקולים לפני רכישה
הגבלות מסוימות חלות על משקיעים שקונים נדל”ן ביוון, כולל:

א. רכישות בשטחי יער ב. רכישות נדל”ן באזורים הקרובים לגבול ג. רכישות מחוץ לייעוד עירוני ד. רכישות בקו החוף ה. רכישות באזורים בהם מצויות עתיקות ו. רכישות באזורים בעלי יופי טבעי יוצא דופן (Natura)) או תחת משטר מיוחד להגנת הסביבה

על המשקיעים לשקול היטב את ההגבלות הללו ולערוך מחקר מעמיק לפני רכישת נדל”ן ביוון.

יוון מהווה ללא ספק מוקד משיכה לישראלים ו/או חברות הייטק המבקשות לרכוש מקרקעין בשטחה.

עם זאת, יישום פרויקטי השקעה מסוג זה דורש תשומת לב מיוחדת וחקירה מעמיקה בתחומים רבים.

א. בדיקה של שטרי בעלות קנייניים

בחו”ל (בעיקר במדינות האיחוד האירופי), הנוטריון הוא הרכז הבלעדי של כל קנייה ומכירה. ביוון הוא זה שמכין את חוזה הרכישה והמכירה, מקבל בחשבון הבנק שלו את המקדמה – ערבות מהקונה, בודק את בעלויות הנכס, לשכת רישום המקרקעין, כל שעבוד על הנכס, לא פעם אפילו היתר הבנייה. אם הוא ראה בכך צורך, הוא גם מזמין מומחה לבדוק את פני השטח וגבולות הנכס. לפיכך, ברוב המדינות הזרות (בעיקר באיחוד האירופי), השליטה בבעלות היא עניין פשוט יחסית, בשל קיומו של קדסטר סופי, בו מעמד הבעלות של כל נכס מתועד בצורה מדויקת ומאובטחת. מומלץ לקבל ליווי עורך די ישראלין ביוון ברכישה ומכירה של מקרקעין.

ביוון, הנוטריון נעזר בכל שלבי הרכישה, גם במהלך עריכת החוזה, בעורך הדין של הרוכש, שתפקידו מוגבר במיוחד. ביוון, חקירת כתבי הבעלות של מוכרים פוטנציאליים נותרה משימה קשה ותובענית, המופקדת על עורכי דין מומחים (ואנשי מקצוע אחרים)

הסיבה לכך היא שברוב אזורי השטח היווני, עדיין אין קדסטר סופי. על עורך הדין שנוטל על עצמו את השליטה הרלוונטית (על מנת לברר האם הנכס שיירכש אכן שייך למי שמתחזה למוכרים, אך גם האם קיימות עליו שיעבודים ותביעות) להתייחס לשטרים הישנים (חוזים המתוארכים ב- לפחות עשרים שנה אחורה), שבאמצעותם נכנס הנכס הנדון לבעלות המוכרים.

חקירת שטר הבעלות מורחבת למשרדי רישום המקרקעין המוסמכים במקום. במקביל, היא בודקת כמובן גם את תוקפן של כותרות אלו על פי החקיקה התקינה בעת עריכתן. משימתו של עורך הדין הופכת לקשה עוד יותר כאשר הנכס ממוקם מחוץ לתכנית יישוב או עיר, ובמקרה זה עולות שאלות האם מדובר באדמת יער או אפילו האם הוא נמצא בתוך או מחוץ לאזור החוף.

לבסוף, במקרה של חלקות קרקע שעליהן אסור פיתוח עירוני, נושא מכריע הוא רישום נכון של גבולות החלקה, שכן באזורים רבים שנויים במחלוקת על גבולות החלקות, בעיקר על ידי בעלים שכנים.

שימושי במיוחד לזיהוי הגבולות בפועל של כל חלקת קרקע הוא לימוד העברותיה הקודמות (וגבולות הנכס המתואר בהן) ובעיקר המפות הטופוגרפיות הקודמות אך גם החזרי המס של החלקה הנדונה על ידי מוכרים. לבסוף, חשיבות עליונה היא גם היישום בפועל של גבולות אלה והזמן שבו זה התרחש, ללא עוררין. רבים מהפריטים הנחקרים הנ”ל (אופי יער, קו חוף – חוף, חקירת יישום גבולות וכו’) חורגים מתחום עבודתו של המומחה המשפטי, כך שהסיוע של יועץ טכני מיוחד (לבחירת המתעניין). קונים) נדרשת למען אבטחה רבה יותר. באופן דומה, עבור בעיות המס המתעוררות, יש צורך בסיוע של יועץ מס מוסמך.

Β. שליטה על משטר התכנון העירוני של הנכס

אותו יועץ טכני (בדרך כלל מהנדס אזרחי או מודד) בודק את הנכס מבחינה תכנונית, טופוגרפית, מרחבית וסביבתית, אך גם מנקודת מבט של התקנת ותפעול השימוש הרצוי (שכן לא כולם רצו. שימושים מותרים בכל מקום). אם מדובר בחלקת קרקע, שכמובן מיועדת לבניית בניין, בודקים את יכולת הבנייה של הבניין וכן את מיקומו המותר של המבנה על פי צורת ומידות החלקה וכמובן שימוש מותר. כאשר מדובר בבניין, נבדקת חוקיות המבנה על בסיס היתר הבנייה שכבר ניתן והשימוש המותר בו וכן אפשרות להרחיב אותו לשטח גדול יותר במגרש או אפילו לגובה (בתוספת קומות). כאשר מדובר בנכס אופקי קיים, נבדקת כמובן בניית הבניין כולו בהתאם להיתר התכנוני שלו וקיומו של כל מקום בלתי מורשה.

כבר מאז כניסתו לתוקף של חוק 4178/2013 (סעיף 3), על כל עסקה משפטית בחיים, שמטרתה העברה או יצירת עיקול על נכס, לרבות מקרקעין ללא בניין, נדרשת. כי לחוזה הרלוונטי מצורפת “תעודת חוקיות” של הנכס, חתומה על ידי מהנדס אזרחי מורשה של הלשכה הטכנית (TEE – TCG), המאשרת כי לא בוצעו בניה בלתי מורשים בנכס, מעבר ל- בניין, כיסוי וגובה ושלא הותקנו שימושים בלתי מורשים. תעודה זו נחתם לרוב על ידי מהנדס המוכר ונבדקת שלמות על ידי היועץ הטכני של הקונים. כמו כן, מהנדס המוכרים מתחייב (בדרך כלל כאשר מדובר בחלקות קרקע) לערוך מפה טופוגרפית מעודכנת, הנבדקת גם על ידי מהנדס הקונים.

ג. איסוף המסמכים הדרושים להעברה

בפיקוח הנוטריון (שנבחר גם על ידי הקונה), אשר בפניו ייחתם החוזה המיועד, נאספים כל האישורים הנדרשים על פי חוק ומצורפים לחוזה. זוהי בעיקרה ובעיקרה בדיקה מוקדמת מתבקשת בכתב של יכולתם של המוכרים להעביר את הנכס המדובר, שאסור להם לעשות, באופן אינדיקטיבי אם הנכס הנדון לא נרשם במשרד השומה אליו הם שייכים. או אם יש חובות למשרד השומה המוסמכים ו/או לגופי הביטוח או אפילו לעירייה אליה שייך הנכס.

מצד הרוכשים, אם אין להם מספר רישום מס יווני (AFM) שכן יש להם תושב מס בחו”ל, עליהם לוודא שהוא מונפק. לצורך כך, על הקונים למנות נציג מס ביוון, תוך התייחסות מפורשת לסיבה למינויו – רכישת נדל”ן – ועל האחרון לקבל במפורש את מינויו באמצעות הצהרת אחריות רלוונטית לפי חוק 1599/1986. תיאורטית אין חובה על אנשים זרים, המעוניינים לרכוש נדל”ן ביוון, לפתוח חשבון בנק בבנק יווני לא לתשלום המחיר או לתשלום המיסים והעמלות הרלוונטיים, שלא לדבר על התשלום. של מקורביהם. עם זאת, מסיבות מעשיות מומלץ לפתוח חשבון בנק בבנק יווני.

ד. ניסוח ופיקוח על החוזה

משימה חשובה לא פחות שנוטל על עצמו היועץ המשפטי של הרוכשים, בשיתוף הנוטריון הממונה והיועץ המשפטי של המוכרים (אם מונה על ידם), היא עריכת טיוטת החוזה, על מנת לשקף במדויק את ההעברה המיועדת. ההסכמות האישיות של הצדדים (למשל, בשלב זה נבדקות גם שלמותם ותוקפם של כל האישורים שהוגשו על ידי המוכרים והקונים ומצורפים לחוזה. המטרה היא להבטיח את תוקפו המוחלט של החוזה. לתוקף זה, נדרשת העברה מיידית של החוזה, לאחר חתימתו, ללשכת רישום המקרקעין המוסמכת (וכיום לשכת רישום המקרקעין).

ה. חובות מס של רוכשים

רכישת נכס ביוון מלווה בחובות מס מסוימות. בנוסף לתשלום מס העברת הנכס (פמ”א), בו נושאים הרוכשים, על האחרונים, בשיתוף רואה חשבון לבחירתם, להצהיר על רכישת הנכס ולהצהיר על הכנסתם השנתית ממנו, אם הם להשתמש בו למטרות עסקיות (אפילו על ידי השכרתו). מדי שנה הם גם יהיו חייבים במס רכוש יחיד (EN.FIA).

במקרה של רכישת הנכס על ידי ישות משפטית מישראל, חובות המס הופכות מורכבות יותר, שכן, בנוסף להתחייבויות לעיל (תשלום FMA, הצהרת רכישת הנכס ותשלום ENFIA מדי שנה) הישות המשפטית הזרה. :

1. בסופו של דבר יחזיק ספרים ורישומים ביוון ויישא בעלויות המתאימות. ואנחנו מסבירים:

א) ראשית, עצם רכישת מקרקעין או בניית מקרקעין ביוון, ללא רכישת הכנסה ממנה, אינה מטילה חובת ניהול ספרים ורישומים, למרות שקיימת חובה להצהיר על מס הכנסה אפילו עבור אפס הכנסה.

ב) עם זאת, אם ישויות משפטיות זרות רוכשות הכנסה מנדל”ן ביוון, מאחר מיום 1/1/2014 הכנסה כזו נחשבת כהכנסה מפעילות עסקית, ישויות אלו מחויבות להחזיק בספרים וברישומים. למעשה, אם מדובר בישות משפטית, תושב מס של מדינה שעמה יוון סיכמה אמנה למניעת כפל מס (DTA), אזי ההכנסה ממקרקעין נחשבת כהכנסה מפעילות עסקית ללא קשר לשאלה אם היא רוכשת או לא. מוסד קבע ביוון.

ג) הכנסה מנדל”ן נחשבת ביוון, לא רק ההכנסה המתקבלת מהשכרה אלא גם במקרה של ויתור על שימוש בנכס (למשל על ידי החברה לבעל מניותיה או לנציגה החוקית למטרות פרטיות) או אפילו במקרה של עצמי. -שימוש בנכס. בכל המקרים הללו נראה כי לחברה יש הכנסה מפעילות עסקית, העומדת על 3% מערכו האובייקטיבי של הנכס.

לפיכך, מהיום הראשון להשכרת נכסיה או הזיכיון לשימוש בו, תחויב החברה להחזיק בספרים וברישומים, גם אם אין לה מוסד קבע ביוון.

הליך זה יבטיח כמובן שהחברה תוכל לבצע ניכויי פחת מס בהתאם לחקיקת המס היוונית. לניכוי הוצאות מע”מ, בנוסף למסמכים שהונפקו כחוק והרשומים, יש להשתמש בנכס לפעילות חייבת במע”מ (למשל חכירה עסקית חייבת במע”מ). על מנת שגם היא תהנה מפריבילגיה זו, על החברה הזרה לנקוט בצעדים הנדרשים מלכתחילה (ייזום פעילות נכון במיסוי, החזקת הספרים הרלוונטיים וכדומה). במקרים כאלה, אולי יהיה נכון יותר לבחור להקים סניף של החברה הזרה ביוון.

2. הוא נמצא בסיכון לחיוב במס נדל”ן מיוחד (SRT) השנתי.

על פי סעיף 15 לחוק מס’ 3091/2002, בשינויים ובתוקף, ‘אנשים משפטיים וישויות משפטיות מס. סעיף 3 לסעיף 51א לחוק המיסוי, שיש להם זכויות בעלות, בעלות מלאה או חלקית או שימוש בנכסי מקרקעין הנמצאים ביוון, ישלמו מס שנתי מיוחד של חמישה עשר אחוז (15%) על שווי המקרקעין הללו. כקבוע בסעיף 17 לחוק זה”. על מנת שהחברה לא תהיה כפופה למס מכביד זה, עליה להיכנס לאחד החריגים הקבועים במפורש בסעיפים 2 ו-3 של אותם סעיפים. באופן אינדיקטיבי, עבור ישויות משפטיות זרות, שמשרדן הרשום בתוך האיחוד האירופי, יש לציין בבירור אילו אנשים טבעיים הם בעלי המניות/שותפים של החברה ושיש להם גם מספר רישום מע”מ ביוון.

ניכר מיד כי ההליך של אדם טבעי זר לרכוש ולהפעיל נכס ביוון הוא הרבה יותר פשוט ובטוח מזה של אדם משפטי זר.

6 סיבות משכנעות מדוע משקיעים ישראלים קונים נכס ביוון

מכיוון שחלקים רבים בעולם מתמודדים עם אי ודאות, יוון מושכת יותר ויותר משקיעים ישראלים המתעניינים בנכס. אנליסטים זיהו 6 מניעים משכנעים של מגמה זו, הרלוונטית במיוחד עבור ישראלים:

כלכלה צומחת למרות חוסר הוודאות המתמשך עקב המלחמה באוקראינה, כלכלת יוון צפויה לצמוח ב-5.5 אחוזים ב-2022. צמיחה זו מציגה סביבת השקעה בטוחה תוך מתן מקום לרווחים בטווח הקצר, ומושכת משקיעים ישראלים לחפש הזדמנויות ביוון.

תיירות פורחת תיירות היא אבן יסוד בכלכלת יוון, והאקלים, ההיסטוריה, התרבות, הגסטרונומיה והאיים היפים שלה ממשיכים למשוך תיירים. מטיילים ישראלים אינם יוצאי דופן. הביקוש לאירוח נופש, במיוחד להשכרה לטווח קצר, גובר, מה שהופך את ההשקעה בנכסים ביוון לאטרקטיבית במיוחד עבור משקיעים ישראלים.

שוק נדל”ן בריא מכיוון שקונים זרים, כולל ישראלים, מתדלקים את הביקוש לנכסים ביוון, השוק צפוי להישאר בריא עם רמות צמיחה סבירות. היציבות והצמיחה הזו הופכות השקעה בנכסים יווניים לאופציה מושכת עבור ישראלים.

מחירי נכסים נוחים ותחרותיים מחירי הנכסים ביוון עדיין נמוכים משמעותית מאשר במדינות אחרות באיחוד האירופי, מה שהופך אותו לאופציה אטרקטיבית עבור משקיעים ישראלים המחפשים בית שני או נכס להשקעה.

יעדים נחשקים איי יוון הם כבר מזמן יעדי נופש פופולריים, כולל עבור תיירים ישראלים. המשיכה של שני האיים הידועים כמו מיקונוס, סנטוריני ופארוס ואיים שקטים ומבודדים יותר הופכים את יוון ליעד אטרקטיבי עבור מגוון רחב של משקיעי נדל”ן ישראלים.

תושבות ואזרחות חלופית יוון מציעה הזדמנות יוצאת דופן למשקיעים ישראלים להשיג תושבות קבע במדינה לעצמם ולמשפחותיהם. כחברה באיחוד האירופי ובאזור שנגן, יוון היא בין היעדים הנחשקים ביותר לתושבות חלופית, ומעניקה לבעלי היתרי שהייה את הזכות לטייל בחופשיות ברחבי אירופה ואזור שנגן. תושבותה של יוון לפי תכנית השקעה היא פשוטה במיוחד וניתנת להארכה ללא הגבלת זמן.

נושאים:
בתים למכירה ביוון ליד הים
דירות למכירה ביוון יד 2
תהליך קניית בית ביוון
האם כדאי לקנות דירה ביוון
קורס נדלן ביוון
פורום נדלן ביוון
כמה עולה דירה ביוון
נדלן ביוון סלוניקי

בשנת 2023, מחירי הדיור ביוון עלו, כאשר דירות חדשות חוו עלייה של 8% ונכסים שהיו בבעלות בעבר עלו ב-6% בממוצע. להלן סיכום של מחירי נכסים ממוצעים ותשואות שכירות בערים שונות ביוון:

עלות רכישת נכס ביוון ל-1 מ”ר:

• מרכז העיר: 1,914 אירו (ממוצע), החל מ-1,200 אירו (הנמוך ביותר) ועד 3,000 אירו (הגבוה ביותר)
• מחוץ למרכז: 1,574 אירו (ממוצע), החל מ-1,000 אירו (הנמוך ביותר) ועד 3,000 אירו (הגבוה ביותר)

מחירי השכרה לחודש:

• חדר שינה אחד, מרכז העיר: €396 (ממוצע), החל מ-€300 (הנמוך ביותר) ועד €600 (הגבוה ביותר)
• חדר שינה אחד, מחוץ למרכז: €333 (ממוצע), החל מ-€250 (הנמוך ביותר) ועד €553 (הגבוה ביותר)
• 3 חדרי שינה, מרכז העיר: 682 אירו (ממוצע), החל מ-500 אירו (הנמוך ביותר) ועד 1,100 אירו (הגבוה ביותר)
• 3 חדרי שינה, מחוץ למרכז: 632 אירו (ממוצע), החל מ-400 אירו (הנמוך ביותר) ועד 1,100 אירו (הגבוה ביותר)

מחירי נכסים באתונה (למ”ר):

• מרכז העיר: 2,342 אירו (ממוצע), החל מ-1,900 אירו (הנמוך ביותר) ועד 3,000 אירו (הגבוה ביותר); תשואת שכירות ברוטו: 4.49%
• מחוץ למרכז: 2,423 אירו (ממוצע), החל מ-1,900 אירו (הנמוך ביותר) ועד 3,500 אירו (הגבוה ביותר); תשואת שכירות ברוטו: 4.05%

מחירי נכסים בזקינתוס (למ”ר):

• מרכז העיר: 1,300 אירו (ממוצע); תשואת שכירות ברוטו: 4.50%
• מחוץ למרכז: 900 אירו (ממוצע); תשואת שכירות ברוטו: 4.30%

מחירי נכסים בקורפו (למ”ר):

• מרכז העיר: 1,500 אירו (ממוצע); תשואת שכירות ברוטו: 5.20%
• מחוץ למרכז: 1,000 אירו (ממוצע); תשואת שכירות ברוטו: 5.18%

מחירי הנכסים ברודוס (למ”ר):

• מרכז העיר: 2,645 יורו (ממוצע); תשואת שכירות ברוטו: 2.86%
• מחוץ למרכז: 2,245 יורו (ממוצע); תשואת שכירות ברוטו: 2.78%

מחירי הנכסים של ארגוסטולי (למ”ר):

• מרכז העיר: 1,000 אירו (ממוצע); תשואת שכירות ברוטו: 10.45%
• מחוץ למרכז: 800 אירו (ממוצע); תשואת שכירות ברוטו: 13.07%

מחירי הנכסים בפטראס (למ”ר):

• מרכז העיר: 1,338 יורו (ממוצע); תשואת שכירות ברוטו: 4.63%
• מחוץ למרכז: 1,088 יורו (ממוצע); תשואת שכירות ברוטו: 4.77%

מחירי הנכסים בהרקליון (למ”ר):

• מרכז העיר: 3,000 אירו (ממוצע); תשואת שכירות ברוטו: 2.66%
• מחוץ למרכז: 2,000 אירו (ממוצע); תשואת שכירות ברוטו: 3.40%

מחירים סה”כ לממוצע 75 מ”ר. דירה ב- ILS:

אתונה: מחירים נוחים, תשואות שכירות טובות, עיר תוססת עם אטרקציות היסטוריות ותרבותיות.

מרכז העיר: 75 מ”ר. x €2,342 x 3.87 = ₪678,398
מחוץ למרכז: 75 מ”ר. x €2,423 x 3.87 = ₪703,227

זקינתוס: מחירים נמוכים יותר, תשואות שכירות נאות, יעד תיירותי פופולרי עם חופים יפים וחיי לילה פעילים.

מרכז העיר: 75 מ”ר. x €1,300 x 3.87 = ₪376,725
מחוץ למרכז: 75 מ”ר. x €900 x 3.87 = ₪261,225

קורפו: מחירים מתונים, תשואות שכירות גבוהות יותר, עשיר בהיסטוריה ויעד מועדף על תיירים אירופאים.

מרכז העיר: 75 מ”ר. x €1,500 x 3.87 = ₪434,025
מחוץ למרכז: 75 מ”ר. x €1,000 x 3.87 = ₪289,350

רודוס: מחירים גבוהים יותר, תשואות שכירות נמוכות יותר, אתרים בעלי משמעות היסטורית, אוכלוסיה גדלה בהתמדה ותנועת תיירים גבוהה.

מרכז העיר: 75 מ”ר. x €2,645 x 3.87 = ₪767,683
מחוץ למרכז: 75 מ”ר. x €2,245 x 3.87 = ₪650,106

ארגוסטולי: מחירים נמוכים, תשואות שכירות גבוהות מאוד, נופים יפים ושווקים מקומיים עם פירות ים טריים.

מרכז העיר: 75 מ”ר. x €1,000 x 3.87 = ₪289,350
מחוץ למרכז: 75 מ”ר. x €800 x 3.87 = ₪231,480

פטרס: מחירים מתונים, תשואות שכירות טובות, מרכז חינוכי שוקק ומרכז מסחרי עם קהילת סטודנטים גדולה.

מרכז העיר: 75 מ”ר. x €1,338 x 3.87 = ₪387,684
מחוץ למרכז: 75 מ”ר. x €1,088 x 3.87 = ₪316,059

הרקליון: מחירים גבוהים יותר, תשואות שכירות נמוכות יותר, יעד תיירותי צומח במהירות בכרתים עם הזדמנויות השקעה בנכסי נופש להשכרה.

מרכז העיר: 75 מ”ר. x €3,000 x 3.87 = ₪868,050
מחוץ למרכז: 75 מ”ר. x €2,000 x 3.87 = ₪578,700

נתונים אלו מחושבים על פי שער החליפין בזמן כתיבת שורות אלו ונתונים לתנודות. לקבלת שערי החליפין המדויקים והמעודכנים ביותר, מומלץ לבדוק עם מקור אמין או מוסד פיננסי.

חיוני לקחת בחשבון העדפות אישיות, כגון אורח החיים הרצוי, גישה לשירותים וסוג הנכס בעת בחירת ההשקעה הטובה ביותר. לדוגמה, אם ההתמקדות העיקרית היא בתשואות שכירות, קורפו וארגוסטולי מציעות תשואות גבוהות יותר, בעוד שמי שמחפש אורח חיים עירוני עשוי להעדיף את אתונה או פטרס. מצד שני, עבור אנשים המעוניינים בבית נופש ציורי, זקינתוס, רודוס והרקליון עשויות להיות אפשרויות מושכות יותר.

מומלץ לבקר בתחומי העניין, לחקור את שוק הנדל”ן המקומי ולהתייעץ עם סוכן נדל”ן או נציג משפטי לקבלת החלטה מושכלת.

כדאיות רכישת נכסים ביוון

השקעה בנכסים ביוון מציעה מספר יתרונות למשקיעים מקומיים ובינלאומיים כאחד. בשל מגוון אפשרויות ההשקעה והכלכלה המתאוששת שלה, יוון מציגה הזדמנות ייחודית לרכישת נכסים. חלק זה דן בערך של רכישת נכסים ביוון, תוך התמקדות בגורמים שונים שהופכים את המדינה ליעד אטרקטיבי להשקעה.

התאוששות כלכלית

יוון חוותה משבר כלכלי חמור בין 2009 ל-2017, שהוביל לירידה במחירי הנכסים. עם זאת, כלכלת יוון הראתה סימני התאוששות בשנים האחרונות, עם ירידה בשיעור האבטלה וסביבה כלכלית מתחזקת. המגמה החיובית הנוכחית במשק מספקת הזדמנות למשקיעים לרכוש נכסים במחירים נמוכים יותר, עם פוטנציאל לעלייה משמעותית בעתיד.

הזדמנויות נדל”ן

שוק הנדל”ן של יוון מציג מגוון הזדמנויות השקעה, כולל נכסי מגורים, מסחר ונופש. הביקוש לנכסים בערים כמו אתונה, סלוניקי ויעדי תיירות פופולריים כמו כרתים ומיקונוס גבוה באופן עקבי מההיצע. משקיעים יכולים לנצל את הביקוש הזה על ידי רכישת נכסים באזורי ביקוש גבוהים אלה, ולהפיק תועלת מהכנסות משכירות ומעלייה פוטנציאלית בנכסים.

מגזר התיירות

התיירות היא תורם משמעותי לכלכלת יוון, ומושכת מיליוני מבקרים מדי שנה. הצמיחה בתיירות הביאה לביקוש גבוה לנכסים להשכרה ובתי נופש, ומספקת למשקיעים הזדמנויות משתלמות בתחום האירוח. השקעה בנכסים הקשורים לתיירים, כגון בתי מלון, אתרי נופש והשכרת נופש, יכולה להניב תשואות משמעותיות בשל הגידול בעקביות של תיירים המבקרים במדינה.

תושבות באמצעות השקעות נכסים

יוון מציעה תוכנית “ויזת זהב” המעניקה מעמד של תושבות לאנשים שמשקיעים 250,000 אירו או יותר בנדל”ן. תמריץ זה, בדומה לתוכניות במדינות אחרות כמו פורטוגל, ספרד והונגריה, מעודד משקיעים זרים לרכוש נכסים ביוון וליהנות מהיתרונות של להיות תושב במדינה חברה באיחוד האירופי.

קרבה גיאוגרפית ותרבותית

עבור משקיעים ממדינות סמוכות, כמו ישראל, הקרבה הגיאוגרפית והתרבותית של יוון יוצרת סביבה נוחה לשיתוף פעולה עסקי וניהול נכסים. קרבה זו מאפשרת למשקיעים לשמור על שליטה טובה יותר על נכסיהם ולבנות קשרים עסקיים חזקים במדינה.

סיכונים

השקעה בנכס תמיד מלווה בכמה סיכונים. ביוון, הסיכונים הפוטנציאליים למשקיעי נכס כוללים:

חוסר יציבות כלכלית: יוון חוותה בעבר טלטלה כלכלית קשה, שהשפיעה על מחירי הנכסים וההשקעות. בעוד הכלכלה מתאוששת בהדרגה, היא עדיין חשופה לתנודות.

ארנונה: ביוון יש ארנונה גבוהים יחסית לשאר מדינות האיחוד האירופי, כולל ארנונה שנתית ומס העברת רכוש של 3%.

סוגיות משפטיות: חיוני לבצע בדיקת נאותות יסודית בכל נכס שאתה מתכנן לרכוש. מומלץ לעבוד עם נציג משפטי מקומי כדי לחקור את המצב המשפטי ואת תואר הבעלות של הנכס, לוודא שכל המסמכים תקינים ושאין התחייבויות נסתרות.

סיכון מטבע: למרות שיוון היא חלק מגוש האירו, מה שמפחית את סיכון המטבע, תנודות בשערי החליפין עדיין יכולות להשפיע על מחירי הנכסים ועל ההשקעה הכוללת.

תלות יתר במגזרים ספציפיים: כלכלת יוון נשענת במידה רבה על תיירות, ספנות ומערכת בנקאית חלשה יחסית, מה שהופך אותה לא מאוזנת ופגיעה יותר לזעזועים כלכליים.

רכישת נכס מרחוק: בעוד שרכישת נכסים מרחוק הפכה לפופולרית יותר במהלך מגיפת COVID-19, זה יכול להיות מאתגר לקבל הבנה מלאה של נכס וסביבתו מבלי לבקר בו באופן אישי.

מימון: קבלת משכנתא ביוון עלולה להיות קשה, במיוחד עבור אזרחים שאינם תושבי האיחוד האירופי. בנקים יווניים נרתעים לרוב מלהנפיק הלוואות לקונים מקומיים וזרים כאחד.

כדי להפחית סיכונים אלו, על המשקיעים לערוך מחקר יסודי, לפנות לייעוץ מקצועי מנציגים משפטיים וסוכני נדל”ן ולשקול היטב את אסטרטגיית ההשקעה שלהם. בנוסף, ניצול תוכניות כמו ויזת הזהב יכול לספק הטבות נוספות וביטחון למשקיעי נכסים ביוון.

רישום מקרקעין ביוון

מרשם המשכונות הוא הרשות הציבורית בה מופקדים ונשמרים באופן רשמי שטרי הבעלות של המקרקעין וכן השעבודים ( משכנתאות, שעבודים, עיקולים) המוטלים עליהם. כמו כן, החלטות בית המשפט הקשורות למקרקעין ובכלל כל מעשה המשפיע על מעמדו המשפטי של מקרקעין נשמרות בפנקסי המשכנתאות.

אופן הפעולה
משרדי משכנתאות פועלים בכל מחוז בית משפט השלום ולרוב יש משרד משכנתאות אחד לכל מחוז בית משפט השלום ולעיתים רחוקות יותר. המונח המשפטי המתייחס להגשת שטר או שטר אחר ברישומי משרד המשכון ולרישום בספרים הרלוונטיים של משרד המשכנתאות נקרא “העברה”. ההעברה היא מוסד בעל חשיבות עליונה בדיני מקרקעין, שכן רכישת הבעלות, כמו כל שינוי ממשי במקרקעין, מתרחשת עם ההעברה ולא במסירת המחוז.. בכל מרשם משכונות מתומללים השטרות ושאר המעשים הנלווים הנוגעים לנכסים המצויים באזור מרשם המשכונות, והאישורים הרלוונטיים מופקים ממנו לאחר תמלול חוזה המכר. הספרים המנוהלים על ידי כל משרד משכנתאות, ובהם מתומללים השטרות הנוגעים למקרקעין הם:

1) ספרי ההעברה,
2) מדדי המנות,
3) האינדקסים האלפביתיים הכלליים,
4) ספר ההתקפים,
5) ספר התביעות,
6) ספר המשכנתאות ו
7) ספר הדוחות הכללי.

הבדלי משכנתא
רושמי המשכנתאות מתחלקים לסטאטוס בתשלום וללא תשלום. משכנתאות שלא שולמו מתחלקות למשכנתאות מיוחדות ללא תשלום ולא מיוחדות ללא תשלום. המשכורות הן שירותים של משרד המשפטים ומאוישות על ידי עובדי מדינה. משרדי המשכנתאות המיוחדים ללא תשלום מנוהלים על ידי בעל משכנתא ללא תשלום אשר ממונה על ידי שר המשפטים בעקבות הצלחתו בתחרות רלוונטית. משרדי משכנתאות שאינם מיוחדים ללא תשלום מנוהלים על ידי נוטריון הממונה במטה המשרד למשכנתאות. כל פנקסי המשכנתאות הינם שירותים ציבוריים ולכן הפעלתם מפוקחת על ידי משרד המשפטים (סעיף 7 לצו הנשיאותי 36/2000 ארגון משרד המשפטים).

עקרונות תפעול בסיסיים של משרדי משכנתאות

עקרון הפרסום
סעיפים 1200 ו-1339 לחוק האזרחי קובעים את עקרון הפרסום, לפיו ספרי ההעברות, המשכנתאות ובכלל הספרים הציבוריים של משרד המשכנתאות עומדים לרשות כל מי שרוצה לעיין בתוכנם, על מנת לקבלת מידע על יחסי מקרקעין הנוגעים למקרקעין. כתוצאה נוספת של עקרון הפרסום, סעיפים 1201 ו-1340 לחוק האזרחי קובעים גם את חובתו של בעל המשכנתא להעניק עותקים, סיכומים ואישורים של המסמכים שתומללו במשרד המשכנתאות.

עדיפות תחילת הזמן
עקרון העדיפות הזמנית של כל מיני זכויות ונטלים נקבע על ידי סעיפים 1206, 107 ו-1300 של הקוד האזרחי. על פי עיקרון זה, בין מספר העברות שנעשו באותו יום לגבי זכויות ושעבודים על אותו נכס, ניתנת עדיפות לזו המבוססת על הבעלות שהועברה לפחות זמן מוקדם קודם לכן. בפרט, כאשר הועברו מספר משכנתאות על אותו נכס, מסתפקים מלווי המשכנתאות על פי עיקרון עדיפות הזמן לפי מועד רישום כל משכנתא. חשיבותו של עקרון עדיפות הזמן נעוצה בכך שבמקרה שנכס מועבר פעמיים או יותר (בחוזים שונים), למרות שאין הגבלת זמן להעברת חוזים על פי חוק, הבעלות נרכשת על ידי מי. מעביר תחילה את הכותרת ללא קשר לאיזו העברה התרחשה ראשונה.

חיפוש הכותרת במשרדי המשכנתאות
לפני כל העברת נכס, נהוג לבדוק מול משרד המשכנתאות של המחוז בו נמצא הנכס, על מנת לקבוע האם

1) אין על הנכס שעבודים, כלומר אין חובות לצדדים שלישיים הרשומים במשרד המשכנתאות. כנגד הנכס,ו-2)) אם המוכר הוא הבעלים האמיתי של הנכס ואם טרם העבירו, וכן 3) אם למוכר יש שטר בעלות חוקי ומועבר. בדיקת הבעלות צריכה להיעשות על ידי עורך דין שכן משרד המשכנתאות המוסמך נמצא בבית משפט קמא. בשאר משרדי המשכנתאות כל אחד יכול לבצע את הבדיקה.

בעל המשכנתא ללא תשלום
בעל המשכנתא ללא שכר הוא עובד מדינה ללא שכר של בית המשפט, וכך גם עורך הדין, הנוטריון והפקיד. משכנתא ללא תשלום מתמנים לאלה שמצליחים בתחרות כתובה פאן-הלנית הנערכת במושבו של בית המשפט קמא באתונה, בתוך ארבעת החודשים הראשונים של כל שנה עבור המשרות הפנויות הקיימות. נושאי התחרות הם: משפט אזרחי, משפט מסחרי, סדר דין אזרחי, קוד נוטריונים וחוקים מיוחדים, ואופציונלי שפה אחת עד שתיים זרות (אנגלית, צרפתית או גרמנית). בוגרי משפטים בגילאי 28 עד 42 שעבדו כעורכי דין, נוטריונים או שופטים יכולים להשתתף בתחרות.

מסגרת פעולה משפטית
פרטי פעולת מאגרי המשכנתאות מוסדרים בחקיקה הבאה, בתיקון ובתוקף היום:
א) צו רגולטורי מיום 19/23 ביולי 1941 בעניין הקודיפיקציה בנוסח יחיד של הוראות א.נ. 434/1937, 1933/1939, 2182/1940 ו-2532/1940 “על ארגון משרדי המשכנתאות הממלכתיים” (עתון ממשלתי א’ 244).
ב) נ.ד. 4201 מיום 19/19 בספטמבר 1961 על תיקון והשלמת ארגון משרדי המשכנתאות הממלכתיים והוראות נוטריונים (עתון ממשלתי א’ 175).
ג) צו מלכותי מס. 533 מיום 14/21 בספטמבר 1963 (עתון ממשלתי א’ 147) על יישום סעיף 10 ל-N.D. לא. 4201/61.
ד) חוק 325 מיום 25/28.5.1976: על קביעת זכויות שנגבו בשומרי משכנתא בשכר ובשכר לטובת המדינה ומחזיקי משכנתא ללא תשלום, תיקון נ.ד. 811/1971 וחוק 294/1976 ועוד הוראות כאמור. (עתון רשמי א’ 125)
ה) נ.ד. 811 מיום 19.1.18.1971. לעניין תיקון והשלמת הוראות מסוימות של א.נ. 153) 1967 “על תיקון והשלמה של הצו הרגולטורי מיום 19) 23 ביולי 1941 “על ארגון שומרי המשכנתאות הממלכתיים”. (עתון ממשלתי א’ 9)

משרדי הקדסטר
באזורי הארץ בהם הסתיים הליך רישום המקרקעין (כלומר רישום הנכסים בלשכת רישום המקרקעין הלאומי) הופסקה כעת פעילות משרדי המשכנתאות, אשר הוחלפו בלשכות רישום המקרקעין המקבילות. להיפך, באזורים בהם רישום המקרקעין עדיין בעיצומו ופנקס המקרקעין טרם הושלם, פועלים במקביל משרדי משכנתאות ולשכות רישום מקרקעין. על פעולתם של המשרדים הקדסטרליים מתנהלים עקרונות הקדסטרליים, שהם:
1. עקרון ארגון מידע קדסטרלי על בסיס יבשתי,
2. עקרון שליטה מהותית על חוקיות ניירות ערך,
3. עקרון העדיפות הזמנית,
4. עקרון הפרסום של ספרי קדסטר,
5. עקרון השמירה על אמונת הציבור, וכן
6. עקרון הפנקס הפתוח.

Egkyklios 3

N 4178-13

רישום מקרקעין
רישום המקרקעין הוא הרשומה הכללית של מקרקעין. הוא כולל את התיאור הגיאומטרי ואת מצב הבעלות של כל חלקת אדמה.

ביוון, רישום המקרקעין הלאומי נערך על ידי KTIMATOLOGIO SA ובכוונתו להחליף את מערכת ההעברות הנוכחית ואת פנקסי המשכנתאות.
עד כה (אפריל 2008) נרשמו בלשכת רישום המקרקעין 8.4 מיליון דונם, נרשמו 6.0 מיליון זכויות ופועלות 97 לשכות רישום מקרקעין. עם השטחים החדשים שייכללו במרשם המקרקעין הלאומי, ההערכה היא כי 2/3 מאוכלוסיית הארץ יכוסו, ירשמו 3.1 מיליון דונם וירשמו 6.7 מיליון זכויות.

הגדרות ללשכת רישום המקרקעין
ההגדרות לפנקס המקרקעין, שכמונח יווני מודרני תואם, פשוטו כמשמעו ל”kastסטיקהון” הישן (אולי הביזנטי) שממנו נגזרות ה- CATASTO, KATASTER, CATASTRO ו- CADASTRE המקבילות, עוקבות אחריהם באופן טבעי, ומתבטאות בכל תקופה., הדומיננטי לתפיסה המוסדית של הכוחות החברתיים שהחזיקו בכוח.

לפיכך, מובן מאליו כי התוכן והחפץ בכל פעם של רישום המקרקעין היו התוכן והחפץ שיוחסו לו על ידי כוחות אלו, המנסים באמצעות מוסד זה או מתעלמים ממנו ומונעים את יישומו, לשרת בדרך הדומיננטית שלהם. בחירות פוליטיות או מטרות ויעדים חלקיים או ספציפיים.

ההגדרה הרלוונטית הראשונה ביוון מצויה בתקנה החקיקתית הראשונה “על רישום מקרקעין”, הצו באותו שם שפורסם ב”עתון ממשלתי” מס. 70 מיום 2.12.1836. בהצעת “שר המשפטים”, עותון, שביקש להעניק ל”נושאיו הקנייניים” גמישות רבה יותר בהלוואת משכנתא ולהפוך את האבחון של מקרקעין שלהם לבטוח יותר, החליט והורה על כך בספרים ציבוריים, ( פנקסי מקרקעין), רישום כל הנכסים המקרקעין של “יחידים, עיריות, חנויות צדקה, כנסיות, מנזרים ועמותות, למעט כל הנכסים הלאומיים והמושכרים”.

כך “רישום מקרקעין”, בשנת 1836, הוא הספר הציבורי המיוחד, שבו רשומים על שם הבעלים:

(א) סוג הנכס (שדה, בית) שבבעלותו.
(ב) שם הנכס (אם יש).
(ג) התפקיד.
(ד) גבולות.
(ה) המידה או הגודל “כמקורב” ו
(ו) שטרי בעלותו.
מאוחר יותר, נראה כי ק’ קארוסוס באמצעות דו”ח המבוא והטקסט של חוק היסוד GHNZ/1910 על הקמת מוסד רישום המקרקעין ביוון, תופס את המוסד כמכלול הבלתי ניתן לחלוקה ומשולב: אמנת המקרקעין של המדינה ומרשם המקרקעין (שלצורך הכנת אמנת המקרקעין ברמה הלאומית נקבעה מראש ונקבעה כפעילות הכרחית ראשונה). המחוקק רואה ב-1910, רישום המקרקעין, כמוסד זה, שבלעדיו אי אפשר לקבל פרסום ואבטחת רכוש ביוון, ואפילו בעלות על קרקע.

13 שנים מאוחר יותר, ניתן לראות בקלות את ההגדרה הרווחת של רישום המקרקעין דרך ההבנה הרווחת של מטרותיו הכלולות בנ.ד. מיום 5/22 בספטמבר 1923 “על קודיפיקציה של ההוראות המתוקנות לרישום מקרקעין של מקרקעין עירוניים”.

לפיכך, לפי סעיף 1 לנ”ד הנ”ל: “מפת המקרקעין לאחר ספרי המקרקעין הקשורים, בהיותה מכלול אחד, מכוונת לפרסום, הכרה והבטחה של כל זכויות הרכוש במקרקעין, על ידי תיחום, ב מפת הייצוג, המקום והגודל ולאמת את הצורה המשפטית של נכסים אלה”. מעורר ה-N.D., מהנדס, דים. למפדאריוס, יוצר בית הספר להנדסה טופוגרפית ב- E.M.P. בשנת 1917, ומייסד השירות הטופוגרפי של משרד התחבורה,

תיחום הקדסטר העירוני כמטרה עצמאית שיש לשאוף אליה, לכיוון הקמתו והפעלתו של מוסד הקדסטר היווני, גוררת אחריה אנושות, לעומת זאת, קידום הסדרים להרכבת הקדסטר הכפרי.

למרבה הצער, מאמצים אלה הם גם נקודת המוצא שלהם, אירוע קטסטרופלי בקנה מידה לאומי הפעם, אסון אסיה הקטנה ומתכונת ה”קדסטרלית”, בדיעבד, של כל העבודות הטופוגרפיות שבוצעו ובוצעו עבור חלוקת הקרקע הסופית לפליטים.

באמצעות חוק החובה 1722 משנת 1939 “על תיקון והשלמת הוראות מסוימות של חוק החקלאות”, הראשון לחקלאי, (ולא רק לכך, אם נפרש את המאמר הראשון שלו כפשוטו) רישום המקרקעין, ניתנת הגדרה. לפיכך, רישום המקרקעין, “לפי חוק זה” פירושו “התרשים הרשמי והטבלאות הקדסטרליות של החלוקה הסופית שהוכנו ומוכנים ע”י השירות הטופוגרפי של משרד החקלאות וכן אלו שהוכנו ע”י ה-E.A.P. (הוועדה לשיקום פליטים) לשעבר. “.

לפי ד’ למפדאריוס, רישום המקרקעין הראייתי, המורכב מספרי המקרקעין ומפת הקרקעות, הוא המוסד שבאמצעותו:

1) “הצורה הגיאומטרית והמשפטית של כל נכס מאובטחת ומוכרת רשמית, בעליו נקבע והושגה ניוד הנכס.
2) האשראי המקרקעין עולה וריבית המקרקעין יורדת.
3) תהליך המשכנתא הופך בטוח, פשוט ומהיר.
4) מושג הניצול התכליתי והרציונלי והשיפור מבחינת איכות, גודל ומיקומו של הנכס עצמו באזור הכפרי.
5) מיסוי מקרקעין נעשה בצורה הוגנת ובטוחה.
6) במקרה של תיקים אזרחיים או פליליים בפני בתי המשפט, יש ערך לנתונים קדסטרליים.
7) הלימוד, הבנייה והניצול של כל מיני עבודות טכניות הופכים לקלים, מיידיים, בטוחים וחסכוניים”.
עבור סוקוס, “רישום המקרקעין הקתולי הוא מכלול העבודות והאמצעים שבאמצעותם מקרקעין:

(א) מפורט ומאויר מבחינה טכנית;
(ב) מוכר ומאובטח משפטית, וכן
(ג) מוערך ומגוייס כלכלית,
על ההכנה והאחזקה הסופית של רישום המקרקעין הלאומי של יוון”.

כפי שנראה מהאמור לעיל, ההגדרות שניתנו מעת לעת ללשכת רישום המקרקעין היוונית, עד שנת 1960, קבעו במידה רבה לא רק את תוכנו ומושאו בעת גיבושם, אלא גם את האשמה הרב-גונית של הנלחמים. על מיסוד, ברמה המדעית, המגזרית, המנהלית והארגונית, הן מהתמחותם ומכשירותם, כמו גם מאחריותם המנהלית או אחרת, מה שקירב אותם או הרחיק אותם מיישומים תואמים ספציפיים במדינות שהיו להם. כבר הציג את המוסד בגרסה כלשהי שלו.

לראשונה ביוון, משנת 1963 ואילך, הפיתוח מזוהה כדמות בסיסית של רישום המקרקעין הלאומי. הקדסטר נחשב לאחד התנאים הבסיסיים לפיתוח רציונלי (Rokos, 1967) ומוצע להקים סוכנות ציבורית ללימודי תשתיות פיתוח, במסגרתה, ארגוני המיפוי והפוטוגרמטריה, הקדסטר וסקרים, מחקר של משאבי הטבע של המדינה והפיתוח הכפרי יהיה אחראי לאיסוף, עיבוד ועיבוד של מידע איכותי וכמותי בקנה מידה לאומי, הנחוצים לתמיכה בתהליך הפיתוח.

השתקפות זו שהתקדמה משמעותית בשנים שלאחר מכן והתגבשה הן כתיאוריה ברמה המדעית (Rokos, 1967, 1968, 1976), והן על בסיס קולקטיבי כתלמיד ספציפי, כמו גם המוני ( התערבות מדעית, חברתית ופוליטית), הביאה לחיפוש אחר הגדרה חדשה למרשם המקרקעין, שתוכל להגדיר אותה בצורה מדויקת ומלאה יותר בתנאים ובצורכי החברה של היום.

אז היום, במונח “רישום מקרקעין” (Rokos, 1980) אנו מתכוונים
המתודולוגיה המדעית, חקירה שיטתית, דינמית ומקיפה על ידי הציבור, של אדמת מדינה/אזור, עם מרכיב ייחוס יחיד, הבעלות, השימוש או הניצול בודדים או מינימליים שלה [ 11 ] ובמטרה : כל רגע ביצוע מטרי ואיכותי מלא של המציאות הפיזית, המשפטית והחברתית-כלכלית שלו. רישום המקרקעין, כיום, תוך יישום של טכניקות גיאודטיות, טופוגרפיות, פוטוגרמטריות ופוטו-פרשניות-טלסקופיות, (וטכניקות דגימה ומחקר באתר, כאשר הדבר נדרש), מניב:

(1.1.) במפה בקנה מידה גדול ו/או עם קואורדינטות פסגות גבולותיה (דיגיטלית), מיקומו, הצורה, הגודל והיחס של כל נכס, שימוש או ניצול קרקע עם הסביבה אך גם כל אחד השינוי שלו,
(1.2.) בטבלאות או במפות נושאיות או במפות מיוחדות, בצורה גרפית או דיגיטלית) סדרה של מידע איכותי הנוגע למצבו הפיזי ו/או הסוציו-אקונומי. (קרקע/בניין/שימוש בחלל, תכונות פיזיקליות, כימיות, ביולוגיות, סוגי קרקע, פוריות, חוזק קרקע וכו’).
(1.3.) בטבלאות או רשימות מתאימות, מידותיו הטכניות הספציפיות (שטח, סוגי וגדלים של מבנים קיימים, מספר עצים וכו’),
(1.4.) בצורה מתאימה נתונים על משאבי הטבע והמשאבים האנושיים של המדינה/אזור, כפי שהם קשורים זה לזה ומקיימים אינטראקציה, על בסיס הבעלות, השימוש והניצול של חלקת האדמה היחידה, שעבורה אנו יכולים לאסוף את המידע הכמותי והאיכותי הרלוונטי.
גם לשכת רישום המקרקעין, בחקירה במקום, בהשתתפות הבעלים המעוניינים שיציגו את תוארם, וציון הנתונים הדרושים על ידי נציגים מוסמכים מיוחדים של המדינה מניב:
(2.1) ברשימות/טבלאות/רישומים מיוחדים, הסטטוס המשפטי של כל בעלות/שימוש או ניצול של כל יחידה בכל חלקת קרקע (M.I.G.E.X.), תוך ציון שם וכתובת הבעלים/המשתמש, כתובת הנכס, הקלות, משכנתאות וכו’. של הנכס וכו’.
(2.2) בספרים מיוחדים, (המתעדכנים לכל שינוי בנתונים הרלוונטיים), הסטטוס העדכני של כל נכס/שימוש או ניצול בקרקע, ברמה משפטית, פיזית, פיננסית, טכנית, מנהלית וניהולית.
לבסוף, לשכת רישום המקרקעין, תוך יישום משולב של שיטות צילום/טלסקופיות ומחקר באתר, ובהתאם לתקנות החקיקה הרלוונטיות, מקצה בטבלאות מתאימות, את שוויו של כל יחידת נכס/שימוש או ניצול של קרקע.
מכלול האלמנטים של קדסטר מודרני (המתעדכן כל הזמן), בצורה אוטומטית, מהווה בעצם בנק מידע על קרקע. מובן מאליו כי כל מרכיבי רישום המקרקעין, המתוחזקים באופן רציף, מהימנים, מדויקים ועדכניים, על ידי גוף ציבורי, מהווים את המוסד המודרני לפרסום בעלות במקרקעין, שאינו נחשב עוד. רק כאובייקט לעסקה, (ולכן יש להגן עליו ולהגן עליו), אלא כמשאב הטבע החשוב ביותר התומך באופן רב-ממדי בפיתוח של חברה, ובכל ההחלטות הפוליטיות הקשורות לכך.

מדריך היסוד והתפעול של מוסד רישום המקרקעין הוא הגדרת רישום המקרקעין של בעלות/שימוש או ניצול יחידות בקרקע, אשר כל הטבלאות, התרשימים וכל סוגי הרישומים וההחזרים קשורים עמה כמרכיב מבוא.

מרשם מקרקעין נכון ועדכני:

1) הגישה המיידית והקלה לכל המידע, כמותי ואיכותי, הנוגע לבעלות/שימוש או ניצול יחידי של קרקע, בהנחיית מספר רישום המקרקעין שלה.
מספר רישום המקרקעין מחבר אפוא קבצים / תיקיות / קטלוגים / רשומות ותרשימים נפרדים הכוללים מידע כלשהו על הבעלות/השימוש/ניצול האחיד של הקרקע ואשר כמובן מסיבות, הן צרכים אובייקטיביים של המציאות והן כלכליים גרידא, ( קיבולת מחשב / יכולות עיבוד-עלות), לא אמורות להתקיים במקביל.

2) התיעוד הטכני, הכלכלי והחברתי, (עם חלק מהמידע הנ”ל או כולו או עם עיבוד מתאים שלו), השקעות בקרקע או אמצעי קרקע פוליטיים, מובטחים לטווח ארוך ומובטחים בהתאמה, בהתבסס על המרכיבים האובייקטיביים של המציאות, (התנחלויות, פרויקטים טכניים, הפקעות, הערכות פיצויים, תוכניות עירוניות ורגולטוריות, תוכניות תכנון מרחביות, התחדשות עירונית של אזורים, רשתות תועלת חברתיות ותשתיות, ניצול וניצול קרקעות, תוכניות פיתוח, פרויקטים של השלטון המקומי וכו’).
3) ליידע סוכנויות ממשלתיות, מפלגות פוליטיות, מרכזי מחקר לתכנון כלכלי וחברתי, אוניברסיטאות ופוליטכניות, רשויות מקומיות וחברתיות וקולקטיבים אזרחיים, עם המרכיבים המהימנים והמקיפים ביותר של הפיזיקה והמציאות החברתית-כלכלית של המדינה, והמגמות על השינויים שלהם בכל רגע, ליסוד תהליכי קבלת ההחלטות הפוליטיות וגיבוש יעדי הפיתוח, אך גם של המחקר הדרוש לתשתית שאין עליה עוררין, שאין עליה עוררין ותקפה לכל דבר וכו’.
בהשלמת בחינת ההגדרות שניתנו מעת לעת ללשכת רישום המקרקעין, (שביניהן מצוינים בדרך כלל הן תוכנו ותפקידו, כמו גם מבנהו ותפקודו כמוסד), הבה נבחן גם את הרווחות. “רשמית” בינלאומית, תפיסה מסורתית.

פירוש המונח Cadastre: “סקר ציבורי ערוך באופן שיטתי של נכסי מדינה או אזור, בהתבסס על מיפוי הגבולות שלהם”.

כל נכס, מזוהה באופן שיטתי עם הטביעת הקדסטרלית הספציפית שלו על גבי דיאגרמה רחבת היקף, המהווה יחידה יחד עם הנתונים הרלוונטיים הרשומים בפנקסי המקרקעין ולגבי מצבו המשפטי, אופיו וגודלו של הנכס. הקדאסטר מעמדה וכו’.

לפיכך ניתן לומר על פנקסי המקרקעין באופן כללי, שהם מורכבים, בהבנתם המסורתית, ממפות המקרקעין הכוללות, ממוספרות כראוי, את כל הנכסים, השימושים או ההחזקות המאוחדות של הקרקע, ורישומי המקרקעין עם המספר הקדסטרלי של הקרקע. חלקת אדמה ספציפית כמרכיב מנחה (חלקה).

ייתכן, מטעמי נוחות בתהליך השמירה, העדכון, התיקון והניהול של נתוני הקדסטר ושאר סוגי ספרי הקדסטר, עם אלמנט מנחה, או שם הבעלים של כל חלקת קרקע, או כל אלמנט אחר שישרת שירות/היתכנות ספציפית.

Revival – הפצות
המושגים של התחייה והפצה קשורים קשר הדוק למרשם המקרקעין שהוא מצבם הטכני.

הם אמצעים ספציפיים של מדיניות קרקעות, ונוגעים, מחד גיסא, לחלוקות בהענקת קרקעות לאזרחים חסרי קרקע, עם או בלי מחיר סמלי, בעוד התחייה, בביטול משטר בעלות קודם לא רציונלי ובלתי-פרודוקטיבי, וב. חלוקה מחדש של הקרקע לבעלים הקודמים שלה, עם נכסים חדשים הניתנים לשימוש רציונלי ופרודוקטיבי יותר.

בימי קדם התכוון דסמוס לחלוקה שווה של דברים, ולגאולת אדמה או מדינה, “ביטול הרכוש הקודם וחלוקה מחדש של האדמה שבבעלותם הקודמת על ידי המעטים, העשירים, לכל האזרחים באופן שווה”.

איחוד (ברמה הטכנית והמדעית), הוא התהליך הטכני/אדמיניסטרטיבי, המבוסס על נתוני הקדסטר של אזור, ומטרתו לאסוף את הבעלות/השימושים או החזקות המפוצלות והמפוזרות, לרוב קטנות, בקרקע, של אחד או יותר. בעלים/משתמשים, והמבנה מחדש שלהם לנכסים/שימושים או אחזקות אוחדות חדשים אשר מיקומם, צורתם, גודלם ויחסיהם עם הסביבה יאפשרו את השימוש היעילה ביותר שלהם. התחייה יכולה להיות כפרית או עירונית, וולונטרית או חובה.

בתים למכירה ביוון ליד הים
דירות למכירה ביוון יד 2
תהליך קניית בית ביוון
רכישת נכס ביוון עורך דין מומחה
בית ביוון על הים
פורום נדלן ביוון
האם כדאי לקנות דירה ביוון

בדיקת נכס עורך דין יוון דובר עברית

כמה עולה דירה ביוון

שיטות וטכניקות של ניסוח קדסטר לאומי
שיטות ניסוח הקדסטר מושפעות מ:

(א) תפיסת מקבל ההחלטות הפוליטי את הקדסטר,
( ב) המצב וההתפתחויות בשיטות ובטכניקות בתחום הגיאודזיה, הטופוגרפיה, הפוטוגרמטריה והחישה מרחוק, טכנולוגיית המידע והמחשבים,
(ג) הפוטנציאל המדעי והטכני המתאים הזמין,
(ד) התנאים החברתיים-כלכליים הכלליים של המדינה,
(ה) איכות הרמה הארגונית/מנהלית והיכולות האובייקטיביות של השירותים הציבוריים,
(ו) התפיסה הרווחת של בעלות בקרקע ברמה המשפטית והחברתית.
במיוחד ברמה הטכנית, התפקיד חשוב:

(א) מטרות הדיוק – השלמות – המהימנות ומידת העדכון של המידע האיכותי וכן האיסורים וההגבלות הקבועים בחוק, המפרט הטכני הרלוונטי והמשאבים הכספיים של גוף הקדסטר,
(ב) בהירות הגבולות הפיזיים של חלקות קרקע ותדירות זהותן עם גבולות הרכוש
(ג) קיומם או לא, אופי וגדלים של הגבולות המלאכותיים של הנכסים/השימושים/ניצול הקרקע הייחודיים (UNL), והסימון הקבוע/היישום או אפילו התיוג שלהם בחקיקה או מקובל,
(ד) התנאים השוררים בתחום העניין;
(ה) קיומו או לא של רקע קרטוגרפי גיאודטי/טופוגרפי או פוטוגרמטרי, בהתאמה לאזור.
השיטות הקלאסיות לעריכת קדסטר מוגבלות לשרטוט דיאגרמות קדסטר עם גיאודטי יבשתיאו שיטות טופוגרפיות ובעריכת טבלאות קדסטרליות של הנכסים והבעלים, לאחר תיחום הנכסים וחקירת כותרות הבעלים ומעמדם המשפטי של הנכסים. השיטות הגיאודטיות/טופוגרפיות לשרטוט דיאגרמות קדסטרליות מכוונות לקביעה מדויקת של הגיאומטריה של כל נכס, התייחסות שלו לבקרה גיאודטית אחת המזהה את מיקומו האחד והיחיד במרחב ואת הייצוג הגרפי הווירטואלי-אנלוגי שלו או רישום דיגיטלי ואוטומטי. ציור והדפסתו, על סמך הקואורדינטות של גבולותיו. בסיס ההתייחסות הגיאודטית לרשמים הקדסטרליים הוא המפרט הטכני הרלוונטי ובהתאם למפרטים הטכניים הרלוונטיים של הרשת הטריגונומטרית והגיאודטית הלאומית.

התפתחות הפוטוגרמטריה והתפתחות הטכניקות שלה סימנו באופן מכריע בתרומתם את ניסוח הקדסטר, הן במדינות שהחלו לאחר העבודה הרלוונטית, והן במדינות שהחלו בשיטות הגיאודטיות/טופוגרפיות הקלאסיות ובשלב מסוים החליטו על כך. סיבות של חסכון, מהירות ודיוק כדי לנצל את האפשרויות של מדע זה. פוטוגרמטריה אנלוגית, מספרית ואנליטית, על ההבדלים המשמעותיים ביניהן הקובעים ומתמחים את היכולות המיוחדות שלהם בהרכבת פנקס הקדסטרלי, ואף אורתופוטוגרפיה וסטריאואורתופוטוגרפיה ומערכות פוטוגרמטריות וטלסקופיות אוטומטיות משולבות, מספקות פתרונות מתודולוגיים וטכניקות מתאימים להתמודדות עם הארץ בעיה ברישום.תצלומי אוויר של האזור הנסקר.

לעתים קרובות, התנאים הספציפיים של המציאות הפיזית והחברתית-כלכלית, מטילים כפתרון שימוש בשיטה מעורבת (גיאודטית קלאסית / טופוגרפית ופוטוגרמטרית) בהרכבת רישום המקרקעין. הסיבות הן:

מטרה, כאשר שיטה אחת אינה מסוגלת לתת מענה לכל המקרים בהם יש לטפל בלשכת רישום המקרקעין,
מוסדית, כאשר לימוד הקמה / ניסוח / תחזוקה / עדכון / תיקון של רישום המקרקעין מגבש מפרטים ותקנות ספציפיים,
ריאלי, כאשר הערכת הנתונים מובילה לניצול האפשרויות הקיימות והיחידות,
חובה, כאשר נדרש ניצול ושילוב נתונים קדסטרליים קיימים שנמדדו או יוחסו במתודולוגיות ובטכניקות שונות למרשם המקרקעין הלאומי.
ללא קשר לשיטות והטכניקות המשמשות לעריכת רישום המקרקעין, לצורך התחזוקה, העדכון והתיקון שלו, יש לקחת בחשבון כמה מאפיינים משותפים ברורים ביותר וחשובים ביותר, הקובעים, מצד אחד, את המבנה והתפעול של המשרד. מערכת ארגון וניהול של רישום המקרקעין במדינה אחת, ומצד שני, הם מפרטים את האפשרויות והמגבלות בניהול המידע הקדסטרלי. התכונות הנפוצות הללו הן כדלקמן:

(א) שינוי קדסטרלי יכול להתרחש בכל זמן ובכל נקודה במרחב הלאומי.
(ב) תחזוקת נתוני קדסטר חייבת להתבצע באופן אחיד בכל השטח ולכסות מתודולוגית, ארגונית ותפעולית, הן עדכון דיאגרמות קדסטר והן עדכון לוחות קדסטרים.
(ג) משום שבכל רגע, הציבור, העיריות והקהילות וכן כל בעל עניין חייבים להיות מסוגלים לקבל בזמן הקצר ביותר ובעלות הנמוכה ביותר האפשרית את כל הנתונים הקדסטרליים הדרושים (מהימנים, מדויקים, מעודכנים ומלאים). עבור אזור, על מנת לתעד כל יוזמה טכנית, כלכלית, חברתית, פיתוח ו/או עסקית, תהליך התחזוקה והעדכון של רישום המקרקעין חייב להיות אוטומטי במידה רבה.
תיקון נתוני הקבר הלאומי הוא מאמץ מורכב ביותר, קשה ונרחב, המתבצע בין אם הליכי התחזוקה והעדכון הוזנחו במשך תקופה ארוכה או בוצעו באופן חלקי או לקוי, או כאשר מדינה משדרת באופן קיצוני את המערכת הקדסטרלית שלה.

יתרונות של עורך דין ישראלי המטפל בבעיות רכוש מקרקעין ונדל”ן ביוון
הבנה תרבותית: עורך דין ישראלי שמכיר את נושאי הרכוש מקרקעין ונדל”ן היווני יכול להבין טוב יותר את הניואנסים התרבותיים וסגנונות התקשורת בין לקוחות ישראלים לרשויות או שותפים ביוון, ולאפשר אינטראקציות חלקות יותר.

כישורי שפה: עורך דין ישראלי השולט בעברית ויוונית יכול לתקשר ביעילות הן עם לקוחות ישראלים והן עם הרשויות היווניות, ולהבטיח שכל המסמכים והדיונים המשפטיים מתורגמים ומובנים במדויק.

היכרות עם דרישות החוק הישראליות: עורך דין ישראלי יכיר היטב את הדרישות והתהליכים המשפטיים עבור לקוחות ישראלים, תוך הקפדה על עמידה בתקנות הישראליות ומתן הדרכה בהיבטים המשפטיים הרלוונטיים של עסקאות רכוש מקרקעין ונדל”ן.

היכרות עם דיני הקניין היווניים: עורך דין ישראלי בעל ניסיון בענייני רכוש מקרקעין ונדל”ן יווניים יבין היטב את חוקי הקניין והתקנות היווניים, שיכולים להיות מורכבים ועשויים להיות שונים באופן משמעותי מהחוקים הישראליים.

גישה לרשתות מקומיות: עורך דין ישראלי עם קשרים ביוון יכול למנף את הרשת שלו כדי לנווט בשוק הנדל”ן היווני וליצור קשר עם גורמים רלוונטיים, כגון עורכי דין מקומיים, נוטריונים וסוכני נדל”ן.

מומחיות משפטית חוצת גבולות: עורך דין ישראלי בעל ניסיון בעסקאות נכסים חוצי גבולות יכול לייעץ בנושאים משפטיים הקשורים בעסקאות רכוש מקרקעין ונדל”ן בינלאומיות, כגון השלכות מס והעברת כספים בין מדינות.

אמון וקרבה: לקוחות ישראלים עשויים להרגיש בנוח ובטוח יותר בעבודה עם עורך דין מארץ הולדתם, שכן הם חולקים שפה משותפת, תרבות והבנה של צרכי הלקוח וציפיותיו.

נוחות ונגישות: עורך דין ישראלי עשוי להיות נגיש יותר עבור לקוחות היושבים בישראל, שכן הם יכולים לתקשר ולהיפגש באופן אישי ללא צורך בנסיעות בינלאומיות.

ייצוג בשתי המדינות: עורך דין ישראלי המטפל בנושאי רכוש מקרקעין ונדל”ן ביוון יכול לייצג את לקוחותיו הן בישראל והן ביוון, לייעל את ההליך המשפטי ולהבטיח שכל ההיבטים המשפטיים מכוסים בשתי המדינות.

ניסיון עם מקרים דומים: עורך דין ישראלי שטיפל בהצלחה בנושאי רכוש מקרקעין ונדל”ן ביוון עבור לקוחות ישראלים אחרים יכול להביא תובנות ומומחיות חשובות לשולחן, ולהגדיל את הסיכוי לתוצאה מוצלחת עבור הלקוח.

תגובות ברשת על עבודה עם מומחה עורך דין נכסים ישראל-יוון

לאחרונה פניתי לעזרתו של עורך דין מנוסה הן בדיני הרכוש הישראלי והן בדיני יוון עבור עסקת מקרקעין ביוון, ואני נרגש מהתוצאה. עורך הדין הפגין הבנה עמוקה של התהליכים והדרישות המשפטיות בשתי המדינות, כמו גם יכולת לתקשר בצורה יעילה בעברית וביוונית. זה הפך את התהליך כולו להרבה יותר לניהול וללא מתחים.

לאורך כל העסקה, עורך הדין תמיד היה זמין לענות על שאלותי, לספק הכוונה, ולתאם עם כל הצדדים המעורבים. הם דאגו שהכל יסתיים בזמן וללא שום בעיות, מה שגרם לי להרגיש בטוח ונתמך היטב. אני מאוד אסיר תודה על הסיוע שלהם ולא אהסס להמליץ ​​על שירותיהם לכל מי שמבקש עזרה משפטית בענייני רכוש הנוגעים לישראל ויוון.

שירות מקצועי ואמין מעורך דין נכסים ישראל-יוון

העבודה עם עורך דין המתמחה בעסקאות נכסים הקשורות לישראל ויוון הייתה החלטה נפלאה. המומחיות שלהם בדיני הקניין של שתי המדינות, יחד עם הקשרים שלהם ביוון, הפכו את התהליך כולו לחלק ויעיל. עורך הדין תמיד היה זמין לספק עצות, לענות על שאלותי ולהבטיח שהייתי מעודכן בכל שלב בדרך.

הרגשתי תמיכה טובה לאורך כל העסקה, והקשב והמסירות שלהם למקרה שלי הפכו את התהליך ללא מתח ופשוט. אני מאוד מרוצה מהתוצאה ואמליץ בלב שלם על שירותיהם לכל מי שמבקש סיוע משפטי בעסקאות נדל”ן המעורבות בישראל ויוון.

תמיכה משפטית בענייני רכוש ישראל-יוון

לאחרונה הזמנתי עורך דין שיסייע לי ברכישת נכס ביוון, ואני מאוד מרוצה מרמת השירות והמומחיות שהם העניקו. הידע המקיף שלהם בדיני הקניין הישראלי והיווני, כמו גם יכולתם לתקשר ביעילות בשתי השפות, הפכו את התהליך כולו לחלק ויעיל.

עורך הדין תמיד היה זמין לתת מענה לדאגותיי, לספק הכוונה ולהבטיח שהייתי מוכנה היטב לכל שלב בעסקה. המקצועיות, ההיענות והמסירות שלהם למקרה שלי היו באמת מרשימים. אני ממליץ בחום על השירותים שלהם לכל מי שמבקש עזרה משפטית בנושאי רכוש הנוגעים לישראל ויוון.

ש: מהם ההבדלים העיקריים בין חוקי הקניין הישראליים והיווניים שעורך דין רכוש ישראלי-יוון צריך להיות מודע אליהם?

ת: כמה הבדלים מרכזיים כוללים תהליכי רישום נכסים, מערכות מיסוי, חוקי ירושה והדרישות המשפטיות למשקיעים זרים. עורך דין רכוש ישראל-יוון מנוסה יהיה בעל היכרות מעמיקה עם ההבדלים הללו ויוכל להדריך לקוחות בהתאם כדי להבטיח עמידה בחוקים המתאימים.

ש: כיצד עורך דין נדל”ן ישראל-יוון מתמודד עם מחסומי שפה במהלך תהליך עסקת הנכס?

ת: עורך דין נדל”ן ישראל-יוון השולט בעברית, יוונית וגם אנגלית יתקשר ביעילות עם כל הצדדים המעורבים בעסקה, לרבות לקוחות, רשויות מקומיות ואנשי מקצוע אחרים. הם גם יבטיחו שמסמכים משפטיים מתורגמים בצורה מדויקת ומובנים לכל הצדדים.

ש: איזה תפקיד ממלא עורך דין נכסים ישראל-יוון בתהליך רכישת הנכס?

ת: עורך דין נדל”ן ישראל-יוון יספק ייעוץ משפטי, יכין ויבדוק חוזים, יתאם עם אנשי מקצוע אחרים המעורבים בעסקה (למשל, נוטריונים, סוכני נדל”ן), ידאג לעמידה בחוקים הישראליים והיווניים, וייצג את הלקוח במשא ומתן. ובמידת הצורך מחלוקות משפטיות.

ש: כיצד יכול עורך דין נדל”ן ישראל-יוון לסייע ללקוחות לנווט בענייני מיסוי ופיננסים הקשורים לעסקאות נכסים ביוון?

ת: עורך דין נדל”ן ישראל-יוון מנוסה ייעץ ללקוחות בנוגע להשלכות המס של עסקת הנכס שלהם, לרבות ארנונה, מיסי רווח הון ומסי הכנסה על הכנסות משכירות. הם יכולים גם לספק הדרכה בנושאים פיננסיים כגון העברת כספים בין מדינות והבטחת מימון לרכישת הנכס.

ש: מה צריך לקוח לחפש בבחירת עורך דין נדל”ן ישראל-יוון?

ת: על לקוחות לחפש עורך דין בעל רקורד חזק בטיפול בעסקאות נכסים המעורבות בישראל ויוון, שליטה בשפה העברית והיוונית, ידע מקיף בדיני הקניין של שתי המדינות ורשת מקצועית ביוון. כמו כן, חשוב למצוא עורך דין קשוב, קשוב לצרכי הלקוח ובעל מוניטין של מתן שירות מעולה.

ש: כיצד מבטיח עורך דין נדל”ן ישראל-יוון שהלקוחות יהיו מעודכנים ונתמכים לאורך כל תהליך עסקת הנכס?

ת: עורך דין רכוש ישראל-יוון ישמור על תקשורת פתוחה עם לקוחותיו, ויעדכן אותם בהתקדמות העסקה ובכל שינוי או התפתחויות. הם גם יהיו זמינים לתת מענה לכל חשש או שאלה ולספק הדרכה בכל שלב בתהליך. על ידי הבטחת הלקוחות מעודכנים ומעורבים בקבלת החלטות, עורך הדין מסייע בבניית אמון ואמון בשירותיהם.

רילוקיישן ליוון

ש: כיצד יכול עורך דין נדל”ן ישראל-יוון לסייע לחברות הייטק ישראליות בהעברת עובדים ליוון?

ת: עורך דין נדל”ן ישראל-יוון בעל הבנה עמוקה של תעשיית ההייטק יכול לסייע לחברות הייטק ישראליות במספר דרכים, כולל:

התמצאות בדרישות החוק: עורך הדין יכול להדריך חברות בתהליכים המשפטיים והדרישות הקשורות להעברת עובדים, כגון קבלת אישורי עבודה ואשרות, הקפדה על עמידה בחוקי העבודה המקומיים והתייחסות לכל השלכות מס.

סיוע בדיור: עורך הדין יכול לסייע באיתור אפשרויות דיור מתאימות להעברת עובדים, תוך התחשבות בגורמים כמו קרבה למקום העבודה, שירותים מקומיים ואפשרויות תחבורה. הם יכולים גם לייעץ לגבי הסכמי שכירות או רכישה, כדי להבטיח שהחוזים תואמים לחוקים ולתקנות המקומיים.

תמיכה באינטגרציה: עורך דין נדל”ן ישראל-יוון יכול לספק הדרכה על ההיבטים התרבותיים, החברתיים והמעשיים של החיים ביוון, לעזור לעובדים ולמשפחותיהם להסתגל לסביבה החדשה שלהם ביתר קלות.

יצירת קשרים מקומיים: עורך הדין יכול למנף את הרשת המקומית שלו כדי לחבר בין חברות היי-טק ישראליות לאנשי מקצוע ונותני שירותים יוונים, כגון סוכני נדל”ן, רואי חשבון ורשויות מקומיות, כדי לאפשר פעילות עסקית חלקה יותר במדינה.

ש: אילו גורמים צריכות לשקול חברות הייטק ישראליות בבחירת עורך דין נדל”ן ישראל-יוון להעברת עובדים?

ת: בבחירת עורך דין נדל”ן ישראל-יוון שיסייע בהעברת עובדים, חברות הייטק ישראליות צריכות לשקול את הגורמים הבאים:

מומחיות בענף: על עורך הדין להפגין הבנה עמוקה של הצרכים והאתגרים של תעשיית ההייטק, ולהיות בעל ניסיון בסיוע לחברות דומות בהעברת עובדים.

כישורי שפה: על עורך הדין להיות שולט בעברית, יוונית ואנגלית, מה שמאפשר תקשורת יעילה הן עם החברה והן עם הרשויות המקומיות ביוון.

ידע משפטי מקיף: על עורך הדין להיות בעל ידע מעמיק הן בדיני ישראל והן בחוקים היווניים, לרבות דיני הגירה, עבודה ורכוש, על מנת להבטיח כי כל ההיבטים המשפטיים של תהליך הרילוקיישן יטופלו ביעילות ובדייקנות.

רשת מקומית: לעורך הדין צריכים להיות קשרים חזקים ביוון, שיאפשרו לו ליצור קשרים עם אנשי מקצוע ונותני שירות מקומיים שיכולים להקל על תהליך הרילוקיישן עבור החברה ועובדיה.

היענות ותקשורת: על עורך הדין להיות קשוב ולקיים תקשורת פתוחה עם החברה לאורך כל תהליך הרילוקיישן, תוך התייחסות לכל חשש או שאלה שעלולה להתעורר.

ש: כיצד יכול עורך דין רכוש ישראלי-יוון לסייע לעובדי הייטק ישראלים ביוון להגן על זכויות הקניין הרוחני שלהם?

ת: עורך דין קניין ישראל-יוון עם שת”פ משרד עורכי דין בדיני קניין רוחני (IP) יכול לספק הנחיות לגבי הגנה על זכויות הקניין הרוחני בשתי המדינות, לרבות רישום סימני מסחר, פטנטים וזכויות יוצרים. הם יכולים גם לייעץ בהיבטים המשפטיים של הסכמי רישוי, העברת טכנולוגיה והסכמי סודיות, כדי להבטיח שזכויות ה-IP של העובד והחברה מוגנות על פי החוקים המקומיים ביוון.

איתור נכסים

ש: כיצד יכול עורך דין נדל”ן ישראל-יוון לסייע לחברות הייטק ישראליות ולעובדיהן באיתור והערכת נדל”ן ביוון?

ת: עורך דין נדל”ן ישראל-יוון יכול להעניק סיוע רב ערך במציאת והערכת נדל”ן ביוון הן לחברות הייטק ישראליות המעוניינות לבסס נוכחות במדינה והן לעובדיהן שעוברים דירה. כמה דרכים מרכזיות שעורך הדין יכול לעזור כוללות:

זיהוי נכסים מתאימים: עורך הדין יכול לעבוד בשיתוף פעולה הדוק עם החברה ועובדיה כדי להבין את הצרכים הספציפיים שלהם, כגון מיקום, גודל, תקציב ושירותים מקומיים. לאחר מכן הם יכולים להשתמש ברשת המקומית שלהם ובידע על שוק הנדל”ן היווני כדי לזהות נכסים מתאימים העומדים בקריטריונים אלה.

בדיקת נאותות משפטית: עורך הדין יכול לבצע בדיקת נאותות משפטית על הנכסים הנבחרים, על מנת להבטיח שאין בעיות משפטיות או שעבודים שעשויים להשפיע על העסקה. זה עשוי לכלול אימות כותרות נכסים, בדיקת שעבודים או חובות, והבטחת שהנכס עומד בתקנות הייעוד והתכנון המקומיות.

סקירת חוזה ומשא ומתן: עורך הדין יכול לעיין ולנהל משא ומתן על תנאי הסכם השכירות או הרכישה בשם החברה או העובד, תוך הקפדה על כך שהחוזה תואם את החוקים המקומיים ומגן על האינטרסים שלהם. זה עשוי לכלול משא ומתן על תנאים נוחים, כגון שכר דירה או מחיר רכישה, משך השכירות ואחריות תחזוקה.

עמידה ברגולציה: עורך הדין יכול לסייע בהשגת כל ההיתרים, הרישיונות או האישורים הנדרשים הקשורים לנכס, על מנת להבטיח שהחברה ועובדיה עומדים בכל התקנות המקומיות ביוון.

סיוע בסגירה: עורך הדין יכול להדריך את החברה או העובד בתהליך הסגירה, בתיאום עם כל הגורמים המעורבים, כגון המוכר או המשכיר, נוטריון וסוכן מקרקעין, על מנת להבטיח עסקה חלקה ויעילה

מדריך נדל”ן ליוון

1. הליך – השלבים העיקריים של רכישת נדל”ן על פי החוק היווני.

רכישת נכס נדל”ן ביוון כוללת בעיקר את השלבים הבאים:
• מציאת הנכס לרכישה, בסיוע אפשרי של סוכן נדל”ן. לרוב, שכר הטרחה של הסוכן מסתכם ב-2% ממחיר הרכישה, אך ניתן לשאת ולתת בין הצדדים.

• השג מספר רישום מס יווני. הליך זה הינו פשוט ואינו מצריך את נוכחותו של הזר ביוון, שכן ניתן לבצעו על ידי צד שלישי, מכוח ייפוי כוח.

• בדיקת נאותות משפטית של הנכס. לאחר מציאת הנכס ולפני ביצוע כל מעשה או הסכם, על הרוכש למנות עורך דין לביצוע בדיקת נאותות משפטית מלאה של הנכס, הכוללת ביקורת מפורטת של זכויות המוכר וקודמיו. כמו גם מחקר על כל שעבוד קיים (משכנתאות, תביעות וכו’). בדיקת נאותות משפטית מתבצעת מול לשכת רישום המקרקעין או הקדסטר של האזור בו נמצא הנכס. יצוין כי האחריות לצעד חשוב מאוד זה מוטלת על הרוכש, בהתחשב בכך שהנוטריונים היוונים אינם מחויבים (ולא יעשו) לבצע בדיקת נאותות כזו.

• בדיקת נאותות טכנית. הוא מבוצע על ידי מהנדס אזרחי והוא נחוץ בעיקר במקרים בהם הנכס הנרכש הוא קרקע שאינה בנויה או מצוי מחוץ לתכנית העירונית. בדיקת נאותות טכנית נועדה להבטיח שהנכס עומד בכל הדרישות החוקיות להתיר בניית מבנים, ובמקרים בהם הנכס שיירכש כבר בנוי, לקבוע האם הבניין הקיימים כבר כוללים בניה בלתי חוקית. אשר צריך להסדיר, לפי החוקים הרלוונטיים.

• הנפקת האישורים הנדרשים ומסמכים נוספים. על מנת שתתקיים רכישת נכס יש להמציא מספר אישורים לנוטריון, אשר עם זאת נוגע למוכר.

• ביצוע שטר הרכישה הנוטריוני. ביוון, רכישת כל נכס מקרקעין מתבצעת אך ורק מכוח שטר נוטריוני. ביצוע שטר כזה מתבצע בפני נוטריון. הנוטריון נבחר לרוב על ידי הרוכש, אשר משלם גם את שכר הטרחה הנוטריון הרלוונטי. הן המוכר והן הרוכש רשאים להתייצב באופן אישי בפני הנוטריון לשם ביצוע השטר, או למנות מישהו אחר לבצעו בשמם ומטעמם, מכוח ייפוי כוח נוטריוני.

• רישום שטר הרכישה הנוטריוני בלשכת רישום המקרקעין או הקדסטר. ביוון, רוכש נכס הופך לבעל הנכס רק לאחר רישום שטר הרכישה הנוטריוני בלשכת רישום המקרקעין או הקדסטר המוסמכים. רישום כזה כרוך בעמלות מסוימות המשולמות על ידי הרוכש (וסכומן מצוין להלן).

2. ציר זמן

הזמן הנדרש לסיום רכישת נכס מקרקעין תלוי במורכבות של כל מקרה ומקרה. במקרים רגילים, לאחר מציאת הנכס, מסתיימים הליכי רכישה בדרך כלל תוך תקופה של 1.5 – 2.5 חודשים.

3. התוכן העיקרי של שטר הרכישה

– הצדדים המתקשרים
– תיאור מפורט של הנכס
– תיאור מפורט של זכויות הבעלות של המוכר וקודמיו
– המחיר
– תנאי התשלום בפירוט
– סעיפים נוספים בהתאם לכל מקרה ומקרה.

הנוטריון יקרא בקול את השטר עבור שני הצדדים, אך כתבי רכישה הם רק ביוונית. לפיכך, רוכשים שאינם דוברי יוונית (אם הם משתתפים באופן אישי בביצוע השטר) יצטרכו למנות מתרגם.

4. עמלות והוצאות הקשורות בביצוע שטר הרכישה הנוטריוני. ישולם על ידי הרוכש.

• אגרות נוטריון. הם מחושבים בהדרגה, כאחוז על שווי שטר הרכישה, בטווח של 0.80% עבור חלק הערך עד € 120,000.00 עד € 0.10 עבור כל סכום מעבר € 20,000,000.01. שכר טרחה נוטריוני חייב במע”מ 23%.

• שכר טרחת עורך דין. נוכחות עורך דין בעת ​​ביצוע שטר הרכישה אינה נדרשת עוד על פי חוק. עם זאת, מומלץ בחום, על מנת להבטיח את דיוק תוכן השטר ביחס לתיאור הנכס, תיאור רצף הזכויות של המוכר וקודמיו וכו’. שכר טרחת עורך דין עבור ביצוע בדיקת הנאותות המשפטית וההגעה לביצוע שטר הרכישה מוסכמים בין הלקוח לעורך הדין ותלויים בשווי העסקה ובמורכבות כל תיק. שכר טרחת עורך דין חייב במע”מ 23%.

• דמי הרשמה. שכר הטרחה בגין רישום שטר הרכישה הנוטריוני בלשכת רישום המקרקעין או הקדסטר עומד על כ-0.475% משווי השטר וחייבים במע”מ 23%.

5. מימון

הדרך הנפוצה ביותר למימון רכישת נכס מקרקעין היא באמצעות הלוואה בנקאית. לצורך מתן הלוואה, הבנקים היווניים בוחנים את מצבו הכלכלי של הרוכש. לבנקים ביוון יש את הערך המסחרי הנוכחי של הנכס המוערך על ידי מהנדס אזרחי ומעניקים הלוואות בסכום שלא יעלה על 70-75% מהערכה כזו. לפני פירעון ההלוואה (ישירות למוכר) ירשום הבנק משכנתא על הנכס בסך של כ. 120% מההלוואה.

6. טיפול מס

א. מיסים המוטלים בעת רכישת הנכס. ישולם על ידי הרוכש.

• מס העברה
לפני ביצוע שטר הרכישה הנוטריוני, הרוכש מחויב לשלם את מס ההעברה המקביל. מס כזה מגיע ל-3% על שווי הנכס.
יצוין כי גם החוק היווני קובע פטור – בתנאים מסוימים – מתשלום מס ההעברה. פטורים אלה חלים רק על רוכשים שכבר מתגוררים או מתכוונים להתבסס ביוון ונכללים בקטגוריות הבאות: (i) יוונים, (ii) חוזרים מאלבניה, טורקיה ומדינות ברית המועצות לשעבר, (iii) אזרחי האיחוד האירופי ו אזרחי האזור הכלכלי האירופי, (iv) פליטים מוכרים, ו-(v) אזרחים של מדינות שאינן באיחוד האירופי הנהנים ממעמד של תושבות ארוכת טווח ביוון.

• מס ערך מוסף לבניינים חדשים
כאשר מדובר בבניינים חדשים, דהיינו בניינים שהיתר בנייה שלהם ניתן או תוקן מיום 01.01.2006 ואילך, יוטל מע”מ של 23% על שווי הנכס במועד מכירה/העברה ראשונה שלהם על ידי יצרן, או על ידי אדם העוסק במקצועיות בבנייה ובמכירה של מבנים. במקרים בהם חל מע”מ, הרוכש אינו נדרש לשלם מס העברה כלשהו.

הערה חשובה: עקב תיקוני חקיקה תכופים במיסוי נכסים, מומלץ בחום לבדוק מחדש את כל המיסים הקשורים לנכס ולחושב מחדש לפני כל רכישה.

ב. התחייבויות פיסקליות שנתיות של בעלי נכסים.
• מס נכסי מקרקעין (sic: “ENFIA”)
כל נכס מקרקעין הנמצא ביוון השייך ליחידים או לישויות משפטיות ב-1 בינואר של כל שנה, מוטל במס רכוש. זהו המס השנתי העיקרי המוטל על נכסי נדל”ן. מס כזה מחושב על בסיס פני השטח של הנכס המקרקעין, מיקומו וכו’. בכל הנוגע לבניינים, הוא נע בין 2.00 אירו למ”ר ל-13.00 אירו למ”ר, בעוד כשמדובר במגרשי קרקע, הוא נע בין 0.003 אירו למ”ר ועד 9.00 אירו למ”ר.

• אגרת מקרקעין 
זוהי חובה מיוחדת המוטלת על נכסי מקרקעין, לטובת הרשויות העירוניות. זה מחושב על ידי הכפלת ערך הנכס בשיעור שנע בין 0.25 o/o ל-0.35 o/o. חובה זו נגבה באמצעות חשבונות החשמל של הנכס.

• מס רכוש מיוחד במקרקעין
זהו מס רכוש מיוחד המוטל על ישויות טבעיות או משפטיות המתגוררות או מושבם הרשום במדינות עם משטר מס מיוחס, ובעלות בעלות מלאה או חשופה על נכסים הממוקמים ביוון. מס כזה עומד על 15% על שווי הנכס. מס זה הוטל על מנת להתמודד עם תופעת העלמת המס של חברות מחוץ לחוף המחזיקות בנכסי נדל”ן ביוון. החוק קובע מספר פטורים מתחולת המס הנ”ל.

• מס על הכנסה מהשכרת נכסים
הכנסה שנתית מהשכרת נכסים ממוסה בשיעור של 15% על סכום ההכנסה עד 12,000 אירו, בשיעור של 35% על סכום ההכנסה שבין 12,001 אירו ל-35,000 אירו, וכן בשיעור של 35% שיעור של 45% על כל סכום מעל €35,001.
דמי השכירות של נכסים המושכרים למטרות עסקיות או מקצועיות נגרמות בתוספת של מס בולים של 3.6%, אשר עם זאת משולם בדרך כלל על ידי השוכר, בכפוף להסכם.

הערה חשובה: עקב תיקוני חקיקה תכופים במיסוי נכסים, מומלץ בחום לבחון מחדש את כל המיסים הקשורים לנכס ולחושב מחדש לפי הצורך.

7. הגבלות ברכישת נכסי נדל”ן ביוון

• אזורים חוצי גבולות.

החוק היווני מספק הגבלות על רכישת זכויות קניין באזורים חוצי גבולות של יוון, על ידי יחידים או ישויות משפטיות שאינם אזרחי האיחוד האירופי או איגוד הסחר החופשי האירופי (“EFTA”). יתר על כן, העברת מניות או החלפת שותפים/בעלי מניות של חברות שאינן ממוקמות באיחוד האירופי או ב-EFTA, המחזיקות בנכסי נדל”ן באזורים חוצי גבולות של יוון, אסורה אף היא. כל אדם טבעי או משפטי כזה (שאינם אזרחי האיחוד האירופי או EFTA) המעוניין לרכוש נכסי נדל”ן הממוקמים באזורים חוצי גבולות, חייבים לפנות לוועדה מיוחדת על מנת לקבל אישור לרכוש או להשכיר את נכס המקרקעין. כל עסקה המתבצעת תוך הפרה של ההוראות לעיל בטלה ומבוטלת.
האזורים הבאים של יוון נחשבים כאזורים חוצי גבולות, בהם חלות ההגבלות לעיל: דודקניסה, אברוס, תספרוטיה, קסטוריה, קילקיס, לסבוס, קסנטי, פרבזה, רודופי, סאמוס, פלורינה, קיוס, תירה (סנטוריני), סקירוס, כמו גם אזורים מסוימים באזורים של דרמה, יואנינה, פלה וסרס.
ההגבלות מוסרות בהתאם, באופן עקרוני, לצורה המשפטית של העסקה המבוקשת, שוויה הכספי, המיקום המדויק או שוויו של הנכס, אלא אם כן קיימות סיבות לביטחון לאומי.

• רכישת איים

החוק היווני קובע גם כי על מנת שאדם טבעי או משפטי ירכוש בעלות או ישכיר באי בבעלות פרטית או בנכס הנמצא באי בבעלות פרטית, עליו להגיש בקשה להוצאת היתר משר הביטחון.

כשמדובר באיים ציבוריים, רכישת בעלות אינה אפשרית? איים כאלה ניתנים להשכרה רק באותם תנאים לעיל (הנפקה מוקדמת של היתר מאת שר הביטחון).

8. כללי הגירה הקשורים להשקעה בנכסים

החוק היווני קובע כי היתר שהייה של 5 שנים יינתן לאזרחים ממדינות שאינן באיחוד האירופי שהם הבעלים (באופן אישי או באמצעות ישות משפטית שחלקיה שייכים במלואם להם) של נכסי נדל”ן ביוון, או שיש להם חתם על הסכם שיתוף זמן, או השכירו מקומות לינה בבתי מלון למשך 10 שנים לפחות. הערך המינימלי של נכס המקרקעין והערך החוזי של הסכם השכירות של אירוח בבתי מלון נקבע לסכום של 250,000 אירו. ניתן לחדש רישיון שהייה כזה לתקופה שווה (5 שנים) כל עוד נכס הנדל”ן נשאר בבעלותו של אזרח שאינו אזרח האיחוד האירופי או שהסכמי החכירה לשיתוף זמן נשארים בתוקף.
אלה שאינם אזרחי האיחוד האירופי עשויים להיות מלווים על ידי בני משפחתם (בן זוג, ילדים מתחת לגיל 21, הורים), אשר ניתן להעניק להם גם היתר שהייה נפרד בעקבות בקשתם. היתרם יסתיים במקביל להיתר בעל הנכס.

עם בחירת הנכס שיועבר על ידי המוכר, קבלת ההזמנות ומתן אישורים על ידי שני הצדדים המתקשרים, מסתיימת יצירת בקשת הרכישה ונוצר הקובץ האלקטרוני של הרכישה והמכירה.

הנוטריון אוסף את המסמכים התומכים הדרושים לעריכת השטר הנוטריוני וממשיך בהצהרת מס ההעברה.

עם תשלום מס ההעברה על ידי הקונה, עורך הנוטריון את השטר הנוטריוני וקורא למוכר ולקונה בנוכחות פיזית לחתום על החוזה.

לאחר חתימתם, זמין בקובץ האלקטרוני של הרכישה והמכירה עותק מהשטר הנוטריוני, אשר נחתם אלקטרונית על ידי הנוטריון.

לבסוף, הנוטריון רושם את השטר הרשום בלשכת רישום המקרקעין ההלני ומודיע לקונה את מספר פרוטוקול ההעברה על מנת שיוכל לחפש את השלמתו מהבקשות האלקטרוניות של רישום המקרקעין ההלני.

עלויות
הערכת העלויות של שכירת עורך דין נדל”ן ישראל-יוון עבור חברות הייטק ישראליות ועובדיהן העוברים ליוון יכולה להיות מאתגרת, שכן שכר הטרחה עשוי להשתנות בהתאם למספר גורמים. גורמים אלה כוללים:

מורכבות התיק: תיקים מורכבים יותר הכוללים ריבוי נכסים, בדיקת נאותות משפטית נרחבת או משא ומתן מסובך עלולים לגרום להוצאות משפט גבוהות יותר.

ניסיון ומוניטין של עורך הדין: עורכי דין בעלי ניסיון רב ומוניטין חזק בתחום עשויים לגבות שכר טרחה גבוה יותר מאלה עם פחות ניסיון או מומחיות.

מיקום: שכר הטרחה עשוי להשתנות בהתאם למיקום הנכס ביוון, כמו גם למיקום משרדו של עורך הדין. לדוגמה, העמלות עשויות להיות גבוהות יותר באזורים פופולריים או מתוירים יותר.

סוג עסקת הנכס: העלויות הכרוכות בהשכרת נכס עשויות להיות שונות מאלו של רכישת נכס. רכישת נכס כרוכה בדרך כלל בעבודה משפטית רבה יותר, כגון חיפושי כותרת, עריכת חוזה והליכי סגירה, שעלולים לגרום לעמלות גבוהות יותר.

שירותים נוספים: במידה ועורך הדין מספק שירותים נוספים, כגון סיוע בקבלת אישורים או רישיונות, עלולים להיות אלה כרוכים בעלויות נוספות.

בהתחשב במשתנים אלו, חיוני לדון בשכר הטרחה והעלויות עם עורך הדין מראש. הם צריכים לספק אומדן ברור או מבנה עמלות המבוסס על הצרכים הספציפיים של חברת ההייטק ועובדיה. כמו כן, חשוב לקחת בחשבון שבעוד ששכר טרחת משפט הם גורם חשוב, יש לתת עדיפות למומחיות ואיכות השירות הניתן על ידי עורך הדין כדי להבטיח עסקת נכס חלקה ומוצלחת ביוון.

עלות רכישת נדל”ן ביוון
עלות רכישת הנדל”ן ביוון עשויה להשתנות משמעותית על סמך גורמים כמו מיקום הנכס, גודלו ומצבו. עם זאת, יש כמה עלויות ועמלות סטנדרטיות הקשורות לקניית נכס ביוון שכדאי להיות מודעים אליהם:

מחיר הנכס: זהו המחיר המוסכם בין הקונה למוכר עבור הנכס. מחירי הנכסים ביוון יכולים לנוע בין זולים ליקרים, בהתאם לגורמים כמו מיקום, גודל ושוק הנדל”ן המקומי.

מס העברה: מס ההעברה הוא עמלה המשולמת לממשלת יוון בעת ​​רכישת נכס. התעריף נע בין 3% ל-11% מערך הנכס, בהתאם למחיר הנכס. מאז ינואר 2020 הופחת מס ההעברה מהשיעור הקודם של 3.09% ל-3% עבור נכסים שלא היו חייבים במע”מ.

אגרות נוטריון: הנוטריון אחראי על עריכת ואימות חוזה העברת הנכס. שכר הטרחה הנוטריוני הוא בדרך כלל בסביבות 1% עד 2% משווי הנכס, אך הם עשויים להשתנות בהתאם למורכבות העסקה.

הוצאות משפטיות: מומלץ מאוד לשכור עורך דין שיסייע ברכישת הנכס. שכר הטרחה נע בדרך כלל בין 1% ל-2% מערך הנכס, בהתאם לניסיונו של עורך הדין ולמורכבות העסקה.

אגרות רישום מקרקעין: לרישום הנכס על שם הקונה יש לשלם אגרת רישום מקרקעין. עמלה זו היא כ-0.5% עד 0.7% מערך הנכס.

עמלות סוכן נדל”ן: אם סוכן נדל”ן מעורב בעסקה, שכר הטרחה שלו הוא בדרך כלל בסביבות 2% עד 5% משווי הנכס, והם בדרך כלל מתחלקים בין הקונה למוכר.

מס ערך מוסף (מע”מ): בניינים ונכסים חדשים הנמכרים על ידי יזמים עשויים להיות חייבים במע”מ של 24%. מס זה כלול בדרך כלל במחיר המפורסם של הנכס.

עלויות אלו הן הערכות ועשויות להשתנות בהתאם לנסיבות אינדיבידואליות ולנכס הספציפי. יש חשיבות מכרעת לתקצב את ההוצאות הללו ולהתייעץ עם אנשי מקצוע, כגון סוכני נדל”ן ועורכי דין, כדי להבין טוב יותר את העלות הכוללת של רכישת נדל”ן ביוון.

טעויות להימנע ברכישת נדל”ן ביוון
כאשר ישראלים קונים נדל”ן ביוון, חיוני להימנע מטעויות נפוצות שעלולות להוביל לסיבוכים או הפסדים כספיים. הנה כמה טעויות עיקריות שכדאי להימנע מהן:

אי התייעצות עם עורך דין מקומי: התקשרות עם עורך דין רכוש ישראלי-יוון בעל מומחיות בחוקי שתי המדינות היא חיונית. הם יכולים לעזור לנווט בתהליכים המשפטיים, לבצע בדיקת נאותות ולהבטיח עמידה בכל התקנות החלות.

דילוג על בדיקת נאותות: בדיקת נאותות יסודית של הנכס, לרבות אימות הבעלות, בדיקת שעבודים או חובות כלשהן, והבטחת עמידה בתקנות הייעוד והתכנון, חיונית כדי למנוע בעיות משפטיות פוטנציאליות.

לזלזל בעלויות: ודא שיש לך הבנה ברורה של כל העלויות הכרוכות ברכישת נכס ביוון, לרבות מס העברה, אגרות נוטריון, הוצאות משפט, אגרות רישום מקרקעין ועמלות סוכן נדל”ן. חוסר הערכת עלויות אלו עלול להוביל ללחץ כספי.

לא לשקול את המיקום בזהירות: בחירת המיקום הנכון היא קריטית הן לפוטנציאל ההשקעה והן להנאה האישית. חקור את האזור ביסודיות, תוך התחשבות בגורמים כמו תשתית, שירותים ומגמות בשוק הנדל”ן המקומי.

אי הבטחת מימון מתאים: ודא שיש לך הבנה ברורה של אפשרויות המימון העומדות לרשותך ביוון וכל השלכות על החלפת מטבעות בעת העברת כספים מישראל.

אי בדיקת הנכס: ערכו בדיקה יסודית של הנכס כדי לזהות בעיות מבניות או תחזוקה פוטנציאליות שעלולות להשפיע על ערך הנכס או להוביל לעלויות בלתי צפויות.

התעלמות מהשלכות המס: התייעצו עם מומחה מס כדי להבין את השלכות המס של בעלות על נכס ביוון, לרבות מיסי רכוש, מיסי הכנסה על הכנסה משכירות ומסי רווח הון בעת ​​מכירת הנכס.

אי ניהול משא ומתן על מחיר הרכישה: במקרים רבים יש מקום למשא ומתן על מחיר הרכישה של הנכס. אל תפחד לנהל משא ומתן כדי להבטיח שאתה מקבל את העסקה הטובה ביותר.

התעלמות מהמנהגים והנימוס המקומיים: היו מודעים למנהגים ולנימוס המקומיים ביוון בעת ​​אינטראקציה עם מוכרים, סוכנים ואנשי מקצוע אחרים. מכבד ומתחשב יכול להוביל לעסקאות חלקות יותר וליחסי עבודה טובים יותר.

לא מתכננים ניהול נכס: אם אתם מתכוונים להשכיר את הנכס או להשתמש בו כבית נופש, שקול כיצד תנהל את הנכס מרחוק. שכירת חברת ניהול נכסים מקומית יכולה לעזור להבטיח שהנכס מתוחזק היטב וכל בעיה של הדיירים מטופלת באופן מיידי.

על ידי הימנעות מטעויות נפוצות אלו, קונים ישראלים יכולים לנווט את תהליך רכישת הנדל”ן ביוון בצורה חלקה יותר ולהגדיל את הסבירות להשקעה מוצלחת.

בחירת מיקום לרכישת/ שכירת נכס מקרקעין ביוון

בעת רכישת נדל”ן ביוון, חשוב לקחת בחשבון את היתרונות והחסרונות של אזורים שונים בהתבסס על גורמים כמו תמחור ובטיחות. הנה סקירה קצרה של כמה אזורים פופולריים ביוון, יחד עם היתרונות והחסרונות שלהם:

אַתוּנָה
יתרונות:

עיר בירה עם היסטוריה עשירה ואטרקציות תרבותיות.
מגוון רחב של סוגי נכסים ומחירים, מדירות משתלמות ועד וילות יוקרה.
תשתית טובה, תחבורה ושירותים.
פוטנציאל להכנסה משכירות עקב ביקוש תיירותי ויוצאים.

חסרונות:

מחירי נכסים גבוהים יותר בהשוואה לאזורים אחרים ביוון.
בשכונות מסוימות עשויות להיות דאגות בטיחותיות או שיעורי פשיעה גבוהים יותר.

סלוניקי
יתרונות:

העיר השנייה בגודלה ביוון עם תרבות מגוונת ותוססת.
מחירי נכסים נוחים יותר בהשוואה לאתונה.
פוטנציאל להכנסה משכירות עקב תיירות ואוכלוסיית סטודנטים גדולה.
תשתית טובה, תחבורה ושירותים.
חסרונות:

מחירי הנכסים עשויים להיות גבוהים יותר בהשוואה לאזורים כפריים יותר של יוון.
בשכונות מסוימות עשויות להיות דאגות בטיחותיות או שיעורי פשיעה גבוהים יותר.

איי יוון (למשל מיקונוס, סנטוריני, כרתים, רודוס, קורפו)
יתרונות:

נוף יפהפה, חופים ואקלים, מושכים תיירים ושוכרים פוטנציאליים.
אדריכלות וסגנונות נכסים ייחודיים.
בחלק מהאיים, כמו כרתים ורודוס, יש מחירי נכסים נוחים יותר בהשוואה לאיים פופולריים יותר כמו מיקונוס וסנטוריני.
חסרונות:

מחירי הנכסים באיים פופולריים כמו מיקונוס וסנטוריני יכולים להיות גבוהים מאוד.
אפשרויות תשתיות ותחבורה מוגבלות בחלק מהאיים.
תנודות עונתיות בתיירות עשויות להשפיע על הכנסות השכירות.

פלופונסוס
יתרונות:

עשיר בהיסטוריה ויופי טבעי, עם חופים, הרים ואתרים ארכיאולוגיים.
מחירי נכסים נוחים יותר בהשוואה לערים מרכזיות ולאיים פופולריים.
שיעורי פשיעה נמוכים יותר ובאופן כללי בטוחים יותר מאזורים עירוניים.
חסרונות:

תשתיות ושירותים מוגבלים בהשוואה לערים גדולות יותר.
פחות ביקוש להשכרה בהשוואה ליעדי תיירות פופולריים יותר.

מרכז וצפון יוון (למשל, אפירוס, תסליה, מקדוניה)
יתרונות:

מחירי נכסים נוחים יותר בהשוואה לערים מרכזיות ואזורי תיירות פופולריים.
עשיר ביופי טבעי, עם הרים, יערות ואגמים.
שיעורי פשיעה נמוכים יותר ובאופן כללי בטוחים יותר מאזורים עירוניים.
חסרונות:

תשתיות, שירותים ואפשרויות תחבורה מוגבלות בהשוואה לערים גדולות יותר.
ביקוש נמוך יותר להשכרה בגלל פחות אטרקציות תיירותיות.
בעת רכישת נדל”ן ביוון, חיוני לשקול היטב את היתרונות והחסרונות של כל אזור בהתבסס על ההעדפות, התקציב ויעדי ההשקעה שלך. כמו כן, מומלץ להתייעץ עם סוכן נדל”ן מקומי ועורך דין נדל”ן ישראל-יוון כדי לעזור לנווט בתהליך ולמצוא את הנכס האידיאלי לצרכים שלך.

כאשר חברות הייטק ישראליות שוקלות לרכוש נדל”ן ביוון, חיוני לקחת בחשבון גורמים הרלוונטיים במיוחד לענף שלהן.

קישוריות ותשתיות: חברות הייטק מסתמכות רבות על קישוריות אינטרנט חזקה ותשתיות מתקדמות. חפש אזורים עם רשת תקשורת חזקה, אינטרנט מהיר אמין וגישה נוחה למוקדי תחבורה כגון שדות תעופה, רכבות וכבישים מהירים.

קרבה למרכזי חדשנות ואוניברסיטאות: מיקום בקרבת מוקדי חדשנות או אוניברסיטאות מבוססים יכול לספק גישה למאגר כשרונות מיומן, הזדמנויות לשיתוף פעולה ומתקני מחקר. לערים כמו אתונה וסלוניקי יש אוניברסיטאות נחשבות ומערכת אקולוגית צומחת של סטארט-אפים.

זמינות של שטחי משרדים: שקול את הזמינות של חללי משרדים מתאימים, מתקני עבודה משותפים או נכסים מסחריים באזור. לערים גדולות כמו אתונה וסלוניקי יש יותר אפשרויות, בעוד שלערים קטנות יותר או אזורים כפריים יש אפשרויות מוגבלות.

סביבה עסקית מקומית: חקור את הסביבה העסקית המקומית ותמריצים ממשלתיים עבור חברות היי-טק, כגון הטבות מס, מענקים או תוכניות תמיכה אחרות. אזורים מסוימים ביוון עשויים לתמוך יותר בתעשיות היי-טק ובהשקעות זרות.

יוקר מחיה: קחו בחשבון את יוקר המחיה באזור עבור עובדים שאולי יצטרכו לעבור דירה. זה כולל עלויות דיור, תחבורה, שירותי בריאות והוצאות אחרות. לערים גדולות כמו אתונה וסלוניקי עשויות להיות יוקר המחיה גבוה יותר בהשוואה לאזורים כפריים יותר או לערים קטנות יותר.

איכות חיים ובטיחות: איכות החיים והבטיחות של מיקום יכולים להשפיע על רווחת העובדים ושימורם. חקור את בטיחות האזור, שיעורי הפשיעה ואיכות החיים הכוללת, כולל גישה לשירותי בריאות, חינוך ופעילויות פנאי.

רשת וקהילה: יצירת קשרים בתוך קהילת ההיי-טק המקומית יכולה להועיל לצמיחה עסקית ולהזדמנויות לשיתוף פעולה. חקור את נוכחותם של ארגוני תעשייה, אירועי נטוורקינג וחברות הייטק מקומיות באזור.

חשוב לאזן בין גורמים אלו לבין הצרכים והיעדים הספציפיים של החברה. התייעצות עם מומחים מקומיים, כגון סוכני נדל”ן ועורכי דין נדל”ן ישראל-יוון, יכולה לספק תובנות חשובות וסיוע במציאת המיקום הנכון לצרכי החברה.

דוגמא קניית בית באתונה:
כשמישהו רוצה לקנות בית באתונה, הוא צריך לשלם על כמה דברים נוספים מלבד מחיר הבית. הדברים הנוספים האלה כוללים מס מיוחד, עורך דין שיעזור עם הניירות, מתווך שמוצא את הבית ועוד כמה עמלות. הם גם צריכים לשלם עבור טיסה לאתונה ומספר טלפון. חשוב לזכור שעלויות אלו יכולות להשתנות, לכן יש לבדוק תמיד את המחירים לפני רכישת בית.

ש: מהן עלויות ההכנה בישראל לרכישת נדל”ן באתונה?

ת: עלויות ההכנה כוללות השגת שני מסמכים בישראל, שהם תמצית רישום ומסמך מקצועי חתום על ידי רואה חשבון. העלות לרוכש בודד היא 575 ₪ עבור דמי האפוסטיל במשרד החוץ ועבור תרגום המסמכים ליוונית בשגרירות יוון בישראל. כמו כן, ניתן לגבות עמלת עיבוד של 300-500 ₪.

ש: מהו מס הרכישה עבור רכישת נכס באתונה?

ת: מס הרכישה הוא 3.09% מעלות הנכס, מחושב על פי המחיר בפועל המוערך על ידי הרשויות היווניות. לדוגמה, עבור דירה של 50,000 יורו, מס הרכישה יהיה כ-1,545 יורו.

ש: כמה עולה לרשום את הסכם המכר אצל הנוטריון היווני?

ת: עלות רישום הסכם המכר אצל הנוטריון היווני היא כ-600-800 יורו. אם אתה רוצה מתורגמן לעברית, זה יעלה 80 יורו נוספים או 50 יורו למתורגמן לאנגלית.

ש: מה הם דמי הרישום בטאבו ביוון?

ת: דמי הרישום בטאבו ביוון הם בסביבות 200 יורו.

ש: מה העלות של משרד התיווך היווני?

ת: עלות משרד התיווך היווני היא 2% מעלות הנכס (מינימום 1,000 יורו).

ש: כמה עולה לשכור עורך דין יווני שייצג אותך בתהליך הרכישה?

ת: עלות עורך דין יווני עבור כל תהליך הרכישה היא בדרך כלל 1,000 – 1,200 יורו.

ש: מה העלות של פתיחת חשבון בנק והנפקת מספר מס ביוון?

ת: עלות פתיחת חשבון בנק והנפקת מספר מס ביוון, המטופל על ידי רואה חשבון, היא 200 יורו.

ש: מה העלות של טיסה הלוך ושוב מתל אביב לאתונה?

ת: עלות טיסה הלוך ושוב מתל אביב לאתונה משתנה בהתאם לעונה. בחודשי החורף המחירים עשויים לנוע בסביבות 120$, בעוד בעונות התיירות המחירים יכולים להגיע ל-400$.

שימו לב כי כל ההוצאות והתעריפים עשויים להשתנות בהתאם לגופים המספקים את השירות. מומלץ להתעדכן לגבי התעריפים המדויקים חודש לפני תחילת התהליך.

בואו נחבר את כל המספרים הללו כדי למצוא את העלות הכוללת של רכישת בית באתונה:

נניח שאתם רוצים לקנות בית מפואר באתונה, עם נוף יפהפה, חדרים מרווחים ועיצוב מודרני, בעלות של 150,000 יורו. להלן פירוט של העלויות שתצטרך לשלם:

4,635 יורו למס מיוחד (3.09% מעלות הנכס)
1,000 יורו לעורך דין מועיל
3,000 יורו למתווך שמוצא את בית היוקרה (2% מעלות הנכס)
700 יורו לנוטריון שעוזר בניירות
250 יורו לרישום הבית
200 יורו לרואה חשבון לפתוח חשבון בנק

150,000 יורו לבית המפואר
4,635 יורו למס המיוחד
1,000 יורו לעורך הדין המועיל
3,000 יורו למתווך שמוצא את בית היוקרה
700 יורו לנוטריון שעוזר בניירות
250 יורו לרישום הבית
200 יורו לרואה החשבון לפתוח חשבון בנק

העלות הכוללת תהיה 159,795 יורו

אם אתם מחפשים נכס יוקרתי מדהים באחד מאיי יוון היפים כדי להקים מטה של ​​חברת היי-טק, ללא הגבלת תקציב. הנכס אמור להכיל את עובדי החברה ובני משפחותיהם, להציע שירותים מהשורה הראשונה ולספק סביבת עבודה מעוררת השראה. להלן פירוט של העלויות שתצטרך לשלם עבור סוג זה של נכס:

עלות הנכס: מכיוון שזהו תרחיש תקציב בלתי מוגבל, נניח שתמצאו אחוזה מהממת על חוף הים עם מספר בניינים, גישה לחוף פרטי וטכנולוגיה חדישה ב-10 מיליון יורו.

מס רכישה: מכיוון שהמס הוא 3.09% מעלות הנכס, תשלמו מס רכישה בסך 309,000 יורו.

עמלות תיווך: בהנחה שעמלת המתווך היא 2% מעלות הנכס, תשלמו 200,000 יורו למתווך שימצא את נכס היוקרה המושלם עבור חברת ההיי-טק שלכם.

שכר טרחת עורך דין: לעורך דין מועיל שיסייע לכם בתהליך הרכישה, נניח עלות של 10,000 יורו, בהתחשב במורכבות ובשווי הגבוה של העסקה.

עמלות נוטריון: בהתחשב בערכו הגבוה של הנכס ובהיקף הניירת, נניח שתשלמו 5,000 יורו לנוטריון שעוזר בניירות.

דמי רישום: עבור רישום הנכס, תשלמו בסביבות 1,000 יורו.

עמלות רואה חשבון: כדי לפתוח חשבון בנק ולטפל בהיבטים פיננסיים אחרים של הרכישה, הייתם משלמים כ-1,000 יורו לרואה חשבון.

העברת עובדים: כדי להעביר את העובדים שלכם ומשפחותיהם לאיי יוון, נניח שעלות רילוקיישן ממוצעת של 15,000 יורו לעובד. עבור צוות של 50 עובדים, זה יסתכם ב-750,000 יורו.

להלן סיכום של העלות הכוללת:

10,000,000 יורו לנכס היוקרה
309,000 יורו למס הרכישה
200,000 יורו עבור עמלות הברוקר
10,000 יורו עבור שכר טרחת עורך הדין
5,000 יורו לדמי הנוטריון
1,000 יורו עבור דמי הרישום
1,000 יורו עבור שכר טרחת רואה החשבון
750,000 יורו להעברת עובדים
העלות הכוללת תהיה 11,276,000 יורו עבור רכישת נכס היוקרה, הקמת מטה חברת ההיי-טק והעברת העובדים ומשפחותיהם לאיי יוון. זכור שמספרים אלה הם למטרות המחשה ועשויים להשתנות בהתאם לנסיבות ולספקי שירות ספציפיים.

למחפשים נכס יוקרתי פנטסטי באי היפה כרתים, יוון, כדי להקים מטה חברת הייטק. הנכס אמור להכיל את עובדי החברה ובני משפחותיהם, להציע שירותים מהשורה הראשונה ולספק סביבת עבודה מעוררת השראה. בנוסף, אתה רוצה לארגן שייט עבור העובדים שלך כדי להגביר את המורל שלהם. להלן פירוט של העלויות שתצטרך לשלם עבור סוג זה של נכס:

עלות הנכס: נניח שאתה מוצא אחוזה מהממת עם מספר מבנים, נופים מדהימים וטכנולוגיה חדישה ב-10 מיליון יורו.

מס רכישה: בשיעור מס של 3.09% מעלות הנכס, תשלמו מס רכישה בסך 309,000 יורו.

עמלות תיווך: בהנחה שעמלת המתווך היא 2% מעלות הנכס, תשלמו 200,000 יורו למתווך שימצא את נכס היוקרה המושלם עבור חברת ההיי-טק שלכם.

שכר טרחת עורך דין: לעורך דין מועיל שיסייע לכם בתהליך הרכישה, נניח עלות של 10,000 יורו, בהתחשב במורכבות ובשווי הגבוה של העסקה.

עמלות נוטריון: בהתחשב בערכו הגבוה של הנכס ובהיקף הניירת, נניח שתשלמו 5,000 יורו לנוטריון שעוזר בניירות.

דמי רישום: עבור רישום הנכס, תשלמו בסביבות 1,000 יורו.

עמלות רואה חשבון: כדי לפתוח חשבון בנק ולטפל בהיבטים פיננסיים אחרים של הרכישה, הייתם משלמים כ-1,000 יורו לרואה חשבון.

העברת עובדים: כדי להעביר את העובדים שלך ומשפחותיהם לכרתים, נניח שעלות רילוקיישן ממוצעת של 15,000 יורו לעובד. עבור צוות של 50 עובדים, זה יסתכם ב-750,000 יורו.

שייט למורל העובדים: כדי לארגן הפלגה של 7 ימים סביב הים התיכון עבור 50 העובדים שלכם, נניח עלות ממוצעת של 2,500 יורו לאדם. זה יסתכם ב-125,000 יורו.

להלן סיכום של העלות הכוללת:

10,000,000 יורו לנכס היוקרה
309,000 יורו למס הרכישה
200,000 יורו עבור עמלות הברוקר
10,000 יורו עבור שכר טרחת עורך הדין
5,000 יורו לדמי הנוטריון
1,000 יורו עבור דמי הרישום
1,000 יורו עבור שכר טרחת רואה החשבון
750,000 יורו להעברת עובדים
125,000 יורו לשייט העובדים
העלות הכוללת תהיה 11,401,000 יורו עבור רכישת נכס היוקרה, הקמת מטה חברת ההיי-טק, העברת העובדים ומשפחותיהם לכרתים וארגון שייט בים התיכון להגברת מורל העובדים. זכור שמספרים אלה הם למטרות המחשה ועשויים להשתנות בהתאם לנסיבות ולספקי שירות ספציפיים.

אם אתם מחפשים לשכור מטה מפואר באי היפה כרתים, יוון, עבור חברת ההיי-טק שלכם. הנכס צריך לספק שירותים מהשורה הראשונה, להציע סביבת עבודה מעוררת השראה ולכלול מתקנים יוקרתיים לעובדים. להלן פירוט של העלויות והמתקנים:

1. השכרה עבור המטה המפואר: נניח שאתה מוצא אחוזה מהממת עם מספר מבנים, נופים מדהימים וטכנולוגיה חדישה. שכר הדירה החודשי עבור המטה הזה יכול להיות בסביבות 50,000 יורו. עבור חוזה שכירות לשנה, שכר הדירה הכולל יהיה 600,000 יורו.
2. העברת עובדים: כדי להעביר את העובדים שלך ומשפחותיהם לכרתים, נניח שעלות רילוקיישן ממוצעת של 15,000 יורו לעובד. עבור צוות של 50 עובדים, זה יסתכם ב-750,000 יורו.
3. מתקני יוקרה לעובדים: הנכס יכול לכלול את המתקנים המפוארים הבאים כדי לספק סביבה נוחה לעובדים ולמשפחותיהם:א. חדר כושר ומרכז בריאות באתר עם מאמנים אישיים ושירותי ספא ב. גישה פרטית לחוף ובריכת שחייה עם ביתנים וכסאות נוח ג. קפיטריה ומתקני אוכל איכותיים, עם שפים מקצועיים המכינים ארוחות יומיות ד. חללי משרדים וחדרי ישיבות מודרניים וארגונומיים עם טכנולוגיה מתקדמת e. טיפול בילדים ומתקני חינוך במקום לילדי העובדים ו. אזורי פנאי עם חדרי משחקים, טרקלינים וגנים ז. שירותי קונסיירז’ וניקיון לנוחות העובדים ח. מתקני חניה מאובטחים ופרטיים
4. הוצאות תפעול: עלויות אלו כוללות שירותים, ניהול נכסים ודמי תחזוקה עבור הנכס המושכר. נניח עלות חודשית של 10,000 יורו, בסך הכל 120,000 יורו בשנה.

להלן סיכום של העלות הכוללת לשנה הראשונה:

1. 600,000 יורו עבור שכר הדירה המפואר של המטה
2. 750,000 יורו להעברת עובדים
3. 120,000 יורו להוצאות תפעול

העלות הכוללת לשנה הראשונה תהיה 1,470,000 יורו עבור שכירת המטה המפואר, העברת העובדים ומשפחותיהם לכרתים וכיסוי הוצאות התפעול. זכור שמספרים אלה הם למטרות המחשה ועשויים להשתנות בהתאם לנסיבות ולספקי שירות ספציפיים.

חבילות

כאשר שוכרים מטה מפואר לחברות קטנות, בינוניות וגדולות באי היפה כרתים, יוון, ניתן לשקול עסקאות חבילה הכוללות השכרת מכוניות משותפות של טסלה לעובדים וטיפול בהעברות כספים מישראל. להלן פירוט של העלויות והמתקנים המשוערים עבור כל גודל חברה:

חברות קטנות (10 עובדים): א. שכירות עבור המטה המפואר: 15,000 יורו לחודש (180,000 יורו לשנה) ב. השכרת 4 מכוניות משותפות של טסלה: 2,000 יורו לרכב לחודש (96,000 יורו לשנה) ג. עלויות העברת כספים מישראל: כ-1% מסכום ההעברה ד. בנקים מומלצים להעברות בינלאומיות: Bank of Greece או National Bank of Greece

חברות בינוניות (50 עובדים): א. שכירות עבור המטה המפואר: 40,000 יורו לחודש (480,000 יורו לשנה) ב. השכרת 10 מכוניות משותפות של טסלה: 2,000 יורו לרכב לחודש (240,000 יורו לשנה) ג. עלויות העברת כספים מישראל: כ-1% מסכום ההעברה ד. בנקים מומלצים להעברות בינלאומיות: Bank of Greece או National Bank of Greece

חברות גדולות (100 עובדים): א. שכירות עבור המטה המפואר: 70,000 יורו לחודש (840,000 יורו לשנה) ב. השכרת 20 מכוניות משותפות של טסלה: 2,000 יורו לרכב לחודש (480,000 יורו לשנה) ג. עלויות העברת כספים מישראל: כ-1% מסכום ההעברה ד. בנקים מומלצים להעברות בינלאומיות: Bank of Greece או National Bank of Greece

שימו לב שעלויות אלו הן הערכות ועשויות להשתנות בהתאם לנסיבות ולספקי שירות ספציפיים. זה גם חיוני לקחת בחשבון את העברת עובדים, הוצאות תפעול ועלויות פוטנציאליות אחרות בעת תכנון המעבר שלך לכרתים. לעלויות והמלצות מדויקות, עדיף להתייעץ ישירות עם בנקים וחברות ליסינג כדי למצוא את האפשרויות המתאימות ביותר לצרכי החברה שלך.

עורך דין יוון

שירות עורך דין מקיף לניהול כל הצרכים שלך, כולל הפרטים הקטנים ביותר, בעת הקמת העסק שלך ביוון, יכלול עבודה צמודה עם משרדי עורכי דין יווניים מקומיים ונציגי ממשלה. להלן תיאור השירותים שעורך דין כזה יספק:

1. ייעוץ משפטי ופיתוח אסטרטגיה: עורך הדין יספק ייעוץ משפטי וייעוץ לגבי האסטרטגיות הטובות ביותר להקמת ותפעול העסק שלך ביוון, בהתחשב בחוקים, בתקנות ובתנאי השוק המקומיים.
2. הקמת חברה ורישום: עורך הדין ילווה אותך בתהליך הקמת החברה, לרבות בחירת המבנה המשפטי המתאים, רישום החברה ברשויות היווניות וקבלת הרישיונות וההיתרים הדרושים.
3. עסקאות מקרקעין: עורך הדין יסייע ברכישת או השכרה של נכסים, ניהול משא ומתן על הסכמי שכירות או רכישה, ביצוע בדיקת נאותות והקפדה על עמידה בתקנות הייעוד והשימוש בקרקע המקומיות.
4. הגירה והעברת עובדים: עורך הדין ינהל את נושאי ההגירה, כגון קבלת אשרות ואישורי עבודה לעובדיך ולבני משפחותיהם. הם גם יתאמו עם הרשויות המקומיות כדי להבטיח תהליך רילוקיישן חלק.
5. מיסוי וחשבונאות: עורך הדין יעבוד עם מקצועני מס מקומיים כדי להבטיח את עמידתה של החברה שלך בחוקי המס והתקנות היווניים. הם גם יסייעו בהקמת מערכות חשבונאות ותהליכים בהתאם לדרישות המקומיות.
6. דיני עבודה: עורך הדין ייעץ לגבי חוקי העבודה היווניים, יערוך חוזי עבודה ויסייע בהעסקת עובדים ופיטורי עובדים, תוך הקפדה על עמידה בתקנות העבודה המקומיות.
7. הגנת קניין רוחני: עורך הדין יסייע ברישום סימני מסחר, פטנטים וזכויות יוצרים, וייעץ לגבי אסטרטגיות להגנה על קניין רוחני ביוון.
8. ציות לרגולציה: עורך הדין יבטיח שהעסק שלך מציית לכל החוקים והתקנות היווניים החלים, לרבות חוקי איכות הסביבה, בריאות ובטיחות, הגנת מידע והגנת הצרכן.
9. יישוב סכסוכים וליטיגציה: עורך הדין ייצג את החברה שלך במשא ומתן, גישור, בוררות או הליכי משפט אם יתעוררו מחלוקות עם עובדים, ספקים, לקוחות או גורמים אחרים.
10. קשרי ממשלה ושדולה: עורך הדין ישמור על קשרים עם נציגי ממשלה, רגולטורים ורשויות מקומיות כדי לקדם את האינטרסים של החברה שלך ולהבטיח סביבה עסקית נוחה.
11. תמיכה משפטית שוטפת: עורך הדין יספק תמיכה וייעוץ משפטי שוטף ככל שהעסק שלך מתפתח, ויעזור לך להסתגל לחוקים, תקנות ותנאי שוק משתנים ביוון.

על ידי הצעת מגוון שלם של שירותים משפטיים ועבודה צמודה עם משרדי עורכי דין ונציגי ממשלה מקומיים ביוון, עורך הדין יבטיח שהעסק שלך יהיה במיקום טוב להצליח בשוק היווני תוך צמצום הסיכונים המשפטיים ובעיות הציות למינימום.

שירותים נוספים לישראלים

תמיכה בשפה העברית: מתן שירותים ותקשורת בעברית כדי להבטיח מעבר חלק לישראלים במהלך תהליך ההגירה.

שילוב תרבותי: מתן סדנאות והדרכה על תרבות, מנהגים ומסורות יוון כדי לעזור לישראלים להסתגל טוב יותר לסביבתם החדשה.

סיוע בבקשת ויזה ותושבות: סיוע ללקוחות ישראלים בניירת ובנהלים הקשורים לקבלת אשרות ואישורי שהייה ביוון.

ייעוץ פיננסי ומיסי: מתן ייעוץ מומחה בנושאים פיננסיים ומסים ייחודיים לישראלים המהגרים ליוון, לרבות סוגיות כפל מס, תכנון מס ושירותי בנקאות.

תמיכה חינוכית: סיוע למשפחות במציאת בתי ספר ומוסדות חינוך מתאימים לילדיהן, לרבות אלו המציעים תכניות ללימודי שפה עברית ויהדות.

סיוע בתעסוקה: מתן הדרכה ומשאבים לישראלים המחפשים הזדמנויות תעסוקה ביוון, כולל תמיכה בחיפוש עבודה, הכנת קורות חיים ויצירת קשרים.

שירותי נדל”ן להשכרה: סיוע לישראלים במציאת נכסים להשכרה הנותנים מענה לצרכיהם ולהעדפותיהם.

שירותי בריאות וביטוח: מציע הדרכה על מערכת הבריאות היוונית ועוזר ללקוחות להבטיח ביטוח בריאות העונה על צרכיהם.

קשר קהילתי: הצגת מהגרים ישראלים לבתי כנסת מקומיים, מרכזים קהילתיים וארגונים חברתיים אחרים כדי לעזור להם לבנות קשרים בתוך הקהילות היהודיות והישראליות ביוון.

תמיכה משפטית להקמת עסקים: מתן סיוע ליזמים ובעלי עסקים ישראלים המעוניינים להקים עסקים ביוון, כולל הדרכה לגבי תקנות, היתרים ורישיונות מקומיים.

שירותי רילוקיישן: סיוע בלוגיסטיקה של מעבר ליוון, כולל פתרונות אריזה, משלוח ואחסון, וכן עזרה בהתמקמות בבית חדש.

קורסי שפה: מתן קורסים בשפה היוונית המותאמים לצרכי המהגרים הישראלים, המבטיחים תקשורת יעילה והשתלבות בקהילה המקומית.

סיוע משפטי: אנו משתפים פעולה עם עורכי דין מקומיים כדי להבטיח תהליך רכישה חלק, החל מביצוע בדיקת נאותות ועד להשלמת חוזי רכישה.

תמיכה במשא ומתן: הצוות שלנו מסייע ללקוחות לאורך תהליך המשא ומתן עם המוכרים כדי להבטיח את התנאים וההגבלות הטובים ביותר.

סקירת חוזה וסגירת חוזה: אנו מלווים לקוחות במהלך תהליך סקירת החוזה וסגירת החוזה, ומבטיחים עסקה חלקה ובטוחה.

שיפוץ והשבחת נכסים: ללקוחות המעוניינים להשכיר את הנכסים שלהם, אנו מציעים סיוע בפרויקטים של שיפוץ והשבחה על מנת למקסם את ההכנסה משכירות וערך הנכס.

ניהול נכסים: אנו מספקים שירותי ניהול נכסים מקיפים, לרבות סינון דיירים, גביית שכר דירה וטיפול בכל בעיות תחזוקה.

שירותי תחזוקה: הצוות שלנו דואג לתחזוקה תקינה של רכוש הלקוח, תיאום תחזוקה שוטפת וטיפול בכל תיקון הנדרש.

תמיכה בהשכרה: אנו מסייעים ללקוחות בתהליך השכרת הנכס שלהם, החל משיווק ופרסום ועד לניהול הזמנות וטיפול בפניות אורחים.

תקשורת שקופה: לאורך כל התהליך, הצוות שלנו מקיים תקשורת פתוחה ושקופה עם הלקוחות, מספק עדכונים ומתייחס לכל שאלה או חשש.

תמיכה שוטפת: גם לאחר סיום תהליך הרכישה וההשכרה, אנו ממשיכים להציע תמיכה וסיוע ללקוחותינו, תוך הבטחת שביעות רצונם ושקט נפשי

טיפים לרכישת דירה ביוון

בעת רכישת דירה ביוון, קחו בחשבון גורמים כמו מיקום, אזור נכס, מצב טכני, החזר פוטנציאלי להשקעה ועלויות נוספות. תהליך רכישת נדל”ן ופתיחת חשבון בנק כרוך בבחירת אסטרטגיית השקעה, קבלת מספר מס, בחירת ושימור הנכס, בדיקת נאותות, חתימה על חוזה הרכישה, פתיחת חשבון בנק יווני ורישום הבעלים החדשים בטאבו.

רכישת נכס מרחוק אפשרית גם באמצעות ייפוי כוח. המיסוי למשקיעי נדל”ן כולל מס רכישה, מס הכנסה מדמי שכירות ומס רווחי הון, העשויים להיות פטורים בתנאים מסוימים. ההוצאות הנלוות לרכישה ואחזקת נכס כוללות מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, שכר טרחת נוטריון, רישום טאבו, ייפוי כוח, שירותי תרגום ושירותי ניהול מקרקעין.

דירות להשקעה עשויות לדרוש שירותי שיפוץ וניהול נכסים, שיכולים להינתן על ידי סוכנים מקצועיים ביוון.

יתרונות ההשקעה בנדל”ן ביוון:

סף כניסה נמוך: €50,000-€100,000 עם 6-8% תשואה שנתית קבועה
חברות באיחוד האירופי מבטיחה יציבות פוליטית וכלכלית
תוכנית “ויזה זהב”: השקעה של 250,000 אירו עבור היתר שהייה קבוע
עליית מחירי נכסים ומיסוי נמוך (3.09% מס העברת בעלות)
גורמים שיש לקחת בחשבון בעת ​​רכישת דירה:

מיקום (קרבה למרכז העיר, מוסדות חינוך ואטרקציות תיירותיות)
שטח הנכס (מרפסות לא כלולות בשטח הכולל)
מצב טכני (בדוק אם יש צורך בשיפוץ)
תשואה פוטנציאלית להשקעה (תשואה שנתית ועליית ערך הנכס)
עלויות נוספות (כ-15% מערך הנכס, לא כולל שיפוצים)
אסטרטגיות השקעה פופולריות:

שכירות לטווח ארוך (€350-€800 לחודש, תלוי במיקום)
השכרה לטווח קצר (עלות גבוהה יותר בשל מיקום מרכזי)
היפוך נכס (עד 40% החזר על ההשקעה)
רכישת נדל”ן ופתיחת חשבון בנק:

עלויות נוספות: 15% מערך הנכס, לא כולל שיפוצים
שכר טרחת עורך דין: 500-1,000 אירו
שכר טרחת נוטריון: 2% ממחיר העסקה
רישום טאבו: 1.5% ממחיר העסקה
רכישת נכס מרחוק:

ייפוי כוח ושירותי תרגום: ~€1,000
שירותי גישור ותמיכה בעסקאות: 2-5% מערך הנכס
מערכת מיסוי למשקיעי נדל”ן:

מס רכישה: 3.09% מערך הנכס
מס הכנסה על שכירות: 15-45% בהתאם להכנסה השנתית
מס רווח הון: פטור עד 2 דירות שנמכרו בשנתיים
הוצאות נלוות לאחזקת נכס:

ביטוח נדל”ן: ~100 יורו לשנה
רישום מדי מים וחשמל: €200-€500
עלויות שיפוץ: 4,000-8,000 יורו (קוסמטי); €10,000-€15,000 (יסודי); €15,000-€25,000 (השכרה לטווח קצר)
שירותי ניהול ואחזקת נכסים:

דמי ניהול להשכרה לטווח ארוך: 10-12% ממחיר השכירות השנתי
סיכום כולל:

ניתן לרכוש דירות להשקעה ביוון עם סף כניסה נמוך של 50,000-100,000 יורו ולהציע תשואה שנתית קבועה של 6-8%.
קחו בחשבון גורמים כמו מיקום, שטח נכס, מצב טכני ועלויות נוספות (כ-15% מערך הנכס) בעת הרכישה.
אסטרטגיות השקעה פופולריות כוללות השכרה לטווח ארוך, השכרה לטווח קצר וחילוף נכסים.
רכישת נדל”ן ופתיחת חשבון בנק כרוכים בעלויות נוספות כגון שכר טרחת עורך דין (500-1,000 יורו), שכר טרחת נוטריון (2% ממחיר העסקה), ורישום טאבו (1.5% ממחיר העסקה).
רכישת נכס מרחוק יכולה להתבצע באמצעות ייפוי כוח ושירותי תרגום (~1,000 יורו).
המיסוי למשקיעי נדל”ן כולל מס רכישה (3.09%), מס הכנסה מהשכרה (15-45%) ומס רווח הון (פטור עד 2 דירות שנמכרו בשנתיים).
הוצאות אחזקת הנכס כוללות ביטוח מקרקעין (~100 יורו לשנה), רישום מוני מים וחשמל (200-500 יורו), ועלויות שיפוץ (4,000-25,000 יורו בהתאם להיקף).
דמי ניהול נכסים להשכרה לטווח ארוך הם 10-12% ממחיר השכירות השנתי

ש: מהם היתרונות של השקעה בנדל”ן ביוון?

ת: כמה יתרונות של השקעה בנדל”ן יווני כוללים סף כניסה נמוך, חברות באיחוד האירופי, תוכנית “ויזת הזהב”, מחירי נכסים נוחים, מיסוי נמוך על רכישת נכסים ותעשיית תיירות צומחת.

ש: האם יש צורך בעורך דין מקומי בעת רכישת נכס ביוון?

ת: כן, מומלץ מאוד להצטייד בעורך דין מקומי שמכיר את דיני הקניין היווני ויוכל לסייע בתהליך הרכישה, ביצוע בדיקות נאותות והבטחת עסקה חלקה.

ש: האם ניתן למצוא עורך דין דובר עברית ביוון שיסייע בתהליך רכישת הנכס?

ת: כן, אפשר למצוא ביוון עורכי דין דוברי עברית הנותנים מענה לצרכים של לקוחות ישראלים או דוברי עברית. הם יכולים לספק סיוע ותמיכה יקרי ערך לאורך תהליך רכישת הנכס.

ש: מהי תוכנית “ויזת הזהב” ביוון?

ת: תוכנית “ויזת הזהב” היא תוכנית השקעות ממשלתית המאפשרת למשקיעים לקבל אישור שהייה קבוע ביוון. כדי לזכות, תושב שאינו מקומי חייב להשקיע לפחות 250,000 יורו בנדל”ן המיועד למגורים או למסחר.

ש: האם יש גורמים ספציפיים שיש לקחת בחשבון בעת ​​רכישת דירה ביוון?

ת: גורמים חשובים שיש לקחת בחשבון כוללים את מיקום הדירה, שטח הנכס, המצב הטכני של הדירה והבניין, החזר פוטנציאלי להשקעה ועלויות נוספות הכרוכות ברכישת הנכס ואחזקתו.

ש: מהן כמה אסטרטגיות השקעה פופולריות בשוק הנדל”ן היווני?

ת: אסטרטגיות השקעה פופולריות כוללות רכישת נכס והשכרתו לתקופה ארוכה, רכישת נכס והשכרתו לתקופה קצרה (השכרות לטווח קצר לתיירים), והיפוך נכסים (קנייה, שיפוץ ומכירה ברווח).

ש: האם זר יכול לקנות נכס ביוון “מרחוק” מבלי לבקר פיזית במדינה?

ת: כן, ניתן לרכוש נכס ביוון “מרחוק” בעזרת ייפוי כוח שניתן על ידי הקונה בארץ מגוריו ומאומת על ידי נוטריון. הדבר מאפשר לנציג מקומי, כגון עורך דין, לבצע את העסקה מטעם הקונה.

ש: מהי שיטת המיסוי למשקיעי נדל”ן ביוון?

ת: מערכת המיסוי כוללת מס רכישה (3.09% מערך הנכס), מס על הכנסה מדמי שכירות ומס רווחי הון ממכירת מקרקעין. עם זאת, קיים פטור ממס רווחי הון למכירת עד 2 דירות בשנתיים. מומלץ להתייעץ עם יועץ מס מקומי כדי להבין את השלכות המס בפירוט.

גורמים מרכזיים להשקעות נכסים ביוון

כאשר בוחנים השקעה בנכס ביוון, חיוני להעריך מספר גורמים מרכזיים החלים על השקעות נכסים ברחבי העולם. הגורמים הבאים חיוניים לקבלת החלטות מושכלות לגבי השקעה בנכס ביוון:

ביקוש להשכרה והיצע נכסים
בחרו נכסים באזורים בהם הביקוש להשכרה גבוה, והיצע הנכסים הזמינים נמוך יחסית. אזורים אלה מראים לעתים קרובות פוטנציאל לפיתוח תשתיות עתידי, כגון נתיבי תחבורה חדשים ומרכזי קניות. קרבה למוסדות להשכלה גבוהה, מרכזי תרבות ושירותים אחרים יכולה גם היא להשפיע על הביקוש להשכרה.

שכר דירה ממוצע ותשואה שנתית צפויה
בדקו את שכר הדירה הממוצע באזור כדי לחשב את ההכנסה הפוטנציאלית ואת אחוז התשואה השנתית הצפויה בצורה מדויקת ככל האפשר. מידע זה יכול לעזור למשקיעים לקבוע את הרווחיות של השקעה בנכס.

אפשרויות מגוונות להשקעה בנכסים
יוון, מדינה הכוללת כ-3,000 איים, מציעה אפשרויות השקעה מגוונות. העיר והבירה הגדולה ביותר, אתונה, מספקת הזדמנויות להשקעות נכסים מסחריים ומגורים כאחד. בנוסף להשקעות עירוניות, אזורי החוף של יוון הם יעדי תיירות פופולריים, המציגים סיכויים להשקעות בנכסי נופש.

דיור סטודנטים בסלוניקי
סלוניקי, העיר השנייה בגודלה ביוון ונמל מרכזי, נחשבת ל”עיר הסטודנטים” היוונית. נוכחותם של מוסדות להשכלה גבוהה מייצרת ביקוש מתמיד לדיור סטודנטים, מה שהופך אותו למיקום אטרקטיבי למשקיעי נכסים.

איי תיירות פופולריים
כמה מאיי יוון הפופולריים ביותר בקרב תיירים כוללים את רודוס, כרתים ומיקונוס. איים אלו מציעים תיירות בשפע ומחירי נדל”ן נוחים למשקיעים.

נקודות חמות להשקעות מתפתחות
איים פחות מוכרים, כמו לפקדה, צוברים פופולריות בקרב תיירים בשל החופים הציוריים שלהם וחוויות החופשה היוונית האותנטית. עם שיפור במספרי התיירות, האיים הללו מציגים מוקדי השקעה מתפתחים. לפקדה, למשל, ניתן להגיע באמצעות גשר או סירה, ונמל התעופה נמצא במרחק של 14 ק”מ בלבד משם. ככל שהתיירות בלפקדה ממשיכה לפרוח, האי הופך למיקום אטרקטיבי להשקעה בנדל”ן.

הערכה מדוקדקת של גורמים כמו ביקוש להשכרה, היצע נכסים ותשואות פוטנציאליות, יחד עם התחשבות באפשרויות השקעה מגוונות כמו נכסים מסחריים, מגורים ונופש, יכולה לעזור למשקיעים לקבל החלטות מושכלות לגבי השקעות נכסים ביוון.

האם כדאי לקנות דירה להשקעה ביוון

גולדן ויזה יוון

נדלן ביוון אתונה

בית באיי יוון
שכונות להשקעה באתונה
תהליך קניית בית ביוון

דירה ביוון מחיר בהשוואה לישראל
קניית דירה ביוון
פורום השקעות נדלן ביוון לישאלים

אזרחות יוונית תושבות תמורת השקעה קניית דירה

כמה עולה דירה משופצת ביוון

נדל”ן ביוון

דיני מקרקעין ביוון

חוקים עיקריים המסדירים מקרקעין ביוון

הזכות לבעלות מוכרת על ידי החוקה ההלנית, (סעיף 17 שלה) ומוגנת על ידי המדינה. החוק העיקרי השולט במקרקעין ביוון הוא הקוד האזרחי ההלני, הכותרת השלישית שלו בפרט, תחת הכותרת דיני קניין. ענייני מקרקעין ספציפיים מטופלים גם בחוק סדר הדין ההלני, חוקים 2308/1995 ו-2664/1998, המסדירים את ההליך מול משרדי הקדסטר, וכן בחוק 3741/1929, המסדיר בעלות רוחבית. ישנם חוקים ספציפיים המסדירים נדל”ן בבעלות הכנסייה היוונית-אורתודוקסית והמנזרים האורתודוכסים ביוון. כמו כן, חוק 3986/2011 מחזיר מחדש את זכות השטח בנחלות ציבוריות, אשר בוטלה לאחר הכנסת הקוד האזרחי ב-1946.

מלבד זאת, פסיקה מבוססת של בית המשפט העליון ובתי משפט אזרחיים נחשבת בדרך כלל כתקדים שיפוטי והיא מצוטטת תדיר על ידי עורכי דין ושופטים.

חוקים בינלאומיים הרלוונטיים לנדל”ן ביוון

סעיף 24 (1) לחוק 1982/1990 קובע מחוזות ואיים מסוימים כאזורי גבול, שבהם אזרחים/ישויות משפטיות שאינם מהאיחוד האירופי או לא-איגוד סחר חופשי אירופאי אינם רשאים להשיג רכוש. עם זאת, ניתן לבטל את האיסור הנ”ל בבקשה לרשות האזורית למינהל מבוזר תוך ציון מטרת רכישת המקרקעין המדויקת. כמו כן, בהתאם לסעיף 28 סעיף 1 לחוק 1982/1990, ניתן להשיג נכסי מקרקעין באיים פרטיים בהסכמת משרד הביטחון.

זכויות מקרקעין

סוגי זכויות על קרקע

הקוד האזרחי ההלני מכיר במספר מצומצם של סוגים של זכויות על קרקע (מספר סעיפים של זכויות בעניין), אשר נקבעו בסעיף 973 שלו. זכויות אלו הן:

בעלות (בעלות מלאה, בעלות חלקית ושימוש);
חכירה; ו
משכנתא והודעה מוקדמת על משכנתא.
אף אחת מהזכויות הנזכרות לעיל אינה חוזית גרידא בין הצדדים.

כמו כן, לפי סעיף 18 סעיף 1 לחוק 3986/2011, רשאי אדם או ישות משפטית להקים בניין על חלקת קרקע שבבעלות המדינה ולממש בבניין זה זכויות דומות לאלו הניתנות בזכות הבעלות המלאה. מבלי להחזיק במגרש בפועל. זכות זו מוכרת כ”זכות על פני השטח”, העולה על זכות הבעלות בין גורמים פרטיים והיא לתקופה מוגבלת.

מערכת רישום מקרקעין יוון

זכויות במקרקעין הרשומות במרשם

ביוון, כל הקרקעות חייבות להיות רשומות במרשם המקרקעין המוסמך או בקדסטר המקרקעין. רישום שטר הבעלות, כפי שנקבע בחוק האזרחי ההלני, הוא חובה לצורך הקמת, ביטול או העברה של זכויות רכושיות על קרקע. בפרט, הסכמי רכישה נוטריוניים, תרומות בין החיים, תרומות נוטריוניות מהורים, תעודות קבלת ירושה, זכויות פני השטח, החלטות בית משפט (המביעות זכות בעניין), החלטות הפקעה כפרית, פעולות יישום של תכנית העיר וכו’. רשום חובה בלשכת רישום המקרקעין או הקדסטר המוסמכת.

לפיכך, הבעלות על קרקע מתקבלת אך ורק עם רישום שטר הבעלות בהתאמה בלשכת רישום המקרקעין או במשרד הקדסטר המוסמכים, בהתאם למי שפועל באזור בו נמצאת חלקת קרקע.

יתרה מזאת, ההרשמה המוקדמת מבין שתיים תדרג תמיד לפני ההרשמה העוקבת (עיקרון כל הקודם זוכה).

זכויות במקרקעין שאינן חייבות ברישום ביוון

רישום זכויות חוזיות, כגון הסכמי חכירה, אינו נדרש על פי החוק היווני. עם זאת, בהסכם שכירות לטווח ארוך לתקופה מינימלית של תשע שנים, הצדדים רשאים לחתום על חוזה נוטריוני, הטעון רישום בלשכת רישום המקרקעין או הקדסטר המוסמכת, להבטחת תוקף ההסכם ולהגברת ההגנה במקרה של העברת הקרקע מול הבעלים החדש.

משרדי רישום מקרקעין הפועלים ביוון

ישנם מספר רישום מקרקעין או משרדי קדסטר בכל אזור. עם השלמת הסקר הקדסטרלי של כל האזורים ביוון, המערכת של “קדסטר מבצעי” תחליף את רישום המקרקעין. למרות המספר הגדול של רישום המקרקעין ומשרדי הקדסטר ביוון, אין ביניהם כללים ודרישות שונות.

הוכחת בעלות על מקרקעין רשומים ביוון

תעודות בעלות מונפקות על ידי רישום המקרקעין המוסמך או משרד הקדסטר. רישום שטרי מקרקעין מוכח גם בהעתק מאושר של שטר הבעלות על ידי לשכת רישום המקרקעין או הקדסטר המוסמכת. מלבד אלה, לעורך דין יש את הכשירות לאשר את הבעלות, לאחר ביצוע בדיקת נאותות, לגורמים הרלוונטיים. לאישור זה של עורך הדין יש מעמד של תעודה.

רישום אלקטרוני של זכות בעלות

השלמה אלקטרונית של עסקאות הנוגעות למקרקעין רשומים התאפשרה לאחרונה למשרדי הקדסטר, אך לא לפנקסי המקרקעין של כל אזור. פיתוח זה הואץ עקב COVID-19, וכתוצאה מכך משרדי קדסטר מספקים הן גישה דיגיטלית להנפקת תעודות בעלות והן לרישום כותרות ושטרים. עם זאת, השלמת העסקאות האלקטרונית אינה חלה עדיין על כל משרדי הקדסטר.

יש לציין כי מאז 2018 כל המכירות הפומביות מתבצעות באינטרנט.

המסמכים הדרושים לרישום זכויות הבעלות ביוון הם:

הבקשה לרישום;
עותק מאושר של שטר הבעלות הנוטריוני (המתקבל גם כמופק דיגיטלי או מאושר) שהושג על ידי הנוטריון;
תקציר מאושר של שטר הבעלות הנוטריוני שהושג על ידי הנוטריון; ו
את הצהרת המס.
כאשר הרישום מתבצע במשרד קדסטר, יש לספק גם תמצית דיאגרמה קדסטרלית.

הגבלות גישה לציבור במרשם המקרקעין ביוון

כל הספרים הציבוריים בפנקסי המקרקעין ובמשרדי הקדסטר נגישים לבדיקת נאותות על ידי עורכי דין ובעלי מקצוע אחרים (נוטריון, פקידי בית משפט ומהנדסים אזרחיים). זאת ועוד, רישום המקרקעין ומשרדי הקדסטר מחויבים למסור העתקים מאושרים של כתבי הבעלות הרשומים ותעודות רישומים לכל המבקשים. לאחר הדיגיטליזציה של מערכת משרדי הקדסטר, אנשים הגבילו את הגישה האלקטרונית למרשם שלו, תוך שימוש באישורי המס הדיגיטליים שלהם, אם כי רק עבור רכוש הרשום בבעלותם. רק בעלי מקצוע הרשומים במערכת משרד הקדסטר הדיגיטלית רשאים לקבל מידע על כל נכס רשום שאינו שלהם.

שוק הנדל”ן

צדדים (בנוסף לקונה ולמוכר ולספק המימון של הקונה) המעורבים בעסקת מקרקעין

הצדדים המעורבים בעסקת מקרקעין הם כדלקמן:

סוכן הנדל”ן, שמציג את בעלי העניין;
עורכי הדין, המסייעים הן למוכר והן לקונה בהליך בדיקת הנאותות, הוצאת התיעוד הדרוש לחתימה על שטר הבעלות ועריכת שטר הבעלות;
המהנדס האזרחי, המעניק למוכר אישור התייעלות אנרגטית, וכן אישור שהנכס נקי מבנייה ו/או שימושים בלתי מורשים;
משרד המס המוסמך, שבו הקונה משלם את מס ההעברה ומסופק לו הצהרת המס;
הנוטריון, המבצע את שטר הבעלות הנוטריוני ובודק את תקפות התיעוד שנערך; ו
לשכת רישום המקרקעין או הקדסטר המוסמכת, שם מתבצע רישום שטר הבעלות הנוטריוני לשם הקמת העסקה.
מיסוי

מס העברות

לפי החוק היווני, העברת מקרקעין חייבת במס העברה בשיעור של 3.09%, המחושב על פי שווי הקרקע, תוך התחשבות בשווי הגבוה ביותר בין שווי השוק ההוגן לשווי המס האובייקטיבי.

מס ההעברה משולם רגע לפני חתימת הרוכש על שטר הבעלות הנוטריוני, אשר מסופק לאחר מכן עם הצהרת המס.

עם זאת, עבור קטגוריות מסוימות של אנשים טבעיים נקבע בחוק פטור ממס, בתנאי שהנכס ישמש בקפדנות כמקום מגורים ראשון.

מס ערך מוסף

העברת מקרקעין, המתבצעת לראשונה לאחר בנייתו, חייבת במע”מ 24% ממחיר המכירה, במידה והיתר הבנייה ניתן משנת 2006 ואילך. החלת מע”מ, לעומת זאת, הושעתה עד ליום 31 בדצמבר 2022, על ידי בקשה גרידא של הקונסטרוקטור.

מיסים אחרים

מס על רווחי הון מוטל על מכירת נכס שנרכש תוך חמש שנים מיום הרכישה. המס הוא 15% מהרווח המופק מהמכירה (הפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה). עם זאת, החלת כלל זה הושעתה על פי חוק עד 31 בדצמבר 2024.

סוגיות מיסוי שרוכש מקרקעין צריך תמיד לקחת בחשבון

לפני השלמת ההעברה רצוי לעדכן את הרוכש על גובה הארנונה המשולם מדי שנה עבור המקרקעין.

שכירות של חצרים עסקיים

חוקים עיקריים המסדירים שכירות של חצרות עסק

החוקים העיקריים המסדירים חכירה של בית עסק ביוון הם הקוד האזרחי ההלני והצו הנשיאותי 34/1995, כפי שתוקנו על ידי חוקים 3853/2010 ו-4242/2014. החקיקה הרלוונטית כוללת גם חוקים 4013/2011 (סעיף 15), 4373/2016 (סעיף 69) ו-4335/2015 על כללים פרוצדורליים.

סוגי שכירות לעסקים

הסוגים העיקריים של חכירה עסקית כוללים את הדברים הבאים.

חכירות לשימוש מסחרי (פעילות עסקית).
חוזה שכירות לשימוש מקצועי (הנוגע למקצועות חופשיים כגון עורכי דין, בתי ספר לשפות, רופאים, רואי חשבון, נוטריונים, מהנדסים וכו’ – מכוסים במפורש בסעיף 2 של צו הנשיאותי 34/1995).
חוזי חכירה ממלכתיים/ציבוריים (נועדו להכיל רשויות וארגונים ציבוריים).
הוראות אופייניות

ניתן לחלק את ההפרשות האופייניות לשכירות של בית עסק ביוון באופן הבא.

משך תקופה.
שכר הדירה עולה.
זכותו של השוכר למכור או להשכרת משנה.
ביטוח:
שינוי שליטה על השוכר; ו
העברת חכירה כתוצאה מארגון מחדש של החברה (למשל, מיזוג).
תיקונים.
משך תקופת שכירות

לאחר כניסתו לתוקף של חוק 4242/2014, משך השכירות העסקי המינימלי הוא שלוש שנים, גם כאשר הסכם השכירות קובע תקופה קצרה יותר. עם זאת, הצדדים רשאים להסכים על תקופה החורגת מהמינימום.

העלאת שכר הדירה ביוון

הסכם השכירות קובע בדרך כלל את היחס של עליית שכר הדירה השנתית, שבדרך כלל צמודה למדד אינפלציה. בהעדר הסכמה מפורשת, רשאי המשכיר לתבוע התאמות באמצעות פנייה לבית המשפט המוסמך או, בתנאים מסוימים, לוועדות האזוריות להסדר והתאמה מחדש של דמי השכירות.

זכותו של השוכר למכור או להשכרת משנה

השוכר אינו רשאי, בשום פנים ואופן, למכור את המושכר ביוון.

שכירות משנה ביוון מותרת אלא אם נאסר במפורש בהסכם השכירות.

ביטוח נכס יוון

הביטוח אינו חובה; עם זאת, כל אחד מהצדדים רשאי לבחור לבטח את השטח המושכר על בסיס החלטה יזמית.

ביטוח – שינוי שליטה על השוכר

שינוי שליטה בשוכר גוף תאגידי אינו משפיע בשום אופן על חוזה השכירות, ואינו מקנה זכויות כלשהן למשכיר.

ביטוח – העברת חכירה כתוצאה מארגון מחדש של החברה (למשל, מיזוג)

כאשר הישות התאגידית המחודשת ממשיכה להתקיים ולפעול, ארגון מחדש של החברה אינו משפיע על חוזה השכירות. בדרך כלל, הסכמי שכירות שומרים על זכותו של השוכר להעביר את חוזה השכירות לגוף תאגידי שעבר מבנה מחדש, בעוד שבעל בית של ישות תאגידית מחדש נחשב ליורש של המשכיר הראשוני כברירת מחדל. עם זאת, במקרה של פשיטת רגל של המשכיר רשאי הבעלים החדש לפנות את השוכר תוך חודשיים מיום המכרז של הנכס.

תיקונים בנכס יוון

החוק קובע כי תיקון נזקים עקב שימוש אופייני או מוסכם חלים על השוכר. כל יתר הנזקים יחויבו על המשכיר. הסכם השכירות עשוי לקבוע אחרת.

מיסים שישולמו על שכר דירה על ידי בעל הבית או השוכר של חוזה שכירות עסקי ביוון

משכירים מחויבים במס הכנסה מחכירות. מדרגות מס הן 15% עבור הכנסות מחכירה בין 0-12,000 יורו, 35% עבור הכנסות מחכירה בין 12,001-35,000 יורו ו-45% עבור הכנסות מחכירה מעל 35,000 יורו. המשכירים מחויבים גם בהיטל סולידריות שנע בין 2.2-10% (בהתאם להכנסה הכוללת) עבור הכנסה שנתית העולה על 12,000 יורו. כאשר המשכיר הוא אדם משפטי, הכנסות מחכירה נחשבות כהכנסה מפעילות עסקית וההוצאות הנלוות ניתנות לניכוי מס, ובלבד שנכללו בספרי המסחר של החברה. אלא אם הוסכם אחרת, על הדיירים מוטלת מס בולים בגובה 3.6% מהשכירות החודשית.

“התחייבויות ירוקות” נפוץ בחוזי שכירות

כל חוזי השכירות, בין אם למגורים או לעסקים, מחייבים תעודת ביצועים אנרגטיים לבניין על מנת להיסגר כדין לפי חוק 4122/2013. יש להגיש את המספר הסידורי של האישור באופן אלקטרוני למשרד השומה, יחד עם שאר פרטי השכירות, המאפשרים לפלטפורמת המס לאמת אוטומטית את מקוריותו ותוקפו.

מגמות לגבי חללי העבודה ביוון

בשנים האחרונות, לצד “הנבטת” חוזי השכירות למגורים קצרי מועד של Airbnb, חלה עלייה בחללי עבודה משותפים לטווח קצר, בעיקר בנייני משרדים, המצוידים במתקנים סטנדרטיים או מתקדמים יותר. מאידך, חללי מגורים משותפים עם מתקנים משותפים, מלבד חוזי שכירות לטווח קצר, אינם נפוצים או נפוצים.

שכירות של חצרים למגורים

חוקים עיקריים המסדירים חכירה של חצרים למגורים

החוקים העיקריים המסדירים חכירה למגורים הם הקוד האזרחי ההלני וחוק 1703/1987, כפי שתוקנו בחוק 2235/1984. אין הבדל בדין החל על מקרים של ריבוי מחזיקים במסגרת אותו הסכם שכירות.

הוראות אופייניות

ניתן לחלק את ההפרשות האופייניות לחכירה של חצרים למגורים באופן הבא:

משך התקופה;
העלאות/בקרות שכר דירה;
זכויות השוכר להישאר במקום בתום התקופה; ו
תרומתו/התחייבותו של השוכר לנכס “עולה”, למשל, ביטוח ותיקון.
משך קדנציה

חוזי שכירות למגורים ביוון הם בתקופת מינימום של שלוש שנים, גם כאשר הסכם השכירות קובע תקופה קצרה יותר. עם זאת, הצדדים רשאים להסכים על תקופה החורגת מהמינימום.

העלאות/בקרות שכר דירה ביוון

הסכם השכירות קובע בדרך כלל את היחס של עליית שכר הדירה השנתית, בדרך כלל צמוד למדד אינפלציה. בהעדר הסכמה מפורשת, רשאי המשכיר לתבוע התאמות באמצעות פנייה לבית המשפט המוסמך או, בתנאים מסוימים, לוועדות האזוריות להסדר והתאמה מחדש של דמי השכירות.

זכויות השוכר ביוון להישאר בדירה בתום התקופה

השוכר מחויב לוותר על המושכר בתום התקופה, ללא הודעה נוספת. אם השוכר נשאר במקום לאחר פקיעת התוקף, ממשיך לשלם את חוזה השכירות והמשכיר מקבל תשלום כזה, חוזה השכירות ייחשב כחודש במשתמע לתקופה בלתי מוגבלת וניתן לביטול על ידי כל אחד מהצדדים או בהסכמה הדדית.

חבויות השוכר לעלויות הנכס ביוון

על השוכר מוטלות עלויות שירות (חשמל, אספקת מים וכו’). ביטוח אינו חובה לא למשכיר ולא לשוכר. תיקון נזקים עקב שימוש אופייני או מוסכם מכביד על השוכר. כל יתר הנזקים מכבידים על המשכיר. הסכם השכירות עשוי לקבוע אחרת.

סיום חוזה שכירות למגורים ביוון

המשכיר רשאי לסיים חוזה שכירות למגורים עקב אי עמידה בתנאי הסכם השכירות מצד השוכר (למשל, אי תשלום). ישנן שתי אפשרויות עיקריות לסיום:

בתביעה להפסקת השכירות ובקשת פינוי; ו
בהודעה שלא שיפוטית הדורשת ציות – במקרה של אי ציות, ניתן להגיש בקשה לצו פינוי לאחר 30 יום.
בשני המקרים, ביצוע ההחלטה או הצו מחייב ביצוע על ידי עורך דין.

עו”ד מקרקעין יוון

חוקים עיקריים המסדירים ייעוד/היתרים ועניינים נלווים

החוקים העיקריים ביוון המסדירים את חלוקת השטחים/היתרים ועניינים הקשורים הם:

חוק 4067/2012 – חוק בניה חדש;
חוק 1337/1983 – הרחבת תוכניות פיתוח עירוני, פיתוח למגורים והוראות אחרות;
חוק 4495/2017 – ביקורת והגנה על סביבה בנויה והוראות אחרות;
חוק 2508/1997 – פיתוח עירוני בר קיימא;
חוק 2742/1999 – תכנון מרחבי, פיתוח בר קיימא והוראות אחרות;
חוק 2971/2001 – הגנת קו החוף והחוף והוראות אחרות;
חוק 1650/1980 – הגנת הסביבה; ו
חוק 4819/2021 – מסגרת משולבת לניהול פסולת (לרבות מבנייה).
הגופים השולטים בשימוש בקרקע/בניין ו/או בעיסוק ובסדרה סביבתית הם שירות תכנון ערים של כל עירייה, רישומי היערות ומספר מחלקות במשרד לאיכות הסביבה והאנרגיה. מומלץ לרוכשים להתייעץ עם מהנדס אזרחי בנושאים הנוגעים לשימוש במקרקעין ובנושאים סביבתיים.

מלבד זאת, חוק 3028/2002 קובע הגנה על עתיקות ומורשת תרבותית בכלל. ההגנה מתמקדת בשימור הזיכרון ההיסטורי למען הדורות הנוכחיים והבאים, ובשיפור הסביבה התרבותית. במקרים כאלה, עשויות להיות מוטלות מספר מגבלות בנוגע לשינוי ייעוד, שיפוץ ופיתוח של מבנה.

אמצעים רגולטוריים אחרים שמטרתם לשפר את הקיימות של בניינים חדשים שנבנו וגם של בניינים קיימים ביוון

משרד הסביבה והאנרגיה מפעיל את פרויקט Εξοικονομώ Κατ’ Οίκον (חיסכון בבית) מאז 2018; מטרתו להניע אנשים לשפץ את בתיהם, על מנת להפוך לבר-קיימא יותר. תהליך השיפוץ ממומן על ידי האיחוד האירופי.
האם כדאי לקנות דירה ביוון
בתים למכירה ביוון ליד הים
בית ביוון על הים
תהליך קניית בית ביוון
קניית בית בקפריסין
דירות למכירה ביוון יד 2
כמה עולה דירה ביוון
פורום נדלן ביוון
דירות זולות ביוון

בכתבה של מתן חודורוב ערוץ 13 יוון 10/09/23 הוזכרו ישראלים פעילים בנדל”ן ביוון:

אתי ורדי נדלן אחד על אחד
עו”ד מרתה מרצוקה מייצגת משקיעים ישראלים באתונה
הראל ואלעזר יודיק חברת נדל”ן
Beta estate
כפר קלאמוס
נעמה כהן פרידמן
Sustain luxary
הכפר אביה יוון
האי אביה ביוון
דרור ראופמן
אלעזר קייקוב ביתא נדלן

הראל רבינס מנהל ביתא נדלן
יודיק מדר ביתא נדלן

מדריך משפטי תהליך רכישת נכס ביוון

מקורות משפט עיקריים
מקורות עיקריים של דיני מקרקעין ביוון כוללים:

סעיף 17 של החוקה היוונית על זכות הקניין;
הסעיף השלישי של הקוד האזרחי היווני (ה-GCC) שכותרתו “חוק הזכויות האמיתיות” (סעיפים 947 ואילך) והוראות ה-GCC המסדירות חוזי חכירה וחוזי עבודה;
חוק 3741/1929 וצו חקיקה 1024/1971 על בתים משותפים;
צו נשיאותי 34/1995 וחוק 4242/2014 בדבר חכירה מסחרית;
חוקים 2308/1995 ו-2664/1998 על הקבר הלאומי;
חוק 2882/2001 על הפקעה; ו
שפע של חוקי בנייה ותכנון ערים ומשתנים ללא הרף ומעשים רגולטוריים.

מגמות ועסקאות עיקריות בשוק הנדל”ן ביוון
שוק הנדל”ן היווני התאפיין במגמות הבאות במהלך השנה האחרונה:

התמקדות מתמדת (ומתרחבת) בהשקעות הקשורות לתיירות (למשל, בבתי מלון, אתרי נופש, וילות ממותגות, אתרי קמפינג ואתרי גלמפינג), הן במונחים של פרויקטים ירוקים, ואף יותר מכך, בהקשר של שדרוג ושיפוץ קיימים המניה;
עניין משמעותי של משקיעים ישראלים בנדל”ן מסחרי ברמה גבוהה, במיוחד בבנייני משרדים וקמעונאות ברי קיימא, לוגיסטיקה, מרכזי נתונים ומתקני אנרגיה מתחדשת;
עלייה מתמשכת במספר העסקאות הנוגעות לנכסי מגורים עירוניים (כולל בנייה למגורים), שחלקן מנוצלות לאחר מכן להשכרה לטווח קצר;
ביקוש גבוה לבתי נופש ברחבי הארץ על ידי רוכשים זרים, במיוחד ישראלים.

כשהשוק מתחיל להתאושש מהמגבלות שהוטלו על ידי מגיפת ה-COVID-19, הוא מתמודד כעת עם השלכות המלחמה באוקראינה, אינפלציה, עליית עלויות האנרגיה והבנייה ולאחרונה, עליית הריבית המובילה לירידה מיידית בקשות להלוואות לדיור. עם זאת, בניגוד למדינות אירופיות אחרות, מחירי הרכישה וההשכרה הממוצעים של נכסים ביוון המשיכו לגדול לאורך 2022, בין היתר על ידי תעשיית התיירות המשגשגת שלאחר ה-COVID, הפחתת מסים, הפרויקטים המבטיחים של תוכנית “יוון 2.0” הממומנת על ידי מתקן התאוששות וחוסן, כמו גם ההזדמנויות בהשקעות נדל”ן ירוקות שנוצרו כתוצאה מתת-היצע מתמשך של מלאי פריים, יחד עם החקיקה האירופית והלאומית העדכנית בנושא יעילות אנרגטית של מבנים.

השפעת טכנולוגיות על שוק הנדל”ן ביוון
נראה שלטכנולוגיות כמו בלוקצ’יין או פיננסים מבוזרים עדיין לא הייתה השפעה משמעותית על שוק הנדל”ן היווני, וגם לא למושגים חדשניים של כלכלת הפלטפורמה כמו מימון המונים בנדל”ן. עם זאת, צפוי שבקרוב יצוצו יוזמות פרטיות שמטרתן השתלתן ביוון. לעת עתה נמשכים פרויקטים מבטיחים הקשורים להערכת שווי נדל”ן באמצעות AI, מודלים תלת מימדיים לסיורים וירטואליים בתים ואחרים.

הצעות לרפורמה מקרקעין יוון
מגזר הנדל”ן היווני, הידוע לשמצה בשל הפרעות הרגולטוריות והבירוקרטיה שלו, יפיק תועלת רבה מרפורמות חקיקה, מנהליות וטכנולוגיות שמטרתן לזרז תהליכי היתר ולפשט עסקאות בין בעלי עניין. צעדים מסוימים אכן ננקטו בכיוון זה מאז המגיפה (ראה לעיל, ביצוע העברת בעלות חוקית וראויה), אך אלה עדיין בשלב מוקדם למדי.

כמו כן, חיוני שתתמרץ את השיפוץ היעיל באנרגיה של מלאי הבניינים המיושנים של יוון, שמערכת הארנונה תבוצע רציונלית נוספת ושעלויות הבנייה המנופחות, כמו גם היחס בין מחירי השכירות לשכר, יהיו במעקב צמוד.

מכירה ורכישה נדל”ן ביוון

קטגוריות של זכויות קניין
ה-GCC קובע שלוש זכויות מקרקעין (זכויות בעניין) החלות על מקרקעין: בעלות, עבדות (לרבות ניצול ומגורים) ומשכנתא. בתים משותפים נתפסים כצורות בעלות מיוחדות (“בעלות אופקית” או “אנכית”).

זכויות מקרקעין נוספות הוכנסו מדי פעם באמצעות חוקים מיוחדים, לרבות מה שמכונה “זכות השטח” על מבנים שהוקמו על סוגים מסוימים של נכסי ציבור (חוק 3986/2011).

מלבד האמור לעיל, רשאי אדם להחזיק בזכויות חוזיות (זכויות בפרסונמיות) על מקרקעין, כגון הזכויות הנובעות מחכירה.

חוקים החלים על העברת בעלות
העברת זכויות במקרקעין מוסדרת בעיקר על ידי ה-GCC, חוקים 2308/1995 ו-2664/1998 על הקדסטר הלאומי, וכן חוק 3741/1929 וצו חקיקה 1024/1971 על בתים משותפים.

חקיקה מיוחדת מטילה תנאים והגבלות נוספות על העברת כל הנכסים או מסוימים, שאינם קשורים באותה מידה לסוג המקרקעין כמו לתכנון ורישוי עירוני וסביבתי (הגנה על יערות, מורשת תרבותית, אזורי שמירת טבע, אזורי חופים וחופים. וכו’), כמו גם בעיות מיסוי.

ביצוע העברת בעלות מקרקעין כדין ביוון
להעברה חוקית ותקינה של נכס מקרקעין, יש לערוך הסכם בדרך של שטר נוטריוני ולרשום כדין ברישומים הציבוריים של רישום המקרקעין המוסמך או לשכת הקדסטר. רישומי המקרקעין משתמשים בדרך כלל בשיטה הישנה של רישומים ומשכנתאות, המאורגנת בהתייחסות לבעלי זכויות ממשיות באזור מסוים, בעוד שמשרדי הקדסטר פועלים בשיטה המתקדמת של הקדסטר הלאומי, הבנויה סביב הנכסים עצמם. בהקשר זה, ראוי לציין כי ההמרה המיוחלת של רישום המקרקעין של אתונה למשרד קדסטר התרחשה ב-20 במרץ 2023.

ביטוח בעלות אינו נפוץ על ידי חברות ביטוח יווניות.

לבסוף, נעשו ניסיונות לדיגיטליזציה של עסקאות נדל”ן מאז מגיפת ה-COVID-19, בעיקר התמקדו בהגשה אלקטרונית של הצהרות מס העברה ובאיסוף אלקטרוני של מסמכים שיש לצרף באופן חובה לשטרי ההעברה הנוטריוניים. יתרה מכך, מה שמכונה “התיקייה הדיגיטלית של הנכס”, מערכת המאפשרת לנוטריונים לאסוף אלקטרונית את המסמכים הנדרשים להעברת מקרקעין (בתנאי ששני הצדדים הם אנשים טבעיים והנכס שייך לשיטת הקבר הלאומי). הושק ב-9 באוקטובר 2023 בגרסת ניסיון, ומתוכנן לפעול במלואו ב-1 בנובמבר 2023.

בדיקת נאותות מקרקעין יוון
בדיקת נאותות נדל”ן מורכבת בדרך כלל משילוב של סקירה משפטית וטכנית של נכס.

בדיקת נאותות משפטית נועדה לאשר את בעלות המוכר באמצעות סקירה של הפעולות המשפטיות הרשומות ברשות הרישום המוסמכת (בדרך כלל עבור “תקופת מבט לאחור” מינימלית של 20 שנה, הנדרשת עבור החזקה לרעה), זיהוי של שעבודים רשומים כלשהם או פגמים משפטיים אחרים (כגון, משכנתאות, עיקולים) ובדיקת כל חוזי שכירות שאינם רשומים שסופקו על ידי המוכר. כשהמגיפה פועלת כזרז, הרישומים של הקדסטר הלאומי (עבור אזורים שבהם ההליך הסתיים) זמינים כעת למחקר מרחוק במסד הנתונים שלו.

בדיקת נאותות טכנית, המבוצעת על ידי מהנדסים, מתמקדת בביסוס מיקומו ומידותיו של הנכס וכן בבחינת חוקיות הבניין בו.

יחד עורכי דין ומהנדסים משתפים פעולה להגדרת המעמד התכנוני המרחבי והעירוני של הנכס (זהות תכנונית) על מנת לוודא שהנכס מתאים לשימושו המיועד.

עורך דין רכישת נכס ביוון

מצגים ואחריות משא ומתן אופייניים רכישת נכסים יוון
מצגים ואחריות אופייניים כוללים הצהרות שהבעלות על הנכס אכן שייכת למוכר ושהוא נקי מכל שעבוד (פגמים משפטיים) או ליקויים טבעיים או מגבלות תכנון עירוני (פגמים מהותיים) העלולים להפריע לשימוש המיועד על ידי הקונה. נראה כי לא הופיעו ייצוגים מיוחדים או אחריות במהלך מגיפת COVID-19.

כמו כן, אחריות מסוימות נקבעות בחוק שייכללו בהסכם המכר והרכישה, בין אם לכל סוגי הנכסים ובין אם עבור סוגים ספציפיים של נכסים (למשל, שהנכס אינו נושא בניינים בלתי חוקיים או לא מוסדרים, כי אין שוכבים בתוך יער ואינם מהווים שטח חקלאי ראשוני, או שאין נקודות להפקת מים עליו). במקרה של מצג שווא (או הפרת אחריות), ללא קשר לאשמת המוכר, הקונה רשאי בדרך כלל לדרוש ביצוע נאות, הפחתה במחיר המכירה או פיצוי חלקי או מלא, ואף עלולים לבטל את החוזה; חלים תנאים וחריגים.

לתשומת לבך, בעסקאות גדולות יותר הנוגעות לנכסים מסחריים, אין זה נדיר שהמצגים והאחריות של המוכר יתבצעו בכפוף לתאריך תפוגה ו/או שאחריותם תוגבל לסכום מסוים (במידה המותרת בחוק)., בהתאם לתקציב הפרויקט ולפרטיו. לבסוף, ביטוח ייצוג ואחריות אינו בשימוש ביוון.

יוון תחומי משפט חשובים למשקיעים מישראל 
יש לייעץ למשקיע מקרקעין בדיני זכויות וחוזים במקרקעין. במקרה בו המשקיע מעוניין לפתח את הנכס, חשוב ביותר להרחיב את בדיקת הנאותות ולהתמקד ב:

הוראות תכנון מרחבי ועירוני;
הגבלות סביבתיות;
כל חקיקה מיוחדת החלה על הנכס (למשל, מורשת תרבותית, חקיקת יערות) והפעילות העסקית החזויה (למשל, תיירות, חקיקת אנרגיה);
דיני חברות ובנקים ומימון ובמידת הצורך דיני מס.

יוון השלכות זיהום קרקע או זיהום סביבתי
אחריות פלילית, מנהלית ו/או אזרחית בגין זיהום קרקע או זיהום סביבתי חלה על האנשים שגרמו להשפעות האמורות באמצעות מעשים או מחדלים (בהתאם לעקרון “המזהם משלם” של האיחוד האירופי) ולא על האנשים שרק נמצאים או נוכחים. בעלים עתידיים של הנכסים שבהם מתרחשים מעשים או מחדלים אלה.

כמובן, במקרה של עסקת מניות, הקונה ייקח על עצמו את כל החובות וההתחייבויות הקיימים של הישות המשפטית הנרכשת, לרבות התחייבויותיה הסביבתיות.

שימושים מותרים במקרקעין ביוון לפי חוק הייעוד או התכנון
קונה רשאי לברר את השימושים המותרים בנכס המבוקש באמצעות בדיקת נאותות משפטית וטכנית קפדנית; הממצאים נכללים בהמשך כמצגים ואחריות בהסכם המכירה והרכישה.

ניתן להשיג תנאים נוחים יותר לפיתוח פרויקט באמצעות כלים מיוחדים לתכנון עירוני כגון התוכניות העירוניות המיוחדות של חוקים 4447/2016, 4864/2021 על השקעות אסטרטגיות, 3982/2011 על פארקי עסקים וכו’, אשר לובשות את הצורה. של פעולות מינהליות חד-צדדיות – בעצם, צווים נשיאותיים או החלטות שרים – שניתנו לפי בקשת המשקיע.

יתרה מכך, בתנאים ספציפיים, בעלי חלקות גדולות מעבר לגבולות העיר (ראה 4.1 בקרות חקיקה וממשלתיות החלות על תכנון אסטרטגי וייעוד) רשאים ליזום תהליך תכנון בהתאם לחוק 4280/2014.

הפקעת קרקע או עיקול יוון
הפקעה אפשרית במסגרת הערבויות של סעיף 17 לחוקה, כפי שעודן עוד יותר בחוק 2882/2001.

להכרזה על הפקעה צריך להתקיים אינטרס ציבורי שהוכח כדין. הפיצוי שיינתן חייב להתאים לשווי המלא של הנכס ולא להיות כפוף לניכויים כלשהם (למשל, מיסוי); זה נקבע על ידי בתי המשפט האזרחיים המוסמכים על בסיס זמני ו/או סופי ויש לשלם לכל היותר 18 חודשים לאחר החלטת בית המשפט, כאשר הליך ההפקעה מסתיים רק עם תשלום מלוא הפיצויים.

תפיסה זמנית של רכוש נראית גם בחוקים מיוחדים בנסיבות חריגות (למשל, מלחמה), ובמקרה זה הפיצוי הוא רק צודק.

מיסים החלים על עסקה
עבור רוב הרוכשים, רכישת מקרקעין ממוסה במס העברת מקרקעין (RETT) בשיעור של כ-3% לפי הגבוה מבין השווי האובייקטיבי או מחיר ההעברה (בכפוף להעלאות מינימליות לטובת הרשויות המקומיות)., עם פטורים קלים בלבד. במקום ה-RETT, מוטל מע”מ בשיעור של 24% על ההעברה, בתנאים מסוימים, עם אופציה לדחיית מס זה עד 31 בדצמבר 2024.

המוכר, בתורו, כרוך במס רווח הון של 15% על מקרקעין (FYA) אם הוא אדם טבעי, אך גם זה נדחה ל-31 בדצמבר 2024. רווחי הון הממומשים על ידי ישויות משפטיות מחויבים במס הכנסה עסקי ב- שיעור של 22%.

עבור החלק הנותר, דמי הנוטריון והרישום (בדרך כלל בסביבות 2.5% מהמחיר) יחולו על הקונה.

עסקאות מניות פטורות בדרך כלל ממסים עקיפים ומסי העברה, וכתוצאה מכך הן נוטות להיות מושכות יותר על בסיס זה. על המוכר מוטל רק מס רווח הון (15%) או לגופים משפטיים מס הכנסה מעסק (22%). אם המניות המועברות נובעות, במישרין או בעקיפין, מעל 50% מערכן ממקרקעין, מס רווחי הון כאמור נדחה גם כן ליום 31 בדצמבר 2024.

הגבלות משפטיות על משקיעים זרים
למטרות ביטחון לאומי, חוק 1892/1990 אוסר על רכישת זכויות ממשיות וחוזיות כאחד על נכסים באזורי גבול ייעודיים ובאיים ספציפיים לקונים שהם אזרחים או יושבים במדינה מחוץ לאיחוד האירופי או ל-EFTA, וכן רכישת ישויות משפטיות המחזיקים בנכסים כאלה. עם זאת, הנוגעים בדבר רשאים להגיש בקשה למתן רשות לרכוש זכויות כאמור בפני ועדה מנהלית מיוחדת.

מימון נדל”ן ביוון

מימון רכישות של נדל”ן מסחרי
רוכש הנדל”ן יגייס בדרך כלל מימון באמצעות שילוב של הון עצמי ומימון חוב.

מימון הון מורכב בעיקרו מהגדלות בהון של חברה המכוסות בדרך כלל על ידי בעלי המניות הקיימים, אך גם באמצעות הבורסה (אם החברה רשומה) או על ידי משקיעים מוסדיים.

מימון החוב מגיע בעיקר בצורה של הלוואות בנקאיות קונבנציונליות, מסגרות אשראי פתוחות והלוואות אג”ח. הלוואות אג”ח, הזמינות רק לחברות אנונימיות יווניות (SAs) לפי חוק 4548/2018, עומדות כמכשיר פיננסי מושך ביותר, המועדף ללא ספק להשקעות גדולות יותר. רוב הלוואות האג”ח ביוון מונפקות באמצעות הנפקה פרטית ומנויים על ידי בנקים, שותפים של החברה המנפיקה או משקיעים מוסדיים אחרים, במקום להיות מוצעות בשוק הפתוח.

כהסדר היברידי, SAs עשויות גם לבחור להנפיק הלוואות אג”ח הניתנות להמרה, כאשר לבעלי האג”ח יש את הזכות להמיר את האג”ח שלהם למניות החברה.

לבסוף, ליסינג מימוני (מוסדר בחוק 1665/1986) הוא מתכונת מימון נכסים פופולרית לפיה משכיר פיננסי מוסדר רוכש נכס מהבעלים המקורי ונכנס לחכירה לטווח ארוך עם המשקיע המעוניין, בשילוב עם אופציה לרכישת בעלות של הנכס לפי ערך שיורי מוסכם מראש (בדרך כלל נומינלי או אפילו אפס). זה עשוי להיות גם בצורה של הסכם מכירה-חכירה חזרה.

נייר ערך טיפוסי שנוצר על ידי משקיעים מסחריים
משכנתא היא, באופן לא מפתיע, צורת האבטחה העיקרית של הנושה בעת מימון פרויקט נדל”ן. פרנוטציה של משכנתא, קרי, משכנתא מותנית העשויה להירשם על נכס החייב בעקבות צו ביניים של בית משפט ביניים (שהחייב יסכים לו), לרוב מועדפת מכיוון שככלל היא משתלמת יותר.

ניירות ערך אחרים כוללים:

משכון על מניות החייב וחשבונות הבנק;
שעבודים נומינליים על טובין החייב במחזור, ציוד מכונות וכדומה, לפי חוק 2844/2000, או חיובים צפים;
ערבויות אישיות או תאגידיות שניתנו על ידי בעלי המניות של החייב או גופים הקשורים לחייב;
המחאה של תביעות וחייבים שנוצרו על ידי הנכס, וכן תביעות מחוזים מהותיים של החייב; ו
המחאה או קביעת משכון על תביעות הנובעות מהלוואות שניתנו לחייב על ידי בעלי מניותיו.
כמו כן, הסכמי מימון מכילים התחייבויות, כגון התחייבויות של החייב לשמור על מעמד משפטי ופיננסי מסוים וליידע את הנושה על כל שינוי בהם, לא להיפטר או לשעבד את הנכס או חובותיו, לא לעבור לשינוי תאגידי. וכו ‘

הגבלות על מתן בטחון על מקרקעין למלווים זרים
ההגבלות המסוכמות לעיל, הגבלות משפטיות על משקיעים זרים חלות גם על רכישת ניירות ערך על נדל”ן על ידי מלווים זרים.

מגבלות העברת המט”ח והכספים חוצי גבולות שהוכנסו באמצע 2015 כדי להגביל את יציאות הנזילות מהכלכלה היוונית הוסרו במלואם מאז ספטמבר 2019.

מיסים או אגרות הנוגעות להענקה ואכיפת אבטחה
הענקת ערובה על מקרקעין כרוכה בשני סוגים עיקריים של עמלות.

שכר טרחת נוטריון או הוצאות משפט לצורך קבלת כותרת לרישום משכנתא או פרנוטציה למשכנתא, בהתאמה.
דמי רישום לתשלום לרשויות הרישום נעים בין כ-0.7% ל-0.9% מהסכום המובטח. באופן חריג, חוק 3156/2003 קובע עמלת רישום קבועה השווה ל-100 אירו עבור משכנתאות וסימנים מקדימים של משכנתא שמטרתה להבטיח הלוואות אג”ח.
העלויות הנ”ל מוטלות כמעט תמיד על החייב.

לצורך אכיפת בטחונם, בנוסף לשכ”ט עו”ד, יצטרך נושה תחילה לשאת בתשלום שכר טרחה (כיום בשיעור של כ-1% מהסכום הנתבע) לצורך הגשת תביעה לקבלת פסק דין או צו בית משפט. יפסוק להם את תביעתם ובעקבות כך יצטרכו לשלם מראש חובת הוצאה לפועל הנעה בין 2% ל-3% מאותו סכום וכן הוצאות שונות בגין שכר טרחת פקיד, שכר טרחת נוטריון, עלויות מכרזים וכו’.

דרישות משפטיות לפני שישות יכולה לתת אבטחה תקפה
הקמה תקפה של נייר ערך על רכושו של ישות מחייבת אישור ראוי באמצעות החלטה של ​​הגוף הניהולי שלו. ביסוס הטבה תאגידית אינה תנאי מוקדם לתקפותן של החלטות מסוג זה, אלא אמצעי לפטור מנהלים מאחריות מול הישות.

חוק 4548/2018 על אס”א קובע תהליך ספציפי למתן ניירות ערך לטובת צדדים קשורים (בעלי שליטה, חברי דירקטוריון וכו’). כמו כן, חלים כללי סיוע פיננסי, המונעים מ-SA ממימון ישיר או עקיף או מתן ביטחון לרכישת מניותיה שלה על ידי צדדים שלישיים.

פורמליות כאשר הלווה נמצא בברירת מחדל
הליכי האכיפה הסטנדרטיים העומדים לרשות המלווה נקבעים בקוד היווני של סדר הדין האזרחי (ה-GCCP), בעוד שחוקים אחרים כגון צו החקיקה מיום 17 ביולי/13 באוגוסט 1923 והקוד לגביית הכנסות ציבוריות חלים גם הם, בעיקר בהתאם לאופי הנושה (מוסדות פיננסיים ורשויות ציבוריות, בהתאמה).

בהתאם ל-GCCP, קיומה של כותרת אכיפה (למשל, שטר נוטריוני, החלטת בית משפט, צו תשלומים, שהאחרון ללא ספק הוא האופציה המתאימה למלווים) הוא תנאי הכרחי לאכיפה.

השלבים השונים בהליך הוצאה לפועל מלא כוללים מסירת החייב בהעתק פרוטוקול הוצאה לפועל (המכיל את הכותרת הניתנת לאכיפה), עיקול הנכס ועריכת מכרז כפייה (כיום דיגיטלי) לגביו. מספר חודשים לאחר העיקול. יש להעריך את הזמן הדרוש עד להשלמת התהליך (כלומר גביית התביעה) בתרחיש ללא “סיבוכים” בסביבות שנה מיום מסירת העתק פרוטוקול ההוצאה לפועל. עם זאת, היא עשויה להתארך במידה ניכרת אם הלווה יגיש בקשה לעיכוב והשעיית הליכים או אם מכרז (ראשון) ייכשל. בנוסף, בעקבות המכרז עלולות להיווצר ליטיגציה בין נושים שונים לפי דירוגם, במקרה זה גביית התביעה אינה חופפת לסיום התהליך; גבייה מיידית אך זמנית (בכפוף לאישור שיפוטי של הדירוג) עשויה להתבצע באמצעות הנפקת כתב ערבות בנקאי.

עדיפות תביעות נושה תלויה בדרגת ביטחונם בנכס, הנקבעת לפי הסדר הכרונולוגי בו נרשמו ניירות ערך שונים. ה-GCCP גם קובע אחוזים מקסימליים מתמורת המכירה הפומבית שקטגוריות שונות של נושים (למשל, אלו המחזיקים בניירות ערך, בעלי “הרשאות כלליות”, נושים לא מובטחים) עשויים לקבל במקרה של הסכמה.

לבסוף, חקיקת חירום שנגרמה על ידי מגיפת COVID-19 אינה בתוקף עוד, בעוד שהוראות מעבר שומרות על הזכויות הפרוצדורליות של הצדדים.

כפיפות חוב קיים לחוב חדש שנוצר
חוב מובטח עלול לסגת חלקית מול חוב אחר (בין אם הוא ישן יותר או חדש יותר) במכירה פומבית בכפייה, במקרה שהוא מצטרף לקטגוריות שונות של חובות (ראה 3.6 פורמליות כאשר לווה נמצא במחדל).

בנוסף, ניתן להסכים כי חוב מובטח יהיה כפוף לחוב אחר, בכל אחת מהדרכים הבאות:

בכך שהנושים המובטחים יערכו (באמצעות שטר נוטריוני), סדר מחדש של דרגת ניירות הערך העוקבים שלהם ורישום ההסדר האמור כדין; ו/או
בכך שהנושים יתקשרו באופן אישי בהסדרי כפיפות במטרה להקצות מחדש את התמורה ממכרז כפוי, או להסדיר אחרת את התנהלותם מול חייב משותף.
הגישה השנייה עשויה להיות זולה ולהבטיח רמת סודיות, אך היא תמיד חשופה לסיכון של מחדל של הצד שכנגד (כלומר, הנושה האחר).

אחריות על פי חוקי הסביבה ביוון
כפי שמשתמע לעיל, זיהום קרקע או זיהום סביבתי, עצם החזקה או אכיפת ביטחון על מקרקעין אינם מספיקים כדי ליצור אחריות סביבתית.

מלווים נבונים יכולים להפחית את הסיכון של תרומה סיבתית לנזק סביבתי בכל דרך שהיא על ידי אימוץ שורה של אמצעים, כולל:

הפרדת תפקידי בעלים, משקיע שותף ושותף מתפקידי מימון;
עריכת בדיקת נאותות סביבתית נאותה; ו
פיתוח גישת ניהול סיכונים סביבתיים מתמשכת ומקיפה בעזרת מומחים טכניים.

ההשפעות של הפיכת לווה לחדל פירעון
ריבית בטוחה שניתנה על ידי לווה שנקלע לאחר מכן לחדלות פירעון, יידחה באמצעות ביטול חדלות פירעון שהביא המפרק, אם הן נרשמו במהלך מה שמכונה “תקופה חשודה” (כלומר, התקופה שבין הפסקת התשלומים לבין ההכרזה בפועל על חדלות פירעון, אך לא יותר משנתיים לפני ההכרזה). ביטול חדלות פירעון הוא אפילו חובה עבור ניירות ערך הקשורים לתביעות קיימות (“כסף ישן”) שנרשמו במהלך התקופה החשודה, כמו גם בששת החודשים הקודמים. לחלופין, ניירות ערך לטובת מוסדות פיננסיים הנהנים מהוראות צו החקיקה מיום 17.7/13.8.1923 אינם נתונים לביטול.

נושים שזכויותיהם לא אבדו עקב ביטול חדלות פירעון מוצאים את עצמם במצב הרבה יותר נוח מאשר נושים בלתי מובטחים, שכן הם עלולים עדיין לפתוח בהליכי הוצאה לפועל (פרטיים) על רכושו של החייב גם לאחר הכרזת חדלות הפירעון.

השלכות פקיעת מדד
פקיעתו של CHF LIBOR טופלה ברמת האיחוד האירופי באמצעות הוצאת תקנה יישום (EU) 2021/1847, אשר מכוחה הוחלפו אוטומטית כל ההפניות אליה בחוזים ובמכשירים פיננסיים בהפניות לשער החדש ללא סיכון של פרנק שוויצרי סארון. המוסדות הפיננסיים היווניים נקטו בצעדים מיידיים כדי להתאים את עצמם למסגרת החדשה ולהודיע ​​ללקוחותיהם בהתאם, וכן אימצו תוכניות פעולה המציינות ריביות חלופיות לאמות מידה אחרות של ריבית ליבור (למשל, EURO LIBOR).

תכנון וייעוד

בקרות חקיקתיות וממשלתיות החלות על תכנון אסטרטגי ואזור
בהתאם לסעיף 24 סעיף 2 של החוקה היוונית, תכנון מרחבי ועירוני נופל תחת הסמכות הרגולטורית והשליטה של ​​המדינה.

ישנן כיום שלוש רמות של תכנון, מסודרות היררכית:

תכנון מרחבי, המיושם באמצעות תוכניות מרחביות בקנה מידה לאומי ואזורי (SSPs ו-RSPs בהתאם);
תת הרמה הראשונה של תכנון עירוני, לפיה תנאי והגבלות בנייה כלליות וכן שימושי קרקע נקבעים באמצעות תוכניות עירוניות מקומיות או מיוחדות (LUPs או SUPs); ו
תת הרמה השנייה של תכנון עירוני, לפיה הוראות הרמה הקודמת מפורטות יותר בתוכנית עיר מיושמת (ICP).
באזורים שבהם התכנון העירוני לא הושלם (המכונה בדרך כלל “אזורים מעבר לגבולות העיר”), בדרך כלל חלים כללים מחמירים יותר.

בקרות חקיקה וממשלתיות החלות על עיצוב, מראה ושיטת בנייה
תקנת הבנייה החדשה (בנ”ר, חוק 4067/2012) קובעת את ההגבלות הכלליות החלות על תכנון, מראה ושיטות בנייה של מבנים. הגבלות אלו מתייחסות לנושאים טכניים, כגון גובה הבניין ונפחו, קונסטרוקציות מותרות, שטחים הניתנים לבנייה ועוד. כמו כן, כללים הקשורים לבטיחות ועמידות של מבנים כלולים בתקנת בינוי מבנים (BCR, החלטת שרים 3046/304 /1989).

קיום הוראות הלמ”ר והבמ”ר מפוקח, ככלל, ע”י שירותי הבנייה של העיריות המוסמכות וכן ע”י מפקחי מבנים מפנקסי המשרד לאיכות הסביבה והאנרגיה.

רשויות רגולטוריות נדל”ן יוון
עבור נכסים פרטיים הנהנים ממשטר תכנוני מלא, תנאי הבנייה וההגבלות והשימושים המותרים בקרקע נקבעים על ידי ה-LUP או ה-SUP המקבילים (שלובשים בצורה של גזירות נשיאותיות), וכן ה-ICP (החלטה שר או החלטה של המתאם המוסמך של המינהל המבוזר). נכסים באזורים לא עירוניים (מעבר לגבולות העיר) מוסדרים בחקיקה ספציפית, המכניסה הגבלות נרחבות ביחס לשימושים המותרים, כושר בנייה של מגרשים וכו’.

עם פיתוח כל נכס, ניתן היתר בנייה על ידי שירות הבנייה המקומי, בו נרשמים פרטי הבניין הספציפיים והשימוש הנבחר ויש לעמוד בו, תמיד בהתאם לרמות התכנון העליונות. סמכות מיוחדת עשויה להיווצר עקב אופיו (למשל, נכס פרטי של המדינה) או מטרה פונקציונלית (למשל, השקעה אסטרטגית) של נכס.

קבלת זכויות לפיתוח פרויקט חדש
יש לקבל שתי זכויות עיקריות לפיתוח נכס.

בהתאם לסוג והיקף הפרויקט, עשוי להידרש תהליך הערכה סביבתית בהתאם לחוק האיחוד האירופי, וכתוצאה מכך הוצאת החלטה לאישור תנאים סביבתיים (DAET). ההליך כולל שלב של התייעצות עם הציבור, במהלכו רשאים צדדים שלישיים להגיש התנגדויות.
היתר בנייה הכרחי לביצוע עבודות הבנייה המתוכננות, בליווי מערך של לימודי פרויקטים (אדריכליים, מבניים וכו’). ייתכן שיהיה צורך בהיתר בנייה או ב”אישור עבודות בקנה מידה קטן” גם במקרים מסוימים של שיפוץ.
כל אדם הטוען לעניין לגיטימי יכול לערער על אישורי DAET והיתרי בנייה בבקשה לביטול בפני מועצת המדינה או בית המשפט המנהלי המוסמך לערעורים, בהתאמה.

יתכן שיידרשו זכאויות נוספות (למשל, היתר התקנה, אישור בנייה מראש) עבור פרויקטים בגודל או אופי ספציפיים.

זכות ערעור על החלטת רשות
נדחתה בקשה לזכאות כלשהי, רשאי המבקש לערער על מעשה הפקעה בפני בית המשפט המוסמך, שבהיעדר הוראה הקובעת אחרת (למשל, במקרה של היתרי בנייה), היא מועצת מדינה.

הסכמים עם רשויות מקומיות או ממשלתיות
חריג למדי שנכרתים הסכמים עם רשויות ציבוריות לפיתוח נכס; מתן שורה של פעולות מינהליות חד-צדדיות על פי בקשה היא הנורמה המוחלטת.

עם זאת, במסגרת תוכנית ההפרטה העצומה שאומצה לניהול המשבר הפיננסי היווני, ניתן להתקשר בחוזי פיתוח מיוחדים לנכסים בבעלות המדינה בין הקרן לפיתוח נכסי הרפובליקה ההלנית (HRADF) לבין צדדים נגדיים פרטיים, לאחר תהליך רכש ציבורי..

חריג נוסף יהיה מזכר הבנות ושיתוף פעולה שנחתם בין מפתחי מה שנקרא “פרויקטים פרטיים גדולים” (MIE) ומשרד התרבות ביחס לעתיקות שנמצאו באתר הפרויקט.

לבסוף, בכל הנוגע להתקשרויות עם חברות שירות, ניתן לכרותם לכל פרויקט, אך ככלל לא ניתן לכפוף אותם לתנאים מיוחדים או מועדפים.

אכיפת הגבלות על פיתוח ושימוש ייעודי
הפרה של הוראות ההיתר הסביבתי עלולה לגרור חובה לנקוט באמצעי תיקון, קנס שנע בין 500 ל-5 מיליון יורו, איסור על פעולות בלתי מורשות, זמני או מוגדר, וכן אחריות פלילית.

במקרה של עבודות בנייה שבוצעו ללא היתר בנייה או בניגוד לכך או תוך הפרת תנאי ומגבלות הבנייה החלים, הבניין הבלתי חוקי צפוי להריסה, כאשר החוק צופה גם קנסות רלוונטיים ואחריות פלילית. יתרה מכך, עסקאות להעברת או ביסוס זכויות מקרקעין בנכסים שעליהם מבנים בלתי חוקיים בטלות לחלוטין. עם זאת, יצוין כי החוק העניק מקום ניכר להסדרת בנייה בלתי חוקית שהתממשה לפני 2011.

לבסוף, במקרה של שימוש בלתי חוקי, הבניין או המתקן עשויים להיות כפופים לאיטום מנהלי, זמני או מוגדר.

אמצעי השקעה ומימון נדל”ן יוון

סוגי גופים העומדים לרשות המשקיעים להחזיק בנכסי נדל”ן
אף על פי שכל סוגי הישויות המשפטיות שנקבעו בחוק היווני עשויים להחזיק בזכויות על נדל”ן, כלי הרכב הנפוצים ביותר המשמשים להשקעה בנדל”ן הם SAs ו-Greek Private Companies PCs, שתיהן חברות הון.

עבור תיקים גדולים יותר, חברות השקעות נדל”ן (REIC), שהוכנסו בחוק 2778/1999, מהוות את הגופים המפוקחים העיקריים. אלה פועלים כ-SA רשומים, ברישיון ובפיקוח נרחב של ועדת שוק ההון ההלני (HCMC), בעוד ש-80% מנכסיהם חייבים להיות מורכבים מנדל”ן ו-50% מהרווח הנקי השנתי לחלוקה שלהם חייב להיות מוקצה לבעלי המניות שלהם.

מאפיינים עיקריים של התקנון של כל סוג של ישות
תקנוני חברה של ישויות נדל”ן שאינן מוסדרות (SA ו-PC) מותאמות לפעילויות ההשקעה המסוימות שבהן הם מתכוונים לעסוק. ככלל, SAs נוסדו על ידי שטר נוטריוני וניתן לייסד אותם רק באמצעות מסמך פרטי או דיגיטלית, בפורטל של השירות המוסמך של המרשם המסחרי הכללי (GEMI), אם מה שנקרא “Model AoA” הם בשימוש ללא שינוי ואין תרומות הון בעין המחייבות שטר נוטריוני (למשל, מקרקעין). מחשבים אישיים מבוססים באופן דיגיטלי, למעט מקרים דומים בהם יש צורך בשטר נוטריוני בשל אופי התרומות בעין.

יש להתאים עוד יותר את חוקות ה-REIC לדרישות החוק החל (בעיקר חוק 2778/1999), למשל, לגבי סוגי ההשקעות שהם רשאים לבצע.

דרישת הון מינימלית
SAs חייב להיות הון מניות מינימלי השווה ל-EUR25,000 והתרומות להון נעשות במזומן או בעין. לעומת זאת, אין הון מינימלי שנקבע לבעלים. תרומות עשויות לבוא בצורה של תרומות הון, לא הון או ערבות. לבסוף, ל-REICs חייב להיות הון מניות ראשוני שנפרע במלואו של לפחות 25 מיליון יורו.

דרישות ממשל ישימות
SAs ו-PCs שאינם מוסדרים מנוהלים על ידי הגופים התאגידים שנקבעו על ידי החוקים שלהם, כלומר אסיפת בעלי מניות כללית ודירקטוריון עבור הראשונים, ואסיפת שותפים ומנהל אחד או יותר עבור האחרון.

בנוסף לדיני התאגידים החלים, SA הרשומים כפופים לתקנות הממשל התאגידי הכללי של חוק 4706/2020. REICs, בפרט, חייבות גם לציית לכללי הממשל התאגידי המיוחדים של חוק 2778/1999, הכוללים שמירה על מדיניות השקעה כתובה, שיתוף מומחים טכניים והערכת שווי ופרסום מידע נרחב על תיק ההשקעות שלהם על בסיס דו-שנתי.

תחזוקה שנתית של ישות משפטית (חברה) ותאימות חשבונאית
הוצאות התחזוקה והחשבונאות השנתיות של ישות עשויות לנוע בין 5,000 אירו (בתוספת מע”מ) עבור עסקים הקטנים והפחות פעילים המשמשים להשקעות נדל”ן, ועד כמה מאות אלפי אירו או יותר עבור REICs עם מאוישים מלאים, פנימיים מחלקות הנהלת חשבונות ותיקים גדולים יותר.

חכירה מסחרית

סוגי הסדרים המאפשרים שימוש במקרקעין לתקופת זמן מוגבלת
הסכם שכירות הוא ללא ספק ההסדר השכיח והמעשי ביותר לוותר זמנית על שימוש במקרקעין. בהתאם למטרה שלהם, ניתן לסווג חוזי שכירות כ”אזרחיים”, מגורים או מסחריים בלבד; בשני המקרים האחרונים חלות תקנות מיוחדות בנוסף להוראות הכלליות של ה-GCC על חוזי שכירות, בעיקר בקשר לתקופת החובה המינימלית שלהם.

באופן אישי זכויות על מקרקעין עשויות לגזור גם חכירה מימונית (ראה 3.1 מימון רכישות של מקרקעין מסחריים).

לבסוף, זכויות רכושיות המעניקות סמכות להשתמש בנכסי הזולת כגון ניצול ומגורים עשויות להיקבע לפרקי זמן מוגבלים בעזרת מגבלות זמן או תנאים נחרצים. עם זאת, זהו מבנה המשמש לעתים רחוקות בפועל.

סוגי חכירה מסחרית
החקיקה בנושא חכירה מסחרית אינה צופה סוגים שונים של חכירות מסחריות בהתאם לנושא שלהן. עם זאת, נערכת הבחנה ניכרת בין חוזי שכירות מסחריים שנכרתו לפני (חכירות ישנות) ואחרי (חכירות חדשות) 28.2.2014, עת נחקק חוק 4242/2014, המחדש את המסגרת המשפטית לחכירה מסחרית כפי שהתגבשה בפ”ד 34/1995.

בכל מקרה, החקיקה המיוחדת בדבר חכירה מסחרית אינה חלה על השכרת שטחים בשטחי נמלים, שדות תעופה ותחנות רכבת, בתוך שטחים ציבוריים כגון אתרים ארכיאולוגיים ואוניברסיטאות, מבנים מוגנים וכדומה, גם אם מטרת השכירות היא מסחרית. חוזי שכירות כאלה מטופלים כ”אזרחיים”, המוסדרים על ידי ה-GCC בלבד.

הסדרת דמי שכירות או תנאי שכירות
שכירות מסחריות כפופות כיום להוראות המחייבות למחצה של פ”ד 34/1995 וחוק 4242/2014, במובן זה שאין לוותר על הזכויות המוענקות בכך לכל אחד מהצדדים עם כריתת הסכם השכירות הראשונה, אלא רק יתכן ויתור אחורי. הדוגמה הבולטת ביותר לגבי חוזי שכירות חדשים היא שתקופתם נקבעת בחובה לשלוש שנים, גם אם סוכמו מלכתחילה לתקופה קצרה או בלתי מוגבלת, וניתן כמובן להסכיםם לתקופה ארוכה יותר.

לגבי החלק הנותר, חכירות מסחריות מוסדרות על ידי ה-GCC, שהוראותיה מייצגות בעיקר את הצדקה הניתנת לשינוי על ידי התקשרויות חוזיות מנוגדות. עם זאת, חלים חריגים; למשל, על פי ה-GCC, לא ניתן להסכים שביטול על ידי המשכיר בשל אי תשלום דמי שכירות ייכנס לתוקף מוקדם יותר מחודש לאחר המועד שבו הגיע התשלום.

יתרה מכך, מגיפת ה-COVID-19 עוררה התערבויות חקיקה לטובת המשכירים והשוכרים כאחד בשנים 2020 ו-2021, אשר, עם זאת, אינן בתוקף עוד. במקום זאת, אומצו צעדים יוצאי דופן חדשים כדי להפחית את ההשפעה של משבר האינפלציה והאנרגיה הנוכחיים (ראה 6.5 שינויים בשכר הדירה).

תנאי שכירות אופייניים 
תנאים אופייניים של הסכם חכירה מסחרי כוללים את הדברים הבאים.

משך השכירות המוסכם, אשר תלוי מאוד בהשקעה של המשכיר. עם זאת, לאחר הנהגת משך חובה מינימלי של שלוש שנים ב-2014 (בעבר נקבע על 12 שנים), משך השכירות המסחרי הממוצע כיום קצר יחסית, ונע בין חמש לשמונה שנים.
השוכר בדרך כלל מתחייב לבצע תחזוקה ותיקונים רגילים במקום, בעוד שהאחריות לתיקונים והחלפות יוצאי דופן נותרת על המשכיר.
דמי שכירות ישולמו מדי חודש, או, במקרה של חוזי שכירות מסוימים בעלי ערך גבוה יותר, על בסיס רבעוני או אפילו דו-שנתי.
במהלך המגיפה, הופיעו סעיפי COVID-19, בעיקר כגלגול מיוחד של סעיפי כוח עליון, המציינים אם חובת השוכר לשלם שכר דירה תושעה או לא תושעה, אם תקנות בריאות הציבור ימנעו ממנו להשתמש במתחם לצורכיהם. עֵסֶק.

שינוי בשכר דירה יוון
גובה דמי השכירות נקבע באופן חופשי על ידי הצדדים, וכך גם אחוז ותדירות התאמתו. כאשר הצדדים לא הסכימו על סעיף התאמת שכר דירה, קובע החוק מערכת להתאמתו לאחר השנה השנייה של השכירות, המבוססת על הערך האובייקטיבי או המסחרי של המושכר, ולאחר מכן, התאמה שנתית המבוססת על השינוי בסטטיסטיקה של מדד המחירים לצרכן (CPI). עם זאת, זה די יוצא דופן שסעיף התאמת שכר דירה ספציפי לא ייכלל בהסכם חכירה מסחרי.

ראוי לציין כי עקב משבר האינפלציה והאנרגיה הנוכחי, הוכנסה חקיקה מחייבת מיוחדת, שבאמצעותה עליות שכר דירה בחכירות מסחריות מוגבלות ל-3% מדי שנה במהלך השנים 2022 ו-2023.

קביעת שכירות חדשה
בדרך כלל מוסכם שדמי השכירות יעלו מדי שנה באחוז השווה לאחוז השינוי השנתי במדד המחירים לצרכן, לעתים קרובות עוד יותר באחוז נוסף (למשל, מדד המחירים לצרכן + 2%). לחילופין, נקבעים סכומי שכירות שנקבעו מראש התואמים לתקופות משנה ספציפיות של תקופת השכירות הכוללת.

סעיפי בדיקת שכר דירה, לפיהם שכר הדירה תואם את שווי השוק הנוכחי של הנכס באמצעות שמאות מקרקעין, אינם פופולריים במיוחד (במיוחד עבור חוזי שכירות קצרים יותר), שכן הם מביאים לעלויות נוספות לשני הצדדים ולהסכמה הדדית על השכירות החדשה. המחיר אינו מובטח.

יתרה מזאת, ה-GCC מזכה כל אחד מהצדדים לבקש תיקון דמי השכירות על ידי בית המשפט המוסמך, אם מאזן חוזה השכירות הופרע עקב שינוי מהותי בנסיבות (למשל, עלייה או ירידה משמעותית בשווי השוק של הנכס.), כלי בשימוש נרחב בעשור האחרון של המשבר הפיננסי ביוון.

לבסוף, שכר הדירה תמיד יכול להיקבע מחדש באמצעות הסכם חדש בין הצדדים.

תשלום מע”מ חכירה
חכירה מסחרית עשויה להיות חייבת במס בולים בשיעור של 3.6% מסכום השכירות, או מע”מ בשיעור של 24%. הצדדים זכאים לבחור את משטר המס החל על החכירה, ובדרך כלל יבחרו במע”מ אם יוכלו להפיק תועלת מניכוי מע”מ תשומות.

עלויות לתשלום על ידי שוכר יווני בתחילת חוזה שכירות
הסכומים הנדרשים לתשלום על ידי חוכר בתחילת חוזה שכירות עשויים לכלול את הדברים הבאים.

פיקדון (בצורה של מזומן או כתב ערבות בנקאי), מוסכם בדרך כלל להיות בין דמי שכירות חודשיים לשישה; ככל שלא יחלט לעמוד בטענות המשכיר על פי הסכם השכירות, מוחזר הפיקדון ללא ריבית עם פקיעת השכירות או הפסקתו והשבתו כראוי של השטח.
העלויות לרכישה ואחזקה מסוג אחד או יותר של פוליסות ביטוח הנדרשות על ידי המשכיר (ראה 6.11 נושאי ביטוח).
כל עלויות עבור עבודות התאמה, חיבורי שירותים או שדרוגי אבטחה שהוסכם על ביצוע השוכר.
פרמיית חכירה, קרי, תשלום חד פעמי שאינו ניתן להחזר המבוצע עבור מתן חכירה, במיוחד ארוך יותר. זה לא מאוד נפוץ.

תשלום תחזוקה ותיקון נכס ביוון
חלוקת החיובים המשותפים של בניין בין דייריו (בעלים או חוכרים), לרבות העלויות הקשורות לתחזוקה ותיקון של שטחים משותפים, מושגת באמצעות הוראות תקנון הבניין, דהיינו הסכם המבוצע על ידי הבעלים השונים של הבניין. בניין, המחייב גם את השוכרים. שוב, עלויות התחזוקה והתיקון הרגילות מוטלות בדרך כלל על השוכרים, בעוד שהבעלים נשארים אחראים לתיקונים והחלפות יוצאי דופן בשטחים המשותפים.

תשלום שירותים וטלקומוניקציה נכס יווני
ככלל, כל שוכר בבניין עם מספר דיירים מתקשר בחוזים נפרדים עם הספקים לפי בחירתו עבור כל סוגי השירותים לרבות תקשורת, חשמל, גז, מים, ביוב וכדומה, ופשוט משלם את החיובים הרלוונטיים.

באופן חריג, בניינים עשויים להציע מערכת מרכזית יחידה עבור סוגים מסוימים של שירותים (למשל, מערכת הסקה מרכזית), ובמקרה זה החיובים מוקצים בין המשתמשים על סמך קריאות של מונים נפרדים או אחוזי תרומה שנקבעו מראש עבור כל נכס נפרד.

נושאי ביטוח
הסכמי חכירה מסחריים מכילים לרוב סעיפי ביטוח. סוגי פוליסות הביטוח הנדרשות בדרך כלל כוללים את הדברים הבאים.

פוליסת ביטוח רכוש בחצרים המושכרים, בצורת כל סיכונים או כיסוי סכנות בשם (שריפה, שיטפון, רעידת אדמה, פיצוץ, נזק בזדון וכו’), אשר עשוי להיות מוסכם באחריות של כל אחד מהצדדים. ביטוח על הציוד והסחורה של השוכר מוחזק, מטבע הדברים, על ידי השוכר.
פוליסת ביטוח אחריות עסקית לתביעות צד ג’, המנוהלת גם על ידי השוכר.
פוליסת ביטוח כל סיכונים של קבלן (CAR) שתירכש על ידי השוכר במקרה של עבודות בנייה או התאמה כלשהן.
יתרה מכך, שוכרים נוטלים לעתים קרובות פוליסות ביטוח הפסקות עסקיות, מרצונם או על פי בקשת המשכירים או המלווים שלהם. ראוי לציין כי פוליסות מסוג זה הניתנות על ידי חברות ביטוח יווניות מציעות בדרך כלל רק כיסוי להפסדים שנגרמו עקב נזקים מהותיים; לפיכך, מגיפת COVID-19 והאמצעים הרלוונטיים לבריאות הציבור לא היוו אירועים הניתנים לביטוח על פי רוב הפוליסות הללו.

הגבלות על השימוש במקרקעין
הסכמי חכירה מסחריים מפרטים את המטרות והדרכים בהן ניתן להשתמש בנכס על ידי השוכר וככלל, המשכיר יחזיק בזכות לסיים את השכירות אם ישונה שימוש זה ללא הסכמתו מראש. ניתן להטיל הגבלות באמצעות תקנון הבניין, אם יבוצעו.

בכל מקרה, השימוש המוסכם חייב להיות תואם את השימושים המותרים על פי כללי התכנון המרחבי והעירוני או כל חקיקה מיוחדת (על מורשת תרבותית, אזורי שמירת טבע וכו’) החלים על הנכס, וכן לשימושים הצפויים בכל קיים. היתר בנייה.

יכולת השוכר לשנות ולהשביח מקרקעין
הסכם שכירות מסחרי עשוי להעניק לשוכר זכות לשנות או להשביח את המושכר לצורך השימוש המוסכם, לרוב בהתאם לתוכניות ומפרטים שאושרו על ידי המשכיר. מלבד זאת, כל עבודות שהשוכר ירצה לבצע בעתיד נעשות תמיד בכפוף להסכמה מראש של המשכיר.

כמו כן, מוסכם בדרך כלל כי:

השוכר הוא האחראי הבלעדי לקבל את כל ההיתרים הדרושים לביצוע עבודות בנייה או התקנת בנייה ושהם ישא בכל העלויות הרלוונטיות; ו
המשכיר רשאי לבחור להשאיר את כל המבנים, השיפורים והאביזרים לטובת הנכס וללא חובת החזר לשוכר (שעשוי לגרור מיסוי נוסף), או לחילופין להחזיר להם את החצרים במצבם המקורי בעלות השוכר..

תקנות ספציפיות
כפי שהוסבר לעיל, סוגי חכירה מסחרית, החקיקה בנושא חכירה מסחרית היא אחידה למדי. בעוד שחוקים ותקנות מיוחדים חלים לרוב על סוגי הפעילויות המסחריות השונות המבוצעות על ידי חוכרים, אלה משפיעים רק בעקיפין על התוכן של הסכמי השכירות הרלוונטיים.

שימו לב שבנדל”ן למגורים (כלומר, נכסים המיועדים אך ורק למגורים לפי כללי התכנון העירוני החלים), רוב הסיכויים שחוכרים של חוזי שכירות מסחריים פוטנציאליים לא יוכלו להשתמש בחצרים באופן חוקי באופן המוסכם.

השפעת חדלות הפירעון של השוכר ביוון
בדרך כלל מוסכם שהמשכיר יחזיק בזכות לסיים את חוזה השכירות במקרה שהשוכר יוכרז חדל פירעון, או אפילו אם תוגש בקשת חדלות פירעון על ידם או נגדו.

אם המשכיר בחר שלא לממש את הזכות האמורה, חוק חדלות הפירעון היווני (חוק 4738/2020) מקנה למפרק שמונה את הזכות לבחור בין:

המשך חוזה השכירות, ובמקרה זה מטופל המחכיר כנושה אחר חדלות פירעון בגין כל תשלומי דמי השכירות המגיעים לפני שהשוכר הוכרז חדל פירעון, תוך שהם אינם מושפעים מהליכי חדלות הפירעון בגין דמי השכירות המגיעים להם לאחר הכרזת חדלות הפירעון. במקרה של אי-תשלום, עשויה לפתוח בהליכי הוצאה לפועל (פרטיים) הן על חדלות הפירעון והן על עיזבון החוכר לאחר חדלות הפירעון; אוֹ
הפסקת חוזה השכירות, ובמקרה זה רשאי המשכיר לבקש רק לגבות דמי שכירות המגיעים לפני ההכרזה על חדלות פירעון, על בסיס זהה לכל נושה חדלות פירעון.

צורות אבטחה להגנה מפני כישלון של השוכר לעמוד בהתחייבויותיו
צורות האבטחה הסטנדרטיות ביותר כוללות הפקדות וכתבי ערבות בנקאיים (ראה לעיל עלויות לתשלום על ידי שוכר בתחילת חוזה שכירות). כמו כן, קיימת אפשרות לגורמים טבעיים או משפטיים הקשורים לחוכר להעמיד ערבויות לקיום התחייבויות השוכר בצורה תקינה.

זכות אכלוס לאחר סיום או פקיעת חוזה שכירות
באופן עקרוני, על השוכר לפנות את המקום מיד עם פקיעת השכירות או סיום השכירות. עם זאת, בהתאם ל-GCC, אם השוכר ממשיך להשתמש בחצרים המושכרים לאחר פקיעת השכירות והמשכיר אינו מתנגד לכך, השכירות תומר אוטומטית לחכירה לתקופה בלתי מוגבלת וניתן להפסיק אותה על ידי כל צד בכל מקום. זמן ללא סיבה, בכפוף לשמירה על תקופות הודעה מינימליות.

כאמצעי להבטיח החזרה בזמן של רכושם עם פקיעת תוקף או סיום, לעתים קרובות דורשים משכירים להכניס סעיף קנס בהסכם השכירות, הקובע כי השוכר ישלם להם פי שניים או שלושה מהשווה ערך ליום שכר דירה אחד עבור כל יום. לְעַכֵּב. המשכירים זכאים גם לקבל שיפוי בגין כל נזק ישיר או עקיף נוסף הנובע מהאיחור (למשל, אובדן סיכוי לערוך חוזה שכירות חדש עם שוכר אחר).

ניתן לסכם את חוזה השכירות גם בשטר נוטריוני, ובמקרה זה ניתן לכלול גם הוראות ספציפיות על פינוי השוכר ואכיפתו.

זכות להקצות ריבית חכירה
שוכרים זכאים להמחות באופן חד צדדי את זכויותיהם וחובותיהם הנובעים מחכירה מסחרית (כלומר, תפקידם כשוכרים) במקרה חריג של בעיות בריאותיות חמורות המונעות מהם להמשיך בפעילותם המסחרית או המקצועית בחצרים המושכרים. לגבי החלק הנותר, העברת הסכם שכירות מניחה הסכם הדדי של כל נושאיו הישנים והחדשים.

השכרת משנה אינה מותרת אלא אם הוסכם אחרת. סעיפי חכירת משנה קובעים פעמים רבות כי אישור המשכיר לשכירת משנה פוטנציאלית הוא תנאי מוקדם לכריתת חכירת משנה (אם כי אין להימנע באופן בלתי סביר), כי שוכר המשנה יהיה כפוף לתנאי השכירות העיקרית הקשורים לשימוש ב- חצרים ושהשוכר נותר אחראי כלפיו באופן אישי מול המשכיר העיקרי.

זכות לסיים חוזה שכירות
החוק קובע כי המשכיר רשאי לסיים חוזה שכירות מסחרי לפני סיומו אם השוכר יעשה שימוש בלתי הולם או שרירותי בנכס, אם לא ישלם את דמי השכירות (אך גם חיובים נפוצים או חשבונות שירות) בזמן, אם הם ימשיכו למסלול בלתי מורשה. חכירת משנה, או מ”סיבה חמורה” (כלומר, לכל התרחשות אשר, בשילוב עם כל הנסיבות האחרות, הופכת את המשך השכירות לבלתי נסבל). עם זאת, אלא אם כן הצדדים הסכימו אחרת במפורש, בחוזי שכירות חדשים לא ניתן עוד למשכירים להפעיל בנייה מחדש של הנכס, אכלוס בעלים או כוונה לעסוק בעסק משלהם במושכר כעילות לסיום.

השוכר מצידם מצויד בזכות לסיים את השכירות אם המושכר לא נמסר בזמן, כולו או חלקו, במצב (מהותי או משפטי) המאפשר שימוש ללא הפרעה בו כפי שהוסכם, או גם ל”סיבה רצינית”.

הצדדים יכולים גם להסכים לעילות נוספות לסיום על ידי המשכיר (למשל, אם השוכר מפר אמנה תפעולית, אם לא יצליחו לחדש את פוליסות הביטוח הנדרשות) או השוכר (למשל, אם הם לא הצליחו להבטיח או לסבול לאחר מכן אובדן של ההיתרים המינהליים הדרושים לשימוש בנכס כפי שהוסכם, מסיבות שאינן ניתנות לייחס להם).

לבסוף, יש להזכיר כי הנוסח הבלתי-מומלץ של חוק 4242/2014 הוליד פרשנויות שונות של ערכאת הערעור בשאלה האם ובאילו תנאים עדיין מחזיקים בחוכרים בזכות לסיים חוזה שכירות מסחרי מטעמי נוחות (כלומר, ללא סיבה).. בפסק דין שנעשה לאחרונה, נראה שבית המשפט האזרחי והפלילי העליון הציע כי שני הצדדים מחויבים באופן שווה לאורך המוסכם, הקבוע בחוק לשלוש שנים לפחות, וכי לשוכרים אין עוד זכות לביטול מטעמי נוחות. עם זאת, הצעה זו באה בצורת תביעה, ולא ניתן לראות בה בוודאות פתרה את הבעיה.

דרישות רישום
כמו בכל חוזה שכירות, אין צורך בטופס מסוים כדי שחוזה שכירות מסחרי יהיה מחייב מבחינה משפטית בין הצדדים; עם זאת, הנוהג המקובל הוא לסיים אותו באמצעות מסמך פרטי.

ה-GCC קובע פורמליות נוספות עבור כל חוזי החכירה, אך רק בקשר לכוח המחייב שלהם כלפי בעלים עתידיים של הנכס המושכר. לשם כך נדרש מסמך הנושא “תאריך מסוים”, תנאי שהתקיים גם בהצהרת החכירה במערכת האלקטרונית היוונית לשירותי מיסוי (TAXISnet).

עבור חוזי שכירות שאורכם עולה על תשע שנים, נקבע עוד ניסוח בשטר נוטריוני, וכן רישום ברישומים הציבוריים (כתוצאה מכך שכר טרחה השווה בדרך כלל ל-1.8% מסך השכירות). בעוד שבמשטר הישן, שבו נקבעה בחוק תקופת חובה מינימלית של 12 שנים, בית המשפט האזרחי והפלילי העליון הוציא פסיקה הקובעת כי הפורמליות האמורות אינן חלות על חוזי שכירות מסחריים (ושאלה מחייבות את הבעלים העתידיים). בכל מקרה), לא נבדק מעמדה לגבי חוזי שכירות חדשים שתקופתם המינימלית נקבעה לשלוש שנים.

פינוי שוכר בכפייה
שוכר המתמיד באכלוס במושכר, חרף תום השכירות או בוטל, עלול להיות מורחק ממנו בעל כורחו בעקבות החלטת בית המשפט.

פעולה רגילה לשם כך צפויה להניב החלטת בית המשפט תוך תשעה עד 12 חודשים לאחר הגשתה. לחילופין, יכול משכיר לבחור להגיש בקשה לאמצעי ביניים להגנת החזקתו בנכס, במקרים בהם השוכר גוזל את המשכיר ומביע כוונה לשלוט בנכס כאילו היה שלו; יש לצפות להחלטת בית משפט זו בתוך שישה עד שמונה חודשים.

מסגרות הזמן הנ”ל משתנות בהתאם למספר הדחייה ולעומס העבודה של בית המשפט המוסמך; המשפטים יוארכו עוד יותר אם צד כלשהו יבחר לערער על החלטת הערכאה הראשונה.

תהליך מהיר משמעותית שמור למקרים בהם, בעקבות הסכם שכירות בכתב, פונה השוכר בשל אי תשלום דמי שכירות. אם בעקבות מחאה בכתב נגד השוכר שהוגשה על ידי עורך דין, השוכר לא ישלם למשכיר את מלוא התשלום תוך 15 ימים, רשאי המשכיר להגיש בקשה להשבת נכסו, תוך מתן צו בית המשפט הרלוונטי תוך חודש.. השוכר רשאי להגיש את התנגדותו תוך 15 ימים לאחר שהומצא להם צו בית המשפט.

סיום על ידי צד שלישי
חוזה שכירות עשוי להסתיים על ידי רשות ציבורית במקרה של הפקעת הנכס המושכר (ראה 2.9 גינוי, הפקעה או רכישת חובה). בניגוד לבעלים, חוכרים לא יהיו זכאים לפיצוי מהמדינה.

מלווים של משכירים מסחריים רשאים לשמור לעצמם את האפשרות לתבוע מלווים לסיום חוזה שכירות במקרים בהם המשכיר מחזיק בזכות כזו (למשל, עקב אי תשלום דמי שכירות) אך מתאפק ממימושה, ובכך מסכן את תזרים המזומנים שלהם. פירעון חובם.

בנייה

מבנים נפוצים המשמשים לתמחר פרויקטי בנייה
שלושה סוגים שונים של הסדרי תמחור נמצאים בשימוש נפוץ בפרויקטי בנייה:

מודל מחיר היחידה;
מודל העלות פלוס; ו
מודל הסכום החד פעמי.
חוזי בנייה המאגדים יותר מדגם אחד נמצאים גם בפרקטיקה בשוק.

מבנה התמחור שנבחר על ידי הצדדים תלוי במידה רבה במאפיינים המיוחדים של הפרויקט. לדוגמה, מודל הסכום החד פעמי המסוכן יותר מתאים במיוחד לפיתוחים פשוטים יותר בקנה מידה קטן יותר, שבהם הבעלים חסר את התחכום לבחון ולנהל את העלויות הרלוונטיות, ושם הקבלן גם אמון על תכנון הפרויקט או יכול לוודא את האיכות והשלמות מכל העיצובים הקיימים.

חלוקת אחריות לתכנון ובנייה של פרויקט
במידה ועיצובי הפרויקט נערכים על ידי הבעלים, אין הקבלן אחראי להתאמתם או להסתפקותם, אלא רק לביצוע העבודות בהתאם. עם זאת, פעמים רבות מוסכם כי הקבלן יבדוק את עיצובי הבעלים ויצביע על כל ליקוי. לעומת זאת, אם עיצובים נערכים על ידי הקבלן, הקבלן אחראי הן על התכנון והן על בניית הפרויקט.

בסך הכל, המבנה המועדף על הבעלים והמלווים כאחד הוא שצד שכנגד יחיד ייקח אחריות מלאה על תכנון ובנייה במסגרת חוזה הבנייה. אם זה לא אפשרי (למשל, יישום הפרויקט כולל מספר ספקים לא קשורים), בדרך כלל יטופלו סיכוני הממשק באמצעות הסכמים מיוחדים.

ניהול סיכוני בנייה
הקבלן אחראי מול הבעלים לבניה תקינה של הפרויקט. משלא כן, הבעלים יחזיק בשורה של זכויות בהתאם ל-GCC ולפרקטיקה החוזית המקובלת, דהיינו: לבקש תיקון כל ליקוי, לשלם מחיר נמוך יותר, לבטל את החוזה או, אם גם הקבלן אשם, לתבוע פיצויים בגין נזקים הנובעים מהפרת החוזה.

סעיפים חוזיים המכילים אחריות וקנסות או קובעים משטר דיווח ובדיקות, מינוי מהנדס מפקח, תנאים על קבלני משנה, ביטוח הולם וכו’, הם אמצעים שימושיים להפחתת סיכוני הבנייה.

הגבלת אחריות הקבלן אפשרית רק במקרים של רשלנות קלה ורק אם התקיים משא ומתן קודם לשם כך. עם זאת, בסביבת השוק הנוכחית, קבלנים לרוב אינם מצליחים להטיל סעיפי הגבלת אחריות.

ניהול סיכונים הקשורים ללוח זמנים
הקבלן אחראי גם על השלמת הפרויקט בזמן ואבני הדרך הביניים שלו. הסעדים העומדים לרשות הבעלים במקרה של אי עמידה של הקבלן באבני הדרך או במועד סיום הפרויקט כוללים את הזכות לתבוע פיצויים, הזכות לגבות קנסות עבור כל יום או תקופת איחור מוסכמת אחרת (גם בנוסף לפיצוי בגין נזקים כלשהם). נפגע), וכן הזכות לבטל את החוזה. בפרויקטים רגישים יותר לזמן, לעיתים מתמרצים ביצועים מהירים על ידי ציון בונוס סיום מוקדם לקבלן; ניתן לשלב בונוס כזה עם הנחה במחיר בגין ביצוע מאוחר.

צורות אבטחה נוספות להבטחת ביצועי קבלן
מקובל שהבעלים מבקש בטחון מפני עיכוב או ביצוע לקוי של הקבלן באמצעות ערבויות ביצוע בנקאיות, בדרך כלל בסכום המקביל ל-10% (או יותר) מערך הפרויקט, ו/או באמצעות סכומי שמירת ביצועים טובים, לידי ביטוי. כאחוז מוגדר (למשל 10%) מתשלומי הביניים המגיעים לקבלן. שני סוגי האבטחה משוחררים לאחר מכן לקבלן, לרוב שנה לאחר מסירת הפרויקט וקבלת הפרויקט.

בפרויקטים הנשענים על מימון חיצוני (בנקאי), במיוחד הלוואות ללא ריקורס והלוואות מוגבלות, שמורה לרוב זכות הצטרפות למלווה באמצעות הסכם ישיר עם הקבלן, מה שמבטיח שהקבלן לא יממש את זכותו להפסיק את חוזה בנייה עקב הפרת התחייבויות הבעלים (למשל, אי תשלום חשבוניות הקבלן).

שעבודים או עיקולים במקרה של אי תשלום
ככל נושה אחר, קבלנים ומעצבים רשאים להמשיך במתן החלטת בית משפט הפוסקת את תביעותיהם הכספיות כנגד הבעלים במקרה של אי תשלום; מרגע שהחלטה זו תהיה סופית, היא עשויה לשמש כזכאות לרישום משכנתא על כל אחד מנכסיו של הבעלים. בינתיים, קבלנים ומעצבים רשאים להגיש גם עתירה לבית המשפט המוסמך למתן צו ביניים המעניק להם זכות לרשום מקדמה של משכון על כל אחד מנכסיו של הבעלים.

ניתן להסיר משכנתא והן ציון משכנתא בתוקף הסכמת הנושה או החלטה סופית של בית משפט, בעוד שמירת משכון ניתן להסיר גם אם ניתן צו ביניים לביטולה או אם חלפו 90 ימים לאחר מתן החלטה סופית הפוסקת את התביעה מבלי שהפרנוטציה הומרה במשכנתא מלאה.

דרישות לפני שימוש או מגורים
בהתאם לסוג הפעילות שבניין נועד להכיל, ייתכן שיהיה צורך למלא דרישות נוספות בין סיום בנייתו לבין עיסוקו.

לדוגמה, תעודת ביצועים אנרגטיים (כיום חלק ממה שנקרא “הזהות הדיגיטלית של הבניין”) נחוצה לסיום חוזי שכירות על רוב הבניינים, למגורים או מסחריים.

יתר על כן, לא ניתן לממש שפע של פעילויות עסקיות ללא היתר הפעלה או, על פי המשטר החדש שהוכנס בחוק 4442/2016, הודעה מוקדמת על פעולות (למשל, מפעלי אירוח תיירותיים, מפעלים בפיקוח בריאותי כגון מסעדות, ברים ומספרות). פעולות אלו, מצידן, מצריכות סטים של מסמכים תומכים, שחלקם מגיעים בצורה של פעולות מנהליות (למשל, תעודת בטיחות אש).

מס

מע”מ
למע”מ המוטל על מכירה ורכישה של מקרקעין, עיין לעיל מסים החלים על עסקה.

הפחתת חבות מס
עסקאות מניות נוטות להיות יעילות יותר במס מעסקאות נכסים. יתרה מכך, בהתאם למאפיינים המיוחדים של כל עסקה, טכניקות נפוצות להפחתת מס כוללות:

ניצול תמריצי המס הקשורים בטרנספורמציות של חברות, שיכולים לאפשר למעשה מיזוגים, פיצולים או פירוק עסקים פטורים ממס;
ביצוע העברות ברמת ישות (ישות שליטה) שונה מזו המחזיקה בנכסי המקרקעין (ישות בשליטה);
במידת האפשר, ליהנות ממשטרים מיוחדים, כגון מעמד המס של REICs, פטורים מחדלות פירעון או הפרטה ו/או חקיקה בנושא תמריצי פיתוח (למשל, המסגרת בנושא השקעות אסטרטגיות);
נקיטת צעדים למען פטור ממס מקרקעין מיוחד לתאגידים (המחושב מדי שנה בשיעור של 15% מערכו האובייקטיבי של נכס), אשר מורכבים בעצם מחשיפה של בעלי המניות המועילים האולטימטיביים שלהם, אשר חייבים להחזיק במספר זיהוי מס יווני.

מיסים עירוניים
ישנן הוראות רבות המציגות מסים עירוניים או אגרות הפזורות על פני החקיקה היוונית, לעתים קרובות מבקרים כמיושנים. מתוכם, חלקם חובה, ואחרים עשויים להיות אופציונליים לגבות על ידי העירייה הנוגעת בדבר. הקטגוריה הקודמת כוללת:

חובת העירייה על מקרקעין (תמ”א), מס המוטל בשיעור הנע בין 0.25‰ ל-0.35‰ על ערכו האובייקטיבי של הנכס;
חובת העירייה למתן שירותי ניקיון ותאורה, אגרה המחושבת על ידי הכפלת שטח הנכס במ”ר בתעריף מסוים שנקבע על ידי מועצת העירייה.
שניהם נאספים דרך חשבונות החשמל של מקום האירוח.

ניכוי מס הכנסה למשקיעים זרים
ככלל, הכנסות משכירות אינן כפופות לניכוי מס במקור ביוון.

מס הכנסה על שכירות מחושב בדרך כלל בשיעור של 15-45%, בהתאם למדרגת המס, אך לגבי גופים משפטיים מוטל במקום מס הכנסה בשיעור קבוע של 22%.

בכל הנוגע למס רווחי הון של 15% על מקרקעין (FYA) המוטל על אנשים טבעיים, הדבר אכן כפוף לניכוי מס במקור; עם זאת, זה, מסים החלים על עסקה, נדחה ל-31 בדצמבר 2024. לידיעתך, אם אדם טבעי נחשב לעסוק במכירות מקרקעין על בסיס קבוע או מקצועי (כלומר, הוא מבצע שלושה או עסקאות דומות יותר על פני תקופה של שנתיים), יחולו במקומן מס הכנסה לעסקים, בשיעור של 9-44% בהתאם למדרגת המס. לגבי ישויות משפטיות חל מס חברות בשיעור 22%.

עו”ד יוון

הטבות מס
בעוד שאנשים טבעיים הפועלים כמשכירים אינם רשאים לנכות הוצאות ממשיות מהכנסותיהם מדמי שכירות, מוצע ניכוי קבוע של 5% מההכנסה האמורה כהנחת הוצאות הקשורות לתיקוני הנכס ושיפוצו. בנוסף, 40% מהוצאות השיפוץ והחיסכון באנרגיה שמומשו עד 31 בדצמבר 2024 מנוכים על פני תקופה של ארבע שנים ועד למקסימום של 16,000 יורו.

לגבי אנשים טבעיים המבצעים פעילות עסקית וישויות משפטיות, אלו רשאים לנכות עלויות ריבית ועלויות פחת (בהתבסס על הוצאות הרכישה וההשבחה שהוצאו עבור נכסיהם) מהכנסותיהם מדמי שכירות. מבנים מופחתים בשיעור של 4% מדי שנה; קרקע אינה ניתנת להפחתה.

יתרה מכך, ככל שנכס מנוצל למטרות עסקיות, הוא עשוי להתאים כנכס השקעה לצרכי מע”מ, המאפשר לבעלים לקזז מע”מ בנייה/פיתוח (תשומה) במע”מ פלט על פני תקופה שלא תעלה על חמש שנים מתחילתו. של ניצול הנכס.

רכישת נכס ביוון
תופעת רכישת הנדל”ן של ישראלים ביוון זוכה לתשומת לב גוברת בשנים האחרונות, הן מהבחינה הכלכלית והן מהבחינה החברתית-תרבותית. המניעים חורגים מעבר לרווח כספי בלבד, וכוללים אלמנטים של חוסר וודאות פוליטית, שאיפות אורח חיים, מורשת וגיאופוליטיקה.

יתרונות רכישת נדל”ן ביוון

המשיכה של השקעה בנדל”ן ביוון עלתה באופן דרמטי בעשור האחרון, מונעת מאקלים השקעות נוח, מיקום גיאוגרפי אסטרטגי יתרונות פיננסיים וסגנון חיים נוח.

יתרונות כלכליים
החזר ROI ועליית ערך
שוק הנדל”ן היווני מציע פוטנציאל להחזר משמעותי על ההשקעה (ROI), במיוחד במוקדים תיירותיים כמו אתונה, מיקונוס וסנטוריני. נכון לשנת 2021, מחירי הנכסים במרכז אתונה נעו בין 6,500 ל-10,000 ₪ למ”ר, מה שמציג סיכויים מבטיחים לעליית שווי הנכסים.יוון התגלתה בשנים האחרונות כיעד השקעה נוח, במיוחד בתחום הנדל”ן. המשבר הכלכלי ביוון (2007–2018) הוביל לירידה משמעותית במחירי הנכסים, מה שהפך את הנדל”ן להשקעה עם פוטנציאל גבוה. לישראלים, שלעתים קרובות מתמודדים עם שוק נדל”ן מנופח יחסית בבית וריבית גבוהה למימון רכישה, יוון מציעה אלטרנטיבה מפתה.

הטבות מס
תוכנית ויזת הזהב ביוון היא אופציה אטרקטיבית לרוכשי בתים לרילוקיישן ביוון ומשקיעים, תכנית גולדן ויזה היוונית מציעה פתח לתושבות באיחוד האירופי בתמורה להשקעות נדל”ן . כיום, תוכנית ויזת הזהב של יוון מציעה היתרי שהייה בתמורה להשקעות נדל”ן בסכום מסוים, בדרך כלל בסביבות 250,000 אירו או בערך 1,000,000 ₪ אך התנאים צפויים להשתנות. תוכנית זו אטרקטיבית במיוחד עבור אזרחים ישראלים שאין להם שורשים משפחתיים אך רוצים להבטיח את תושבות האיחוד האירופי.

אקלים השקעות יציב
בהשוואה לשוקי המניות המשתנים ואפשרויות השקעה תנודתיות, הנדל”ן היווני מספק אפיק השקעה יציב יחסית. באזורים כמו כרתים והפלופונס, המחירים בממוצע סביב 5,000 ₪ למ”ר, המהווים נקודת כניסה נמוכה יחסית להשקעה.

יתרונות סגנון חיים
איכות החיים
האקלים הים תיכוני, המסעדות, הטברנות, הרמה הגבוהה של שירותי הבריאות ומערכת החינוך האיכותית ביוון מציעים אורח חיים מעולה. נכסים בסלוניקי, עם מחירים ממוצעים הנעים סביב 8,000 ₪ למ”ר, מציעים שילוב ייחודי של חיים עירוניים וחופים.

פוטנציאל תיירותי
בעלות על נכס באזורים ידידותיים לתיירים כמו מיקונוס או סנטוריני יכולה לייצר הכנסה ניכרת באמצעות השכרות לטווח קצר. נכון לשנים האחרונות, דווח כי תשואות השכירות באזורים אלו היו גבוהות עד 7-8%.

יתרונות גיאוגרפיים
מיקום אסטרטגי
מיקומה של יוון בצומת הדרכים של אירופה, אסיה ואפריקה הופך אותה להשקעה אסטרטגית. איים כמו רודוס, עם מחירי נכסים בממוצע של 7,000 ₪ למ”ר, מציעים לא רק יתרונות סגנון חיים אלא גם גישה לנתיבים ימיים משמעותיים.

טיפים לישראלים לפני רכישת נכס ביוון

כמה נקודות שכדאי לשים לב אליהן בעת ​​רכישת הנכס ביוון
1. חשבו את העלויות הכרוכות ברכישת נכס
עלויות אלו אינן מוגבלות לתשלום המקדמה הדרוש לסגירה בנכס. בדרך כלל צריך להביא בחשבון גם את הדברים הבאים:
בדיקת נכס

שכר טרחת נוטריון

שכר טרחת סוכן נדל”ן (אם רוצים)

שכר טרחת עורך דין עבור בדיקת בעלות

מס העברת מקרקעין (אם אין פטור)

2. למכור לפני שאתה קונים
אם אתם מתכננים לקנות נכס ולמכור את מה שיש לכם וודאו שיש לכם קונה אמין לפני שאתם בוחרים את הנכס לרכישה. כך תדעו את הגבולות הכספיים בהם תוכלו לנוע. הזמינו גם מתווך נדל”ן מקצועי כי צריך לעשות שתי עסקאות במקביל (מכירה וקנייה), שזה די מורכב וצריך תיאום טוב.

3. קבל אישור מראש להלוואה מהבנק (אם אתה מתכנן לקבל הלוואה)
אם אתם מתכוונים לקבל הלוואה, אתם צריכים אישור מראש מהבנק להלוואה שתוענק לכם. כך תדעו במדויק את הגבולות הכספיים בהם תוכלו לנוע.

4. בדקו את השכונה
נושא חשוב הוא עד כמה השכונה תואמת את הדרישות שלך. לכן כדאי לבדוק את זה בזמנים ובימים שונים.
להסתובב בשכונה ולדבר עם השכנים. בדוק אם יש פארקים, כיכרות, חנויות, בתי קפה, תחנות אוטובוס, בתי ספר, מגרשי משחקים בסביבה.
נסו להבין אם השכונה שקטה ובטוחה.
כדאי לצלם כמה תמונות הן של השכונה והן של הנכס (פנימי וחוץ). הם יעזרו לזכור דברים ופרטים מאוחר יותר כשתבצע את ההערכה שלך.

5. חקרו את השוק לפני הגשת הצעות
חפשו באינטרנט ובעיתונים נכסים דומים לאלו שאתם מעוניינים בהם. זה ייתן לכם מושג (אם כי לא מדויק) לאיזה טווח המחירים נעים. יהיה לכם מושג לגבי גבולות המסחר שבהם אתם צפויים לפעול.

6. בקשו מהמוכר להוציא את הנכס מהשוק
לאחר שסיכמתם על המחיר והגשת הצעה בקשו מהבעלים להוציא את הנכס מהשוק. אתם לא רוצים למצוא את עצמכם במצב לא נעים של אובדן הנכס שבחרתם בגלל שקונה פוטנציאלי אחר הציע הצעה גבוהה יותר.

7. עבודה רק עם אנשי מקצוע
מתווך מקצועי טוב הוא העוזר החשוב ביותר שלכם במאמץ זה. לכן חשוב מאוד לבחור באיש מקצוע מנוסה ואמין שיעזור לכם.
מתווך מקומי טוב מכיר היטב את התנאים השוררים בשוק הנכסים, את כל ההליכים הדרושים ואת הערכים המסחריים של הנכסים. יש לו גם רשת רחבה של שותפים, שתהיה שימושית.
הוא יעזור לכם למצוא את הנכס הרצוי, ידריך אתכם במהלך המשא ומתן ויהיה לצידכם לאורך כל העשייה שלכם מתחילת המכירה ועד סגירת המכירה.

8. אל תאבדו קשר. לתקשר כל הזמן
ודאו שאתם זמינים באופן מיידי לאורך תהליך החיפוש, במיוחד לאחר הגשת הצעה לנכס בו אתם מעוניינים. עבדו עם סוכנות נדל”ן מקצועית ותידרשו לעדכן אתכם בכל התפתחות בתהליך.

9. שריינו את חברת השילוח בזמן
אתם בהחלט לא רוצים לחפש חברת הובלות למעבר לדירה ברגע האחרון. בחרו חברה בעלת צוות מספיק ומנוסה לפירוק והרכבת הרהיטים ואריזת פריטים שבירים. ודאו שיש לו מכונת הרמה (במידת הצורך).

חשבו בבגרות וברצינות על סוג הבית שאתם רוצים לקנות ביוון (בית צמוד קרקע, דירה, דו-מפלס וכדומה) ומעל הכל כמה חדרים תרצו שיהיו לו. בצעו בדיקה אם הכספים שלכם מספיקים לרצונותיכם.

ערכו סדר בכספים, אספו את ההון שברצונכם להשקיע ואם אתם מתכוונים לקבל הלוואה, בקרו ביותר מבנק אחד. בחנו לא רק את תנאי ההלוואות אלא גם את גובה ההלוואה שתוכלו ללוות.

העריכו את סדרי העדיפויות שלכם לגבי הנכס שאתם רוצים: מספר חדרי השינה, מיקומו, אפשרות החניה וכו’ יכולים להיות חשובים, בעוד שהקומה (בדירות), אם יהיה בה חדר רחצה שני וכו’, היא בד”כ משנית.

– אל תדחו בית אם הוא זקוק לשיפוץ. רק קחו בחשבון את עלות השיפוץ במחיר הרכישה. רכישת בית ישן יותר יכולה לתת אפשרות לקנות דירה גדולה יותר ו/או באזור טוב יותר, וחדוות בחירת חומרים וצבעים לטעמנו. השיפוץ כעת לא עולה הרבה (למשל 20,000 אירו לשיפוץ כולל של דירה בשטח 100 מ”ר).

– זכרו שבתחילת תהליך הערכת ביקור זה אתם “קונים לא בשלים” כי אינכם יכולים לשפוט האם הנכס נמצא ב”מחיר טוב” ובעיקר האם הוא האידיאלי עבורכם ביחס לכסף שעומד לרשותכם. לעתים קרובות קונים חוזרים ורוכשים את אחד מ-3 הנכסים הראשונים שבהם ביקרו ודחו בתחילה.

– העריכו גם מקרה של מכירה אפשרית של הנכס שבחרתם. ודאו שבבית שאתה קונה יש תכונות שיהיו רצויות לקונים אחרים, אחרת לא תוכל למכור אותו במחיר טוב. רכישת נכס היא השקעה טובה אך לטווח ארוך. כך גם במקרה של השכרה עתידית.

– במקרה של קנייה להשקעה גורם ההערכה הבסיסי ביותר הוא ביצועי הנכס, והכלל הוא שככל שהנכס קטן יותר, הביצועים גבוהים יותר.

– לנהל משא ומתן על הכל (תנאי תשלום, תוספות דיור, מסירת דיור וכו’) אבל “לפני שאתם לוחצים ידיים” ולא בעת החתימה על החוזים כי זה יוצר גירויים וביטולים כואבים ברגע האחרון.

נושא: שיקולים מרכזיים למשקיעים ישראלים הרוכשים נכס ביוון 2023: מדריך מקיף

סקירה כללית
עבור משקיעים ישראלים המעוניינים לרכוש נכס ביוון, הבנת הרקע חיונית לעסקה מוצלחת. למרות שלרכישת נכס במדינה אחרת יש את הסיכונים הטמונים בה, גישה זהירה יכולה למתן את האתגרים הללו. סקירה זו נועדה לספק לרוכשים ישראלים מבט מעמיק על מלכודות פוטנציאליות, צעדים פרוצדורליים ושיקולים פיננסיים בעת השקעה בנדל”ן יווני.

הימנעות מהונאות
גילוי נאות : לעולם אל תשלח כסף או פיקדון מבלי שפגשת את המוכר, ראית את הנכס או קיבלת סט מפתחות תקין.
בדיקת נכס : בקש מהמוכר בדיקת נכס עדכנית.
בעלות משפטית : ודא שהמוכר הוא הבעלים החוקי של הנכס ויש לו את הזכות למכור אותו.
משקיעים ישראלים צריכים לשים לב שבעוד שהונאות יכולות להתרחש בכל מקום, החוקים והתקנות המקומיים עשויים להיות שונים. לפיכך, חיוני לנקוט זהירות ולהתייעץ עם מומחים מקומיים.

יציבות כלכלית
כלכלת יוון התמודדה עם סערה, במיוחד בשל המשבר הפיננסי של 2009. משקיעים ישראלים צריכים לבצע הערכת סיכונים מקיפה ואולי לבחור באזורים המושפעים פחות מתנודות כלכליות.

בחירת סוג הנכס הנכון
יוון מציעה לישראלים מגוון רחב של סוגי נכסים, לרבות וילות, דירות ומגרשים. וילות מבוקשות אך עשויות להיות יקרות יותר לתחזוקה בהשוואה לדירות, שעשויות להציע שירותים דומים כמו נוף לאוקיינוס ​​במחיר סביר יותר.

מצב הנכס
נכסים רבים ביוון הם היסטוריים ועשויים לדרוש מודרניזציה או תחזוקה קפדנית. משקיעים ישראלים צריכים לשקול לשכור פקחים משלהם כדי לאמוד את מצב הנכס.

תהליך רכישת בית ביוון 2023

מדריך רכישה שלב אחר שלב
חיפוש מיקום : ביקור מוקדם ביוון יכול לתת תחושה מעשית עבור מיקומים פוטנציאליים.
צור קשר עם סוכן נדל”ן לישראלים : השתמש בסוכני נדל”ן מקומיים לחיפוש נכס יעיל.
ביקור בנכס: בקר בנכס, באופן אידיאלי עם איש מקצוע כדי להעריך את מצבו.
תיעוד : הכן מסמכים נחוצים כמו תעודת זהות, ויזה, החזרי מס ודפי חשבון בנק.
עזרה משפטית : התייעצו עם עורך דין ישראלי ביוון לטיפול בחוקיות, כולל הגבלות רכוש.
סקר טכני : למרות אופציונלי, הוא עוזר לזהות בעיות חמורות עם הנכס.
מספר מס : הגשתבקשה למספר רישום מס ייחודי המכונה AFM ביוון.
סיום עסקת הרכישה : נוטריון יטפל בחוזה הרכישה הסופי.
היבטים פיננסיים
בַּנקָאוּת
קבלת משכנתא מבנק יווני עשויה להיות מאתגרת בשל האקלים הכלכלי. למשקיעים ישראלים אולי יהיה קל יותר לעבוד עם בנקים בישראל לצורך מימון רכישת הנכס.

הפקדות ותשלומים
פיקדון של 10% הוא סטנדרטי להזמנת נכס. השתמש בשירותי העברת כספים בינלאומיים המציעים שערי חליפין בינוניים כדי לחסוך בעמלות.

רכישת נכס ביוון כמשקיע ישראלי דורשת בדיקת נאותות, מודעות לחוקים המקומיים ותכנון קפדני. מדריך זה נועד לסייע לרוכשים ישראלים לנווט במורכבות של השקעות נכסים יווניים.

שלבים לרכישת בית ביוון: מדריך מקיף מאת מומחה נדל”ן יווני

בכל הנוגע לרכישת נכס ביוון, התהליך כולל שורה של שלבים מדוקדקים. שלבים אלה כוללים לעתים קרובות תיאום בין מספר מוסדות בישראל וביוון, המחייבים את הקונה הפוטנציאלי להתמצא בתקנות המשפטיות והפיננסיות של שתי מדינות שונות. להלן טבלה המתארת ​​את השלבים הדרושים בתהליך, אשר תוכננה תוך מחשבה על משקיעים ישראלים.

שלבים לרכישת בית ביוון למשקיעים ישראלים

נתוני רקע נוספים

לפני הצלילה לשוק הנכסים ביוון, חשוב למשקיעים הישראלים לבצע בדיקת נאותות נאותה. הנה כמה נקודות עיקריות שכדאי לקחת בחשבון:

• מסגרת משפטית : הבנת הרקע המשפטי, במיוחד סביב זכויות קניין ומיסוי, היא חיונית. לעתים קרובות, עורך דין יווני מקומי יכול להדריך אותך בכך.
• תכנון פיננסי : התייעצו עם יועצים פיננסיים הן בישראל והן ביוון כדי לקבל תמונה מלאה של העלויות הכרוכות בכך, כולל מסים פוטנציאליים ושערי חליפין.
• מחקר שוק מקומי : שוק הנכסים יכול להשתנות באופן משמעותי מאזור אחד למשנהו. מומלץ מחקר מקיף על האזור שבו אתה מתכנן לקנות.
• מחסום שפה : בעוד שאנשי מקצוע יוונים רבים מדברים אנגלית, עזרה מקומית מישראלים יכולה להקל על משא ומתן חלק יותר ותהליכים משפטיים.