יוון וקפריסין הן שתי מדינות שונות עם שוקי נדל"ן, רשויות מס, מרשמי מקרקעין וכללי רכישה שונים. ברבעון הראשון של 2026 מדד מחירי הדירות ביוון עלה ב-5.7% לעומת הרבעון המקביל. בקפריסין מדד מחירי הדיור של הלשכה הסטטיסטית עלה ב-3.4% באותה השוואה. אין להסיק מהפער שיוון או קפריסין היא השקעה טובה יותר, משום שהמדדים בנויים ממקורות ומתודולוגיות שונות ואינם מודדים נכס, עיר או תשואה זהים.
בעמוד הזה
תאריך בדיקת הנתונים: . העמוד מספק מסגרת להשוואת נדל"ן ביוון ובקפריסין. הוא אינו ממליץ על מדינה, פרויקט או ספק שירות ואינו מבטיח מחיר, תשואה, מימון או מעמד תושבות.
לנתוני קפריסין המפורטים עברו אל סקירת שוק הנדל"ן בקפריסין. לחציון העסקאות הרשמי לפי מחוז ולמגבלות השימוש בו עברו אל מחירי דירות בקפריסין.
יוון או קפריסין: השוואה ראשונית
| נושא | קפריסין | יוון | מה צריך לבדוק בעסקה |
|---|---|---|---|
| מדד מחירי דיור, רבעון ראשון 2026 | עלייה שנתית של 3.4% במדד CYSTAT | עלייה שנתית של 5.7% במחירי דירות לפי Bank of Greece | שיטת המדד, סוג הנכס, האזור ומועד העסקה |
| מס רכישה או העברה | מנגנון אגרות העברה עם פטור בעסקה החייבת במע"מ והפחתה כללית במקרים אחרים, בכפוף לחריגים | מס העברה בשיעור 3% על הערך החייב, בתוספת היטל מקומי של 3% ממס ההעברה | האם העסקה חייבת במע"מ, מהו הערך החייב ואילו הקלות חלות |
| מס שנתי על בעלות | לפי רשות המסים בקפריסין, מס המקרקעין הארצי בוטל מ-2017, אך עשויים לחול חיובים מקומיים והוצאות אחרות | ENFIA מחושב בכל שנה לפי נכסים הקיימים ביוון ב-1 בינואר | בעלות, שווי לצורכי מס, רשות מקומית ומבנה החזקה |
| רוכש שאינו אזרח האיחוד האירופי | קיימת מסגרת הרשאה רשמית לקטגוריות מסוימות של רכישה, ויש לאמת את התנאים מול הרשות המוסמכת | יש לקבל מספר מס יווני ולבצע את הליך המס לפני החוזה, לצד בדיקות אחרות לפי הנכס והרוכש | אזרחות, אזור, סוג נכס, מספר נכסים ומבנה הבעלות |
| נתוני מחיר מוחלטים | קיים דוח רשמי של חציון מחיר עסקה למטר רבוע לפי מחוז עד 2024 | המקור שנבדק כאן הוא מדד הערכות שווי, לא מחירון עירוני מוחלט | אין להשוות מדד למחירון או מחיר מבוקש לעסקה רשומה |
מגמות מחירים בשנת 2026
קפריסין
לפי הלשכה הסטטיסטית של קפריסין, מדד מחירי הדיור ברבעון הראשון של 2026 עמד על 102.95 נקודות בבסיס 2025 שווה 100. העלייה הייתה 1.6% לעומת הרבעון הקודם ו-3.4% לעומת הרבעון המקביל. הנתון הוגדר אומדן ראשוני ומתייחס לאזורים שבשליטת ממשלת הרפובליקה.
הבנק המרכזי של קפריסין תיאר מגמה עולה שנקשרה לביקוש לרכישת נכסי מגורים, בעיקר מצד קונים זרים, לעלויות בנייה ולגידול הדרגתי בהיצע. זהו הסבר שוק כללי, לא תחזית לכל עיר או פרויקט.
יוון
לפי Bank of Greece, מחירי הדירות עלו ברבעון הראשון של 2026 ב-5.7% לעומת הרבעון המקביל. דירות חדשות, עד חמש שנים, עלו ב-6.0% ודירות ישנות יותר עלו ב-5.5%. לפי אזור נרשמו 5.2% באתונה, 6.4% בסלוניקי, 5.4% בערים אחרות ו-6.9% באזורים אחרים.
מדד יוון מבוסס על הערכות שווי שנמסרו לבנק המרכזי בידי מוסדות אשראי. מדד CYSTAT בקפריסין משתמש בנתוני עסקאות ממחלקת הקרקעות והמדידות. לכן השוואה ישירה בין 5.7% ל-3.4% אינה דירוג של כדאיות.
מסים ועלויות בעת הרכישה
קפריסין
שירות חישוב אגרות ההעברה של ממשלת קפריסין מבהיר כי כאשר שולם מע"מ על אותה עסקה לא נגבות אגרות העברה. כאשר מע"מ לא חל, קיימת בדרך כלל הפחתה של 50% באגרות, בכפוף לחריגים. שיעורי הבסיס לבדם אינם תקציב עסקה.
לפי רשות המסים בקפריסין, חקיקת מס הבולים בוטלה למסמכים שנחתמו לראשונה מ-1 בינואר 2026. מסמך שנחתם בידי צד לפחות עד 31 בדצמבר 2025 עשוי להישאר במשטר הישן. את רכיבי התקציב, המע"מ והכלים הרשמיים יש לבדוק בעמוד עלויות רכישת נכס בקפריסין.
יוון
רשות המסים היוונית AADE מפרסמת מס העברה בשיעור 3% על הערך החייב של הנכס. על סכום המס הראשי חל היטל של 3% לטובת רשויות מקומיות. קיימות הפחתות ופטורים במקרים מסוימים, ולכן אין לחשב עסקה לפי הכותרת בלבד.
מדריך AADE לרכישת נכס קובע שגם מי שמתגורר מחוץ ליוון צריך מספר מס יווני, להגיש הצהרת מס העברה ולשלם את המס לפני חתימת החוזה. העמוד אינו מחליף בדיקת מס יוונית לעסקה מסוימת.
מסים והוצאות בתקופת ההחזקה
ביוון, ENFIA מחושב מדי שנה על נכסים הקיימים ב-1 בינואר. תושב חוץ נדרש לדווח בטופס E9 על רכישה או שינוי בנכס ביוון, לפי המועדים וההליך שמפרסמת AADE.
בקפריסין, לפי רשות המסים בקפריסין, מס המקרקעין הארצי בוטל מ-1 בינואר 2017. הביטול אינו אומר שהחזקת נכס פטורה מכל עלות. יש לבדוק חיובים מקומיים, הוצאות משותפות, ביטוח, תחזוקה, רישוי, מס הכנסה והשלכות במדינת התושבות.
בכל אחת מהמדינות בונים תקציב שנתי לפי הנכס ומבנה הבעלות. אין להשתמש בתווית כללית כמו "מס נמוך" במקום חישוב.
תהליך הרכישה והבדיקות אינם זהים
בקפריסין קיימים מנגנונים ייחודיים להפקדת חוזה מכר, לבדיקת תעודת חיפוש ולרוכשים שאינם אזרחי האיחוד האירופי. פרטי הבעלות, השעבודים, סמכות המוכר, לוח התשלומים ומועד הפקדת החוזה נבדקים לפני העברת כסף. המדריך המלא נמצא בעמוד בדיקות לפני קניית נכס בקפריסין.
ביוון יש מסגרת מס, חוזה ורישום אחרת. AADE מפרסמת את דרישת מספר המס ואת תשלום מס ההעברה לפני החוזה. בדיקת נכס יווני צריכה לכלול את השרשרת המשפטית והמנהלתית החלה ביוון, ולא רשימת בדיקות שהועתקה מקפריסין.
אותו עורך דין או מתווך אינו בהכרח מוסמך בשתי המדינות. בודקים רישיון מקומי, זהות נותן השירות, ניגוד עניינים והיקף עבודה כתוב לכל תחום שיפוט.
איך משווים תשואה וסיכון באותה שיטה
המקורות הרשמיים שנבדקו אינם תומכים באחוז תשואה אחיד ליוון או לקפריסין. כדי להשוות בלי להטות את התוצאה משתמשים באותם רכיבים בשתי המדינות:
- מחיר רכישה בר השוואה, לפי סוג נכס, אזור ומועד.
- כל מסי הרכישה, אגרות, בדיקות, רישום ועלויות מימון.
- הכנסה שנתית מבוססת, בניכוי תקופות ריקות.
- ניהול, תחזוקה, ביטוח, חיובים מקומיים ומס שנתי.
- הוצאות מכירה, מס רווח, שער מטבע ומיסוי במדינת התושבות.
- סיכון מסירה, רישום, רישוי, נזילות ואכיפה.
לאחר מכן מריצים תרחיש בסיס ותרחיש חלש. מדינה שמציגה עליית מדד גבוהה יותר יכולה עדיין להניב תוצאה נמוכה יותר לאחר מס, תקופות ללא שוכר, עלויות וסיכון.
איך לבחור בין יוון לקפריסין
| שאלה | המסמך שצריך לקבל | מה לא לקבל כהוכחה |
|---|---|---|
| מה מחיר הנכס | עסקאות דומות מתוארכות והערכת שווי לפי צורך | מחירון שיווקי ללא מקור ושיטה |
| מה עלות העסקה | חישוב מס ואגרות לפי הנכס והרוכש | אחוז סגירה אחיד לכל עסקה |
| מה ההכנסה הצפויה | חוזים, תפוסה והוצאות שניתנים לבדיקה | הבטחת תשואה |
| האם הזכויות נקיות | מסמכי מרשם, שעבודים, היתרים וסמכות מוכר לפי המדינה | מצגת יזם או הצהרה של מתווך |
| מי מייצג את הרוכש | רישיון מקומי והסכם התקשרות עצמאי | כרטיס דירוג ללא אימות |
שאלות נפוצות על נדל"ן ביוון ובקפריסין
איפה מחירי הדירות עלו יותר בתחילת 2026?
בפרסומים הרשמיים שנבדקו נרשמה עלייה שנתית של 5.7% במדד הדירות ביוון ושל 3.4% במדד הדיור של CYSTAT בקפריסין. המדדים אינם זהים, ולכן אין להשתמש בפער לבדו כהחלטת השקעה.
האם המס בקפריסין נמוך יותר מהמס ביוון?
אין תשובה אחת. ביוון קיימים מס העברה ו-ENFIA שנתי. בקפריסין הטיפול באגרות העברה משתנה לפי מע"מ, ומס המקרקעין הארצי בוטל אך קיימות עלויות אחרות. צריך לחשב עסקה והחזקה לפי העובדות.
האם קניית דירה מעניקה תושבות או אזרחות?
רכישה לבדה אינה הצדקה להבטיח תושבות או אזרחות. מסלולי הגירה הם הליכים נפרדים עם תנאים, מסמכים והחלטה של רשות מוסמכת. לפי המרשם הרשמי של תכנית ההשקעה הקפריסאית, התכנית הסתיימה ב-1 בנובמבר 2020.
איזו מדינה עדיפה להשכרה?
בודקים נכס ותת אזור, ביקוש לשימוש המתוכנן, רישוי, עונתיות, הוצאות וניהול. שם המדינה לבדו אינו מודל תשואה.
האם אפשר להשתמש באותו חוזה ובאותה בדיקה בשתי המדינות?
לא. הרשויות, דיני המקרקעין, המס והרישום שונים. כל עסקה נבדקת לפי המדינה והנכס.
מקורות רשמיים ועדכון
- Bank of Greece, מדדי מחירי דירות לרבעון הראשון של 2026.
- AADE, מס העברת מקרקעין ביוון.
- AADE, לפני רכישת נכס ביוון.
- AADE, E9 ו-ENFIA.
- CYSTAT, מדד מחירי הדיור לרבעון הראשון של 2026.
- הבנק המרכזי של קפריסין, מדד נכסי מגורים לרבעון הראשון של 2026.
- רשות המסים בקפריסין, ביטול מס הבולים והוראת המעבר.
- רשות המסים בקפריסין, ביטול מס המקרקעין הארצי.
- משרד הפנים בקפריסין, רכישת מקרקעין בידי מי שאינם אזרחי האיחוד האירופי.
- המרשם הרשמי, סיום תכנית אזרחות ההשקעה.
המקורות נבדקו ביום . לפני עסקה יש לאמת את הדין, המס והמסמכים במדינה הרלוונטית.