בעסקת קומבינציה בעל הקרקע לא מקבל כסף אלא דירות: הוא מוכר ליזם חלק מהמקרקעין, והתמורה היא שירותי בנייה על החלק שנשאר בידיו.
בקצרה
- המבנה: מכירת חלק מהמקרקעין ליזם תמורת שירותי בנייה על החלק הנותר (רשות המסים)
- חובת ההצהרה למיסוי מקרקעין תוך 30 יום חלה כרגיל (סעיף 73) (נוסח החוק)
- מומלץ לעגן ערבויות וביטחונות כמו בעסקת קבלן, כי התמורה מתקבלת רק בסוף הבנייה (נוסח החוק)
מי מוכר מה למי
בעל הקרקע מוכר ליזם חלק מהמקרקעין, ובתמורה היזם בונה על החלק שנשאר בידי בעל הקרקע. בעל הקרקע מקבל דירות גמורות בלי להשקיע כסף, והיזם מקבל קרקע בלי לשלם עליה במזומן.
מבחינת המס זו מכירה של זכות במקרקעין: בעל הקרקע הוא המוכר של החלק שנמסר, והיזם הוא הרוכש. התמורה אינה כסף אלא שירותי הבנייה, וכך היא מדווחת.
מה מדווחים ומתי
חובת ההצהרה למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום חלה כרגיל על שני הצדדים. בעל הקרקע מדווח על מכירת החלק שנמכר ומגיש שומה עצמית של מס השבח, והיזם מדווח על הרכישה ומשלם מס רכישה.
האישורים של רשות המסים נדרשים גם כאן לרישום, ואת מצב השומה בודקים בשירות המקוון. את השומה העצמית עורכים בזהירות, כי מחלוקת על שווי שירותי הבנייה היא המחלוקת הנפוצה בעסקאות אלה.
איך מגנים על בעל הקרקע
בעל הקרקע מוסר את הקרקע היום ומקבל את התמורה בסוף הבנייה, ולכן חשוף לקריסת היזם. מעגנים בטוחות כמו בעסקת קבלן: ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח על שווי שירותי הבנייה, ורישום הערת אזהרה לטובת בעל הקרקע על החלק שנמכר עד להשלמה.
בחוזה קובעים לוח זמנים לבנייה, מפרט לדירות שיתקבלו, ומה קורה באיחור. הדירות שמתקבלות מקבלן נהנות מתקופות הבדק והאחריות שבחוק המכר (דירות).
מקורות רשמיים
מידע נוסף בנושא
רוצים לראות איך זה נראה בדיון?
בסימולציית בית המשפט של Jus-Tice מתארים את המקרה במשפט אחד וצופים בדיון חי עם שופטת ועורכי דין, בעברית. כלי הכנה, לא ייעוץ משפטי. להתחלת סימולציה.
המידע בעמוד זה כללי ומעודכן למועד הכתיבה, ואינו מהווה ייעוץ משפטי. הסכומים והמועדים נלקחו מהמקורות הרשמיים המקושרים.