עורך דין

עורך דין בדובאי

עורך דין מומלץ

מערכת המשפט של איחוד האמירויות הערביות מבוססת על מערכת המשפט האזרחי עם השפעות מהחוקים האסלאמיים, הצרפתיים, הרומיים והמצריים.

מבנה שיפוטי
על פי חוקת איחוד האמירויות הערביות, כל אמירות רשאית להקים מערכת משפט משלה או להתמזג עם מערכת המשפט הפדרלית.

מערכת בתי המשפט הפדרליים

השיטה הפדרלית של איחוד האמירויות כוללת בתי משפט של ערכאה ראשונה (בית משפט קמא), בתי משפט לערעורים ובית המשפט לעונשי כספים (בית המשפט העליון).

דובאי חוקים

עורכי דין בדובאי
עורכת דין בדובאי
כנס עורכי דין בדובאי
השקעות נדל”ן דובאי
משרד עורכי דין בדובאי
רכישת דירה בדובאי
רילוקיישן לדובאי

מערכת בתי המשפט במדינה

The State (or Emirate) judicial system النظام القضائي المحلي “local judicial system”) has also trial, appeal and cassation courts. לאמירויות דובאי, אבו דאבי וראס אל-חיימה יש בתי משפט משלהם.

חוק פלילי
חוק העונשין של איחוד האמירויות אינו מבוסס לחלוטין על השריעה האסלאמית, אלא שואב ממנו כמה אלמנטים.
חוק השריעה קיים באיחוד האמירויות ומשמש בנסיבות ספציפיות, כמו למשל בתשלום דמי דם.
אמירות בודדות גם השעתה כמה עונשי שריעה כמו מלקות וסקילה, והחליפו אותם בעונשי מאסר ורוב המערכת השרעית נאכפת רק על האזרחים.

נוער
על פי חוק איחוד האמירויות, נער הוא אדם בגיל 18 ומטה. לא ניתן להטיל עונש מוות, מאסר או קנסות כעונשים נגד נערים המבצעים עבירות פליליות. חוק הנוער פועל לפי מודל של צדק מתקן המתמקד בצרכי העבריין הצעיר.
שופטים יכולים לגזור מגוון גזרי דין שאינם עונשיים לרבות נזיפה, העמדת עבריינים צעירים תחת פיקוחו של אפוטרופוס או שיקום.

בשנת 2015, 40% מכלל התיקים שנבדקו על ידי התובעים היו קשורים לעבירות שבוצעו על ידי קטינים.

החוק האסלאמי
כשירותם של בתי המשפט השרעיים הוגבלה על ידי נוכחותם של בתי המשפט האזרחיים והפליליים. עם זאת, באמירויות מסוימות, במיוחד באבו דאבי, חוקי השריעה החלו על כל סוגי הסכסוכים האזרחיים והמסחריים, עבירות פליליות מוות ונושאי מעמד אישי. כל אחת משבע האמירויות הפדרליות מקיימת מערכת מקבילה של בתי דין שרעים המתאימים לה.

ניאוף אינו חוקי באיחוד האמירויות. ניתן לגזור על אנשים 100 מלקות אם הם לא נשואים או סקילה אם הם נשואים, אם יעידו 4 עדים או שהם מודים בעצמם. אחרת הם יכולים לקבל 12 חודשי מאסר על סמך ראיות נסיבתיות. ניתן לגזור על קורבנות אונס 12 חודשי מאסר אם האונס לא יוכח, כגון בדו”חות דנ”א ובדיקות משפטיות.

הלקאה היא עונש על עבירות פליליות מסוימות (כגון ניאוף וצריכת אלכוהול על ידי מוסלמים) והיא חלה על שני המינים. בין 2007 ל-2014, אנשים רבים באיחוד האמירויות נידונו ל-100 מלקות.

סקילה היא עונש חוקי לפי השריעה. בין השנים 2009 ל-2013, כמה אנשים נידונו למוות בסקילה אך כולם בוטלו בערעור.

בנובמבר 2020, איחוד האמירויות הערביות אישרה סקס לפני נישואין, ומנעה את עונש המאסר הקודם לאנשים שהתעסקו בקיום יחסי מין מחוץ לנישואין. עם זאת, ילדים שנולדו מחוץ לנישואים באיחוד האמירויות עדיין נחשבים לא לגיטימיים. על פי חוק חדש שמוצע להיכנס לתוקף ב-2 בינואר 2022, הורים צפויים לתקופת מאסר של לפחות שנתיים על אי תיעוד ילדיהם. החוק לא הזכיר על כך שרשויות הבריאות מנפיקות תעודות לידה לאמהות חד הוריות, מה שמותיר את גורלם של ההורים והילדים בסכנה.
לפני ביטול ההפללה ב-2020, חלק מהנשים ילדו בבתי חולים כשרשויות הבריאות שללו מהן תעודות לידה והתקשרו למשטרה במקום זאת, מחשש שרבות אחרות פנו ללדת בדירות משותפות בעצמן.

עבירות עונשין
התעללות מילולית
התעללות מילולית הנוגעת לכבוד המיני של אדם אינה חוקית ועונשה 80 מלקות.

צריכת אלכוהול
צריכת אלכוהול למוסלמים הייתה בלתי חוקית ועונשה 80 מלקות, זה כבר לא כך לאחר סדרה של הקלות משפטיות וחוק עונשין חדש לגמרי. בעבר מוסלמים רבים נידונו ל-80 מלקות בגין צריכת אלכוהול. 80 מלקות היא הכמות הסטנדרטית לכל מי שנידון להלקאה בכמה אמירות. לפעמים ניתנו 40 מלקות. לא מוסלמים נדרשו להיות בעלי רישיונות אלכוהול כדי שיורשו לצרוך אלכוהול ואלכוהול. אם לא הושג רישיון, העונש היה 1-6 חודשי מעצר ו/או קנס שלא יעלה על 2000 דירהם (כ-544 דולר אמריקאי).
לא-מוסלמים לא ניתן להעניש בהלקאה תחת עקרונות השריעה על צריכת אלכוהול וזה אושר על ידי החוק הפדרלי של איחוד האמירויות הערביות מס’ 52 לשנת 2006.
נהיגה בשכרות היא בלתי חוקית בהחלט.

הפלה
לפי סעיף 340 של חוק העונשין הפלה אינה חוקית באיחוד האמירויות הערביות, למעט במקרים שבהם חייה של אישה נמצאים בסיכון או שלילד שטרם נולד יש מצב גנטי שיתברר כקטלני. אישה שנמצאה שעברה הפלה אלקטיבית עשויה לעמוד בפני עונש של עד שנת מאסר וקנס של עד 10,000 AED.

האשמות שווא פשעים
עמותות מערביות רבות מצהירות שנשים רבות שדיווחו על אונס אך הורשעו בגין האשמות שווא הן עדיין קורבנות של אונס. לזה הם קוראים הפללה של קורבנות אונס. מרכז האמירויות לזכויות אדם הביע דאגה מהפללת קורבנות אונס על ידי דובאי.

בדובאי, אישה שעוסקת בקשרים מחוץ לנישואים בהסכמה ומפרסמת האשמות שווא על אונס יכולה להיגזר ליותר משנה מאסר.

מרכז האמירויות לזכויות אדם קובע כי “עד שהחוקים יעברו רפורמה, קורבנות של אלימות מינית באיחוד האמירויות ימשיכו לסבול” בהתייחס למקרה ביולי 2013 שבו אישה נורבגית בת 24, מרטה דאלב דיווחה על אונס לכאורה ל- המשטרה וקיבלה עונש מאסר בגין ” עדת שקר, צריכת מין ואלכוהול אסורה ” והאשמות שווא לאחר שהודתה בשקר לגבי האונס.

כפירה מהאסלאם
כפירה היא פשע שדינו מוות באיחוד האמירויות. חילול השם אינו חוקי, גולים המעורבים בהעלבת האיסלאם נענשים בגירוש.
איחוד האמירויות משלבת את פשעי ההודוד של השריעה בחוק העונשין שלה – כפירה היא אחד מהם.
סעיף 1 וסעיף 66 לחוק העונשין של איחוד האמירויות הערביות מחייבים עונש מוות על פשעי הודוד; לכן, כפירה ניתנת לעונש מוות באיחוד האמירויות.

הפרות של קוד הלבוש
קוד הלבוש הוא חלק מהחוק הפלילי של דובאי. ברוב הקניונים באיחוד האמירויות יש קוד לבוש המוצג בכניסות. בקניונים של דובאי, נקבות צריכות לכסות את הכתפיים והברכיים, לכן אסור להכניס חולצות ללא שרוולים ומכנסיים קצרים.
עם זאת, קוד הלבוש אינו נאכף בקפדנות במקומות ציבוריים וזה נפוץ מאוד לראות אנשים לובשים כל מיני תלבושות באותם מקומות, במיוחד בדובאי.
בחוף או בבריכה לובשים בגדי ים וזה מותר.

הנוסח של חוק העונשין הפדרלי מספק חזקת חוסר תום לב מצד ‘כל מי שמושך טיוטה ללא איזון מספיק וניתן למשיכה’. אולם, בפועל, נפוץ הרבה יותר שהמחאה מופקדת על ידי הנפרע ככלי לאיום וסחיטה ולא נאמנים גברים מצד המושך.

הומוסקסואליות
הומוסקסואליות היא בלתי חוקית ופשע שדינו על פי חוק עד מוות.

הפגנת חיבה פומבית
נשיקות רומנטיות במקומות ציבוריים נחשבות לא מנומסות כלפי התרבות האמירית ומיואשת.
עם זאת, נשיקות או חיבוקים רגילים מקובלים.
עיסוק במגע מיני בשטחים ציבוריים הוא עבירה שדינה בחוק.

עבירות אחרות
סעיף 1 לחוק העונשין הפדרלי קובע כי “הוראות החוק האסלאמי יחולו על פשעים של ענישה דוקטרינרית, עונש עונשי וכספי דם”. חוק העונשין הפדרלי ביטל רק את ההוראות בתוך חוקי העונשין של אמירות בודדות אשר סותרות את חוק העונשין הפדרלי. לפיכך, שניהם ניתנים לאכיפה בו זמנית.

חוק פדרלי חדש באיחוד האמירויות אוסר על קללות בוואטסאפ ומעניש קללות בקנס של $68,061 ובמאסר, גולים נענשים בגירוש. ביולי 2015, גולה אוסטרלי גורש בגין קללות בפייסבוק.

במהלך חודש הרמדאן, אסור לאכול, לשתות או לעשן בפומבי בין הזריחה לשקיעה. חריגים ניתנים לנשים הרות וילדים. החוק חל הן על מוסלמים והן על לא-מוסלמים, ואי ציות מביא למעצר.

חוק מעמד אישי
החוק השרעי מכתיב את חוק המעמד האישי, המסדיר עניינים כמו נישואין, גירושין ומשמורת ילדים. חוק המעמד האישי המבוסס על השריעה מוחל על מוסלמים ואף על לא מוסלמים אם הם מתנדבים. לא מוסלמים יכולים להיות אחראים לפסקי דין השריעה בנושא נישואין, גירושין ומשמורת ילדים. עם זאת, הנטל מוטל על הצד הלא מוסלמי לבקש כי חוקי משפחה זרים יחולו על מקרה מסוים. שופטים ייענו לבקשות כאלה בהתאם לסעיף 1 לחוק המעמד האישי.

בשנת 2015, לא-מוסלמים המחזיקים בנכסים באמירות דובאי ניתנה האפשרות לרשום את צוואותיהם ב-DIFC Wills & Probate Registry. בעבר, חוק השריעה עדיין יכול היה לחול על נכסי המקרקעין שבבעלות הלא-מוסלמים. השינוי המבורך הזה הביא וודאות בתחום המשפט הזה. כעת ניתן לערוך את הצוואות על ידי עורך הצוואות הרשום כדין בטאבו.

נשים באמירויות חייבות לקבל אישור מאפוטרופוס גבר להתחתן בפעם הראשונה או לפני גיל 25. הדרישה היא החוק הפדרלי מאז 2005. בכל האמירויות, אסור לנשים מוסלמיות להתחתן ללא- מוסלמים.

לבתי המשפט למעמד אישי יש סמכות שיפוט בלעדית לדון בסכסוכים משפחתיים, לרבות עניינים הקשורים לגירושין, ירושות, משמורת ילדים, התעללות בילדים ואפוטרופסות של קטינים.

ביטוח לאומי
לאיחוד האמירויות אין חוקי ביטוח סוציאלי, אך מעניקה הטבות רווחה כגון בית חולים וטיפול רפואי חינם, סובסידיות חינוך, מים וחשמל.
מכוח חוק הסיוע הלאומי זכאים נפגעי מחלות ואסונות קטסטרופליות לקצבאות.
תשלומי ביטוח לאומי ניתנים לאנשים בגיל מבוגר, עם מוגבלות או חסרי יכולת לפרנס את עצמם.

הליכים משפטיים באיחוד האמירויות

איחוד האמירויות הערביות היא מדינה במזרח התיכון, השוכנת בקצה חצי האי ערב במפרץ הפרסי, המורכבת משבע אמירות הידועות בשם אבו דאבי, דובאי, שרג’ה, עג’מאן, אום אל-קוואין, ראס אל-חיימה ופוג’ירה.. כל אמירות נשלטת על ידי אמיר המרכיב במשותף את המועצה הפדרלית העליונה (FSC). מערכת הממשל הפדרלית כוללת את המועצה העליונה, הקבינט, מועצת השרים, הגוף הפרלמנטרי, המועצה הלאומית הפדרלית ומערכת משפט עצמאית.
המועצה הפדרלית העליונה היא הסמכות החוקתית הגבוהה ביותר שיש לה סמכויות חקיקה וביצוע עם היכולת לאשרר חוקים פדרליים, גזירות ותוכניות מדיניות כלליות.
תחומי השיפוט שלה נגזרים מהחוק הצרפתי, הרומי, המצרי והאסלאמי.

הרשות השיפוטית של הממשלה
ישנם שלושה ענפים עיקריים של מבנה בית המשפט: אזרחי, פלילי ושריעה או אסלאמית (המצוות המפורטות בפסוקי הקוראן ובדוגמה של הנביא האסלאמי מוחמד בסונה). בתי המשפט השרעיים או האסלאמיים פועלים לצד בתי המשפט האזרחיים והפליליים. האחריות כוללת עניינים אזרחיים בין מוסלמים. לא-מוסלמים לא יופיעו בפני בית דין שרעי בשום עניין בשל הבדלי האמונות הדתיות. לבתי המשפט השרעיים או האסלאמיים יש סמכות השיפוט הבלעדית לגבי סכסוכי משפחה גירושין, ירושה, משמורת ילדים, התעללות בילדים ואפוטרופסות של קטינים.
עם זאת, ברמה הפדרלית בית המשפט השרעי רשאי לדון בערעורים על תיקים פליליים לרבות אונס, שוד ונהיגה תחת השפעת אלכוהול.
דובאי היא מדינה ריבונית משלה עם מערכת משפט פדרלית משלה עם מערכות משפט נפרדות שאינן כפופות לבית המשפט העליון הפדרלי.

מבנה בית המשפט של דובאי מורכב מ:

בית המשפט לערכאות ראשונות- דן בכל התביעות החל מעניינים מסחריים, השבת חובות ועד סכסוכים ימיים.

לבית המשפט לערעורים יש זכות לערער על נימוקים עובדתיים או משפטיים תוך שלושים יום ממועד פסק הדין.

בית המשפט להפסקות- (בית המשפט הגבוה ביותר בדובאי) מורכב מחמישה שופטים וכל פסקי הדין הם סופיים ואינם נתונים לערעור; לדון רק במחלוקות בענייני חוק ויכולה לפעול כערכאת ערעור לגבי החלטות שהתקבלו מבתי משפט נמוכים יותר. כמו כן, יכול לפקח על ערכאות נמוכות כדי להבטיח שהחוק יתפרש בצורה מדויקת.

תהליכים משפטיים
פעולות פליליות מתחילות בחקירת משטרה המועברת לפרקליטות תוך 48 שעות מהגשת התלונה. לאחר מכן, התובע ישמע ויתעד הצהרות של עדים כדי לקבוע אם יוגש כתב אישום או ביטול, אשר יש להשלים 14 ימים ממועד קבלת התיק מהמשטרה.
לאחר שהתובע החליט אם יוגש כתב אישום, הצדדים יכולים להמשיך בשכירת עורך דין.
כל עורכי הדין חייבים להיות בעלי רישיון לעסוק בעריכת דין וחייבים להיות מאושרים על ידי שטר רשמי שאושר על ידי נוטריון ציבורי כדי לדון בתיק.

עו”ד חוזה דירה דובאי איחוד האמירויות

נהלי משפט
על פי חוקת איחוד האמירויות הערביות כל הנאשמים חפים מפשע עד שתוכח אשמתם. כל המשפטים הם פומביים למעט משפטים של תיקי ביטחון לאומי שהשופט המכבד יכול לפסוק שיתנהלו ביחידים אם כל ראיה, עדות או תוצאות פוגעות במוסר החברתי. מאחר שרוב המשפטים הם פומביים, החליטו האמירים שלא יהיו חבר מושבעים באולם בית המשפט. כמו כן, כל ההליכים מועברים בשפת האם. מלבד גזר הדין, מתרגמים זמינים למי שאינו שולט בשפה הערבית. עבור כל האנשים הממורמרים שהואשמו בעבירות פליליות שעונשן 3-15 שנים ללא עורך דין, עשוי להעניק להם ייעוץ לפי שיקול דעתה של הממשלה. בניגוד למערכת המשפט של ארצות הברית, לתובעים ולעורכי הדין של איחוד האמירויות יש את היכולת למנוע כל חקירה זה מזה הכרוכה בתיק. לאחר שנעשו דיונים בכתבי אישום, ניתן לשחרר עצורים בערבות באופן לא פורמלי.
הרשויות יקבלו פיקדון במזומן, דרכון או הצהרת ערבות אישית לא מאובטחת חתומה על ידי צד שלישי כאמצעי תשלום.
דיא או דמי דם נחשבים גם כחוב לפשע שבוצע.

דיא או דמי דם
אם אחד גורם למוות או לפציעה של אדם אחר בטעות או בכוונה, עליו לשלם למשפחתו של הקורבן, מה שמכונה דיא או “כספי דם”. זהו אמצעי לפיצוי על האובדן או הנזק עבור היקרים. תשלום דיא מגן על זכויות המשפחה במקרה של איומים נוספים מצד כל שותף או מקורב ידוע של הנאשם. דיא ישולם רק אם הנאשם נמצא אשם במסגרת ההליך הפלילי או אחראי משפטית לביצוע הפשע.
ואולם אם יימצא הנתבע מתגונן על עצמו, על משפחתו או על רכוש, לא תשולם דיעה.
שיעור הגברים בדייה הוא 200,000 ד”ה (כ-54,450 דולר ארה”ב) ו-100,000 ד”ה (כ-27,225 דולר ארה”ב) לנשים ללא הבדל דת או לאום.

עיתונות 
סעיף 2 א’ לחוקת איחוד האמירויות הערביות מספק חופש דיבור ועיתונות. עם זאת, החוק אוסר על ביקורת והשמצות על פקידי ציבור שעלולים ליצור או לעודד מהומה חברתית. עיתונאים עוברים גבולות נוקשים המיושמים מהממשלה. ניתן לפרסם ולהפיץ מידע מגוון מבלי שהתוכן יזיק או יעליב אחרים. כל המקורות חייבים להיות מהימנים ולא יפורסמו עד שתבוצע חקירה מלאה כדי לדוג מידע מפוברק כלשהו.
לכותבים יש את הזכות המלאה לתעד ולפרסם מידע שנאסף מאולם בית המשפט עקב משפטים פתוחים לציבור (שופטים יכולים לבקש פרטיות).
על סופרים נאסר לפרסם את שמות הנאשמים, הקורבנות או העדים.

נשים והחוק
נשים באיחוד האמירויות התקדמו לאורך השנים עם זכויות שלא היו להן לפני ההכרזה. עם זאת, רבים מודאגים מהיחס לנשים במדינה זו. בנישואין, הנשים כבולות בחוזה זוגי הקובע בבירור שעליה לקיים את בעלה, לדאוג לבית ולילדים. אם הנשים לא מצייתות או מזניחות את חובותיה כאישה, על פי חוק יש לבעל הזכות להשתמש באמצעים פיזיים לרבות אלימות כדי לתקן את מעשיה המזלזלים. אף על פי כן, ניתן להגיש חלק ממקרי התעללות במשפחה כתקיפה ללא כוונה להרוג שדינה 10 שנות מאסר של מוות, 7 שנים על נכות לצמיתות, או שנה על פציעה זמנית. אונס באיחוד האמירויות אינו נסבל ועונשו מוות מיידי. למרות זאת, נשים רבות אינן מדווחות על אונס כי הן עלולות להיות מואשמות בניאוף שגורם להלקאה או מוות בסקילה ומביא בושה למשפחה. גירושין נדירים באיחוד האמירויות בשל התנאים הנובעים מהם. סעיף 110 של קוד הסטטוס האישי קובע, נשים יכולות לבקש להתגרש למעט שהיא מוותרת על כל כספיה; המכונה גם הליך הגירושין “ח’ול”. אם הגירושין עוברים עיבוד, נקבעת משמורת הילדים. נשים נחשבות לאפוטרופסות פיזיות ויש להן זכות משמורת רק עד גיל 13 לבנות ו-10 לבנים.

לאחר שהגיע לגיל זה, בתי הדין השרעיים יכולים להעריך מחדש להמשך משמורת. אם האישה מחליטה להינשא מחדש היא מאבדת אוטומטית את זכויות המשמורת שלה על ילדיה מהנישואים הקודמים. גירושין נדירים באיחוד האמירויות בשל התנאים הנובעים מהם. סעיף 110 של קוד הסטטוס האישי קובע, נשים יכולות לבקש להתגרש למעט שהיא מוותרת על כל כספיה; המכונה גם הליך הגירושין “ח’ול”. אם הגירושין עוברים עיבוד, נקבעת משמורת הילדים. נשים נחשבות לאפוטרופסות פיזיות ויש להן זכות משמורת רק עד גיל 13 לבנות ו-10 לבנים. לאחר שהגיע לגיל זה, בתי הדין השרעיים יכולים להעריך מחדש להמשך משמורת. אם האישה מחליטה להינשא מחדש היא מאבדת אוטומטית את זכויות המשמורת שלה על ילדיה מהנישואים הקודמים.

גירושין נדירים באיחוד האמירויות בשל התנאים הנובעים מהם. סעיף 110 של קוד הסטטוס האישי קובע, נשים יכולות לבקש להתגרש למעט שהיא מוותרת על כל כספיה; המכונה גם הליך הגירושין “ח’ול”. אם הגירושין עוברים עיבוד, נקבעת משמורת הילדים. נשים נחשבות לאפוטרופסות פיזיות ויש להן זכות משמורת רק עד גיל 13 לבנות ו-10 לבנים. לאחר שהגיע לגיל זה, בתי הדין השרעיים יכולים להעריך מחדש להמשך משמורת. אם האישה מחליטה להינשא מחדש היא מאבדת אוטומטית את זכויות המשמורת שלה על ילדיה מהנישואים הקודמים. נשים יכולות לבקש להתגרש, אלא שהיא מוותרת על כל כספיה; המכונה גם הליך הגירושין “ח’ול”. אם הגירושין עוברים עיבוד, נקבעת משמורת הילדים. נשים נחשבות לאפוטרופסות פיזיות ויש להן זכות משמורת רק עד גיל 13 לבנות ו-10 לבנים. לאחר שהגיע לגיל זה, בתי הדין השרעיים יכולים להעריך מחדש להמשך משמורת. אם האישה מחליטה להינשא מחדש היא מאבדת אוטומטית את זכויות המשמורת שלה על ילדיה מהנישואים הקודמים. נשים יכולות לבקש להתגרש, אלא שהיא מוותרת על כל כספיה; המכונה גם הליך הגירושין “ח’ול”.

אם הגירושין עוברים עיבוד, נקבעת משמורת הילדים. נשים נחשבות לאפוטרופסות פיזיות ויש להן זכות משמורת רק עד גיל 13 לבנות ו-10 לבנים. לאחר שהגיע לגיל זה, בתי הדין השרעיים יכולים להעריך מחדש להמשך משמורת. אם האישה מחליטה להינשא מחדש היא מאבדת אוטומטית את זכויות המשמורת שלה על ילדיה מהנישואים הקודמים. לאחר שהגיע לגיל זה, בתי הדין השרעיים יכולים להעריך מחדש להמשך משמורת. אם האישה מחליטה להינשא מחדש היא מאבדת אוטומטית את זכויות המשמורת שלה על ילדיה מהנישואים הקודמים.

לאחר שהגיע לגיל זה, בתי הדין השרעיים יכולים להעריך מחדש להמשך משמורת.
אם האישה מחליטה להינשא מחדש היא מאבדת אוטומטית את זכויות המשמורת שלה על ילדיה מהנישואים הקודמים.

נוער והחוק
בדומה לנשים אם קטינים לא מצייתים או פועלים, לגבר יש את הזכות לנצל ענישה גופנית. אחריות פלילית מתחילה בגיל שבע. עקרונות השריעה מתירים ענישה גופנית של ילדים צעירים לרבות הלקאות, כריתת רגליים ותגמול בדומה לכאב המשתקף על הקורבן. סעיף 8 לחוק עבריינים ונוודים נוער קובע, כי אם קטין מעל גיל 16 ומבצע עבירה, על פי חוק העונשין לפי שיקול דעתו של השופט הם רשאים לגזור עליהם את האמצעים הקבועים בפשע, במקום העונש שנקבע..
סעיף 9 קובע, “אין לגזור על נער עונש מוות”.
נערים שהגיעו לגיל 16 ייענשו לפי חוק העונשין במקום עונש מעצר שלא יעלה על 10 שנים.

מנהגים ותרבות
ברור שאיחוד האמירויות הפעילה עונשים תקיפים בהתאם לשמירה על כבוד המדינה. הצלחתו העצומה מרעיונות עכשוויים חדשים נתנה השראה למדינות אחרות לעסוק בחידושים. בהתייחס לדת של איחוד האמירויות הערביות, כל הצגה של חלקי גוף כגון ישבן, חזה רגליים נחשבת מגונה והיא אסורה בהחלט. עונש על חשיפה מגונה אם מאסר או גירוש. הקשר בין הגוף והרומנטי הוא קדוש וחיבה צריכה להישמר מאחורי דלתיים סגורות.
חיבה ציבורית אינה מותרת ללא קשר לסטטוס מערכת היחסים.
נשיקות וחיבוקים של אחרים משמעותיים הם פוגעניים וידווחו; להחזיק ידיים זה רק חיבה מקובלת.

פשעים שדינם מוות
מטרת עונש המוות היא לא רק להעניש, אלא גם לשקם פושעים ובמידת האפשר למנוע מאחרים לבצע את אותו פשע. המטרה העיקרית של איחוד האמירויות הערביות היא להגן על חייהם, הדת, ההורות, האינטלקט והרכוש של אזרחיה באמצעות חוקים ותקנות שנאכפים בקפדנות ללא סובלנות. ישנם חמישה פשעים שעונש המוות ניתן עליהם אוטומטית: ניאוף, אונס, שוד מזוין בכביש מהיר, רצח וכפירה.

במזרח התיכון, גברים רשאים כדין להתחתן עם עד ארבע נשים בתנאי שהוא יחלק שווה בשווה את זמנו וכספו כדי לדאוג לצרכי המשפחה. אם הנשים סבורות שלא קיבלו את חלקן בזמנו או בהוצאותיו, יש להן הזכות לבקש גט, בשל היעדר תמיכה זוגית. הרעיון של ריבוי בני זוג הוא להרתיע גברים מלבצע ניאוף, לקיים יחסי מין מחוץ לנישואים. בעצם כדי להימנע מכל ילד ממזר, זה בתורו יכול ליצור בלבול בתוך המשפחה. הילד לא ייחשב כבעל אב משום שאמו לא הייתה נשואה לו כדין ומעמידה את הילד במצב קשה מבחינה פסיכולוגית. ניאוף אסור על מנת לקיים את המשימה להגן על פרנסת אזרחיה.

אונס, זה מאוד לא מקובל במדינה הזו. גיל הבגרות המינית הוא ארבע עשרה. הן נשים והן גברים יכולים להיחשב כאשם. כדי להישפט לעונש מוות חייב להיות קיום יחסי מין מלאים. לעומת זאת, קשה להוכיח על סמך נסיבות היחס לנשים בחוק. אם אישה מודה כי הותקפה ללא הסכמה עליה להזהיר מיד את הרשויות המקומיות על מנת להעריך את הפשע, אם לא היא תיחשב כמסכימה וכבעלת כושר במין שאינו זוגי ותידונה למוות. בנוסף, אם אישה בהריון בזמן גזר הדין היא רשאית ללדת ולהניק את הילד במשך שנתיים לפני תום מותה. שוד מזוין בכביש מהיר הוא הרושם של לקיחת כסף מאחר תחת איום בכוח הנשק, ובכך הטלת תקיפה פיזית או כספית. גניבה (Al Haraboh) מתרחשת כאשר אדם או קבוצת אנשים טורפים אחרים בניסיון לקחת את חפצי הערך או רכושם. לאזרחים יש את הזכות הטבעית להשיג כל דבר שיש להם מבלי שאיום של מישהו מבלי שהסמכות תבטל אותו מהם. העבריין שמפר את הזכות הטבעית הזו יוצא נגד האידיאולוגיות של המדינה, שאין לתת עליהן חנינה.

על פי ספר 1, סעיף 1 של חוק העונשין יכול לחול עונשי גמול על פי חוק השריעה. בתי המשפט של איחוד האמירויות הערביות עוקבים אחר בית הספר מאליקי לאסלאם הסוני על שימוש בסמכות ובפרשנות מבתי ספר אחרים כדי לגזור את גזר הדין למקרי רצח. החוק האסלאמי מגדיר כל אדם שפוי שהורג אחר בכוונה עם נשק, הוא חוטא הראוי לאבדון על פי הקוראן והרוצח נתון לנקמה. רצח בנסיבות מחמירות, במקרה של “תכנון מכוון” או מטרה מכוונת, דינו גם מוות. הרג שלא כדין כגון: הרג באש, טביעה במים, השלכה ממקום גבוה, ריסוק בדחיפת קיר, חנק, מניעת מזון ומים או חשיפה לבעל חיים טורף, כולם עלולים לגרום למוות, במקרה המוות יהיה העונש.

כפירה או אל רדה היא מי שמתרחק מהדת האסלאמית, בין אם הוא או היא מאמצים דת אחרת או אומר שהם לא מאמינים לאחר שהאמינו פעם אחת. פשע זה מאופיין ומעשה מכוון אלא אם כן תחת הפרט אינו בכושרו. כל מוסלמי שמתכחש לאחד מהספרים הקדושים, הנביאים, או דוחה כל שיטות של פולחן איסלאמי לרבות תפילה, תשלום זכאת (תשלום חובה הנעשה מדי שנה על פי החוק האסלאמי על סוגים מסוימים של רכוש ומשמש למטרות צדקה ודת), או שצום יידון לחיים על אי עמידה בתקנות שנקבעו במדינה. יתרה מכך, אם האדם יכריז שהוא אינו מאמין אך אינו מודע להצהרותיו, הוא ייחקר ברגע שיחזור למצב הנפשי הרגיל שלו.
לאחר שהם יזכו בהירות בעצמם ויכחישו כל הצהרות שנאמרו בשלב זה, הם לא יישא באחריות לפעולתם או להערותיהם.

פשעים אחרים שיכולים להיות אחראים לקבלה חוזרת לעונש מוות הם עדות שקר/עלילות, הסתה להתאבדות, שתייה (שימוש במצב נפשי שנגרם על ידי סמים כדי להסית אדם לבצע עבירה; שתייה ונהיגה גורמת לכלא, קנסות ו גירוש, הצתה, חטיפה, סחר בסמים (פשע חמור עם מדיניות אפס סובלנות כלפי שימוש בסמים לא חוקיים) , וסחר בבני אדם.

כל הפשעים הללו בוצעו אך הם נדירים בשל עונש מוות. בתהליך ההוצאה לפועל נוכחים סגן המשרד, רופא, עורך דינו של הנידון ואחד מחברי התביעה.
קרובי משפחה של העבריין יכולים לבקר באותו יום לפני ביצוע גזר הדין.

דיני התאגידים של איחוד האמירויות הערביות מסדירים את הממשל, הכספים והכוח של תאגידים באיחוד האמירויות הערביות (איחוד האמירויות הערביות) באמצעות החוק של איחוד האמירויות. לכל אמירות יש את הקוד הארגוני הבסיסי שלה.

סוגי רישיון עסקים
סוגי הרישיונות העסקיים באיחוד האמירויות הערביות (איחוד האמירויות הערביות) הם מקצועיים, מסחריים, תעשייתיים ותיירותיים. הרישיון המקצועי מכסה שירותים המוצעים על ידי בעלי מקצוע, אומנים ואומנים; הרישיון המסחרי מכסה את כל הפעולות המסחריות והמסחריות המתבצעות מתוך כוונה להרוויח; הרישיון התעשייתי מכסה את כל פעילויות התעשייה והייצור.
רישיון התיירות מכסה את כל הפעילויות הקשורות לאירוח ותיירות.
סוג הרישיון תלוי בפעילות העסקית של החברה או המיזם.

סמכות השיפוט של החברה
באיחוד האמירויות, ניתן להקים חברה בכל אחד משלושת תחומי השיפוט הבאים: יבשתית, אזור חופשי וחוף.
רשות הרישוי ביבשת היא המחלקה לפיתוח כלכלי של האמירויות המתאימות.
באזורים חופשיים, רשות האזורים החופשיים הרלוונטית תהיה רשות הרישוי והרשות הימית בהתאמה במקרה של סמכות שיפוט מהחוף.

חברת היבשת
חברת יבשתית היא חברה עם מיקום פיזי והרישיון להקמת הישות מונפק על ידי המחלקה לפיתוח כלכלי (DED) של האמירות המתאימה.
עסק יבשתי רשאי לעשות עסקים בשוק המקומי של איחוד האמירויות כמו גם מחוץ לאיחוד האמירויות ללא כל הגבלה.
יש צורך להבין את המונח “יבשת” לפי ההגדרה של DED על מנת שיזם יקבל החלטה לרשום חברת יבשתית באיחוד האמירויות.

סוגים שונים של רישיון תחת היבשת הם:

רישיון מקצועי
רישיון פרסומי
רישיון תעשייתי
רישיון תיירות

עבור כל הרישיונות, איחוד האמירויות הערביות מאפשרת כעת ל-100% מהמניות להיות בבעלות של אנשים גולים. כפי שצוין בצו האחרון.

להלן העובדות על חברות יבשתיות באיחוד האמירויות.

חברות אלו מוסדרות על פי חוק פדרלי מס’ 2 משנת 2015 שנכנס לתוקף ב-1 ביולי 2015.

גולה יכול כעת להחזיק ב-100% מניות בכל חברה מסחרית בערבון מוגבל (LLC) הממוקמת באזורי היבשת. קודם לכן, הם הורשו להחזיק רק 49%
GCC לאומי יכול להחזיק ב-100% מניות בכל חברה.

חברות GCC או אזרח GCC בודד יכולים ליצור שותפות עם אזרח איחוד האמירויות.

עבור פעילויות עסקיות מסוימות, על פי חוק רק אזרח איחוד האמירויות יכול להחזיק ב-100% מניות.

פעילויות עסקיות המכוסות בקטגוריה מקצועית יכולות להיות בבעלות 100% על ידי גולים / זרים, אך חובה לקבל אזרח איחוד האמירויות כסוכן שירות.
זה נחשב לישות עסקית על החוף באיחוד האמירויות

Free Zone Company
הקמת ישות עסקית באחד מאזורי הסחר החופשי הרבים של איחוד האמירויות הערביות (FTZ) יכולה להיות אפשרות אטרקטיבית עבור משקיעים זרים.
לאיחוד האמירויות יש למעלה מ-35 FTZ, מתוכם יותר מ-20 ממוקמים בדובאי.
האטרקציה העיקרית להקמת חברה באזור חופשי היא שאין צורך בהחזקת מניות לאומית של איחוד האמירויות הערביות.

כל האזורים החופשיים באיחוד האמירויות מציעים את התמריצים הבאים:

100% בעלות זרה על המפעלים
100% פטור ממס יבוא ויצוא
100% החזרת הון ורווחים
אין הגבלות מטבע
פטור ממס חברות ל-15 שנים, ניתן לחידוש ל-15 שנים נוספות
אין מס הכנסה אישי
חברות אזור חופשי של איחוד האמירויות הערביות יכולות לפעול רק בגבולות האזור החופשי והן מוגבלות בדרך כלל לביצוע אך ורק את הפעילויות המפורטות ברישיונות שלהן.

חובה לכל חברה הרשומה באזור החופשי לשכור מינימום שטחי משרדים בתוך אותו אזור חופשי מסוים. אם מספר העובדים מועט – החברה יכולה גם לשכור חלל עבודה משותף אשר נמצא בתוך השטח החופשי. עם זאת, אם לא. מהעובדים גבוהים יותר – הם יידרשו לשכור שטח משרדים ייעודי באזור החופשי.
חברת Free Zone יכולה להשיג אשרות שהייה של איחוד האמירויות הערביות למנהל, לבעל המניות וגם לעובדי החברה דרך האזור החופשי שבו היא רשומה.

חברת offshore
רישום חברות מחוץ לאיחוד האמירויות הוא שיטה פופולרית מאוד לעשות עסקים באזור המזרח התיכון. באיחוד האמירויות יש שלושה תחומי שיפוט בים – דובאי (חברת ג’בל עלי) ראס אל חיימה ואג’מן. הם מציעים שירותים דומים אך משרתים מטרות אסטרטגיות שונות של רישום חברות חוץ. חברת Jebel Ali Offshore היא כתר עסק בינלאומי/מחזיקה ברכב החוף היחיד המורשה להחזיק / להחזיק נדל”ן באמירות דובאי. JAFZA Offshore פעל תחת אזור JAFZA Free.

RAK Offshore וחברת RAK International (RAKICC) הן חברות עסקיות בינלאומיות. הם מספקים אפשרות גמישה ואמינה למשקיעים זרים לרשום חברת offshore באיחוד האמירויות ללא צורך בהקמת נוכחות פיזית באיחוד האמירויות.
RAKICC רשאית גם להחזיק בנכס הרכושי בדובאי.

חברות Offshore של איחוד האמירויות הערביות מציעות את היתרונות הבאים:

ללא מס חברות
100% בעלות זרה
100% החזרת הון ורווח
חשבון בנק באיחוד האמירויות
חשבונית בינלאומית
חברה בערבון מוגבל
אין TIEAs
פרטיות וסודיות מוחלטת
יכולת לנהל חשבונות בנק מרובי מטבעות באיחוד האמירויות
מתקני משרד וירטואליים זמינים באיחוד האמירויות

צורות עסקיות משפטיות
צורות העסקים המשפטיות הנפוצות באיחוד האמירויות הן:

בעלות בלעדית
חברה אזרחית
חברה באחריות מוגבלת (LLC)
שׁוּתָפוּת
חברת אחזקות מניות פרטיות
חברה לאחזקת מניות ציבוריות
סניף של חברות זרות/משרד נציגות
סניף של חברות GCC
סניף של חברת Free zone
סניף של חברות מבוססות דובאי
סניף של חברות מבוססות איחוד האמירויות הערביות
על פי חוק איחוד האמירויות, ישנם חמישה סוגים של מפעלים עסקיים החלים על גופים זרים המעוניינים לבסס את נוכחותם באיחוד האמירויות.
ממשלת איחוד האמירויות יישמה מגוון רחב של מדיניות כלכלית ומנהלית אשר הפכה את איחוד האמירויות ליעד עסקי אטרקטיבי.

חברה יכולה ליצור מוסד קבע, ליצור ישות בכל אחד מהאזורים החופשיים של איחוד האמירויות הערביות, להתקשר בהסכם סוכנות מסחרית, להקים סניף, ליצור חברה אזרחית (כרגע אפשר להקים חברה בדובאי, שרג’ה ואג’מן).

חברה באחריות מוגבלת
חברת אחריות מוגבלת (LLC) היא סוג הרישום הנפוץ ביותר באיחוד האמירויות ומומלץ כאשר מטרת הישות היא לבצע מכירות באזור. עם זאת, 100% בעלות זרה על ישות כזו אינה מותרת. על פי חוק החברות המסחריות של איחוד האמירויות הערביות (CCL), משקיעים זרים רשאים להחזיק עד 49% בעלות על הון בחברות באיחוד האמירויות ו-51% מההון חייב להיות מוחזק בכל עת על ידי אזרח אחד או יותר של איחוד האמירויות.

בהתאם לסעיף (218) של CCL, ניתן להקים חברה בערבון מוגבל על ידי לפחות 1 (לפי סעיף 8 של חוק החברות המסחריות הפדרלי משנת 2015) ומקסימום של 50 בעלי מניות שאחריותם מוגבלת למניותיהם ב ההון של החברה. תיקונים אחרונים לסעיף (217) של CCL שנכנסו לתוקף ביוני 2009 הסירו את הדרישה להון מניות מינימלי (בעבר 300,000 AED בדובאי ו- AED 150,000 באמירויות אחרות) המאפשרים למייסדי חברה בערבון מוגבל את החופש לקבוע את הון מניות שיכול להיות נמוך מהשורה התחתונה שנקבעה קודם לכן.

חברת LLC חייבת למנות לפחות מנהל אחד ועד לכל היותר חמישה מנהלים לעסק. מנהלים חייבים להתמנות בתזכיר התאחדות או בחוזה ניהול, לתקופה קצובה או בלתי מוגבלת. אלא אם כן נקבע אחרת בתזכיר ההתאגדות, למנהל יש סמכויות ניהול וניהול מלאות של LLC. LLC אינה רשאית לעסוק בפעילותה באיחוד האמירויות ללא רישיון סחר ותעודת רישום מסחרי.

סניף / משרד נציגות
לסניף יש זהות משפטית זהה לחברת האם שלו והוא מנהל עסקים בשם חברת האם שלו. סניף רשאי לעסוק רק בפעילות דומה לאלו של חברת האם שלו אך אינו רשאי לעסוק ביבוא מוצרי חברת האם שלו, תפקיד השמור לסוכני מסחר מקומיים. במקרים מסוימים, סניף של חברה זרה נדרש לקבל רישיון נוסף ממשרד הכלכלה של איחוד האמירויות.

הנציגות, לעומת זאת, מוגבלת לקידום פעילויות חברת האם שלה, כלומר איסוף מידע ושידול הזמנות ופרויקטים שיבוצעו על ידי המשרד הראשי של החברה.

אזרח איחוד האמירויות חייב להתמנות כ’סוכן שירות’ עבור הסניף או הנציגות.

חברה אזרחית
חברה אזרחית היא שותפות עסקית לאנשי מקצוע כמו רופאים, עורכי דין, מהנדסים ורואי חשבון.
חברה אזרחית היא בבעלות 100% של השותפים המקצועיים (למעט חברה אזרחית הנדסית), עם זאת, בדרך כלל נדרש סוכן שירות מקומי לאומי של איחוד האמירויות הערביות.
חברה זרה יכולה להיות שותפה בחברה אזרחית, כל עוד החברה הזרה נמצאת באותו תחום כמו החברה האזרחית.

סוכנות הפיקוח על נדל”ן דובאי

The Real Estate Regulatory Agency RERA ; Arabic : مؤسسة التنظيم العقاري is a government agency to regulate the real estate sector in Dubai, the governmental Dubai Land Department.
זוהי סוכנות ראשית אשר מקימה, מסדירה ומסמיכה את מגזר הנדל”ן בדובאי.
RERA נוסדה ב-31 ביולי 2007 על ידי הוד מעלתו שיח’ מוחמד בן ראשיד אל מקטום, סגן נשיא וראש ממשלת איחוד האמירויות הערביות ושליט דובאי.

מטרות ההקמה
לקבוע מדיניות ותוכניות בתחום הנדל”ן בדובאי על מנת להגדיל את ההשקעות הזרות. RERA הוא חלק ממחלקת משאבי הקרקע של דובאי. לסוכנות יש עצמאות פיננסית ומנהלית משלה עם סמכות משפטית מלאה להסדיר את מגזר הנדל”ן בדובאי.

RERA מספקת שקיפות ואפקטיביות של מסגרת משפטית, כאשר כל מי שמעורב בשוק הנכסים יכול לנהל עסק.
בתפיסה זו RERA שואפת לפתח חברה מקוונת עבור משקיעים, מפתחים וקונים, כמו גם למגזרים תומכים (בנקים, משרד עורכי דין וחברות ביטוח שיוכלו לשתף פעולה זה עם זה ועם RERA.

אחריות
רישוי כל פעילות הנדל”ן
ניהול חשבון נאמנות של מפתחי נדל”ן
רישוי סוכני נדל”ן
הסדרת ורישום הסכמי שכירות
הסדרת ופיקוח על איגודי הבעלים
הסדרת פרסומות נדל”ן בתקשורת ההמונים
הסדרת ורישוי תערוכות נדל”ן
פרסום מחקרים למגזר
הגברת ההשתתפות הלאומית במגזר הנדל”ן
RERA גם מודיע לאנשים על פעולות רגולטוריות בעת קנייה והשכרה של הנדל”ן בדובאי. משאבי קרקע יכולים להיות בביטחון עד לסיום הבנייה. ניתן לחלק את הקרקע אך רק לאחר אישור מסוים לפי תכנון מקומי. לא ניתן לקנות או למכור את הקרקע שניתנה עד לקבלת ההנחיה הכתובה של הוד מעלתו שיח’ מוחמד בן ראשד אל מכתום. על פי מדיניות הסודיות, מחלקת הקרקעות של דובאי אינה מפרסמת מידע על לקוחותיה.
מידע על תנאי הקרקע יכול להינתן כאשר מחלקת הקרקעות של דובאי בוחנת את מצב יחסי הקרקע.

בנובמבר 2013 השיקה מחלקת הקרקעות של דובאי פורטל נדל”ן מקוון המיועד למכירה, השכרה ומכירות פומביות של נכסים, כמו גם להחלפת מידע נדל”ן פרטי וציבורי.

הנהלה
מנהל הסוכנות הוא מרואן בין גליתא.

מפתחים מאושרים
ניתן למצוא רשימה של היזמים המאושרים באתר האינטרנט של מחלקת הקרקע של דובאי

סוכנות הפיקוח על נדל”ן אג’מן

הסוכנות לרגולטורית הנדל”ן של אג’מן ARRA, ARERA או Ajman RERA היא רשות רגולטורית ממשלתית מבוססת אג’מן, איחוד האמירויות הערביות, האחראית על הרגולציה והרישוי של שוק הנדל”ן של אג’מן, הגנת הצרכן ויישוב סכסוכים. עם זאת, ARRA אינה פותרת מחלוקות הנוגעות להשכרה של יחידות נכס.

סמכות שיפוט וסמכויות משפטיות
כל הקרקעות, הווילות והדירות, בבעלות עצמית או אחרת בתוך אג’מן, חייבות להיות רשומות אך ורק ב-ARRA. אי ציות עלולה לגרום למפתח קנס של 100,000 AED (27,233.
12 USD ואילך.
ARRA אחראית גם על אישור חשבונות בנק נאמנות.

עו”ד מומלץ לישראלים דובאי

מדריך נדל”ן דובאי, אבו דאבי- איחוד האמיריות

הקוד האזרחי של איחוד האמירויות הערביות (איחוד האמירויות הערביות) (חוק מס’ (5) משנת 1985, כפי שתוקן) וחוקת איחוד האמירויות מסדירים זכויות קניין ועסקאות קניין ברמה פדרלית. בנוסף, חוקים הנוגעים לבעלות על נכסים נחקקים על ידי כל אחת משבע האמירויות באיחוד האמירויות.

בתוך האמירויות יש “אזורים חופשיים”, המוסמכים לפרסם חוקים ותקנות משלהם. לדוגמה, לשוק העולמי של אבו דאבי (ADGM) ולמרכז הפיננסי הבינלאומי של דובאי (DIFC) יש חוקי נדל”ן שונים לשאר אבו דאבי ודובאי.

אבו דאבי ודובאי, הנן המוקדים המסחריים העיקריים ומושכים את מירב ההשקעות הזרות בנדל”ן באיחוד האמירויות.

מגמות ועסקאות עיקריות דובאי אבו דאבי
יוזמות למשיכת משקיעים ותושבים זרים כגון עלייה ברמות המותרות של בעלות זרה על חברות במגוון פעילויות כלכליות, תכנית ביטוח אבטלה חובה ותכניות ויזות רחבות יותר למשיכת יזמים ועובדים במגזרי מפתח משפיעות לטובה על המצב האמיתי. שוק הנדל”ן. שוק המגורים של דובאי הציג ביצועים טובים במיוחד בשנת 2022 עקב עלייה ניכרת בביקוש, עם גידול שיא במחירים ודמי שכירות שדווחו עבור דירות, מכירות מחוץ לתוכנית ווילות. על פי דיווחים, שוק בתי היוקרה של דובאי השיג ביצועים טובים יותר מרוב עמיתיו העולמיים ב-2022.

מאז תחילת 2022 חל שיפור במגזרי המשרדים, האירוח, הקמעונאות והתעשייה של שוק הנדל”ן. שטחי משרדים דרגה A נותרו מבוקשים בדובאי, כאשר ICD Brookfield Place מכריזה על התחייבויות של 95% החל ממרץ 2023.

מגזרי הקמעונאות והאירוח דיווחו על עליות משמעותיות בכמות הצופים וההכנסות מאז שההקלה בהגבלות ה-COVID-19, שזכו לחיזוק נוסף על ידי גביע העולם ב-2022 שנערך בקטאר השכנה, שהביא מספר משמעותי של תיירים לאזור ועלייה בעסקים לִנְסוֹעַ. ניתן להבחין כי קמעונאים מוכנים לדחוף בעלי בתים לתמריצים גדולים יותר כמו תרומות להוצאות הון ואפשרויות לחלוקת הכנסות, שכן תזרים המזומנים המושפע מהמגיפה נותר דאגה. יש מגמה הולכת וגוברת של זכיינות עבור מלונות בינוניים ועסקים, בעוד שפרויקטים חדשים של מלונות יוקרה משלבים בדרך כלל רכיב מגורים ממותג.

לוגיסטיקה, בריאות ומרכזי נתונים הם מחלקות נכסים הנהנות מהשינוי הדיגיטלי ומהביקוש למסחר אלקטרוני, שניהם מואצים על ידי המגיפה.

העלייה בביקוש לנדל”ן מרגיעה על רקע אי הוודאות הכלכלית העולמית עקב עליית הריבית והאינפלציה. עם זאת, פעילות העסקאות בשוק הנדל”ן של איחוד האמירויות צפויה להאט ב-2023 עקב עלויות חוב גבוהות יותר ואי ודאות כלכלית. למרות זאת, התמ”ג של איחוד האמירויות צפוי להמשיך לגדול בשנת 2023, מה שעשוי לשפר את שווקי המשכירים ולהוביל לעלייה מתמדת בערכי השכירות.

השפעות טכנולוגיות
טוקניזציה, בבסיסה של טכנולוגיית בלוקצ’יין, מושכת עניין בקרב מפתחים גדולים בשל הפוטנציאל שלה לגישה מוגברת להון. רשות האבטחה והסחורות של איחוד האמירויות ועמיתיה ל-ADGM ו-DIFC מתמקדים כל אחד בהצבת סביבות רגולטוריות כדי לעודד גיוס כספים בקריפטו ולפתח שווקים למסחר בתוך איחוד האמירויות. Smart Crowd היא פלטפורמת מימון המונים לנדל”ן הראשונה בפיקוח DFSA במזרח התיכון ובאפריקה ומהווה מקור הון אטרקטיבי נוסף עבור מפתחים.

COVID-19 הניע את הצורך בפרוטק בכל ההיבטים של שוק הנדל”ן, מצפייה וירטואלית ועד ניהול נכסים, נתונים בזמן אמת בקניונים, השלמת עסקאות והעברות נדל”ן. הפיתוח והאימוץ של פרוטק צפויים להמשיך לצמוח בקצב מהיר.

מחלקת הקרקעות של דובאי משתמשת בטכנולוגיית בלוקצ’יין בשלוש יוזמות לשיפור אספקת שירותי הנדל”ן וליצירת נכסים דיגיטליים מאובטחים:

אימות בעלות באפליקציה לנייד של DLD;
מכירת נכס על ידי יזם; ו
תהליך ליסינג חכם.

עו”ד מכירה ורכישה נדל”ן

קטגוריות של זכויות קניין
באיחוד האמירויות, ישנם חמישה סוגים עיקריים של זכויות רכוש שניתן להחזיק:

בעלות מוחלטת (החזקה עצמית);
זכות שימוש;
זכות מוסאטחה;
זכות חכירה; ו
הענקת קרקע.
בעלות מוחלטת (חופשי)

באבו דאבי, אזרחי איחוד האמירויות וחברות בבעלותם המלאה עשויים להחזיק בנדל”ן (ללא הגבלה), בעוד שאזרחים של מדינות אחרות של מועצת שיתוף הפעולה של המפרץ (GCC) וזרים (לא אזרחי איחוד האמירויות/לא אזרחי איחוד האמירויות) וחברות בבעלות מלאה או חלקית על ידי אנשים כאלה עשויים להיות בעלי מקרקעין ב”אזורי השקעה” ייעודיים.

בדובאי, אזרחי מדינות GCC, חברות מאוגדות באיחוד האמירויות בבעלותן המלאה, וחברות מניות ציבוריות ורשומות באיחוד האמירויות עשויות להיות בעלות מוחלטת על נדל”ן. כל שאר הלאומים רשאים להחזיק במקרקעין רק באזורים המיועדים לבעלות זרה.

זכויות שימוש ומוסתאחה

זכות ניצול הינה זכות עקרונית לזכאי להשתמש ולנצל את רכושו של אחר, ובלבד שהנכס יישאר במצבו המקורי.

זכות מוסתחה היא סוג של שימוש המקנה לזכותו את הזכות לבנות על קרקע של אחר.

באבו דאבי, הן זכויות השימוש והן זכויות מוסאטה יכולות להיות בידי אזרחי איחוד האמירויות וחברות המאוגדות באיחוד האמירויות בבעלותם המלאה (ללא הגבלה) ועל ידי אזרחים שאינם איחוד האמירויות באזורי השקעה ייעודיים בלבד.

בדובאי, גם זכויות הנאה וגם מוסתאות יכולים להיות בידי אזרחי GCC וחברות מאוגדות באיחוד האמירויות בבעלותם המלאה, אך על ידי אזרחים שאינם GCC באזורים ייעודיים בלבד.

בכל המקרים, השימוש בשימוש מוגבל לתקופה מקסימלית של 99 שנים ומוסאטהה ל-50 שנים לכל היותר (ניתן לחידוש פעם אחת באבו דאבי).

אינטרסים של חכירה

בדרך כלל, אינטרסים של חכירה באיחוד האמירויות מתייחסים כזכויות אישיות בין שני צדדים ולא כזכויות אמיתיות.

חריג לכך הוא חוזי שכירות של 25 שנים ומעלה באבו דאבי וחוזי שכירות של עשר שנים ומעלה בדובאי, הנחשבות כל אחת כזכויות ממשיות וניתנות לרישום ככזה.

קרקע מוענקת

קרקע עשויה להיות “מוענקת” על ידי שליטי כל אמירות לאזרחים האמירים או לחברות בבעלות האמירויות. הענקת קרקע כזו ניתנת לביטול על ידי השליט בכל עת והיא כפופה לחובות לפיתוח ולהגבלות על השימוש והסילוק בה.

חוקים החלים על העברת בעלות
החוקים הפדרליים הבאים רלוונטיים:

הקוד האזרחי (כפי שתוקן); ו
צו פדרלי-חוק מס’ (50) משנת 2022 על עסקאות מסחריות, כפי שתוקן (הקוד המסחרי של איחוד האמירויות הערביות).
לכל אמירות יש חוקים ותקנות משלה המסדירים את העברת הבעלות.

באבו דאבי, החוקים הרלוונטיים הנוגעים להעברת בעלות כוללים:

חוק מס’ (3) משנת 2005 (בתיקון): בדבר הסדרת רישום נכסים באמירות אבו דאבי, יחד עם החלטה מס’ (52/1) משנת 2008 (בתיקון) של יו”ר המחלקה לעניינים מוניציפליים ביום. סוגיית תקנת ביצוע בדבר ארגון רישום מקרקעין באמירות אבו דאבי;
חוק מס’ (19) משנת 2005: ארגון מחדש של מקרקעין באבו דאבי, כפי שתוקנו בחוק מס’ (2) משנת 2007, חוק מס’ (10) משנת 2013 וחוק מס’ (13) משנת 2019; ו
חוק מס’ (3) משנת 2015: בדבר הסדרת תחום הנדל”ן באמירות אבו דאבי.
בדובאי, החוקים הרלוונטיים הנוגעים להעברת הבעלות כוללים:

חוק דובאי מס’ (7) משנת 2013: לגבי מחלקת הקרקעות;
החלטת המועצה המבצעת של דובאי מס’ (30) משנת 2013: אישור אגרות של מחלקת הקרקעות;
צו דובאי מס’ (4) משנת 2010: מסדיר את מתן הבעלות לאדמות תעשייתיות ומסחריות שהוקצו באמירות דובאי, כפי שתוקן על ידי צו מס’ (25) משנת 2022;
חוק דובאי מס’ (13) משנת 2008: מסדיר את מרשם הנכסים הזמני באמירות דובאי, כפי שתוקן על ידי חוק דובאי מס’ (9) משנת 2009, חוק מס’ (19) משנת 2017 וחוק מס’ (19) משנת 2020;
חוק דובאי מס’ (6) משנת 2019: מסדיר את הבעלות המשותפת על נדל”ן באמירות דובאי; ו
חוק דובאי מס’ (7) משנת 2006: לגבי רישום מקרקעין באמירות דובאי, כפי שתוקן על ידי חוק דובאי מס’ (7) משנת 2019.
החוקים חלים על כל סוגי הנכסים.

ביצוע העברת בעלות כדין וראוי
עו”ד רישום העברות

כל העברות הקרקע באבו דאבי ודובאי חייבות להיות רשומות.

בדובאי זה נעשה באופן אישי באחד ממשרדי הנאמנים של מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD), בעוד שבאבו דאבי זה נעשה במחלקת העיריות והתחבורה של אבו דאבי (DMT). ל-DIFC ול-ADGM יש מערכת משלהם לרישום מקרקעין ומנהלות רישומים משלהם.

אזורים חופשיים מסוימים מנהלים מרשם משלהם של אינטרסים במקרקעין, אך אין בכך כדי לשלול את הדרישה לרישום עסקאות קרקע בפנקס המקרקעין היבשתי.

לצורך רישום העברה, נדרשים כל הצדדים לעסקה להגיע באופן אישי למחלקת רישום המקרקעין הרלוונטית לצורך חתימה על תיעוד ההעברה בנוכחות נציג מחלקתי, והמרת צ’קים כתשלום מחיר הרכישה ודמי הרישום.

DMT באבו דאבי השיקה לאחרונה פלטפורמת שירותים דיגיטליים, “דרי”, במטרה להעביר בהדרגה את תהליך השינוע באינטרנט. זה התאפשר על ידי שינוי לאחרונה בחוק הפדרלי המתיר ביצוע אלקטרוני של חוזי נדל”ן ומכשירים.

חוזי מכירות מחוץ לתוכנית

באבו דאבי ודובאי, חוזים למכירת נדל”ן שנמצאים בפיתוח (כלומר, מחוץ לתוכנית) צריכים להירשם בפנקס ביניים. עם זאת, רישום זמני אינו יוצר כל בעלות חוקית. עם סיום היחידה מתבטל רישום הביניים ומתרחש רישום מלא.

ביטוח בעלות

זה לא נפוץ שביטוח בעלות קרקע מתקבל באיחוד האמירויות.

עו”ד בדיקת נאותות מקרקעין
באיחוד האמירויות, תהליך בדיקת הנאותות יכול להיות לעתים קרובות קשה בגלל היעדר מידע שזמין לציבור. פנקסי המקרקעין אינם ניתנים לחיפוש פומבי.

את רוב המידע המתייחס לבעלות או לפרטים של נכס (כלומר, תעודות בעלות, תכנית חיבה, מידע אזורי וכו’) ניתן לקבל רק מהמחלקות הממשלתיות הרלוונטיות לפי בקשה (או באישור) של הבעלים של הנכס. מידע מסוים הנוגע להסדרי שירות, חיובים קהילתיים, חוזי חכירה או חוזים אחרים המשפיעים על הקרקע ניתן לקבל רק מבעל הקרקע.

כתוצאה מכך, כל בדיקת נאותות שתתבצע תהיה בדרך כלל תלויה בחומרים שסופקו על ידי עורך הדין של המוכר (הכולל אישורי כותרת וחיפושים) ותגובת המוכר לפניות המשך שנעשו על ידי הקונה.

מצגים ואחריות אופייניים
ייצוגים ואחריות בהסכם מכר ורכישה כפופים להסכמה בין הצדדים ומשתנים מחוזה לחוזה.

חוקי אבו דאבי ודובאי לא שותקים ברובם לגבי הייצוגים והאחריות הגלומים במכירת נכס, למעט מכירת יחידות מחוץ לתוכנית.

הן על פי חוק אבו דאבי והן בדובאי, יזם שמוכר יחידה מחוץ לתוכנית נדרש לתקן כל פגמים מבניים ביחידה במשך עשר שנים ממועד הנפקת תעודת הגמר ואחראי לפגמים סמויים למשך שנה אחת ממועד ההנפקה. של תעודת ההשלמה.

למרות שביטוח ייצוג ואחריות אינו זמין עבור עסקאות נדל”ן ישירות, זה נפוץ יותר ויותר בעסקאות מיזוגים ורכישות של חברות.

תחומי משפט חשובים למשקיעים
משקיע צריך לשים לב במיוחד לחוקי התכנון, הייעוד, הבנייה, הסביבה והבריאות והבטיחות שעשויים לחול על הנכס ולקבל הבטחות שכל האישורים הנדרשים הושגו לפני בניית הבניין.

אזרחים שאינם איחוד האמירויות צריכים לשקול היטב ולהתיעץ עם עורך דין באם הנכס נמצא באזור שבו הקונה רשאי על פי חוק להחזיק בנכס שהם מתכננים לקנות.

זיהום קרקע או זיהום סביבתי
ישנם חוקי איכות הסביבה הן ברמת הפדרלית והן ברמה האמירית באיחוד האמירויות. החוקים הפדרליים מכוונים בעיקר לשלוט בכל צורות הזיהום העיקרי ויחולו על המזהם העיקרי (מפתח, ארגון תעשייתי וכו’). קיימת אפשרות שחבות סביבתית יכולה לעבור עם קרקע, במיוחד אם הפרת חוקי הסביבה נמשכת לאחר הרכישה על ידי הקונה.

שימושים מותרים במקרקעין לפי חוק הייעוד או התכנון
ה-DMT ועיריית דובאי (DM) אחראיות על ייעוד הקרקע באמירויות שלהן. כל אחד מוציא תכניות חיבה לגבי חלקות קרקע, המציינים את הייעוד והפרטים לגבי גודל המבנה המותר לבנות על קרקע כזו.

הפקעה 
הפקעת קרקע אפשרית הן באבו דאבי והן בדובאי, אך החוקה והקוד האזרחי של איחוד האמירויות מגבילים את זכותה של רשות ציבורית להפקיע קרקע אלא אם כן זה לטובת הציבור, וישולם פיצוי לגורם המקופח מהפקעה כזו .

דובאי הציגה לאחרונה הליך סטטוטורי רשמי להפקעת רכוש לשימוש ציבורי שיפוקח על ידי “ועדת ההפקעה” החדשה שהוקמה.

מיסים החלים על עסקה
עסקאות נכסים

באבו דאבי, המוכר והקונה נדרשים לשלם דמי רישום של בין 1% ל-4% ממחיר הרכישה/החזרים לפי החוזה, המתחלקים שווה בשווה בין הצדדים אלא אם הוסכם אחרת.

בדובאי נדרשים המוכר והקונה לשלם דמי רישום של 4% ממחיר הרכישה, המתחלקים שווה בשווה בין הצדדים אלא אם הוסכם אחרת. בפועל, מקובל שהקונה ישלם את מלוא דמי ההעברה של 4%.

משכנתא

כמו כן יש לרשום משכנתא שנלקחה על נכס. עמלות רישום המשכנתא החלות כיום הן 0.09% מהסכום הממושכן באבו דאבי ו-0.25% מהסכום הממושכן בדובאי (עד למקסימום של 1.5 מיליון AED).

יידוע עסקאות

בדובאי, ה-DLD דורש הודעה על כל שינוי בהחזקת המניות של חברות בעלות נדל”ן, ויחולו עמלת העברה מידתית. אי יידוע ה-DLD עלול לגרום לקנס.

מס ערך מוסף

על מכירת נכסי מקרקעין חל מע”מ בשיעורים הבאים:

מכירת נכס מסחרי: 5% תעריף סטנדרטי;
מכירה ראשונה של נכס חדש למגורים: 0% (דירוג אפס);
מכירה לאחר מכן של נכס מגורים קיים: פטור (ללא מע”מ); ו
מכירת קרקע חשופה: פטור (ללא מע”מ).
מכירת נכס להשקעה עשויה להיות פטורה ממע”מ אם היא מסווגת כחלק מ”העברת עסק חי”.

הגבלות משפטיות על משקיעים זרים
קיימות הגבלות חוקיות על משקיעים זרים הרוכשים נדל”ן.

מימון נדל”ן

מימון רכישות של נדל”ן מסחרי
מימון רכישת (או פיתוח) מקרקעין באמצעות הלוואות מבנקים מורשים

זה די נפוץ שרכישת (או פיתוח) של נדל”ן באיחוד האמירויות ממומן בדרך של קבלת הלוואה של הלווה (לעיתים קרובות עם משכנתא כערובה להחזר). הלוואה יכולה להינתן על בסיס דו-צדדי (מלווה יחיד המספק את כל המתקן) או על בסיס סינדיקט או מועדון (מלווים מרובים, כל אחד מספק חלקים מההסכם הכולל). מתקנים בסינדיקציה מטבעם כוללים יותר צדדים, וככאלה הם לרוב בנויים מאוד עם תיעוד מורכב יותר. מימון גדול יותר נעשה בדרך כלל על בסיס סינדיקט.

הלוואה יכולה להיות מובטחת, לא מובטחת או מובטחת. רק בנקים בעלי רישיון מהבנק המרכזי של איחוד האמירויות זכאים להיות משכנתאות שיא של נדל”ן באיחוד האמירויות.

מבני כספים אסלאמיים

דרך פופולרית נוספת למימון רכישת נדל”ן באיחוד האמירויות היא באמצעות מימון אסלאמי. מבנים וטכניקות מימון אסלאמיים התפתחו בהתאם לעקרונות השריעה, ויש להקפיד על עקרונות אלה כאשר מחליטים אם מבנה או מוצר מימון מוצעים מקובלים מבחינה איסלמית. אחד העקרונות המרכזיים הוא שתשלום וקבלת ריבית (ריבה) אסורים על פי החוק האסלאמי (וכל חובה לשלם ריבית נחשבת כבטלה).

עם זאת, העקרונות האסלאמיים אינם אוסרים על איש כספים בעסקת מימון אסלאמית להפיק רווח, שכירות או תשואה אחרת על הנכס או השקעתו.

לעיתים ניתן לממן נכסי נדל”ן שהושלמו וקיים באמצעות הסדרי מכירה וחכירה חזרה (ijara), כאשר הלווה מוכר את הנדל”ן למממן האיסלאמי ולאחר מכן מחכיר אותו בחזרה. המאפיינים החיוניים של הלוואה קונבנציונלית (כגון המרווח החל על כל סכום החזר) באים לידי ביטוי בהסדרי החכירה חזרה. עם זאת, הסדר מסוג זה עשוי למשוך עלויות רישום ועלויות אחרות, מה שעלול להפוך מבנה ליסינג/ג’ארה ללא כדאי כלכלית.

לעומת זאת, מבני מימון סחורות Murabaha (הידוע גם בשם tawaruq) מסתמכים על סחר בסחורות הבסיסי על מנת ליצור התחייבויות מבוססות חוב (כמו הלוואה קונבנציונלית). מבנה מסוים זה אינו כרוך בהעברות נוספות בגין נכס הנדל”ן הבסיסי, והוא יכול להיות גם בנוי על בסיס דו-צדדי או סינדיקטי באותו אופן כמו הלוואה קונבנציונלית. מבני Murabaha מסוג זה יכולים להיות מאובטחים גם באמצעות משכנתא על הנדל”ן הבסיסי, כמו גם אבטחה אחרת.

מבני מימון אחרים

ישנה מגמה כללית להקמת קרנות נדל”ן/נאמנויות השקעות נדל”ן (REITs) לפיהן בעלי עניין מזרימים הון לקרן שמטרתה העיקרית היא להשקיע בנדל”ן אסטרטגי באיחוד האמירויות (ו/או באזור ה-GCC הרחב יותר) ו להצמיח תיק נדל”ן למשקיעי הקרן. בעוד שאיחוד האמירויות אינן מוכרות באופן מסורתי כתחום שיפוט של קרנות, הפיתוח של תחומי שיפוט בחו”ל כמו ה-DIFC וה-ADGM עם חקיקה מתפתחת שמטרתה פיתוח שוק קרנות הפך את האזורים הפיננסיים החופשיים הללו לתחום שיפוט אטרקטיבי יותר להקמת כאלה. קרנות נדל”ן.

אלטרנטיבה נוספת היא גישה לשוקי הון החוב, באמצעות אג”ח או סוקוק (הידוע גם כאג”ח איסלאמיות). ישנם מספר מנפיקים מבוססי איחוד האמירויות הערביות שהם מפתחי נדל”ן שהנפיקו לשוקי הון החוב בדרך זו.

נייר ערך טיפוסי שנוצר על ידי משקיעים מסחריים
נדל”ן

בטחון על נכסי מקרקעין ונדל”ן (כגון ניצול או מוסתחה) ניתן ליטול בדרך של משכנתא הרשומה במחלקת המקרקעין הרלוונטית. לחלק מהאמירויות (והאזורים החופשיים) יש חוקים ספציפיים העוסקים במשכנתאות, אך בהיעדר חקיקה, המשכנתאות נשלטות בדרך כלל על ידי הקוד האזרחי. למרות ששיטות העבודה של הרשמים הרלוונטיות עשויות להיות שונות ולהתפתח, באופן כללי ניתן להעניק משכנתאות על נדל”ן רק לטובת בנק בעל רישיון מהבנק המרכזי של איחוד האמירויות הערביות.

הבנק המרכזי של איחוד האמירויות פרסם תקנות מפורטות בנושא הלוואות משכנתא, המגדירות את הזכאות של קטגוריות שונות של לווים על בסיס יחס הלוואה לערך (LTV). המטרה העיקרית של תקנות אלו היא להבטיח שבנקים, חברות פיננסים ומוסדות פיננסיים אחרים המעניקים הלוואות משכנתא יעשו זאת בהתאם לנהלים נבונים ויש להם מסגרות בקרה.

מטלטלין

האבטחה נלקחה באופן היסטורי בדרך של משכון חזקה, כאשר היסוד הבסיסי של בטוחה זה הוא שהנהנה מהניירון יכול להוכיח החזקה או שליטה בנכס המובטח. בשנת 2016, איחוד האמירויות פרסמה משטר רגולטורי פדרלי חדש, הקובע כי ניתן לאבטח מגוון רחב של נכסים (כגון חשבונות, חובות מסחריים או חייבים וציוד, כולל כל מטלטלין עתידי) ללא הוכחת החזקה – בתנאי שהביטחון הוא רשום בפנקס הביטחון הרלוונטי.

החוק הפדרלי מס’ (4) משנת 2020 כפי שתוקן (חוק משכנתאות הנכסים המטלטליים) הוא עדכון והחלפה של החוק הפדרלי הראשוני מס’ (20) משנת 2016 ומאפשר נטילת אבטחה נוספת על חשבונות וחייבים ברמת ודאות רבה יותר במסגרת עסקאות מימון מקרקעין, ומאפשרת נטילת בטחון על מטלטלין הדומה למעשה לאגרת חוב “כל הנכסים”. מבחינת הרישום, פנקס האבטחה הרלוונטי הנוכחי שבו יש לרשום בטחון כזה על מטלטלין מוחזק בחברת הרישום המשולבים של האמירויות.

אבטחה על מניות

כאשר הוקמה חברה למטרות מיוחדות (SPC) למטרות השקעה או פיתוח בנדל”ן, ייתכן שהמממנים יקבלו בטוחה על המניות של אותה SPC. ככלל, ניתן לקחת בטוחות על המניות בחברה, לרבות חברות בעלות מוגבלת ביבשה (LLCs). עם זאת, קיימות הגבלות על אילו גופים יכולים להחזיק במקרקעין, והתהליך לשעבוד מניות יכול להיות שונה בהתאם למקום שבו החברה רשומה בדיוק.

ערבויות

ערבויות נפוצות באיחוד האמירויות, כולל ערבויות ארגוניות ו/או אישיות שניתנות ביחס למימון נדל”ן. סוגים אלה של ערבויות קודמים במיוחד בקוד האזרחי ובקוד המסחרי של איחוד האמירויות. בנוסף, מערכת נפרדת של כללים חלה על ערבויות בנקאיות במסגרת הקוד המסחרי של איחוד האמירויות הערביות.

הגבלות על מתן בטחון על מקרקעין למלווים זרים
הכללים והתקנות של הבנק המרכזי של איחוד האמירויות קובעות כי צד המעוניין להחזיק בבטחון על נדל”ן חייב להיות בנק, חברה או מוסד פיננסי ברישיון הבנק המרכזי של איחוד האמירויות כדי לספק מימון נכסים. מלווים זרים (ללא רישיון) לרוב ימנו סוכן אבטחה בעל רישיון מקומי שיפעל בשמם ביחס לאבטחה על נכסי נדל”ן.

אין כיום הגבלות על ביצוע החזרים למלווה זר על פי מסמך בטחון או הסכם הלוואה, אלא ביחס לתחומים הבאים:

הגבלות או אמצעים שנועדו לנטרל הלבנת הון ו/או מימון פעילות טרור; ו
עסקאות הכוללות מדינות מסוימות שהוטלו עליה סנקציות או ישויות ברשימה השחורה.
עם זאת, לבנק המרכזי של איחוד האמירויות יש את הזכות להטיל מגבלות נוספות מעת לעת.

מיסים או אגרות הנוגעות להענקה ואכיפת אבטחה
האגרות הבאות ישולמו בקשר להענקה ואכיפת ערובה על מקרקעין:

עמלת הערכת נכס בנקאית;
שכר טרחה נוטריוני עבור מסמכים שיש לעבור אישור נוטריוני;
עמלת רישום משכנתא;
שכר טרחה נוטריוני למתן הודעה על מחדל (דובאי);
עמלת פרסום ועמלת מכירה פומבית אם נכס מובטח נמכר במכירה פומבית; ו
אגרות בית משפט (כפי שנקבע על ידי בית המשפט הרלוונטי) עבור אכיפת ריבית בטחון.

דרישות משפטיות לפני שישות יכולה לתת אבטחה תקפה
על פי חוק החברות של איחוד האמירויות הערביות, לא ניתן למטרה של חברת מניות משותפת (JSC), או כל אחת מחברות הבת שלה, לספק כל סיוע פיננסי (כגון הלוואות, בטוחות וערבויות) שיסייעו לקונה ברכישת מניותיה. עם זאת, חברות באחריות מוגבלת פטורות מהגבלות כאלה על פי החלטת שרים משנת 2016. בכל מקרה, כדרך נהוג, יומלץ לכל החברות להוכיח כי קיימת תועלת תאגידית לחברה המעניקה כל נייר ערך.

פורמליות כאשר הלווה נמצא בברירת מחדל
הליכי האכיפה של משכנתאות באבו דאבי ודובאי דומים במידה רבה והם מוגדרים בחוק האזרחי, חוק סדרי הדין האזרחיים וחוק אבו דאבי מס’ (3) משנת 2015 לאבו דאבי וחוק מס’ (14) משנת 2008 לדובאי.

מלווה זכאי לסיפוק החוב מהנכס הממושכן עם פקיעתו של החוב, ובלבד שהמשכנתא נרשמה כהלכה.

במחדל בתשלום על ידי הלווה ובתנאי שהמשכנתא נרשמה, על המלווה לתת הודעה מוקדמת של 30 יום לחייב בדואר רשום (אבו דאבי) או באמצעות נוטריון ציבורי (דובאי) לפני תחילת הליכי ההוצאה לפועל. אם התשלום לא בוצע בתוך תקופה של 30 יום כאמור, יורה השופט בסדר דין מקוצר (באבו דאבי) או שופט ההוצאה לפועל (בדובאי), על פי בקשת המלווה, על עיקול על הנכס הממושכן, ויורה על עיקול. להוציא, לבקשת המלווה, החלטה המאפשרת את מכירת הנכס הממושכן במכירה פומבית פומבית.

בית המשפט רשאי לדחות את מכירת הנכס במכירה פומבית לתקופה של עד 60 יום אם הוא סבור כי ייתכן שהמשכן יוכל להסדיר את החוב בתוך תקופה זו, או אם מכירת הנכס תגרום ” נזק חמור (אבו דאבי) או “נזק מהותי” (דובאי) לממשכן. אם בית המשפט יורה על המשך מכירת הנכס, אזי יתקיים מכרז פומבי של הנכס, בהתאם לנהלים החלים בבית המשפט הרלוונטי. לא ברור בדיוק מה יהווה נזק מהותי בהקשר זה.

טווח הזמן מתחילת ההליכים ועד למכירה במכירה פומבית פומבית משתנה בדובאי ובאבו דאבי ויכול לקחת בין 6 ל-12 חודשים, בהתאם לגורמים שונים, לרבות האם החייב מערער על הצו.

אם המקרקעין אינם מספיקים לעמידה בחוב, עלול בעל המשכנתא לפנות כנגד שאר נכסיו של הממשכן כנושה רגיל. על בעל המשכנתא לפעול לפי ההליך הסטטוטורי, והוראות במסמך המשכנתא המנסות לעקוף הליך זה ייקבעו בטלות.

בנוגע לשאלה האם קיימות הגבלות מתמשכות על יכולת העיקול של בעל משכנתא מיושמות כתוצאה ממגיפת ה-COVID-19, לא קיימות כיום הגבלות ספציפיות כאלה הנוגעות לעיקול (למרות שהבנק המרכזי של איחוד האמירויות הערביות במהלך המגיפה אכן סיפק סיוע למוסדות פיננסיים כדי להקל ולעודד דחיית הלוואות עבור לקוחות זכאים מסוימים).

כפיפות חוב קיים לחוב חדש שנוצר
הן באבו דאבי והן בדובאי, אם נדרש רישום ביטחוני, אז תאריך הרישום קובע את דירוגו. אם זה לא ניתן לרישום, אז זה ידורג לפי סדר תאריך היצירה (עם זאת, שים לב שהחוקים הנוגעים לעדיפות אינם נבדקים ברובם באיחוד האמירויות). אם מוגשות במקביל שתי בקשות או יותר לרישום משכנתא על אותו נכס, הרי שהמשכנתאות נרשמות ביחד ומדורגות באופן שווה בחלוקת תמורת המכרז.

מלווה רשאי להקצות את דירוג המשכנתא שלו לנושה אחר שיש לו זכות ביטחון באותו נכס. זה נעשה בדרך כלל חוזית באמצעות הסכמי בין-נושה או כפיפות שנכרתו בין נושים.

אחריות המלווים על פי חוקי הסביבה
חוקי הסביבה באיחוד האמירויות אינם מפורטים במיוחד, אך הרשויות הרלוונטיות עשויות לרדוף אחרי הגורם האחראי לגרימת הנזק הסביבתי, שאולי הוא הממשכן או לא. אם ישנן עלויות תיקון כלשהן הקשורות לתיקון הנזק, החוק קובע כי המלווה רשאי “לנקוט בכל צעד משפטי הנדרש כדי להגן על זכויותיו ולהחזיר את העלויות מהמשכן”. כמו כן, המשכנתא תכיל בדרך כלל פיצויים לטובת המלווה במקרה של זיהום או מעשים אחרים שנגרמו על ידי הממשכן ומזיקים לסביבה.

ההשפעות של הפיכת לווה לחדלות פירעון
חוק הצו הפדרלי מס’ (9) משנת 2016, כפי שתוקן (חוק פשיטת הרגל של איחוד האמירויות הערביות) נכנס לתוקף ב-29 בדצמבר 2016, אך נותרה מידה של אי ודאות לגבי היישום הנכון של החוק החדש (והתקנות המשלימות שלו). חוק פשיטת הרגל של איחוד האמירויות הערביות קובע כי הכרזה על חדלות פירעון לא תגרום לפירוק חוזים המחייבים את שני הצדדים אלא אם השירותים הם “אישיים” באופיים.

אם לווה מצהיר על חדלות פירעון, אינטרסי הביטחון של המלווה לא יימחקו במידה שלא ניתן לערער על בטחון זה כעסקה קודמת.

ההתחייבויות של חברה באיחוד האמירויות כפופות למגבלות הנובעות מפשיטת רגל, פירוק, הרכב וכל שאר החוקים והעקרונות הכלליים המשפיעים על זכויות הנושים באופן כללי. לא ניתן לאשר את כושר הפירעון של חברה באיחוד האמירויות מכיוון שאין דרך מעשית או יעילה לקבוע אם הוגשה באיחוד האמירויות בקשת פשיטת רגל, פירוק, הרכב או אירוע דומה אחר של חדלות פירעון.

השלכות פקיעת מדד הליבור
ריבית ההצעה הבין-בנקאית של Emirates (EIBOR) משמשת לעתים קרובות כמדד להלוואות בריבית משתנה (במטבע המקומי) במגזר הנדל”ן של איחוד האמירויות הערביות. עם זאת, בהתחשב בשכיחות ההלוואות בדולר ארה”ב בשוק הבנקאות באיחוד האמירויות (והצמדת המטבע המקומי), להפסקת הליבור הייתה השפעה דומה על בנקים הפועלים באיחוד האמירויות בהשוואה לבנקים במקומות אחרים, כאשר בנקים באיחוד האמירויות נוקטים בדרך כלל שיטות דומות. כפי שהבנקים אימצו בשווקים אחרים בתגובה (כגון על ידי מעבר לשימוש ב-“Term SOFR” או “תעריפים ללא סיכון” אחרים עבור הלוואות בדולר ארה”ב). הפסקת הליבור השפיעה גם על המבנה של עסקאות מימון איסלאמי המשתמשות ב-LIBOR כאמת מידה בחישוב הרווח.

תכנון וייעוד

בקרות חקיקתיות וממשלתיות החלות על תכנון אסטרטגי ואזור
אבו דאבי

באבו דאבי, סמכויות התכנון נתונות ל-DMT.

התפתחויות מרכזיות כפופות לתהליך בדיקה, שנקבע על ידי ה-DMT, בהתאם לאסטרטגיה ארוכת הטווח לפיתוח העירוני של אבו דאבי. תהליך הבדיקה כולל ארבעה שלבים מרכזיים.

שלב 1 – פגישת מידע מתקיימת על ידי ה-DMT עם הבעלים/המפתח על רכישת אתר פיתוח כדי לאפשר ל-DMT לספק למבקש מידע רלוונטי (כגון, תוכניות, מדיניות, תהליכים וכו’).
שלב 2 – המבקש נדרש להכין אפשרויות פיתוח מקדימות. יש לספק שימוש כללי בקרקע ופריסה של האתר. ה-DMT והמבקש יבדקו את האפשרויות ולאחר מכן יבחרו אפשרות לפיתוח עד לשלב תוכנית הרעיון.
שלב 3 – המבקש נדרש להגיש תוכנית קונספט להערכה ואישור של DMT ורשויות ממשלתיות אחרות. תוכנית הקונספט תיבדק לצורך התאמה לתוכניות ומדיניות העירוניות והפיתוח של האמירויות.
שלב 4 – התכנית המפורטת.
עבור פרויקטים קטנים ובינוניים, המועמדים יכולים לאחר מכן להכין ולהגיש תוכניות אתר ובנייה מפורטות לבדיקה. שלב זה גם מאשר שהתקיימו כל תנאי האישור. תהליך הבחינה התכנונית מסתיים לאחר שצעדים אלו בוצעו בצורה משביעת רצון, ולאחר מכן המבקש מוכן להגיש בקשה להיתרי בנייה עירונית.

עבור פרויקטים גדולים, שלב זה של התהליך נועד לסייע למועמדים לתרגם תוכניות אב לקונספט לתקנות והנחיות מפורטות. נדרשים יזם נוסף וביקורת DMT/עירייה עבור פרויקטים גדולים, כדי להבטיח עמידה בתקנות והנחיות שאושרו DMT לפני שהמבקש יוכל להגיש בקשה להיתרי בנייה.

דובאי

נכון לעכשיו אין מקור יחיד לחקיקה שפורסמה ביחס לתהליך ולהליכים של קבלת אישור תכנון ואזור, אם כי פרסמו הודעות לגבי חוק תכנון עירוני חדש שנועד לתמוך ביישום תוכנית דובאי 2040. כפי שהתהליך הוא טרם נאמר בבירור בחקיקה, חלק ניכר מהתהליך מבוסס על נוהג ומנהג, שהתהליך הכללי לגביו יפורט להלן.

בעלים או יזם מקבלים “תוכנית חיבה” מה-DM. תכנית החיבה היא תכנית אתר כללית ברמה גבוהה המונפקת עם מידע בסיסי הכולל את מספר החלקה, סיווג השימוש בקרקע וכל דרישות ייעוד מסוימות אחרות הנדרשות על ידי ה-DM.

התכנית תציין את קצבת הגובה, השימוש, דרישות נסיגה והאם יש לכלול חניה. כמו כן, יצוין אילו הרשאות מרשויות הממשלה או צדדים שלישיים מסוימים יצטרכו לקבל לפני האישור. אין כללים כלליים לגבי ההרשאות הנדרשות, שכן כל תוכנית חיבה מונפקת על בסיס חלקה אחר חלקה. בהתאם למיקום המגרש, ייתכן שיידרשו אישורים נוספים, לרבות אישורים מרשות החשמל והמים של דובאי, ההגנה האזרחית, Etisalat, היזם הראשי (אם רלוונטי), וכל רשויות אחרות הרשומות בתוכנית החיבה.

הוועדה העליונה לתכנון נדל”ן הוקמה בשנת 2019 ומטרתה לפתח תוכנית אסטרטגית לכל פרויקטי הנדל”ן הגדולים בדובאי במהלך עשר השנים הקרובות.

בקרות חקיקה וממשלתיות החלות על עיצוב, מראה ושיטת בנייה
אבו דאבי

כדי לסייע בוויסות התכנון, המראה ושיטת הבנייה של מבנים חדשים, ה-DMT אימץ את הקודים הבינלאומיים של מועצת הקוד הבינלאומית, כגון קודי בניין, אש, אינסטלציה וכו’, ואת מערכת ניהול הבריאות והבטיחות הסביבתית של אבו דאבי. . כל פיתוח חייב גם לעמוד בדרישות החוקיות של סוכנויות ממשלתיות אחרות, כגון משרד התחבורה ובקרת ניהול הפסולת של אבו דאבי.

דובאי

החלטה מנהלית מס’ 125 של דובאי משנת 2001 בדבר אימוץ תקנות ותקנים בנייה מספקת את השליטה במשפט הציבורי על ההיבטים הטכניים של התכנון המפורט, כמו גם את ההגבלות על אזורי אסתטיקה ומורשת.

הנחיות טכניות וחוזרים רבים שהוצאו על ידי ה-DM מסדירים גם את התכנון המפורט. יש לבחון את אלו כל מקרה לגופו כדי לוודא שהתכנון המפורט תואם את התקנות הרלוונטיות לאזור בו נבנה הבניין.

רשויות רגולטוריות
הגופים העיקריים האחראים להסדרת הפיתוח והשימוש המיועד בקרקע הם ה-DMT באבו דאבי וה-DM בדובאי.

קבלת זכויות לפיתוח פרויקט חדש
יש להגיש בקשה ל-DMT (אבו דאבי) או ל-DM (דובאי) (או לרשות האזור החופשי הרלוונטי) לאישור פיתוחים מוצעים או כל שינוי שימוש. בדרך כלל, אין תהליכי התייעצות פורמליים המעורבים צדדים שלישיים.

זכות ערעור על החלטת רשות
אין זכות או תהליך רשמי לערער על החלטה של ​​רשות רלוונטית באבו דאבי או בדובאי.

באבו דאבי, החלטת רשות שלטונית עשויה להיבחן על ידי שליט משרד נסיך הכתר בבקשה ישירה, ובדובאי ניתן לפנות לבית המשפט של השליט. בשני המקרים, הסמכות להתערב בהחלטות מסוג זה היא שיקול דעת מוחלט.

הסכמים עם רשויות מקומיות או ממשלתיות
מזכרי הבנות לא מחייבים נפוצים בין מפתחים ראשיים וספקי שירות סטטוטוריים. הסכמים מחייבים נפוצים עם ספקי שירותי קירור מחוז, שלעיתים ממומנים על ידי פרויקטים. הסכמים פורמליים עם רשויות מקומיות נדירים.

אכיפת הגבלות על פיתוח ושימוש ייעודי
ה-DMT (אבו דאבי) או ה-DM (דובאי) יכולים להורות לקבלן להפסיק את העבודה ובמקרים קיצוניים להרוס מבנים לא מאושרים. סביר להניח שהדבר ייקבע במהלך בדיקה לפני מתן תעודת גמר.

תעודת גמר בנייה נדרשת כדי להתיר אכלוס בבניין אך לא תינתן אם היתר הבנייה לא קוים.

אמצעים להשקעה

סוגי גופים העומדים לרשות המשקיעים להחזיק בנכסי נדל”ן
סוגים שונים של כלי רכב תאגידיים מסוגלים להחזיק בנכסי נדל”ן באיחוד האמירויות, כולל חברות בערבון מוגבל, חברות מניות ציבוריות וחברות מניות פרטיות.

אם לחברת האחזקות של נכס מקרקעין יש בעלי מניות זרים, אזי החברה רשאית להחזיק בנכס המקרקעין רק בתחום השקעה ייעודי.

מאפיינים עיקריים של החוקה של כל סוג של ישות
חוק פדרלי חדש בצו מס’ 32 משנת 2021 (חוק החברות) הוצג ונכנס לתוקף ב-2 בינואר 2022. בנוסף, ניתנה החלטת ממשלה מס’ 55/2021 ביחס לקביעת רשימת פעילויות ההשפעה האסטרטגית ( החלטת הקבינט). החלטת הממשלה קובעת “רשימה אסטרטגית” של פעילויות שימנעו מהגדלת בעלות זרה. הרשימה האסטרטגית כוללת את המגזרים הבאים: פעילות ביטחונית ובטחונית ופעילות בעלות אופי צבאי; בנקים, מפעלים להחלפת כספים, חברות מימון ופעילויות ביטוח; הדפסת מטבע מזומן; תקשורת; שירותי חג’ג’ ועומרה; מרכזי שינון הקוראן הקדוש; ושירותים הקשורים לדיג.

חברה בערבון מוגבל

באופן כללי ובכפוף לביצוע שינויים בהתאם לתיקונים האחרונים בחוק החברות, לחברה LLC יהיו בין אחד ל-50 בעלי מניות. אחריות בעלי המניות מוגבלת לשווי תרומתם להון המניות.

רשות האזור החופשי של ג’בל עלי (JAFZA) חברות חוץ

בדובאי, אפשר שהנדל”ן יהיה בבעלות חברת JAFZA offshore. חברה כזו יכולה להיות בבעלות מלאה של אזרחים שאינם GCC או חברות בבעלותם, ולכן מקובל שנדל”ן באזורים ייעודיים בדובאי מוחזק על ידי חברת offshore JAFZA. המספר המינימלי של בעלי מניות בחברת offshore JAFZA הוא אחד.

חברת מניות ציבורית (PJSC)

הון המניות מחולק למניות סחירות בשווי ערך. הערך הנקוב של כל מניה לא יכול להיות פחות מ- AED1, ולא יותר מ- AED100. אחריות בעלי המניות מוגבלת לשווי מניותיהם. PJSC חייב להיות לפחות חמישה חברים מייסדים.

עם השינויים האחרונים בחוק החברות של איחוד האמירויות הערביות, PJSC עשוי להיות בבעלות זרה ב-100%, בתנאי שהפעילויות שיבוצעו אינן מחוץ לתחום הרשימה האסטרטגית. החברים המייסדים אינם נדרשים עוד לרשום בין 30% ל-70% מהון המניות המונפק – במקום זאת, הם רשאים כעת להירשם למניות חדשות עד לאחוז הקבוע בתשקיף ובכפוף לדרישות ניירות ערך והסחורות. רְשׁוּת.

חברת מניות פרטית (Private JSC)

JSC פרטי דומה ל-PJSC אך עם הבדלים מסוימים, כולל:

לא ניתן להציע את המניות בפומבי; ו
נדרשים רק שני חברי מייסדים.
חוק החברות קובע כי, אלא אם כן צוין במפורש, כל הדרישות החלות על PJSC חלות גם על JSC פרטי.

דרישת הון מינימלית
חברה בערבון מוגבל

אין סכום הון מינימלי קבוע עבור LLC, אך הון המניות חייב להיות הולם. כך יכולים להחליט בעלי המניות, ואין הנחיות שפורסמו בעניין זה.

JAFZA חברות חוץ

סכום ההון המינימלי שנקבע עבור חברת JAFZA offshore הוא AED1,000, ולמניות חייבות להיות ערך מינימלי של AED1 כל אחת.

חברת מניות ציבורית

סכום ההון המינימלי שנקבע עבור PJSC הוא 30 מיליון AED עבור חברה כללית, וסכום זה גדל עבור בנקים וחברות ביטוח.

בהתחשב בדרישת ההון המשמעותית והכללים המגבילים למדי של הקמה וניהול, PJSC לרוב אינו כלי תאגידי מתאים למשקיעים בחו”ל המעוניינים להקים רכב למטרות השקעה.

חברת מניות פרטית

סכום ההון המינימלי שנקבע עבור JSC פרטי הוא AED5 מיליון.

דרישות ממשל ישימות
חברה בערבון מוגבל

חברת LLC חייבת למנות מנהל כללי לניהול החברה. המנהל הכללי יכול להיות מכל לאום, אך בפועל, מנהלים כלליים מוצעים נדחים מדי פעם ללא סיבה. חברת LLC חייבת גם למנות מבקר פיננסי מוסמך באיחוד האמירויות הערביות לפני תום שנת עסקיה הראשונה, וחשבונות החברה חייבים להיות מאושרים על ידי מבקר כזה בכל שנת כספים. כמו כן יש לקיים מדי שנה אסיפה כללית (אסיפת בעלי מניות) לכל בעלי המניות.

JAFZA חברות חוץ

חברת offshore JAFZA חייבת למנות סוכן רשום, אליו נמסרות הודעות. כמו כן חייב להיות בו לפחות דירקטור אחד ומזכיר חברה בכל עת; אנשים כאלה אינם צריכים להיות תושבי איחוד האמירויות הערביות.

חברת מניות ציבורית

מאחר ש-PJSC נדרש להיות רשום, עליו לעמוד בדרישות הממשל של הבורסה הרלוונטית, הכוללות דרישות גילוי שונות ופרסום חשבונות והצהרות אחרות, וציות חובה לקוד הממשל התאגידי של רשות ניירות ערך וסחורות של האמירויות. .

חברת מניות פרטית

ל-JSC פרטי חייב להיות דירקטוריון המורכב משלושה עד 11 דירקטורים, וכל כהונתו של כל דירקטור היא לא יותר משלוש שנים (בכפוף לבחירה מחדש). יש למנות יו”ר מבין הדירקטורים.

דרישות הממשל התאגידי עבור JSC פרטי הן פחות מחמירות מאשר PJSC. מאחר ש-JSCs פרטיים אינם ישויות רשומות, הם אינם מחויבים לאותן דרישות גילוי כמו PJSCs, אלא אם ה-JSC הפרטי בוחר מרצונו לדבוק בקוד הממשל התאגידי.

תחזוקה שנתית של ישות ותאימות חשבונאית
עלויות הציות השנתיות לגוף המשקיע בנדל”ן משתנות בהתאם לצרכים של כל חברה בנפרד.

חכירה מסחרית

סוגי הסדרים המאפשרים שימוש במקרקעין לתקופת זמן מוגבלת
באבו דאבי אין בחוק הבחנה ברורה בין חכירה (זכות אישית) לבין ניצול (זכות עני). החוק אמנם קובע שחכירות ארוכות (כלומר כאלה עם תקופות של 25 שנים ומעלה) הן זכויות קניין, אך הוא לא מגדיר בצורה ברורה את מאפיינים של חוזי שכירות בתקופות קצרות יותר. בפועל, ה-DMT ראה חוזי חכירה בטווח של יותר מארבע שנים ומוענקים לטובת אזרח שאינו איחוד האמירויות (או חברה בבעלות כולה או חלקה של אזרח שאינו איחוד האמירויות) ביחס לקרקע מחוץ לארה”ב. אזור השקעות ואשר מכילים זכויות להשכרה משנה כדי להיות זכויות שימוש (ולפיכך, לא ניתן להעניק לאזרח שאינו איחוד האמירויות מחוץ לאזור השקעות).

בדובאי, חוזה שכירות ארוך הוא כזה לתקופה של עשר שנים או יותר, ואלה דורשים רישום ב-DLD. עבור חוזי שכירות של פחות מעשר שנים, עדיין נדרש רישום אך בעלות סמלית במערכת “ejari”.

סוגי חכירה מסחרית
באבו דאבי, צורת החכירה אינה מחייבת אך יש לכלול הוראות מפתח מסוימות – למשל, מסיבות, חצרים, שכר דירה ותקופת זמן.

בדובאי, עבור חוזי שכירות של פחות מעשר שנים, ה-DLD דורש מהצדדים להשתמש בחוזה שכירות מחייב המתעד הוראות מפתח (למשל, מסיבות, מקום, שכר דירה ותקופת זמן וכו’). מקובל שצדדים מצרפים תנאים משלימים לטופס חובה זה.

הסדרת דמי שכירות או תנאי שכירות
ניתן לנהל משא ומתן חופשי על שכר דירה באיחוד האמירויות בין הצדדים לחוזה השכירות.

באבו דאבי, החלטת מועצת המנהלים מס’ 14 משנת 2016 אוסרת על העלאת שכירות של יותר מ-5% לשנה.

בדובאי (למעט ה-DIFC), צו מס’ 43 משנת 2013 קובע שדמי השכירות הממוצעים בשוק ייקבעו על פי מדד השכירות לאמירות דובאי כפי שאושר על ידי הסוכנות לרגולטורית הנדל”ן (RERA). אחוז העלייה המקסימלית בדמי השכירות במקרקעין נקבע בחידוש לפי סכום השכירות השנתי העדכני בהשוואה לממוצע דמי השכירות בנכס דומה. בעוד שהגבלות אלו חלות הן על נכסים למגורים והן על נכס מסחרי, בפועל, סביר להניח שיכבדו תנאים חלופיים (כגון העלאות קבועות) המוסכמות ביחס לנכס מסחרי.

בעוד שממשלות אבו דאבי ודובאי פעלו במהירות כדי להנהיג מספר צעדי גירוי בתגובה למגיפת ה-COVID-19, כולל הקפאת פינוי זמני, אמצעי החירום הללו פגו במידה רבה ולא חל שינוי בחקיקה המסדירה דירות מסחריות או מגורים באבו. דאבי או דובאי הנובעות מהמגיפה.

תנאי שכירות אופייניים
ניתן לנהל משא ומתן חופשי בין הצדדים על תנאי חוזה השכירות, ובלבד שתוכן הסכם השכירות אינו סותר את החוק.

גם חוקי הבעלים והשוכרים של אבו דאבי וגם דובאי כוללים הוראות ביחס לתיקון ותחזוקה, סיום ותקופת השכירות, כאשר הסכם השכירות נותר אילם בנושאים כאלה, אם כי, בפועל, רוב החוזים יכללו תנאים מפורשים בנושאים אלה.

בתגובה למגפת COVID-19, הדיירים הפכו מודעים יותר לצורך בהקלה חוזית מביצוע התחייבויות מסוימות (למשל, עיסוק מתמשך/שמירה פתוחה) כאשר הם הושפעו מצווים ממשלתיים שניתנו למען האינטרסים של הציבור. בריאות ובטיחות. זה גם נפוץ יותר עבור קמעונאים לדחוף לתמריצים של בעלי בית כמו תרומות להתאמה וחלק גדול יותר של שכר הדירה הקשור למחזור, שכן תזרים המזומנים נותר קריטי.

שינוי בשכר דירה
דמי השכירות לתשלום במסגרת חוזה שכירות חייבים להיות מוגדרים בהסכם השכירות ובדרך כלל כפופים להעלאות קבועות או צמודות למדד בפרקי זמן קבועים. בנוסף לדמי שכירות בסיס, דמי שכירות מחזור נפוצים בהשכרה קמעונאית.

הוראות סקירת שכר דירה כלולות בחלק מהחכירות, אך סעיפים אלה אינם משמשים בתדירות גבוהה כמו בשווקי נדל”ן מפותחים יותר, משום שקשה להקים עסקאות דומות מהימנות בשל היעדר נתוני שוק זמינים לציבור.

קביעת שכירות חדשה
ניתן לקבוע דמי שכירות מתוקנים על ידי החלת עלייה באחוזים קבועים או צמודים למדד, או על ידי קביעת דמי השכירות בשוק הפתוח.

תשלום מע”מ
מע”מ חל על דמי שכירות לתשלום עבור נכס מסחרי.

עלויות לתשלום על ידי שוכר בתחילת חוזה שכירות
אחריות השוכר לעלויות מראש צריכה להיות מוגדרת בהסכם השכירות.

הצדדים לחוזה שכירות מסכימים בדרך כלל כי השוכר יהיה אחראי לתשלום דמי הרישום הכרוכים ברישום החכירה במחלקת הקרקעות הרלוונטית. הדיירים אחראים בדרך כלל גם לעלות פתיחת חשבון עבור שירותים ותקשורת, ולתשלום עבור מונים וחיבורים בנכסים חדשים.

שוכר עשוי להיות אחראי גם בשכר הטרחה של כל סוכן המעורב בעסקה.

תשלום תחזוקה ותיקון
הסכם שכירות מסחרי עשוי להטיל חובה על השוכר לשלם דמי שירות למשכיר עבור אחזקת ותיקון הרכוש המשותף.

תשלום שירותים וטלקומוניקציה
לרוב יבוצע מדידה אישית של חצרים, ובמקרה זה לרוב ירכוש השוכר שירותים כגון חשמל או מים ישירות מהספקים.

נושאי ביטוח
בעל דירה ישלם בדרך כלל עבור ביטוח מבנה בנכס מרובה דירות ודייר ישלם עבור ביטוח התכולה שלו. לאחר מכן בעל דירה יגבה את עלויות ביטוח המבנה באמצעות דמי שירות.

על פי החוק הפדרלי של איחוד האמירויות הערביות, ישנה הורדת שכר דירה אוטומטית בעקבות נזק או הרס של הנכס.

באופן כללי, פוליסות רכוש דורשות נזק פיזי הנובע מסיכון מבוטח והפסדים הקשורים לסגירת משרדים ועלויות תברואה/ניקיון מוגברות שנגרמו במהלך מגיפת COVID-19 היו מחוץ לכיסוי של פוליסות כאלה.

הגבלות על השימוש במקרקעין
חוזי שכירות מציינים בדרך כלל את השימוש המותר. אם חוזה השכירות שותק בעניין זה, השימוש צריך להיות תואם את הייעוד המאושר לנכס זה ולפעילות המורשית של החברה השוכרת.

יכולת השוכר לשנות ולהשביח מקרקעין
חוקי אבו דאבי ודובאי מחייבים את השוכר לקבל את הסכמת בעל הבית לכל העבודות המוצעות. תנאי השכירות עשויים גם לקבוע אילו סוגי עבודות רשאי השוכר לבצע, מתי יש לבקש את הסכמת המשכיר לעבודות כאלה והאם כל סוג של עבודות (למשל, מבניות) אסורות בהחלט.

עבודות מסוימות דורשות הסכמה של רשויות ממשלתיות, אשר ידרשו הוכחה להסכמת בעל הבית לעבודות מסוג זה לפני מתן הסכמות כלשהן.

תקנות ספציפיות
אבו דאבי

מגורים

ישנו מספר מרבי של דיירים הרשאים לאכלס בדירה בודדת, המשתנה בהתאם לסוג ומספר החדרים בדירה.

נדרשת הודעה מוקדמת של חודשיים לחידוש או סיום לשכירות למגורים.

מסחרי

לחכירות מסחריות יש כללים דומים לאלה החלים על שכירות למגורים, למעט חריגים קלים.

נדרשת הודעה מוקדמת של שלושה חודשים לחידוש או סיום עבור חוזי שכירות מסחריים.

בתי מלון/דירות שירות

אין הוראות ספציפיות החלות על חוזי שכירות בבתי מלון. שכירות של דירות שירות אינן בגדר חקיקת המשכירים והשוכרים.

דובאי

אותם חוקים חלים כיום על שכירות למגורים, תעשייה, משרדים וקמעונאות. החריג לכך הוא מגורים שמספק מעסיק לעובד. חוק החכירה של DIFC לשנת 2020 מבחין בין חכירה של חצרים מסחריים למגורים, עם הגנות משופרות המוענקות לשוכרי חצרים למגורים.

השפעת חדלות הפירעון של השוכר
חוק חדלות הפירעון חל רק על חברות מסחריות כך שאם שוכר הוא חדל פירעון ולא חברה מסחרית אז יחולו החוקים הרגילים של המשכיר והשוכר, שיהיו הסעד לאי תשלום דמי שכירות. אין הוראות ספציפיות לחדלות פירעון בדיני המשכירים והשוכרים.

על פי חוק חדלות הפירעון, על החייב לפנות תחילה לבתי המשפט בדברים הבאים:

הסדר מניעתי, ובמקרה זה מחובתו של החייב ליידע את בתי המשפט על כל זכויות הנושים כלפי החייב, תוך 30 ימים מיום הבקשה; אוֹ
פשיטת רגל, ובמקרה זה כל נושה רגיל של חוב רגיל מתחת ל- AED 100,000 יכול לפנות לבית המשפט בבקשה לפתוח בהליכים, כל עוד הנושה הזהיר את החייב להסדיר בכתב וזה לא נעשה תוך 30 יום מההודעה בכתב להגיע להסדר.

צורות אבטחה להגנה מפני כישלון של השוכר לעמוד בהתחייבויותיו
הצדדים להסכם חכירה יכולים להסכים על צורת הביטחון שיינתן על ידי שוכר. בדרך כלל, בעל בית עשוי לבקש פיקדון, ערבות בנקאית ו/או ערבות חברת האם.

למרות שמקובל שבעל דירה לוקח פיקדון משוכר, חוקי הבעלים והשוכרים של אבו דאבי ודובאי אינם מספקים הוראות מפורטות לגבי האופן שבו יש להחזיק פיקדונות כאלה, מתי ניתן לנצלם ומתי יש להחזירם. חשוב אפוא לוודא שבחוזה שכירות יהיו הוראות מפורטות על הטיפול בפיקדון.

זכות אכלוס לאחר סיום או פקיעת חוזה שכירות
אם תפוג תקופת השכירות והשוכר נשאר בנכס בידיעת המשכיר וללא כל התנגדות של המשכיר, אזי חוזה השכירות יחודש לתקופה דומה ובאותם תנאים (באבו דאבי), או יחודש לתקופה דומה. קדנציה או תקופה של שנה אחת (הפחות מביניהם) באותם תנאים (בדובאי).

אם הסכם השכירות אינו מפרט את תנאי החידוש, חוקי הבעלים והשוכרים של אבו דאבי ודובאי קובעים עמדה סטנדרטית שיש לרמוז בחוזה. אם צד אינו מעוניין לחדש או מעוניין לשאת ולתת מחדש על תנאי השכירות, יש להודיע ​​על כך בהתאם לחוקי המשכיר והשוכר.

זכות להקצות ריבית חכירה
באבו דאבי ודובאי, שוכר רשאי להקצות את השימוש, או לשכור משנה את כל השטח המושכר או חלק ממנו, רק בהסכמת בעל הבית בכתב. אלא אם הוסכם אחרת, לבעל הבית יש שיקול דעת בלעדי למנוע או להעניק את הסכמתו.

זכות לסיים חוזה שכירות
באבו דאבי, לשוכרים יש זכות סטטוטורית לבקש מהוועדה ליישוב סכסוכי חכירה (LDRC) לסיים חוזה שכירות שבו בעל הבית מוסר את הנכס במצב כה גרוע עד שלא ניתן להשתמש בו למטרה המיועדת לו.

הקוד האזרחי גם מאפשר לצדדים להסכם להסכים לסיום מוקדם.

זכויות הפסקה בחוזי שכירות לטווח ארוך יותר נפוצות כדי לאפשר לדיירים גמישות רבה יותר. זכויות השבירה של בעל הדירה הן פחות נפוצות ועשויות שלא להיות יעילות באבו דאבי, אלא אם כן בעל הדירה יכול להקים עילה לסיום.

דרישות רישום
אבו דאבי

הרישום הוא חובה עבור חוזי שכירות של פחות מארבע שנים ומתבצע על ידי בעל הדירה (או חברת ניהול הנכסים) במערכת Tawtheeq.

על חוזי שכירות לתקופה של יותר מארבע שנים אך פחות מ-25 חלה עמלה של 4% מכל שווי התמורה.

דובאי

חוזי שכירות של פחות מעשר שנים נדרשים להירשם במערכת Ejari, באמצעות חוזה שכירות בטופס חובה DLD. יש לשלם דמי רישום סמליים.

חוזי שכירות לתקופה של עשר שנים ומעלה מחייבים רישום בפנקס המלא ב-DLD. דמי רישום השווים ל-4% משווי השכירות הכולל של השכירות ישולמו בשיעור שווה על ידי המשכיר והשוכר, אלא אם הוסכם אחרת.

פינוי שוכר בכפייה
אבו דאבי

סעיף 23 לחוק מס’ (20) משנת 2006 (בתיקונים) קובע את העילות שלפיהן בעל בית יכול לבקש סיום מוקדם של חוזה שכירות ולהיכנס מחדש לחצרים:

אי תשלום שכר דירה;
הקצאה או השכרת משנה של השטח ללא הסכמה;
רמות תפוסה גבוהות;
שימוש בחצרים שלא למטרה שהוא הושכר או למטרה מזיקה;
בעל הבית מבקש להרוס ולפתח מחדש את השטח;
בעל הבית מעוניין לאכלס את המקום למטרה שלו;
הפרת התחייבויות השוכר; אוֹ
אם השוכר יחלוק על העילות לסיום מוקדם של חוזה השכירות, יוגש תביעה ל-LDRC, אשר קובע סכסוכים בין בעל הבית לשוכרים. אין הנחיות לגבי משך זמן התהליך.

דובאי

סעיף 25 לחוק מס’ (26) משנת 2007 (בתיקון) קובע את העילות שבמסגרתן יכול בעל בית לבקש סיום מוקדם של חוזה שכירות ולהיכנס מחדש לחצרים:

אי תשלום דמי שכירות, לאחר הודעה מוקדמת;
השכרת משנה של המתחם, ללא הסכמה;
שימוש בלתי חוקי או בלתי מוסרי במקום;
אי שמירה על תפוסת המקום לפרקי זמן מוגדרים;
כל שינוי במקום ההופך אותו לא בטוח או גורם לנזק;
שימוש בלתי מורשה במקום;
גינוי של המקום;
הפרת התחייבויות השוכר; אוֹ
הודעת הריסה מהרשויות.
כאשר בעל דירה מעוניין לסיים חוזה שכירות לפני פקיעתו עקב אירוע של מחדל, יש למסור לשוכר הודעה מוקדמת בכתב של 30 יום באמצעות נוטריון או בדואר רשום.

אם השוכר יחלוק על העילות לסיום מוקדם של חוזה השכירות, יוגש תיק למרכז ליישוב סכסוכי שכר דירה. אין הנחיות לגבי משך זמן התהליך.

סיום על ידי צד שלישי
על פי הקוד האזרחי, רכוש יכול להיות מנוכס על ידי הממשלה לתועלת הציבור. בנסיבות כאלה, יש לשלם “פיצוי צודק”. האם ובאיזו מידה הפיצוי יכסה אינטרסים של שוכר כלשהו בנכס נדון בכל מקרה לגופו.

בנייה

מבנים נפוצים המשמשים לתמחר פרויקטי בנייה בדובאי, אבו דאבי, איחוד האמירויות
מבני התמחור הנפוצים ביותר הם:

סכום חד פעמי; ו
מדידה או מחיר יחידה – מוערך על בסיס כתב כמויות.
התשלום מתבצע בדרך כלל כנגד אישור עבודות שהושלמו על ידי מהנדס שמונה על ידי המעסיק.

חלוקת אחריות לתכנון ובנייה של פרויקט
רוב חוזי הבנייה לפרויקטים גדולים באיחוד האמירויות מבוססות על חוזי הטופס הסטנדרטיים בתעשייה שפורסמו על ידי FIDIC, וככזה, האחריות לתכנון ולבנייה מוקצת חוזית בהתאם לפרקטיקה הבינלאומית המקובלת.

ניהול סיכוני בנייה
המכשירים החוזיים הכלולים בצורות החוזה של FIDIC משמשים בדרך כלל לניהול הקצאת סיכונים בהקשר של פרויקט בנייה (עם זאת, תנאי החוזה הסטנדרטיים של FIDIC מתוקנים לרוב על ידי מעסיקים כדי להעביר סיכון נוסף לקבלן). בעוד שרוב הוראות FIDIC הסטנדרטיות נתפסות בדרך כלל כניתנות לאכיפה על פי החוק של איחוד האמירויות, הקוד האזרחי קובע כי הסכם או הוראה חוזית לא יהיו ניתנים לאכיפה אם:

היא מתנגשת עם הוראה מחייבת בחוק;
זה מנוגד לסדר הציבורי או למוסר;
הוא מבוצע בחוסר תום לב; אוֹ
הזכות מופעלת באופן בלתי חוקי (לרבות כאשר התועלת שהושגה אינה פרופורציונלית לנזק שנגרם לאחרים, או כאשר האינטרסים המבוקשים לממש מתנגשים עם השריעה האסלאמית).
כל חלק של הסכם שמתנגש או אינו עולה בקנה אחד עם הוראות מחייבות כאלה יהפכו לבטלות אוטומטית, או יספקו לבתי המשפט את הסמכות להתאים את ההסכם כדי להבטיח עקביות עם הוראות מחייבות.

עסקאות נדל”ן

עורך דין מקרקעין דובאי

ניהול סיכונים הקשורים ללוח זמנים
כמעט כל חוזי הבנייה באיחוד האמירויות מחייבים את השלמת העבודות עד לתאריך מוגדר (המכונה בדרך כלל תאריך סיום). במקום שהמעסיק יגיש תביעה לפיצויים כלליים (פיצויים) בגין איחור בסיום העבודות על ידי הקבלן (שעשויה להיות קשה לכימות), מקובל לחייב את הקבלן בתשלום “נזיקין” (ל”ד) (למשל , סכומים קבועים שסוכמו מראש) בגין עיכוב בהשגת ההשלמה עד למועד ההשלמה המוסכם.

הקוד האזרחי קובע כי הצדדים יכולים להסכים מראש על סכום לפיצויים, לרבות בגין עיכוב. עם זאת, כל אחד מהצדדים רשאי לפנות לבית משפט או לבורר כדי לשנות את השיעור המוסכם של LDs כך שהפיצוי שנפסק ישקף את ההפסד שנגרם בפועל, ואין איסור מפורש בחוק איחוד האמירויות על עונשים ואין דרישה שה-LDs יהיו אמיתיים מראש. אומדן הפסד. כל ניסיון להבחין בין “עונש”, “פיצויים מחוסלים” ו”פיצויים” צפוי להיכשל במסגרת החוק של איחוד האמירויות.

סמכותו של בית המשפט לשנות את רמת ה-LDs המוסכמת היא לפי שיקול דעת, והצד המבקש להעריך מחדש את ה-LDs חייב להיות מסוגל להוכיח כי יש להתאים את שיעור ה-LDs.

צורות אבטחה נוספות להבטחת ביצועי קבלן
חוזי בנייה באיחוד האמירויות מספקים בדרך כלל:

ערבות ביצוע “לפי דרישה” בגובה 10% ממחיר החוזה;
הבטחת מקדמה “על פי דרישה” המבטיחה את תשלומי המקדמה של המעביד לפי החוזה; ו
החזקה של 10% מכל תשלום ביניים כערובה להתחייבויות הקבלן לתיקון ליקויים בתקופת ההודעה על הליקויים (או מדי פעם ערובה במקום שמירה כזו).
ערבויות חברה מהאם או החברה הקבוצתית של הקבלן לטובת המעסיק גם הן נפוצות למדי, במיוחד כאשר הגורם המתקשר הוא רכב ייעודי.

מנגנוני אבטחת תשלום חוזי, בין אם באמצעות ערבות תשלום, ערבות חברת האם מהמעסיק, או הסדרי חשבון בנק נאמנות ופרויקטים הם חריגים באיחוד האמירויות, אם כי זה נובע יותר ממנהג מסחרי מאשר בגלל מגבלות חוקיות כלשהן. על צורות אבטחה כאלה.

שעבודים או שעבודים במקרה של אי תשלום
הקוד האזרחי מספק לקבלן או יועץ את הסעד הפוטנציאלי של עיקול סטטוטורי על רכוש בנסיבות שבהן עבודתו של הקבלן או היועץ השפיעה לטובה על הנכס, אך המעסיק לא שילם עבור עבודה כזו. הדבר מזכה את הקבלן או היועץ לשמור (ולא למסור) את הנכס שהשביח עד לתשלום עבור עבודה כזו על ידי המעסיק. עם זאת, מנגנון זה נותר ללא בדיקה יחסית, וקבלנים ויועצים מסתמכים בדרך כלל על תרופות חוזיות בגין אי תשלום.

דרישות לפני שימוש או מגורים
אין דרישות מפורשות שיש לעמוד בהן על פי חוק איחוד האמירויות הערביות לפני שניתן לאכלס או להשתמש בבניין, מלבד נושא “תעודת ההשלמה”, אך החוק לא ברור אם דרישה זו מתייחסת לתעודת הגמר מהרשות הרלוונטית. אישור שהבנייה הושלמה, או לתעודת הגמר שהונפק על ידי המהנדס במסגרת חוזה הבנייה.

בפועל, תעודת גמר בנייה מהעירייה הרלוונטית (בעקבות בדיקות העבודות על ידי הרשויות הרלוונטיות וההגנה האזרחית) נקבעת בדרך כלל כדרישה חוזית לפני שניתן יהיה להשתמש בעבודות בנייה ולאכלס אותן.

מיסים

מע”מ
החל מ-1 בינואר 2018 חל מע”מ בשיעור המקובל (5%) על מכירת נכס מסחרי (בין אם נכס זה נבנה לאחרונה ובין אם לאו). אם ניתן להתייחס לעסקה כאל “העברת עסק חי”, אזי ההעברה לא תיחשב כהספקה לצורכי מע”מ (ולכן לא ייווצר מע”מ).

הפחתת חבות מס
כיום לא נעשה שימוש בשיטות להפחתת העברה, רישום, חותמת או חבות מס דומה אחרת על רכישות של תיקי נדל”ן גדולים.

מיסים עירוניים
באבו דאבי, אגרת עירייה חלה על כל מי שמשכיר נכס, למעט אזרחי איחוד האמירויות. העמלות מחושבות ב-7.5% מדמי השכירות עבור וילות למגורים ו-5% מדמי השכירות עבור כל שאר המתחמים.

בדובאי מוטל אגרת עירייה על עיסוק בנכס ומחושבת כ-5% מדמי השכירות השנתיים או 0.05% משווי הנכס (במקרה של בעלות). בדרך כלל מתייחסים לשווי כסכום שעבורו קנה המחזיק הנוכחי את הנכס.

ניכוי מס הכנסה למשקיעים זרים
אין מס הכנסה חל על הכנסות משכירות ואין מס רווחי הון כיום.

משטר מס ההכנסה של איחוד האמירויות הערביות (CIT), החל מה-1 ביוני 2023, מציג מיסוי על הכנסה מאיחוד האמירויות שנוצרו על ידי תושבי חוץ, בצורה של ניכוי מס במקור (WHT). חוק CIT מפרט סוגים ספציפיים של הכנסות הנחשבות להכנסה מאיחוד האמירויות, וזה כולל בין היתר הכנסה מרכוש באיחוד האמירויות. שיעור WHT נקבע בחוק CIT על 0%. פרטים נוספים לגבי מיסוי הכנסה מאיחוד האמירויות צפויים להינתן בהחלטת קבינט של איחוד האמירויות, אשר לא ניתנה נכון לתאריך פרסום זה.

הטבות מס
אין הטבות מס בבעלות על מקרקעין.