התחדשות עירונית היא שם כולל למהלכים של חידוש ופיתוח אזורים בנויים ותיקים בערים – בין אם בחיזוק ותוספת לבניינים קיימים (כמו בתמ”א 38) ובין אם בהריסה ובנייה מחדש של מתחמים שלמים (פינוי-בינוי). מטרת ההתחדשות העירונית היא לשדרג את איכות הדיור והתשתיות, לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, להוסיף ממ״דים (מרחבים מוגנים) ולחדש את פני השכונות הוותיקות. פרויקטים אלה מורכבים, שכן הם דורשים שיתוף פעולה בין בעלי דירות, יזמים, קבלנים ורשויות, והתמודדות עם היבטים משפטיים, תכנוניים וכספיים. בשנים האחרונות תחום זה צובר תאוצה בישראל עם מאות פרויקטים בכל רחבי הארץ, והוקמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (2016) לקידום הנושא. במדדים רשמיים מדורגות החברות המובילות בענף לפי היקף פעילותן, יציבותן הפיננסית והתקדמות הפרויקטים שהן מובילות . להלן נסקור את החברות המובילות, החוקים המרכזיים, הפסיקות הבולטות והתהליך המלא של פרויקט התחדשות עירונית, לצד השוואה בינלאומית וטיפים מעשיים לדיירים.

חברות מובילות בענף והתאמתן לפרויקטים גדולים
ענף ההתחדשות העירונית בישראל מאופיין בחברות יזמיות רבות – חלקן ייעודיות לפרויקטים כאלה וחלקן חברות נדל״ן גדולות עם זרוע ייעודית להתחדשות עירונית. מדריכים רשמיים מדרגים מדי שנה את החברות המובילות בתחום, בין השאר על סמך איתנות פיננסית, מספר פרויקטים והתקדמותם, וסקר שביעות רצון דיירים. נציג כמה מהחברות הבולטות ביותר, הנחשבות לבעלות יכולת מוכחת בפרויקטים גדולים (בעלי מאות יחידות דיור ומעלה), וננתח כל אחת מבחינת היבטי מפתח: יכולת פיננסית, ניסיון והיקף פעילות, הצלחות וכשלים, חדשנות, והתמודדות עם רגולציה. לאחר הסקירה, יוצגו טבלאות השוואה בין החברות הללו.

אאורה ישראל (Aura)
יכולת פיננסית וניסיון: אאורה היא חברה ציבורית הנסחרת בבורסה ומתמקדת בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי. לחברה ניסיון של מעל 15 שנה בהתחדשות עירונית, והיא מובילה בתחום זה בישראל. איתנותה הפיננסית נחשבת גבוהה – אאורה דיווחה כי באמתחתה כ-150 פרויקטים בהיקף כולל של כ-62,000 יחידות דיור בשלבי תכנון וביצוע ברחבי הארץ. היקף זה מעיד על יכולת פיננסית לגייס הון ולבצע פרויקטים גדולים מאוד (אלפי דירות), וכן על צוות ניהול מנוסה. פעילות הדגל של אאורה היא בתחום הפינוי-בינוי, המהווה את עיקר עסקי החברה.

הצלחות וכשלים בולטים: אאורה רשמה הצלחות במספר פרויקטים רבי-דירות במרכז הארץ. לדוגמה, החברה מעורבת בפרויקט ענק בשכונת מרכז לוד, בו ייהרסו 727 דירות ישנות וייבנו 4,074 דירות חדשות. פרויקטים מסוג זה מצביעים על יכולתה לתכנן ולבצע מתחמים רחבי-היקף ולהתמודד עם בניית מגדלים ותשתיות ציבוריות נלוות. עם זאת, כמו מרבית החברות, אאורה התמודדה גם עם עיכובים רגולטוריים – למשל תכנית גדולה ברמלה (3,206 דירות במקום 750 קיימות) שנתקעה עקב קשיים סטטוטוריים. כישלונות בולטים לא נרשמו לחובת החברה, אך עיכובים בהחלט קרו עקב ביורוקרטיה או מחלוקות עם דיירים, עניין שכיח בענף.

חדשנות טכנולוגית ותהליכי עבודה: אאורה שמה דגש על שירות וליווי צמוד לדיירים. החברה מפעילה פורטל אינטרנטי אישי לבעלי הדירות, שמאפשר להם להתעדכן בהתקדמות הפרויקט ולקבל מידע בצורה שקופה . בגזרת הטכנולוגיה, אאורה (וחברות גדולות דומות) מאמצת שיטות בנייה מתועשות וטכנולוגיות BIM (מידול מידע בבנייה) לתכנון יעיל ולהפחתת תקלות. תהליכי העבודה כוללים שיתוף הדיירים בהחלטות תכנון ככל האפשר, והחברה מדווחת על קיצור משכי הביצוע באמצעות ניהול פרויקטים מקצועי וצוותי ביצוע מיומנים.

רגולציה ומיסוי: כחברה גדולה, אאורה מיטיבה לנצל את הטבות המס שהחקיקה מעניקה – למשל פטור ממס שבח והיטל השבחה לדיירים בעסקאות פינוי-בינוי, דבר המקל על שכנוע הדיירים. אאורה הייתה בין החברות שקראו להפחתת הרוב הדרוש לדיירים לקידום פרויקט, שינוי שאכן בוצע ב-2023 (הורדת הרף ל-66%, ראו בהמשך). החברה פועלת בפריסה ארצית, ולכן מתמודדת עם רגולציה עירונית שונה בכל עיר; ניסיונה הרב מסייע לה לעמוד בדרישות התכנוניות המקומיות.

אזורים
יכולת פיננסית וניסיון: אזורים היא אחת מחברות הנדל״ן הוותיקות בישראל (פועלת מזה עשרות שנים) ומוחזקת בידי בעלי הון גדולים. הונה העצמי ומוניטין האשראי שלה הופכים אותה לאיתנה במיוחד. אזורים שונה בנוף ההתחדשות העירונית בכך שיש לה “גב כלכלי” חזק וניסיון רב-שנים בפיתוח שכונות מגורים. החברה התמקצעה בתכנון וקידום פרויקטים מורכבים, והיא מפעילה ממשקי עבודה יעילים עם הדיירים. אזורים מדורגת דרך קבע בצמרת רשימת החברות המובילות בפינוי-בינוי.

הצלחות וכשלים בולטים: אזורים מובילה מספר פרויקטים מהגדולים בישראל. למשל, פרויקט “MOMENT (השבטים)” בבת ים, שבו היא מפנה 144 דירות ובונה 714 חדשות בארבעה מגדלי יוקרה. פרויקטים כאלה מעידים על יכולת לניהול מתחמי ענק והשגת מימון משמעותי. לחברה הצלחות גם בהתמודדות עם התנגדויות – היא נחשבת בעלת גישה קהילתית, היוצרת אמון עם דיירים וכך מצליחה לגבש הסכמות. לגבי כישלונות: בשל עוצמתה הפיננסית, אזורים לרוב לא נקלעה למשברים מסכני-פרויקט. עם זאת, ייתכן שבעבר נסוגה מפרויקט פה ושם עקב חוסר כדאיות כלכלית (למשל אם עירייה צמצמה זכויות בנייה מתוכננות).

חדשנות טכנולוגית ותהליכי עבודה: אזורים פיתחה מודל חדשני בשם “פינוי-זיכוי” – במקום שהדייר יקבל דווקא דירה חדשה במתחם, מוצע לו שובר זיכוי על ערך דירתו העתידית, שבו יוכל להשתמש לרכישת דירה חדשה במיקום אחר ממגוון פרויקטים. מודל זה מעניק גמישות לבעלי הדירות וממחיש חשיבה יצירתית של החברה. מבחינת טכנולוגיה, כחברה גדולה אזורים מיישמת גם כן תכנון דיגיטלי ותוכנות ניהול פרויקט מתקדמות. תהליכי העבודה שלה מובנים וסדורים: החל משלב התכנון המוקדם מול העירייה, דרך הקמת משרד פרויקט בשכונה לתקשורת עם הדיירים, ועד ניהול הבנייה באמצעות קבלן (לעיתים חברת בת לביצוע).

רגולציה ומיסוי: לאזורים, בזכות ניסיונה, יש יכולת להתמודד עם דרישות רגולטוריות שונות. למשל, החברה ערוכה לנהל התאמות תב״ע (תכנית בניין עיר) חדשות בשיתוף הרשויות, כיוון שבפינוי-בינוי נדרש לרוב לאשר תב”ע חדשה למתחם. מבחינת מיסוי, אזורים מנוסה בניהול הסכמי פטור והטבות מס מול רשויות המס, כך שהעסקאות יהיו משתלמות לדיירים (פטור ממס שבח לדייר המוכר את דירתו וכדומה). החברה גם נערכת לשינויים רגולטוריים – לדוגמה, היא התאימה את פעילותה להורדת רף ההסכמה ל-66% דיירים והחלה לפעול לפי הרף החדש מיד עם חקיקתו, מה שמקל עליה לקדם פרויקטים שנתקעו בעבר על סף 80%.

אשדר (מקבוצת אשטרום)
יכולת פיננסית וניסיון: אשדר היא זרוע היזמות למגורים של קבוצת אשטרום – אחת מחברות הבנייה הגדולות בארץ. בזכות זאת, איתנותה הפיננסית גבוהה במיוחד: אשדר נהנית מגב כלכלי של קונצרן בנייה מוביל. החברה פעילה כבר עשרות שנים ובעלת מאות פרויקטים שבנתה, ובפרט בעשור האחרון מובילה עשרות פרויקטי פינוי-בינוי ותמ”א 38 בערים רבות. ההון, הניסיון והמערך ההנדסי של אשטרום מאפשרים לאשדר להתמודד עם פרויקטים גדולים ומורכבים בלוחות זמנים מאתגרים.

הצלחות וכשלים בולטים: אשדר זכתה להכרה רשמית כחברה המובילה בארץ בתמ”א 38 (חיזוק מבנים) – לדוגמה, בשנת 2021 דורגה במקום הראשון ארצית בדירוג תמ”א 38. בין הפרויקטים הבולטים שלה: פרויקט התחדשות עירונית ברח’ טאגור בתל אביב, ופרויקט “רמת השקמה” ברמת גן, בהם נהרסו מספר בניינים ובמקומם הוקמו מגדלי מגורים חדשים. אשדר ידועה במסירת דירות בזמן ועם גימור איכותי, הודות לכך שהביצוע לרוב נעשה ע”י חברות אחיות מאשטרום – יתרון הלוכד את שרשרת הערך תחת קורת גג אחת. כישלונות משמעותיים אינם מזוהים עם החברה, אך היו מקרים של עיכובים בקבלת היתרי בנייה (בעיה נפוצה בענף). העוצמה של אשדר הקנתה ביטחון לדיירים ולבנקים המממנים – פחות פרויקטים שלה “נפלו” לעומת יזמים קטנים יותר.

חדשנות טכנולוגית ותהליכי עבודה: כאחת החברות הגדולות, אשדר משקיעה בשיטות בנייה מתקדמות – למשל שימוש בשלד טרומי בחלק מהפרויקטים, לקיצור משך הבנייה. בנוסף, אשדר משלבת פתרונות ירוקים בבנייה (עמידה בתקן בנייה ירוקה), מה שמביא לחיסכון אנרגטי בבניינים החדשים. תהליך העבודה הייחודי של אשדר הוא “כתובת אחת לכל התהליך” – החל מבניית המתווה הראשוני בשיתוף הדיירים, דרך התמודדות עם אתגרי הרישוי בכל רשויות התכנון, ועד שלב הבנייה עצמו. מאז הפינוי ועד הכניסה לדירות החדשות, אשדר מלווה את הדיירים באופן רציף, ובכך ממתנת התנגדויות ומטפלת במהירות בבעיות.

רגולציה ומיסוי: בזכות המשאבים של אשדר, היא מקימה לעיתים מיזמי פיילוט בשיתוף הממשלה והרשויות. לדוגמה, היא מובילה פרויקטים גם במסלול הרשויות (שבו המדינה והרשות המקומית יוזמות את התכנון ואז מזמינות יזם) ולא רק במסלול היזמי הפרטי. מבחינת מיסוי, החברה מדגישה לדיירים את “השקט הנפשי” הנובע מיציבותה – היא יכולה לממן עבורם יעוץ מס ולוודא שכל פטורי המס מנוצלים. בנוסף, אשדר ערוכה לתת ערבויות בנקאיות חזקות במיוחד (בהתאם לחוק המכר), כי הבנקים נותנים אמון רב בקבוצת אשטרום.

אפריקה התחדשות עירונית
יכולת פיננסית וניסיון: אפריקה התחדשות עירונית היא חברת בת של אפריקה ישראל מגורים (לאחר ארגון מחדש בבעלות חדשה). החברה הפכה לאחת הגדולות בתחום – כיום היא מקדמת למעלה מ-40 פרויקטים ברחבי הארץ, לרבות בערים מרכזיות כמו נתניה, הרצליה, ירושלים, גבעתיים ובאר שבע. מבחינת היקף, מדובר ביותר מ-45 פרויקטים ואלפי יחידות דיור בשלבי תכנון וביצוע, נתון המציב אותה בצמרת הענף. אפריקה התחדשות עירונית מנוסה הן בפינוי-בינוי מתחמי מגורים והן בפרויקטי תמ”א 38, עם התמקדות מיוחדת באזורי הביקוש בגוש דן וירושלים. מבחינה פיננסית, החברה נהנית מתמיכה של קבוצת אפריקה ישראל ושל שותפים מוסדיים – לדוגמה, חברת כלל ביטוח השקיעה בה אסטרטגית לצורך הרחבת פעילותה, מה שמחזק את הונה וזמינות האשראי שלה.

הצלחות וכשלים בולטים: תחת המיתוג והניסיון של “אפריקה ישראל” הוותיקה, לחברה מוניטין של איכות בנייה גבוהה. היא מציגה הצלחות בפרויקטים גדולים דוגמת “אופק הים” בנתניה – תכנית רב-שלבית הצפויה לכלול כ-6,300 דירות חדשות במערב העיר. כמו כן, החברה מובילה התחדשות במספר שכונות בירושלים ובחיפה, תוך עבודה צמודה עם העיריות שם. הצלחה חשובה לחברה היא ניצול יתרון הגודל: היא מטפלת במקביל בפרויקטים רבים, מה שמאפשר לה סטנדרטיזציה וייעול (למשל תכנון מודולרי חוזר). לגבי כישלונות, לא ידוע על פרויקט מסוים שהתמוטט תחת ניהולה; עם זאת, כמו כולם, היא חוותה את אתגרי שוק הנדל”ן המשתנה – למשל התאמות נדרשות כשעלויות הבנייה עלו או כשמימון נעשה יקר יותר.

חדשנות טכנולוגית ותהליכי עבודה: אפריקה התחדשות עירונית מיישמת את הניסיון שצברה אפריקה ישראל בבנייה רוויה. החברה מתגאה ב”הבדל שבונה את ההצלחה” – שילוב ניסיון עבר וחדשנות. בפרויקטים שלה מושם דגש על עיצוב אדריכלי מודרני היוצר “קהילות מקומיות” חדשות, למשל תוספת שטחים למסחר ולמבני ציבור המשולבים בפרויקט. מבחינת טכנולוגיה, החברה משקיעה בבנייה חכמה: שימוש בחומרי בנייה מתקדמים (כמו שילוב חיפויי חוץ עמידים לאורך זמן), התקנת מערכות בית חכם בדירות החדשות במקרים מסוימים, ועוד. תהליך העבודה שלה מושתת על עבודת צוות בין-תחומית – אדריכלים, שמאים, משפטנים ומנהלי פרויקט – כדי לפתור בעיות מראש.

רגולציה ומיסוי: כחברה גדולה, אפריקה פועלת בשיתוף פעולה הדוק עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועם מינהלות עירוניות במקומות שונים. היא מעורבת ביוזמות חקיקה ובדיונים ציבוריים לשיפור תנאי הענף. למשל, החברה תמכה ביוזמות לעודד דיירים קשישים באמצעות הטבות מיוחדות (כגון לאפשר להם דיור חלופי מיוחד במקום לחזור לבניין החדש). בתחום המיסוי, אפריקה מנוסה בניצול מסלול המיסוי בפינוי-בינוי – כלומר קידום פרויקט באמצעות הכרזתו כמתחם פינוי-בינוי מוכרז, מה שמעניק פטור ממסי רכישה ושבח. הדבר מושך משקיעים ושותפים, כיוון שהעסקאות מובנות כך שהנטל המס מופחת על כולם .

תדהר
יכולת פיננסית וניסיון: קבוצת תדהר היא חברה פרטית גדולה בענף הבנייה, הידועה במיוחד כחברת ביצוע (קבלן-מבצע) וגם כיזמית. בשנים האחרונות תדהר התרחבה מאוד בתחום הפינוי-בינוי, תוך ניצול יתרונה כקבלן מבצע אינטגרלי. לתדהר הון עצמי משמעותי וגמישות פיננסית לגיוס מימון, והיא ביצעה בהצלחה פרויקטים מגוונים (ממגדלי משרדים ועד שכונות מגורים), כולל בחו”ל. זרוע תדהר התחדשות עירונית מתמקדת בעסקאות פינוי-בינוי גדולות. למשל, תדהר זכתה במכרז להקמת פרויקט ענק בירושלים (בשותפות עם חברת “מבנים”), בו ייהרסו כ-200 יח”ד ובמקומן ייבנו 1,000 דירות חדשות בכמה מגדלים. כמו כן, תדהר נבחרה לבנות פרויקט בבת ים בשווי כ-1.5 מיליארד ₪ (כ-800 דירות חדשות). ניסיון זה מעיד על יכולת ביצוע בקנה מידה רחב.

הצלחות וכשלים בולטים: תדהר שמה לעצמה מוניטין של עמידה בלוחות זמנים ובתקציב, תודות לשליטתה על כל שרשרת הבנייה. אחת ההצלחות הבולטות – פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף בשכונת רמת השרון (מתחם “רימוני תדהר”), שבו 6 בניינים ישנים יתחלפו ב-6 מגדלים חדשים, ותדהר מנהלת את הכל במתווה “בינוי-פינוי-בינוי” (בניית חלק מהדירות לפני פינויים מלאים) כדי להקל על הדיירים. כישלונות מהותיים לא נרשמו, אך כתוצאה מהאטה בשוק הנדל”ן בשנת 2023, תדהר האטה תחילת פרויקטים מסוימים עד להתבהרות הכלכלה – צעד המעיד על ניהול סיכונים שקול (ולא כניסה להרפתקאות שעלולות להיכשל).

חדשנות טכנולוגית ותהליכי עבודה: תדהר ידועה בחידושים שהיא מכניסה לענף. החברה פיתחה מערכת תוכנה פנימית לניהול אתרי בנייה בזמן אמת (שילוב מצלמות, רחפנים ו-AI לניטור התקדמות הבנייה), מה שמאפשר יעילות ושליטה גבוהות. כמו כן, תדהר מובילה באימוץ שיטת “Lean Construction” (בנייה רזה) להסרת עיכובים ובזבוז. מבחינת התחדשות עירונית, תדהר מקדמת מודלים כמו בינוי-פינוי-בינוי – בניית מבנים חדשים על שטח פתוח קרוב, העברת דיירים ישירות אליהם, ואז הריסת המבנים הישנים ובניית יתר הפרויקט. מודל זה, למרות שהוא תלוי בזמינות קרקע סמוכה, מצמצם משמעותית את זמן הדיור הזמני של הדיירים ומדגים חדשנות תהליכית.

רגולציה ומיסוי: כתוצאה מגודלה, לתדהר קשרים הדוקים עם בנקים וגופים מוסדיים, מה שמאפשר לה לספק לדיירים ערבויות חוק מכר חזקות מאוד ללא קושי. בנוסף, החברה עומדת בקשר עם רשויות התכנון כדי להאיץ הליכים – למשל, היא הקימה צוות ייעודי שמתמקד בהגשת בקשות להיתרי בנייה וטיפול בהתנגדויות באופן ממוקד, כדי לקצר זמנים. בתחום המס, תדהר מנוסה בליווי דיירים בכל ענייני המיסוי – היא אפילו שוכרת יועצי מס פרטיים לכל מתחם כדי לוודא שכל דייר מנצל את כל הפטורים (למשל פטור ממס שבח עד 120 מ”ר לפי חוק פינוי-בינוי). המוניטין הטוב של תדהר מאפשר לה גם לקבל לעיתים הקלות (לגיטימיות) מהרשויות – למשל, אמון בכך שתבצע עבודות ציבוריות כתנאי לזכויות, מה שיכול להביא לאישור מהיר יותר של תכניות.

טבלת השוואה בין חברות מובילות
להלן טבלה המשווה בין כמה מן החברות המובילות שנסקרו, על בסיס פרמטרים עיקריים:

(מקור הנתונים: דיווחי חברות ופרסומי חדשות )

בטבלה רואים השוואה שלחברות הגדולות יש מכנים משותפים – יציבות פיננסית, ניסיון רב ומספר רב של פרויקטים – אך לכל אחת גם אסטרטגיה מובחנת. למשל, אזורים ואשדר נהנות ממסורת רבת שנים ומיקוד ביצירת קשרי קהילה ומוניטין, בעוד אאורה ואפריקה התחדשות צמחו מהר יותר בעשור האחרון על בסיס התמחות ייעודית בפינוי-בינוי.

חוקים מרכזיים בהתחדשות עירונית והשפעתם
סביבת ההתחדשות העירונית בישראל מושפעת ממספר חוקים ותקנות, שחלקם נחקקו במיוחד כדי לעודד פרויקטים אלה ולהגן על זכויות המעורבים. להלן עשרה חוקים מרכזיים (או מסגרות חוקיות) המשפיעים ישירות או בעקיפין על התחום, בצירוף הסבר על השפעתם על דיירים, משקיעים (יזמים) וקבלנים:

1. חוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965 – חוק המסדיר את כל נושא התכנון והוצאת היתרי בנייה. במסגרת חוק זה נקבעים הכללים לאישור תכניות (למשל תב”עות בהתחדשות עירונית) ולהוצאת היתרי הבניה. מבחינת דיירים: החוק מגדיר את זכותם להגיש התנגדויות לתכניות פינוי-בינוי המשנות את סביבתם, והוא זה שמחייב התקנת ממ”דים, חניות ותשתיות – מה שמבטיח דירות חדשות בטוחות ונוחות יותר. מבחינת יזמים/קבלנים: זהו החוק שמתווה את הבירוקרטיה – ועדות התכנון, דרישות תקנים (כגון תקן רעידות אדמה) והיטלי הפיתוח. חוק זה קובע שגם לאחר הסכמה בין דיירים ליזם, יש צורך לעבור תהליך אישור תכנוני ממושך (לעיתים שנים), הכולל ועדה מקומית, מחוזית וייתכן אף ועדת ערר. לכן, החוק משפיע מאוד על לוחות הזמנים ועל העלויות (למשל, דרישת הוועדות לשטחים ציבוריים או הגבלות גובה יכולות להשפיע על כדאיות הפרויקט).
2. תמ”א 38 – תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (2005) – למרות שזו תכנית מתאר ולא חוק בכנסת, בפועל הייתה לה השפעה דרמטית כמסגרת לעידוד התחדשות בבניינים בודדים. תמ”א 38 איפשרה מתן זכויות בנייה נוספות לבניינים שהיתר הבניה שלהם לפני 1980, בתמורה לחיזוקם. בהמשך גם התאפשר במסגרתה הריסה ובנייה (תמ”א 38/2). מבחינת דיירים: היא העניקה הזדמנות לקבל בבניין קיים חיזוק, תוספת מעלית וממ”ד, ולעיתים הרחבת דירה או מרפסת – ללא עלות מצד הדייר, כאשר היזם מקבל דירות חדשות על הגג. כמו כן, תמ”א 38 כללה בתחילה פטור מהיטל השבחה, מה שהקטין עלויות על הדיירים (היטל השבחה הוא מס עירוני על עליית שווי הנכס כתוצאה מאישור תכנית). מבחינת יזמים: תמ”א 38 יצרה מודל עסקי חדש – פרויקטים קטנים ומהירים יחסית לעומת פינוי-בינוי. היא איפשרה ליזמים לבנות עוד קומות על בניין קיים (או לבנות בניין חדש גבוה יותר אחרי הריסה), למכור את הדירות הנוספות וכך לממן את החיזוק והרווח. אלפי בניינים בארץ שופצו או נבנו מחדש תחת תמ”א 38. עם זאת, מגבלות התמ”א (כגון קושי לממשה בפריפריה, התנגדות ראשי ערים לציפוף בלי תכנון כולל) הובילו לסיום תוקפה הארצי באוקטובר 2022. כעת הערים עוברות לתכניות עירוניות חלופיות, אך רבות מההוראות של תמ”א 38 שולבו בהן. מבחינת קבלנים: תמ”א 38 הצריכה מיומנות הנדסית (לחיזוק מבנה קיים עם דיירים שגרים בו – אתגר לא פשוט), ואפשרה לחברות ביצוע קטנות להיכנס לענף ההתחדשות ולצבור ניסיון.
3. חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס”ו-2006 – חוק שנועד לעודד פרויקטים רחבי היקף של הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים (פינוי-בינוי). החוק הזה הגדיר לראשונה את המנגנון לטיפול ב”דייר סרבן” בפינוי-בינוי: אם רוב מוגדר של דיירים חתמו (בשעת חקיקת החוק – 80% בבניין משותף, ולאחר תיקון בחוק ההסדרים 2023 ירד הרף ל-66% ), אז בעל דירה המתנגד ללא סיבה סבירה עלול להיתבע ע”י שכניו ולשלם פיצוי נזיקין על הנזק שעיכובו גורם . השפעת החוק על דיירים: מצד אחד, הוא מגן על הרוב המעוניין בפרויקט מפני מיעוט קטן המעכב, בכך שהוא מפעיל לחץ משפטי על הסרבן (ראו בהמשך תקציר פסיקה – מקרה בו דיירת סרבנית חויבה בכ-485 אלף ש”ח פיצוי). מצד שני, הוא גם מגדיר מהן סיבות סבירות לסירוב (כגון מצב אישי קשה, או הצעה בלתי הוגנת לדייר המסוים) כדי להגן על מי שמתנגד מסיבות לגיטימיות. עבור יזמים: החוק פתר את “בעיית ה-100%” שהייתה לפניו – כבר אין צורך להשיג חתימה של כל דייר ודייר, די ברוב מיוחס. הדבר מאפשר ליזמים לסגור עסקה עם רוב גדול ולדעת שיוכלו, אם יידרש, להשיג את היתר בית המשפט לכפות הפינוי על המיעוט. זה הפך פרויקטים רבים מבלתי-אפשריים לאפשריים. עבור קבלנים ומשקיעים: החוק הגביר ודאות שהפרויקט יצא לפועל אם רוב מוצק תומך בו, מה שנותן לבנקים ולמשקיעים ביטחון לממן את הבנייה. כמובן, יש עדיין סיכון שהתהליך המשפטי מול הסרבנים יארך, אך יש מוצא חוקי.
4. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס”ח-2008 – זהו תיקון לחוק המקרקעין שנחקק כדי לאפשר ביצוע פרויקטי תמ”א 38 חרף התנגדות דיירים בודדים. החוק קבע כי לחיזוק מבנה והוספת יחידות (תמ”א 38/1) מספיק רוב של 66% מהדיירים, ולהריסה ובנייה (תמ”א 38/2) נדרש רוב של 80%, כאשר דייר סרבן עשוי להיתבע בבית משפט לדיני מקרקעין. למעשה זה מנגנון מקביל לחוק פינוי-בינוי אך לבניין בודד. השפעה על דיירים: רוב הדרוש נמוך יותר מ-100% מסיר את כוח הווטו מכל דייר יחיד, ובכך מאפשר לקהילת בעלי הדירות לקדם את ביטחון הבניין ושדרוגו גם אם יש יחיד המתנגד. יחד עם זאת, החוק מחייב שפועלים לטובת כלל הדיירים – אם למשל דייר חושש מפגיעה ממשית (כמו ערך דירתו לאחר תוספת קומות), הוא רשאי לפנות למפקחת על הבתים המשותפים שתבחן אם ההתנגדות סבירה. עבור יזמים: החוק מבטיח שלא after השקעת משאבים בתכנון וקידום תמ”א 38 – דייר אחד יוריד את הכל לטמיון. הוא נותן להם עוגן משפטי להשלים פרויקט עם רוב מיוחס. קבלנים ויזמים בכל זאת משתדלים להגיע להסכמה מלאה אם אפשר, כדי להימנע מהליך משפטי, אך הידיעה שקיים מנגנון כפייה בסוף התהליך מעניקה מנוף לחץ במו”מ.
5. הורדת שיעור ההסכמה הנדרש ל-66% (2022/3) – במסגרת עדכוני חקיקה (בחוק ההסדרים לשנים 2022-2023) תוקן חוק הפינוי-בינוי כך שגם במתחמי פינוי-בינוי גדולים נדרש כעת רק שני-שלישים מבעלי הדירות (במקום 80% בעבר). הוראה זו הגיעה לאחר שראו כי מיזמים רבים נתקעו סביב 70%-75% הסכמה. עבור דיירים: המשמעות היא שעכשיו קל יותר לרוב לקדם פרויקט בניגוד לדעת המיעוט. יש בכך יתרון לרוב שמעוניין, אך חיסרון פוטנציאלי לדיירים מתנגדים – כוחם פחת. לכן, התיקון לווה גם בחיזוק ההגנות לדיירים קשישים: למשל דייר מעל גיל 75 יכול לדרוש מהיזם פתרון של דירה חלופית מתאימה במקום דיור זמני או תנאים מיוחדים, כתנאי להסכמתו, והדבר לא ייחשב “סרבנות בלתי סבירה”. עבור יזמים וקבלנים: רף ה-66% הקל באופן משמעותי על יציאת פרויקטים לדרך. מיזמים שעמדו על 70% חתימות ורבו עם ה-30% הנותרים – כעת יכולים תיאורטית להמשיך, בתנאי שהמיעוט אינו מצליח לשכנע שבידו סיבות סבירות לבית המשפט. שינוי זה מגדיל את צבר הפרויקטים הפוטנציאליים עבור החברות ומפזר סיכונים (פחות הסתברות לכישלון על רקע חוסר חתימות).
6. חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע”ו-2016 – חוק זה הקים את הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, גוף סטטוטורי תחת משרד הבינוי והשיכון, שתפקידו לתכלל ולקדם את מדיניות ההתחדשות העירונית במדינה. החוק מגדיר את סמכויות הרשות, הכוללות בין היתר סיוע לרשויות המקומיות בתכנון מתחמי פינוי-בינוי, הפעלת תוכניות חברתיות לצד הפיזיות, וניהול מאגר מידע על יזמים ועל פרויקטים. ההשפעה על דיירים: באמצעות החוק, הוקמו מִנהלות עירוניות להתחדשות עירונית בערים רבות, אשר מספקות לדיירים ייעוץ בלתי תלוי, מידע לגבי הזכויות שלהם, ואף מימון לליווי חברתי-קהילתי. הדיירים זוכים לכתובת ציבורית שאליה ניתן לפנות בשאלות (מעין “רשות ממשלתית לצידם” ולא רק היזם). עבור יזמים: הרשות הממשלתית יוזמת “קול קורא” למתחמים – היא ממפה אזורים מתאימים, ומזרימה תקציב לתכנון מוקדם עוד לפני שיש יזם. כשמתחם מוכרז ומוכן תכנונית, זה מקל על היזם להיכנס, כי חלק מהעבודה כבר בוצע. כמו כן, הרשות לעיתים משמשת מתווך ומפשר בין יזמים לדיירים כשיש קשיים. עבור קבלנים: החוק איפשר גם הקמת “קרנות התחדשות עירונית” (באמצעות חברות בת של הרשות) שמטרתן לסייע במימון פרויקטים לא-כלכליים באזורים מוחלשים. כך, קבלנים יכולים לקבל מענקים/מימון אם הם לוקחים על עצמם פרויקט עם רווחיות גבולית בשכונת מצוקה, דבר שבעבר לא היה בנמצא.
7. חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע”ז-2017 – מכונה גם “חוק המארגנים”. חוק זה נולד עקב תופעה שבה “מאכרים” או מתווכים היו משכנעים דיירים לחתום להם על ייפוי כוח לארגון פרויקט, ואז “נעלמים” או מעכבים את חיפוש היזם במשך שנים, לעיתים תוך הטעיה. החוק מגדיר כללים להסכמים בין בעלי דירות לבין מי שתפקידו לארגן עסקת התחדשות עירונית: הוא מגביל את תוקף ההתחייבות בזמן, מחייב גילוי נאות של פרטי המארגן ועברו, מקנה זכות ביטול חד-צדדית לדייר בתוך פרק זמן קצוב, ואוסר על גביית תשלום מהדיירים עבור הארגון (המארגן מקבל תשלום רק מהיזם בסופו של דבר). השפעה על דיירים: החוק מגן עליהם מפני התחייבות בלתי מוגבלת בזמן – כעת אם חתמו למארגן, יש לו תקופה מוגדרת (למשל 18 חודש, עם אופציה להארכה אם רוב הדיירים מסכימים) להביא הצעה מחייבת מיזם, אחרת ההתקשרות בטלה. בנוסף, הוא מבטיח שהדיירים ידעו שהם לא חייבים שום כסף מראש. השפעה על יזמים: היזמים מקבלים ודאות שההסכמים שחותמים עמם אכן מייצגים את רצון הדיירים בטווח הקרוב, ולא הסכמים “רדומים” מלפני עשור. זה גם מונע תחרות לא הוגנת – בעבר היו יזמים שקנו “בלעדיות” ממארגן על בניין, אפילו בלי ליידע כראוי את הדיירים. כעת הכל שקוף יותר. לגבי קבלנים: עקב החוק, פרויקטים מגיעים לביצוע בשלב יותר בשל – אחרי בחירת יזם בצורה מסודרת. זה מונע מצב שקבלן נכנס לפרויקט ואז מגלה ששליש מהדיירים בכלל לא מבינים מי הוא ולא בטוחים בפרויקט (מצבים שהיו בעבר).
8. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) – הטבות בהתחדשות עירונית – עסקאות התחדשות עירונית הן למעשה עסקאות קומבינציה: הדייר “מוכר” זכויות ליזם, ומקבל תמורה בדירה חדשה. באופן רגיל, מכירת דירה שנייה ומעלה מחויבת במס שבח (רווחי הון) ובמס רכישה מצד היזם, אך המחוקק קבע שורת פטורים והקלות כדי לא להרתיע. למשל, חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח לדייר שמוסר דירת מגוריו במתחם פינוי-בינוי מוכרז (עד שווי תקרה מסוים לכל דירה, כדי למנוע ניצול אצל דירות ענקיות או מרובות). גם מס רכישה על הקרקע שהיזם “קונה” מהדיירים קיבל פטור במסלול זה. עוד קובע החוק שאם דייר מקבל יותר מדירה חדשה אחת (נניח בבעלותו שתי דירות ישנות), גם זאת בפטור בתנאים מסוימים, כדי שלא יטרפד העסקה מחשש המס. מבחינת דיירים: הטבות אלו קריטיות – בלעדיהן, בעלי דירות היו נדרשים לשלם סכומי עתק על “רווח” שהם כביכול עשו כשהחליפו דירת 50 מ”ר ישנה בדירת 80 מ”ר חדשה. הפטור משבח מאפשר להם ליהנות מהשדרוג ללא מס (למעט מקרים מיוחדים של השקעה נטו). מבחינת יזמים: הם זוכים בפטור ממס רכישה (שיכול להגיע ל-6% מערך הקרקע) ובפטור חלקי מהשבח הגלום בעסקה – מה שמשפר דרמטית את כדאיות הפרויקט. החוק גם מאפשר דחיית אירוע המס עד לסיום הפרויקט, כך שהיזם לא צריך לשלם מסים לפני שקיבל תמורה (מכירת הדירות החדשות). עבור קבלנים/משקיעים: המשמעות היא שהפרויקט “רזה” יותר מבחינת עלויות מס, מה שמגדיל את התקציב הזמין לבנייה עצמה (או הרווח). עם זאת, שימו לב שפטורים אלה מותנים בעמידה בקריטריונים (למשל הכרזה רשמית על המתחם או אישור שר האוצר), ולכן צוות משפטי של היזם מטפל מראש בקבלת האישורים הנדרשים.
9. היטל השבחה ותקנותיו – היטל השבחה אינו חוק נפרד אלא חלק מחוק התכנון והבניה, אך ראוי לציון מיוחד. היטל ההשבחה הוא תשלום שחייב בעל נכס (בד”כ היזם לאחר שקיבל חתימות הדיירים) לרשות המקומית, בגין עליית שווי המקרקעין עקב אישור תכנית חדשה. בפרויקטי התחדשות עירונית, מדובר בסכומים גדולים, כי אישור תב”ע לפינוי-בינוי או זכויות תמ”א 38 מקפיץ את שווי הקרקע. במשך שנים רבות, תמ”א 38 העניקה פטור מלא מהיטל השבחה כדי לעודד חיזוק מבנים. החל מ-2018 תוקן החוק כך שכל רשות מקומית יכולה לגבות עד 50% מההיטל בתמ”א 38 – רבות החלו לגבות, מה שקצת האט את הפרויקטים. בפינוי-בינוי, רוב הערים נוהגות לתת הנחה או פטור, במיוחד אם הפרויקט לא מאוד רווחי. ב-2023 אף נקבע בפסיקת ביהמ”ש העליון כי גם דירות חדשות שנבנות על גג קיים לשימוש עצמי של בעל הגג, זכאיות לפטור מהיטל השבחה כמו פטור הבניה העצמית על קרקע פנויה. מבחינת דיירים: ברוב המקרים, ההסכם עם היזם מעביר אליו את חובת תשלום ההיטל, כך שהדיירים לא משלמים אותו מכיסם. אך אם ההיטל גבוה, היזם עשוי לגלגל זאת בעקיפין בדמות תמורה קצת נמוכה יותר לדיירים (למשל דירות קטנות יותר משהיו יכולים לתת אילו לא היה היטל). לכן, כאשר המדינה או העירייה מעניקים פטור/הנחה, הדיירים נהנים מתמורה מירבית. מבחינת יזמים וקבלנים: היטל גבוה עלול להפוך פרויקט ללא-כדאי. לכן חברות רבות לוחצות במסגרת השומה להפחתת ההיטל בטענה של “קידום מטרות ציבוריות”. יש גם מנגנון של וועדת חריגים ארצית שיכולה לתת פטור לפרויקט ספציפי אם מצאה שהוא לא ייצא לפועל אחרת. לסיכום, מדיניות ההנחות בהיטל השבחה היא כלי מרכזי בידי המדינה לווסת את הכדאיות – הקלה בהיטל = זריקת עידוד לפרויקט.
10. דיירים מוגנים ושיכון ציבורי – חקיקה נלווית: בשכונות ותיקות לא פעם יש דיירים מוגנים (דיירים בשכירות ישנה המוגנים לפי חוק הגנת הדייר) או דיירי שיכון ציבורי (דירות עמיגור, חלמיש וכו’). חוקים אלו (חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] וחוקים ותקנות של משרד השיכון) קובעים את זכויות אותם דיירים בהתחדשות עירונית. למשל, דייר מוגן שאינו בעל הדירה זכאי לפי החוק או הנחיות משרד השיכון לקבל מהיזם דירה חדשה בבניין ולשמור על מעמדו כמוגן, או לקבל פיצוי כספי נאות והדיור המוגן שלו מסתיים. דיירי דיור ציבורי זכאים לחזור לדירה החדשה (שתמשיך להיות בבעלות החברה הציבורית) או לעבור לדיור ציבורי אחר לפי בחירתם. ההשפעה על דיירים: חוקים אלו שומרים שדיירים מוחלשים לא ייזרקו לרחוב – היזם חייב לתת להם פתרון מקביל. עבור יזמים: במציאות, מגיעים להסדר עם משרד השיכון על רכישת זכויות הדייר המוגן (לשלם לו או לשקן אותו במקום אחר) – זה עלות נוספת, אך ידועה מראש. במתחמי שיכון ציבורי, היזם מתאם עם הדיירים ה”מחזיקים” (שוכרים) ועם החברה המשכנת את תנאי המעבר. חוק הגנת הדייר מקשה לפנות דייר מוגן בעל כורחו, אבל בעזרת מתן דירה חדשה או פיצוי, לרוב מושגת הסכמה. מבחינת קבלנים: הם צריכים לכלול בתקציב עלויות אלה (כמו לרכוש זכויות דייר מוגן במחיר שוק פחות 1/3 לפי החוק). חוקים אלו מוודאים שגם אוכלוסיות חלשות ייהנו מפירות ההתחדשות העירונית, ולא ייווצר עוול חברתי.

פסיקות מרכזיות מהעת האחרונה בתחום
בשנים האחרונות ניתנו מספר פסקי דין חשובים הקשורים להתחדשות עירונית. נציג חמישה פסקי דין מרכזיים, בעיקר מבית המשפט העליון, המדגישים סוגיות של סכסוכי דיירים (לרבות מחלוקות על זכויות בגג), וכן מקרים של דיירים סרבנים:

• זכויות בנייה על גג בית משותף – נחלת כלל הדיירים: הלכה ותיקה שאושרה מחדש בפסיקות עדכניות קובעת כי זכויות הבנייה הנוספות בבניין משותף הן בבעלות כל בעלי הדירות, גם אם הגג צמוד לדירה מסוימת. כבר בשנת 1963 (עניין לווינהיים נ’ שורצמן) נפסק ש”הצמדה בלבד של גג לאחת הדירות אינה נותנת את הזכות לבעל הדירה לבנות על הגג כעולה על רוחו, בלי הסכמת בעלי הדירות האחרות”. כלומר, אף שהגג מוצמד והופך לחלק מהדירה, בעל אותה דירה לא יכול לבנות עליו תוספת ללא אישור יתר הדיירים. עקרון זה חזר במספר פסקי דין (יוסף נ’ בכר 1978 ועוד). המשמעות היא שבפרויקט תמ”א 38, למשל, בעל פנטהאוז עם גג צמוד אינו זכאי אוטומטית לכל הדירות החדשות על הגג – הזכויות שייכות לכולם וחלוקתן צריכה להיות בהסכמה או בכפוף לחוק (למשל, בדרך של מתן תמורות לכלל הדיירים).
• הצמדת גג אינה ויתור על זכויות עתידיות – פס״ד עליון בע”א פלוני: בפסק דין עליון שניתן בשנים האחרונות (2018, בהרכב בראשות השופט דנציגר – לעיתים מוזכר כ”הלכת ברש”) נדון מקרה שבו בתקנון הבית המשותף הייתה הוראה שהגג צמוד לדירת הגג וניתן לבנות עליו הרחבה מסוימת. בעלי הפנטהאוז טענו שזה אומר שכל זכויות הבנייה בגג שלהם. ביהמ”ש העליון הפך את פסיקת המחוזי וקבע: הצמדת הגג לדירה, אפילו תוך הסכמה לבנייה מסוימת עליו, אינה מהווה הסכמה לוויתור על מלוא זכויות הבנייה העתידיות לטובת אותה דירה . במילים אחרות, גם אם הסכימו פעם שבעל הפנטהאוז יוכל לסגור חלק מהגג לחדר – זה לא אומר שאם בעתיד יהיו זכויות לעוד קומה שלמה, הן שלו בלעדית. זכויות בנייה חדשות שייכות לכלל הדיירים אלא אם כן נאמר במפורש אחרת. פסיקה זו חיזקה את ההגנה על דיירים מן השורה לוודא שיקבלו חלק יחסי בכל פרויקט על הגג.
• בניית קומה ע”י בעלי דירת גג – כשהתקנון מאפשר, גם ללא הסכמת השכנים: מקרה יוצא דופן הוא פס”ד עליון שניתן בשנת 2022, בו הותר לבעלי דירת גג בבניין בגבעתיים לבנות על הגג קומת דופלקס חדשה למרות התנגדות השכנים. ההחלטה הזו התבססה על תקנון ספציפי של הבית המשותף שקבע במפורש זכות בנייה לבעלי הגג. העליון פירש שהתקנון מקנה להם זכות זו ללא צורך בהסכמת האחרים, בכפוף לקבלת היתר בניה כדין. בפסק הדין צוין שאם בתקנון הבית נכתב במפורש שפלוני רשאי לבנות על הגג – זו זכות קניינית שהדיירים האחרים כבר ויתרו עליה מראש, ולכן אין להם עילה להתנגד, כל עוד הבנייה בהתאם לתקן. מקרה זה מדגים שיוצאי דופן יכולים להתקיים, אך הם תלויים בנסיבות ספציפיות של רישומי הבית המשותף. לרוב, כפי שתואר לעיל, אם אין הוראה מפורשת – הזכויות שייכות לכולם.
• תקדים “בית הדר” – זכויות בנייה שעברו למגרש אחר שייכות לכלל הדיירים: בפסק דין תקדימי של בית המשפט העליון מיולי 2023 (פורסם בהרחבה כ”פס”ד בית הדר”), נדון מקרה שבו במקום לנצל זכויות בנייה נוספות על גג בניין לשימור בת”א, הוחלט ל”נייד” אותן למגרש אחר (להעביר את הזכויות לבנייה בבניין חדש סמוך, כי על המבנה לשימור אי אפשר היה להוסיף קומות). שאלת המפתח הייתה: למי שייכות הזכויות הניידות הללו – לבעלי דירת הגג שהייתה מקבלת תוספת אילו ניתן לבנות, או לכל הדיירים? בית המשפט העליון קבע באופן חד: זכויות בנייה שמנוידות למגרש אחר שייכות לכלל בעלי הזכויות בבניין, ולא רק לבעלי הדירה שאליה הוצמד הגג. בכך חיזק העליון שוב את עקרון השיתוף בזכויות, אפילו במצב חדשני שלא דובר בו מפורשות בחוק. עבור הדיירים האחרים בבניין בית הדר, משמעות הפסיקה הייתה שהם זכאים ליהנות (בדמות כסף או דירות) מזכויות שהועברו, ולא רק בעל הפנטהאוז. פסיקה זו מונעת מצב בו דייר מסוים “יעשה קופה” רק כי במקרה הגג אצלו – גם כשתכנונית בונים במקום אחר, ערך הזכויות מחולק שווה.
• דייר סרבן – אישור פיצוי כבד בבית המשפט העליון: אחת הפסיקות החשובות לגבי סרבנות הייתה בעניינה של דיירת בחיפה (פרויקט בנווה שאנן) שסירבה לחתום בפינוי-בינוי, אף שכל 17 בעלי הדירות האחרים חתמו. בית המשפט העליון דחה את הערעור שלה בשנת 2020 (בקירוב) וקבע שההתנגדויות שלה אינן סבירות, ואישר את פסיקת המחוזי שחייבה אותה בכ-485,000 ש”ח פיצוי לשכניה. אותה דיירת טענה למספר בעיות: חוב ארנונה שהיה לה ומנע חתימה, דירתה החדשה תהיה נמוכה טופוגרפית מהקיימת, תישלל ממנה ראייה לנוף, ורוב הדיירים בכלל משכירים ולא גרים שם. ביהמ”ש שקל וטען שאלו לא סיבות שמצדיקות טרפוד פרויקט כה משמעותי לרבים – חלקן ניתנות לפתרון (היזם סגר את חובה לעירייה, הבטיח פיצוי על הפרשי גובה) וחלקן אינן “בלתי סבירות” (טענת המשכירים נדחתה כי גם משקיע זכאי להנות מהפרויקט). משמעות הפסיקה: היא שידרה מסר חזק שסירוב שאינו עומד באמת במבחן “סבירות” יעלה ביוקר לסרבן. מצד הדיירים – הדבר מדרבן מתנגדים פוטנציאליים לשקול היטב את סיבותיהם, ולדעת שאם הם היחידים או בין המעטים, סיכוים קלוש להצדקה משפטית. מצד יזמים – הפסיקה מעניקה כלי הרתעתי וגם מעשי, שכן היזם לא תמיד תובע את הסרבן אלא הדיירים עצמם (כאן 17 תובעים – השכנים – נגד הסרבנית), אך ברור שהיזם תומך בהליך. ברגע שהעליון פסק כך, נפתחה הדרך להמשך הפרויקט (אם כי נאמר שאם תצטרף בהמשך – הפיצוי יבוטל ). זוהי דוגמה קיצונית אך מלמדת: בית המשפט העליון נוטה לתמוך במיזמי פינוי-בינוי כשהם מגובים ברוב גדול ויתרון ציבורי, ולא יאפשר למיעוט לזכות בשליטה לא פרופורציונלית.

פסיקות נוספות שהייתה להן השפעה כוללות: החלטות באשר לחישוב היטל ההשבחה (כאמור, פטור על דירת גג לשימוש עצמי – ע”א valdman נגד ועדה מקומית י-ם, 2024 ); וכן פס”ד שקבע עקרונות לפיצוי דיירים קשישים שאינם רוצים לשוב לדירתם אלא לבית אבות – שבמקרים כאלה יש לאפשר להם קבלת שווי דירה במקום דיור חלופי. אך חמשת המקרים לעיל מדגימים את הסוגיות השכיחות: זכויות בנייה בגג וחלוקתן, ודיירים סרבנים וגבולותיהם.

מדריך מעשי לבחירת חברה/יזם להתחדשות עירונית
בחירת היזם הנכון היא אולי ההחלטה החשובה ביותר של בעלי דירות היוצאים לדרך של פרויקט התחדשות עירונית. היזם (או חברת הבנייה) הוא הגורם שיתכנן, יממן, יבנה ויספק לכם את הדירות החדשות – ולכן יש להקדיש לבחירתו תשומת לב ומחשבה. להלן מספר קווים מנחים בגובה העיניים לדיירים המבקשים לבחור יזם, כולל איך לבדוק חברות, איך לערוך התמחרות, ועל מה לחתום וממה להיזהר:

1. בדיקת רקע ואיתנות החברה: לפני הכל, יש לברר מיהן החברות הפעילות בתחום באזור שלכם. מומלץ לבדוק דירוגים רשמיים (כמו Dun’s 100 או מדד ההתחדשות העירונית) כדי לזהות חברות אמינות ומובילות. בדקו את היסטוריית החברה: כמה פרויקטים גמרה בהצלחה? כמה שנים היא בתחום? האם היא בעלת גב פיננסי (למשל חברת בת של ציבורית גדולה כמו אשדר/אשטרום, או חברת ביטוח בשותפות)? חברות גדולות בדרך כלל מספקות ביטחון (פחות סיכון שיקרסו כלכלית באמצע), אך גם חברות קטנות יכולות להיות טובות – העיקר שתהיה להן ערבות בנקאית הולמת וניסיון מוכח. אל תתביישו לבקש מהיזם הוכחות יכולת: דוחות כספיים (אם ציבורי), מכתבי תמיכה מבנק המממן, או להתרשם מפרויקט שביצע. טיפ: בקרו בפרויקט אחר שהחברה בנתה, דברו עם דיירים שם על שביעות רצונם – אין חכם כבעל ניסיון.
2. השוואת הצעות והתמחרות: מומלץ מאוד לא לבחור ישר את היזם הראשון שפונה אליכם. קבלו לפחות 2-3 הצעות מחברות שונות. לשם כך ניתן לפרסם “קול קורא ליזמים” במינהלת העירונית (ברוב העיריות יש גוף כזה שיעזור לכם) או באופן פרטי. הזמינו מספר חברות לפגישה, וספקו להן נתונים אחידים (כמה דירות, שטח המגרש, ציפיות הדיירים). בקשו מכל חברה הצעה עקרונית בכתב – הכוללת את תוספת השטח המוצעת לכל דייר, היכן ימוקמו הדירות החדשות (קומה וכו’), האם יש תוספות כגון מרפסת, מחסן, חניה, מיזוג ועוד, כמה שכר דירה יינתן לתקופת הבנייה (בפינוי-בינוי) וכו’. לאחר קבלת ההצעות, ערכו השוואה בצורה טבלאית כדי לראות מי מציע יותר. אל תסתנוורו רק מגודל הדירה – חשוב גם מוניטין ואמינות. למשל, יזם לא מוכר שמבטיח 30 מ”ר תוספת אולי לא יצליח לעמוד בזה בפועל, לעומת יזם מנוסה שמבטיח 20 מ”ר סולידיים ויעמוד בהתחייבות. זהו השלב לבצע התמחרות: ידעו כל יזם שיש לכם הצעות מתחרות, נסו לשפר תנאים – עוד קצת מטרים, עוד חניה אם אפשר, או קיצור לוחות זמנים. ברוב העסקאות, התמורות לכל הדיירים די דומות בין המתחרים – ואז אמינות היזם היא לשון המאזניים.
3. ליווי מקצועי – עו”ד, מפקח ושמאי דיירים: כבר בתחילת הדרך (עוד לפני בחירת היזם), דאגו לשכור עורך דין מנוסה מטעם הדיירים. עורך הדין ידע לנווט את תהליך ההתמחרות, לבדוק רקע של חברות (יש לו גישה למאגרים) ולוודא שלא תחתמו על משהו מחייב מוקדם מדי. חשוב שעו”ד הדיירים לא יהיה מקושר באופן הדוק ליזמים (בחירה דרך המינהלת העירונית או המלצות של דיירים אחרים באזור יכולה לעזור בעצמאות שלו). שכר טרחתו משולם בסוף ע”י היזם לפי חוק (נהוג ~1.5% מהעלות), אבל הוא מייצג רק את בעלי הדירות. בנוסף, מומלץ בשלב המשא ומתן המתקדם למנות שמאי דיירים – שמאי שיבדוק את הערך הכלכלי של ההצעה ויוודא שהיא הוגנת (למשל, שלא השאירו את הדיירים עם שטח קטן מדי לעומת רווח היזם). גם עלות השמאי משולמת ע”י היזם במסגרת ההסכם, אך הוא עובד עבורכם. לבסוף, כשתגיעו לשלב ביצוע, חשוב גם עין מקצועית – מפקח דיירים – מהנדס בניין שייצג את בעלי הדירות בפיקוח על איכות הבנייה של היזם. המפקח יוודא שהמפרט שהובטח אכן מבוצע, ויסייע לכם בעת מסירת הדירות (בדק). מפקח מתמנה בדרך כלל מעט לפני תחילת העבודות, וגם את שכרו משלם היזם. סיכום סעיף: צוות יועצים מקצועי מבטיח שהדיירים (שאינם מומחים בעצמם) יהיו מוגנים לאורך הדרך.
4. בחירת היזם וחתימת הסכם ראשוני (מכתב כוונות): לאחר שקיבלתם החלטה עקרונית על זהות היזם המועדף (נניח, חברה X נתנה את ההצעה המשופרת הטובה ביותר וגם יש לה אמון הדיירים), עוברים לשלב של חתימה עקרונית. לעולם אל תחתמו כל דייר מול היזם בנפרד על מסמך מחייב לפני שיש הסכמה קולקטיבית וייעוץ משפטי! מה שצריך הוא לחתום על הסכם עקרונות או “מזכר הבנות” קבוצתי, שבו היזם מתחייב לתנאים העיקריים שסוכמו ואתם מתחייבים בבלעדיות מסוימת לתת לו זמן לקדם את התכנון. מסמך זה צריך להיות מנוסח ע”י עו”ד הדיירים ולהכיל סעיפים כגון: התחייבות היזם לתמורות כפי שהוצעו, התחייבות הדיירים לא לנהל מו”מ עם אחר למשך X חודשים, אפשרות שלכם לצאת מההסכם אם היזם לא עמד בלוחות זמנים (למשל, לא הגיש תב”ע תוך שנה או לא השיג מימון). זהירות: אל תחתמו מיד על חוזה סופי כובל בלי “תקופת בדיקה”. לרוב, במיזמי פינוי-בינוי חותמים קודם על הסכם עקרונות, ורק כאשר היזם השיג אישור תב”ע או לפחות רוב חתימות – עוברים לחתום על ההסכם המפורט.
5. נקודות מפתח בחוזה וממה להיזהר: בעת גיבוש ההסכם המחייב (הסכם פינוי-בינוי או חיזוק), יש לשים לב לכמה דברים קריטיים: (a) ערבויות ובטוחות – החוק מחייב ערבות בנקאית לדייר בגובה שווי הדירה החדשה המובטחת לו. ודאו שהערבות היא בלתי מותנית ומפורט בדיוק מתי תימסר (בפינוי-בינוי, עם הפינוי מהדירה הישנה; בתמ”א 38, לרוב עם תחילת הבנייה). בנוסף לערבות חוק מכר, יש ערבות מיסים (שהיזם ישלם את מסי הדייר אם יחולו), ערבות שכירות (לתשלומי שכר דירה בזמן הבנייה) וערבות בדק (לליקויים אחרי המסירה). אל תוותרו על שום ערבות – זה רשת הביטחון שלכם! (b) לוחות זמנים ויציאה מעסקה – להכניס בחוזה שהיזם מתחייב להשיג את אישורי התכנון תוך זמן מוקצב. למשל: אם בתוך 3 שנים לא אושרה תב”ע/היתר בניה, לדיירים אופציה לבטל את ההסכם ללא פיצוי. סעיף כזה מגן עליכם מ”גרירת רגליים”. (c) מפרט טכני – וודאו שהחוזה כולל כמסמך נספח מפרט בנייה מפורט (סוג ריצוף, אלומיניום, מעליות, מערכות וכו’). זה ימנע ויכוחים אחר כך. (d) סנקציות על הפרה – להגדיר פיצוי מוסכם לדיירים אם היזם מאחר משמעותית במסירת הדירות, למשל תשלום חודשי נוסף על שכר הדירה. (e) שמירת זכויות – ודאו שאין סעיפים דרקוניים לטובת היזם. למשל, לעיתים יש ניסיון להחתים שאתם מוותרים על תביעות ליקויי בנייה מעבר לתקופת הבדק – אל תחתמו על ויתור גורף כזה. או סעיף שאוסר עליכם לדבר בגנות היזם בציבור – לא חובה להסכים, אפשר להסתפק באמירה שיישמר סודיות מסחרית של פרטי העסקה. זהירות נפוצה: שימו לב לסעיף “תמורות עתידיות” – לפעמים יזם מכניס שהוא זכאי לכל זכויות בנייה נוספות אם יאושרו מעבר למוסכם. הגיוני שיקבל, כי על בסיס זה חישב את העסקה, אבל ודאו שאתם מבינים את המשמעות. אולי תתעקשו שאם תהיה חריגה גדולה (נניח אושרו 30% יותר דירות משחשב – תקבלו גם אתם שדרוג). בקיצור, חוזה מאוזן. נקודה אחרונה: יחסי שכנים – אל תתנו ליזם להפריד ביניכם. גשו תמיד כקבוצה מלוכדת, החליטו יחד, ויישבו מחלוקות פנימיות בהידברות. יזמים לפעמים מנסים לפתות “טרבל-מייקר” ביותר הטבות – זה לא חוקי כיום (כולם צריכים לקבל אותו יחס פרט לנסיבות מיוחדות), ויוצר סכסוך. עמדו על עיקרון השוויון בין הדיירים.

לאחר חתימת החוזה, הדרך עוד ארוכה -אישורים, בנייה וכו’ – ראו בפרק הבא את פירוט התהליך. אבל עם יזם נכון וחוזה מוצק, סיכויי ההצלחה עולים משמעותית.

התהליך המלא של פרויקט הריסה ובנייה (פינוי-בינוי) – שלבים עיקריים
פרויקט פינוי-בינוי (או תמ”א 38/2 – הריסה ובנייה) הוא מסע רב-שלבי וממושך. כדאי לדעת מהם 10 השלבים העיקריים הצפויים, מהאתחול ועד קבלת המפתח, כולל בעיות נפוצות בכל שלב ודוגמאות מהשטח:

שלב 1: התארגנות הדיירים והחלטה עקרונית – בתחילת הדרך, בעלי הדירות בבניין או במתחם צריכים להתאגד ולקבל החלטה שהם רוצים לקדם פרויקט. לרוב, קבוצה מובילה של דיירים (נציגות) נבחרת כדי לייצג את כולם. בשלב זה נפוצות בעיות של חוסר אמון בין דיירים או פערי ידע (חלקם חוששים – “מה יצא לי מזה? איפה אגור בינתיים?”). דוגמה: בפרויקט בקריית ביאליק, רק לאחר מספר אספות דיירים ותמיכת העירייה השתכנעו 78 בעלי דירות לצאת לדרך. חשוב בשלב זה לקבל מידע – להזמין את מנהלת ההתחדשות העירונית בעיר (אם קיימת) להרצאה, לשמוע מדיירים שעשו פרויקט במקום אחר. זה גם הזמן לבחור עורך דין מייצג (כנ”ל כפי שתואר במדריך) שילווה אתכם. טיפ: אל תתנו ליזם חיצוני לכפות את עצמו מלכתחילה – קודם התאחדו פנימית.

שלב 2: בחירת היזם וחתימת הסכם – שלב שכבר פירטנו לעיל. לאחר סבב הצעות ותנאים, הדיירים חותמים עם יזם על חוזה מחייב. זה למעשה השלב שבו הפרויקט נולד מבחינה משפטית. מרגע שיש הסכם חתום עם רוב החוקי הנדרש של דיירים, ניתן להכריז על המתחם כ”מתחם פינוי-בינוי” (באישור הממשלה או הוועדה הבין-משרדית) ובכך גם להקנות הטבות מס. בעיה נפוצה: סרבנות – ייתכן ולא כל הדיירים ישתכנעו לחתום. אם אחרי מאמצי שכנוע נותר גרעין קשה של מתנגדים ללא סיבה טובה, יש לשקול הליך משפטי (כאמור, תביעת דייר סרבן). דוגמה: בפרויקט בחיפה, נאלצו 17 דיירים להגיע לבית המשפט נגד הדיירת ה-18. למרבה המזל, אחרי פסיקת העליון לטובתם, היא השתכנעה וזה אפשר להתקדם. נקודה חשובה: במעמד החתימות, מקובל שהיזם נותן לכל דייר ערבות חוק מכר על דירתו החדשה (או לפחות רושם הערת אזהרה לטובתו על הקרקע). ודאו שזה נעשה כדי להבטיח את זכויותיכם מעכשיו.

שלב 3: תכנון מוקדם והגשת תב”ע/היתרי בנייה – כעת היזם, באמצעות צוות אדריכלים ומהנדסים, מתחיל לתכנן את הבניינים החדשים. בפינוי-בינוי, כמעט תמיד נדרש שינוי תב”ע (תוכנית בניין עיר) כי מוסיפים יחידות דיור ומגדילים זכויות. היזם מכין תכנית בניין עיר מפורטת למתחם, בתיאום עם העירייה. התהליך כולל מדידות, תכנון דירות, עיצוב הבניינים, תכנון תשתיות (כבישים, גנים). התכנית מוגשת לוועדה המקומית ומשם למחוזית לאישור. בעיות נפוצות: בירוקרטיה ועיכובים בוועדות – זהו אולי צוואר הבקבוק העיקרי. לדוגמה, במדינת ישראל הליכי התכנון יכולים לקחת 2-4 שנים ואף יותר, במיוחד אם יש התנגדויות של תושבים סמוכים. בכתבה שכותרתה “עינוי בינוי” תואר שתמהיל של הליכים בירוקרטיים אין-סופיים וחסמים מנהלתיים גורם לכך שהמסע ארוך ומתיש. ואכן, עיכוב באישור התב”ע הוא גורם מתסכל – הדיירים עלולים לחוש שההתקדמות עומדת במקום זמן רב. דוגמה חיובית: בחלק מהערים, כמו רמת גן, הוקמו ועדות מיוחדות להאצת התחדשות עירונית, והליכי אישור התקצרו לכשנה וחצי בלבד לפרויקט קטן. בסיום שלב זה: יש תב”ע מאושרת (או לפחות החלטת ועדה לאשר, כפוף לתנאים).

שלב 4: קבלת היתר בנייה ו-financing – לאחר שיש תב”ע (או אם לא צריך, ישר מהסכם), היזם מגיש בקשה לקבלת היתר בנייה ספציפי. זה שלב טכני יותר, בו מפורטות תכניות הקונסטרוקציה, החשמל, אינסטלציה וכו’ בהתאם לדרישות הרשות וכב”א (כיבוי אש) וכד’. במקביל, היזם סוגר את מימון הפרויקט: חותם עם בנק מלווה, המעביר לחשבון סגור את הכספים הדרושים לבנייה ומנפיק את הערבויות הבנקאיות לדיירים (ערבות חוק מכר, ערבות שכר דירה וכו’). שלב זה קריטי כי כאן “נבדקת” איתנות היזם – הבנק המלווה עושה בדיקת כדאיות ובטוחות. בעיה נפוצה: אם שוק הנדל”ן השתנה לרעה מאז תחילת התהליך (נניח, עליית ריבית חדה או ירידת מחירי דירות), יתכן שהבנק ידרוש מהיזם הון עצמי גדול יותר או יתנה תנאים מחמירים. במקרים קיצוניים, פרויקטים נעצרו פה כי המימון קרס – למשל, אם חברת יזמות נקלעה לקשיים בפרויקטים אחרים והבנק סירב ללוות אותה. דוגמה לכישלון: פרויקט בקריית ביאליק שבו היזם (חברה בשם “מגדלור”) נכנס לפירוק לפני הבנייה, והדיירים נותרו תלויים באוויר. הם הגישו תביעות וביקשו “הרמת מסך” לחייב אישית את בעל החברה על ההונאה הנטענת . במקרה הזה, בית המשפט המחוזי דן באחריות הבעלים אישית לכישלון, אך לרוב הפתרון הוא למצוא יזם מחליף שימשיך. כדי להימנע מתרחיש כזה – חשוב לוודא עוד קודם (בשלב בחירת היזם) שהחברה יציבה ומנוסה, ולקבוע בהסכם שאם יזם נופל – הזכויות חוזרות לדיירים ללא עיקולים, כדי שתוכלו להתקשר עם יזם חלופי. בהנחה שהכל תקין, בסוף שלב זה: יש היתר בנייה סופי וחשבון ליווי בנקאי מאושר.

שלב 5: פינוי הדיירים ותחילת ביצוע – עכשיו מתחיל שלב הביצוע בפועל. בפינוי-בינוי, תחילה על כל הדיירים לעזוב את דירותיהם הישנות. הם מקבלים מהיזם מפתח לדירתם הזמנית (אם סוכם על דיור חלופי) או צ’ק לשכר דירה חודשי מוסכם. אתר הבנייה נסגר וגודר, ותוך זמן קצר מתחילים בעבודות ההריסה. רגע הפינוי מלווה ברגשות מעורבים – שמחה על ההתחלה אך גם חששות. בעיה נפוצה: לפעמים דייר מסרב להתפנות ברגע האחרון, מנסה “לסחוט” הטבה נוספת ממש לפני ההריסה (כי מרגיש שבלי זה לא יתקדמו). בפסיקה נקבע שבמצב כזה, אם כבר הייתה חתימה על חוזה, ניתן לפנותו בכוח ואף לראות בכך הפרת חוזה מצדו. כך קרה במקרה של דייר במתחם שביקש פתאום הטבות מאקסטרה מחברת אזורים – ביהמ”ש הורה לפנותו כי החברה כבר הייתה בעיצומו של הפרויקט. לאחר פינוי מוצלח, הכלים ההנדסיים עולים לשטח והבניינים הישנים נהרסים (אירוע מרגש כשלעצמו לדיירים רבים, שרואים את ביתם הישן נעלם). בתמ”א 38/2 (הריסה ובנייה בבניין בודד), התהליך דומה אבל קטן יותר – בכל מקרה, הדיירים יוצאים לדיור זמני עד סוף הבנייה.

שלב 6: בנייה ובקרת איכות – הקבלן (לעיתים היזם עצמו אם יש זרוע ביצוע, או קבלן מפתח שנשכר) בונה את הבניין/ים החדשים לפי התכניות. שלב זה אורך בדרך כלל 24-36 חודשים לבניין רב-קומות, ויותר אם מדובר במספר מגדלים. העבודה כוללת חפירת יסודות, שלד, מערכות וגמר. בעיות נפוצות: עיכובים בבנייה עקב גורמים שונים – מחסור בפועלים, מזג אוויר, תקלות הנדסיות, ואף מקרי כוח עליון. למשל, בתקופת הקורונה רבים מהפרויקטים התעכבו בכחצי שנה בשל סגרי עובדים וספקים. חשוב שהיזם יעדכן את הדיירים באופן שוטף בהתקדמות (חברות טובות שולחות עדכונים רבעוניים עם תמונות). בעיה אחרת היא חריגה מתקציב – אם התכנון היה לקוי, היזם עלול לנסות לחסוך באמצע, מה שעשוי לפגום באיכות. תפקיד מפקח הדיירים קריטי כאן: הוא מבקר באתר בתדירות (נניח אחת לשבוע/שבועיים), כותב דו”חות, ומיידע את נציגות הדיירים אם משהו חורג מהמפרט. אם מתגלות חריגות, עו”ד הדיירים מתריע רשמית לחברה לתקן – במקרי קיצון אפשר אפילו לעצור כספים מהלווי הבנקאי עד תיקון. לרוב, חברות רציניות לא יסתכנו בכך וישתפו פעולה. דוגמה להצלחה: בפרויקט גדול בבאר שבע, דיירים שכרו מפקח שהעיר על ליקויי איטום כבר בשלד – היזם תיקנם מייד, מה שמנע רטיבות עתידית וחסך סכסוך לאחר אכלוס. שיתוף פעולה טוב בין הדיירים ליזם במהלך הבנייה יוצר שקיפות ומצמצם חשדות.

שלב 7: שינויי דיירים והתאמות – בתקופת הבנייה, מגיע הרגע שבו כל בעל דירה “חדשה” מוזמן לבחור גמרים ושינויים בתוך דירתו. בדרך כלל היזם יאפשר לכם, כחלק מהמפרט, לבחור למשל צבע אריחים, סוג כלים סניטריים מתוך מבחר, ולעיתים לשנות קלות את תכנון הפנים (כגון איחוד שני חדרים לאחד גדול, להזיז נקודת חשמל). שימו לב: שינויים מיוחדים מעבר לסטנדרט יכולים לעלות כסף מצדכם. בעיה: דיירים עלולים להתפרע בדרישות – יש לזכור שזה פרויקט קבוצתי, ולא ניתן למשל להזיז קיר שתשפיע על כל הקומה. החברות מגבילות את השינויים כדי לא לפגוע בלו”ז. רצוי שכל התקשורת בנושא תהיה מתועדת (לשמור עותק של הבחירות וההתחייבויות). טיפ: בקשו לערוך ביקור באתר בדירה שלכם בשלב לפני סגירת קירות – לראות בעין את החלל. חלק מהחברות מאפשרות זאת עם ציוד מיגון, וזה גם זמן טוב לוודא ששקעי החשמל ושינויי הדיירים שסיכמתם אכן מבוצעים.

שלב 8: מסירת הדירות החדשות וחזרת הדיירים – סוף טוב, הכל טוב. לאחר השלמת הבנייה, קבלת טופס 4 (אישור אכלוס מהרשות המקומית) מתקרבת. היזם מזמן את הדיירים לסיור מקדים בכל דירה (“פרוטוקול ראשוני”), שבו רושמים רשימת ליקויים או תיקונים אחרונים. ביום המסירה הרשמי, כל דייר מקבל את המפתחות לדירתו החדשה, יחד עם תיק תכניות, תעודות אחריות למעלית, למזגן וכו’, ושוב עוברים על מצב הדירה ורושמים “רשימת בדק” סופית. מבחינת דיירים: זהו רגע מרגש – הכניסה הביתה. אבל שימו לב לא לוותר על בדיקה מדוקדקת. מומלץ להזמין מהנדס בדק מקצועי מטעמכם שיבחן את הדירה (לעיתים מפקח הדיירים עושה זאת). ליקויים קוסמטיים יתוקנו לרוב תוך שבועות, אך אם יש ליקויים מהותיים – חשוב לעלות אותם על הכתב ולקבוע להם טיפול. לפי חוק, יש לקבל מהיזם ערבות בדק לשנה ראשונה (או להשאיר חלק מהכסף בחשבון הליווי שלא משולם עד תיקון). מבחינת יזם/קבלן: זה שלב קריטי לתדמית. מסירה מוצלחת בלי תלונות משמעה מוניטין טוב וזרז לכך שדיירים יקלטו את הפרויקט החדש בשביעות רצון. דוגמה לכשל: במספר מיזמי תמ”א 38 בגוש דן התקשורת סיקרה דיירים שקיבלו דירות עם רטיבות ונזקים, ונאלצו לתבוע את היזם על תיקונים – דבר שהעיב על ההישג. לעומת זאת, במיזמים מוצלחים דיירים ערכו אפילו חנוכת בית משותפת חגיגית.

שלב 9: תקופת הבדק והתארגנות לבניין החדש – בשנה-שנתיים שלאחר האכלוס, היזם עדיין אחראי לליקויים שמתגלים (תקופת בדק ואחריות כפי שקבוע בחוק המכר – למשל 7 שנים לשלד, שנה אחת לצבע, 3 שנים לאיטום וכו’). הדיירים צריכים להתארגן כוועד בית חדש, לעיתים עם חברת ניהול בשנים הראשונות (במיוחד אם זה מגדל גדול עם מתקנים). זהו שלב הסתגלות – מעבר מבניין ישן ופשוט לבניין חדש עם מערכות מורכבות (חניון תת-קרקעי, מעליות מהירות, גנרטור חירום). בעיה נפוצה: בלבול ותחושת חוסר אונים של דיירים מבוגרים לנוכח הטכנולוגיה החדשה – כאן תפקיד היזם לספק הדרכה. אכן, חברות רבות עורכות כנס דיירים בו מגיע נציג חברת המעליות להסביר, מראה כיצד מערכת אינטרקום עובדת, וכד’. לכל תקלה שצצה – פונים למוקד השירות של היזם. רצוי שבעלי הדירות ישמרו על יחסים טובים עם היזם בתקופה זו ולא יפנו מיד לתביעות – רוב הליקויים מטופלים אם פועלים מול החברה בנועם אך בתקיפות עניינית. עבור היזם: עם סיום תקופת הבדק, הוא משוחרר סופית מהפרויקט (למעט אחריות ארוכת טווח על יציבות המבנה). לא לשכוח שגם אחרי סיום הפרויקט, לחברה חשוב שיווקית שתקבלו אותה בהמשך בברכה אם תתבקשו להמליץ לשכונה סמוכה, למשל. לכן שימור שביעות רצון הוא אינטרס של היזם.

שלב 10: רישום זכויות וסגירת הפרויקט – שלב פורמלי אחרון הוא רישום הבית החדש כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ורישום הדירות החדשות על שם בעליהן. היזם דואג לכך באמצעות עורך דינו, תהליך שיכול לקחת עוד כשנה-שנתיים אחרי המסירה, במיוחד אם יש עיכובים ברשויות (כמו הוצאת אישור מסים, מדידות סופיות). מבחינת דיירים: קבלת נסח טאבו על דירתם החדשה מסמלת את השלמת המחזור – כעת הם שוב בעלי זכויות מלאים, אבל על נכס חדש. אם היו להם משכנתאות, הן משועבדות לדירה החדשה באופן מוסדר. מבחינת יזם: רק לאחר השלמת הרישום הוא מקבל מהבנק שחרור מלא של הכספים והערבויות האחרונות. זה שלב לא מוחשי מבחינת בניה אבל חשוב משפטית. לאחריו, הפרויקט נחשב סגור.

בכל השלבים הללו עלולות לצוץ בעיות נוספות (למשל, קבלן משנה שפשט רגל באמצע הבניה – דבר שהיזם צריך לפתור בהחלפתו; או התפרצות מחלה/מלחמה שעוצרת עבודה – כפי שחווינו). פרויקטים כושלים בדר”כ מתרחשים אם היזם כושל פיננסית או אם סכסוכי דיירים קשים מאוד – לכן ההיערכות הנכונה בשלבים 1-4 חיונית למנוע כשלים בהמשך. מצד שני, אלפי פרויקטים הושלמו בהצלחה בשנים האחרונות: דיירים קיבלו דירות חדשות וגדולות, שכונות שלמות שינו פניהן לטובה, ושווי הנכסים עלה. לדוגמה, השכונה הוותיקה “נווה מונוסון” ביהוד עברה מהפך עם מאות דיירים שחזרו לבניינים חדשים, והפרויקט מוגדר כהצלחה.

השוואה בינלאומית וחדשנות טכנולוגית בהתחדשות עירונית
התחדשות עירונית אינה ייחודית לישראל – מדינות רבות מתמודדות עם הצורך לחדש אזורים עירוניים ישנים. עם זאת, ישנם הבדלים משמעותיים באופן הביצוע והיקף המעורבות של חברות פרטיות וממשלות, וכן בשימוש בטכנולוגיות חדשניות:

מודלים בינלאומיים לעומת ישראל: בישראל, המודל הוא ברובו מונע-שוק – יזמים פרטיים מקדמים פרויקטים מתוך רווח, והמדינה מעודדת באמצעות תמריצים (זכויות בנייה, פטורים) וחוקים (כמו כפיית סרבנים). לעומת זאת, במדינות רבות ההתחדשות העירונית מובלת ישירות על ידי גופי ממשל:

• ארה”ב: בשנות ה-50-70 הייתה מדיניות “Urban Renewal” פדרלית, בה ערים קיבלו מימון פדרלי לפנות שכונות עוני ולבנות מחדש (לעיתים בביצוע יזמים אך ביוזמה ציבורית). כיום, פרויקטים גדולים (כגון שיקום דרום מנהטן או שכונות בדטרויט) מערבים רשויות מקומיות שמגייסות מימון ציבורי-פרטי. פעמים רבות הרשויות מפעילות כלי הפקעה (Eminent Domain) לרכוש נכסים בכפייה, ואז מוכרות ליזמים – בישראל זה כמעט לא קיים בהתחדשות עירונית, פה מסתמכים על הסכמת דיירים. היתרון בארה”ב: מהלך יכול לקרות מהר אם הוחלט, החיסרון – לא תמיד מביא תועלת למפונים (ביקורת היסטורית על עקירת קהילות).
• אירופה: דגש גדול על תכנון כוללני וקהילה. למשל בבריטניה, “התחדשות עירונית” מכונה Urban Regeneration ופעמים רבות נעשית בשכונות דיור ציבורי – הרשויות הורסות בלוקים ישנים ובונות בשותפות עם יזם דיור חדש, כאשר הדיירים לרוב מפוצים בדיור ציבורי חדש. הדגש הוא על שיפור סביבתי ולא רק תוספת יחידות. בגרמניה, יש דגש על שימור – במקום הריסה בונים תוספות מודרניות על מבנים היסטוריים. מדינות סקנדינביה משקיעות בשיתוף הציבור בתכנון – התושבים מעורבים בעיצוב הפרויקטים (בישראל זה מתחיל לקרות דרך מינהלות הדיירים).
• מזרח אסיה: ביפן ובקוריאה קיימים מודלים דומים לישראל עם טוויסט – ביפן חוק מאפשר אם 80% מבעלי הדירות מסכימים, ניתן לפרק בניין דירות ולבנות חדש, והמתנגדים מחויבים למכור חלקם לרוב. זה דומה לחוק הישראלי, אך ביפן הרבה פעמים בעלי הדירות עצמם מתאגדים כשימושי קרקע משותפים (Association) ומעסיקים חברה שתבנה להם – כלומר הדיירים הינם במידה מסוימת היזמים. בהונג קונג, יש “רשות להתחדשות עירונית” ממשלתית שרוכשת בניינים ישנים (משאיר לבעלים אופציה ליחידה חדשה) ומקיימת מכרז ליזמים – קצת כמו שילוב של המודל הישראלי עם הפקעה.
• גודל החברות: חברות נדל”ן בינלאומיות גדולות – למשל חברת Lendlease (אוסטרלית) מבצעת פרויקטי ענק בלונדון (שיקום אזור אולימפי עם אלפי דירות) – בהשוואה לכך, הפרויקטים בישראל קטנים יותר (מאות עד אלפים בודדים של יח”ד), וגם החברות בהתאם קטנות יותר גלובלית. עם זאת, חברות ישראליות מתחילות לייצא מומחיות: למשל, חברת ענב מקבוצת ינוב בוחנת פרויקטים במזרח אירופה, ותדהר בונה שכונות בניו יורק.

חדשנות טכנולוגית בהשוואה עולמית: תחום ההתחדשות אינו רק נדל”ן אלא גם מתפתח לצד טכנולוגיות הבנייה והמידע.

• בנייה ירוקה וחכמה: בעולם שמים דגש על קיימות – פרויקטים משלבים פאנלים סולאריים, מערכות מיחזור מים אפורים, גגות ירוקים וכד’. גם בישראל זה חודר – מגדלי פינוי-בינוי חדשים לעיתים קרובות נבנים בתקן בנייה ירוקה (לדוגמה, חברה כמו אפריקה מתגאה בכך בפרויקטים בירושלים).
• Prefabrication (רכיבים טרומיים): בסין ואוסטרליה נפוץ שבמתחמי ענק מייצרים חלקים שלמים במפעל ומרכיבים באתר, מה שמקצר זמנים. בישראל עדיין רוב הבנייה “רטובה” מסורתית, אך חברות כמו אשטרום ואחרות מכניסות יותר טרומי. במגדלי תמ”א 38 ברעננה, למשל, אשדר השתמשה בקירות בטון מתועשים לצורך קיצור חצי שנה בבניה.
• PropTech (טכנולוגיות נדל”ן): בעולם וגם בארץ פותחו אפליקציות ותוכנות לניהול תהליך התחדשות. למשל, יש פלטפורמות למעקב דיירים אחר מצב פרויקט, או כלי מציאות מדומה שמאפשרים לדייר “לסייר” בדירתו העתידית ולבחור גוונים. בישראל, כפי שצוין, אאורה ואחרות כבר מעניקות פורטל דיירים – שקוף ומתקדם. חברת Buildots הישראלית פיתחה מערכת AI למעקב אחרי אתר בנייה בעזרת מצלמות 360 – דבר שחברות בארץ מתחילות לאמץ, וכך אתר פינוי-בינוי מנוהל בדייקנות כמו פרויקט הייטק.
• דיגיטציה של תהליך הרישוי: בישראל הונהגה בשנים האחרונות מערכת “רישוי זמין” מקוונת להגשת תוכניות, במקום הררי הנייר בעבר. גם אם היא לא מושלמת, זו קפיצה טכנולוגית. במדינות מתקדמות זה היה קיים שנים.
• התמקדות בדייר: גם בתחום החברתי יש חדשנות – בעולם מקובל למנות “מנהלי התחדשות קהילתיים” המטפלים בדיירים המבוגרים, דואגים לפעילויות בזמן המעבר וכו’. בארץ נכנס עכשיו הרעיון של ליווי חברתי: יועצים סוציאליים ששוכרות המינהלות או היזמים כדי לסייע לקהילה בהתארגנות ובמעבר. זה פן חדשני בגישה, לא טכנולוגיה אלא תובנה ניהולית של פרויקטי התחדשות כפרויקטים חברתיים באותה מידה שהם פיזיים.

השפעת החדשנות על דיירים, משקיעים וקבלנים:

• עבור דיירים – טכנולוגיה יכולה להפוך את החוויה לידידותית ושקופה יותר. לדוגמה, עדכונים שוטפים בסמס/אפליקציה מפחיתים חרדות (“ראו, יצקו היום קומה 5, איזו התקדמות!”). אפשרות לראות הדמיות תלת-ממד עוזרת להבין מה תקבל בסוף. חדשנות בבנייה אומרת גם איכות בנייה טובה יותר – פחות ליקויים, מבנים חסכוניים באנרגיה (חשבונות חשמל ומים נמוכים – זה רווח ישיר לדייר).
• עבור משקיעים/יזמים – שימוש בטכנולוגיה מצמצם סיכונים ועלויות. אם AI מתריע על סטייה בלו”ז, המנהל מטפל מיד ומונע איבוד חודש יקר. מערכות BIM שמזהות התנגשות בין צנרת לעמוד בבניין – חוסכות תיקונים יקרים. מעבר לכך, חדשנות עסקית כמו מודל “פינוי-זיכוי” של אזורים מאפשר ליזמים להגיע לעוד קהלים (מי שלא רוצה לגור בפרויקט עצמו). בישראל, חברות שמצליחות לחדש נהנות מיתרון תחרותי – למשל, חברה שמיישמת בינוי-פינוי (לבנות חלק ולהשכיר בו דירות ביניים לדיירים במקום לפזרם ברחבי העיר) עשויה לזכות ביותר פרויקטים כי זו הצעה אטרקטיבית לדיירים.
• עבור קבלנים – הקדמה מביאה ציוד בנייה חדש (מנופים חכמים, כלים חשמליים שקטים וכו’) שמשפרים בטיחות ויעילות. בישראל קבלני ביצוע מתמודדים עם אתגרים כמו בנייה בצפיפות עירונית (דיוק חשוב כדי לא לפגוע בבניין שכן). שימוש בחיישנים וברובוטים (כן, יש רובוטים לטייח קירות, למשל) נכנס אט-אט. מי שלא ישכיל לאמץ – יישאר מאחור.

לסיכום ההשוואה הבינלאומית: ניתן לומר שישראל הגיעה להישגים יפים בהתחדשות עירונית למרות מורכבות חברתית ומשפטית. מודל השוק המעורב ברגולציה הביא להתחדשות אלפי יחידות דיור, עם הגנה יחסית טובה על זכויות פרט. מדינות אחרות אולי מפנות יותר מהר אך גורמות לזעזוע חברתי (כמו שהיה בארה”ב), או שהן מתקשות לשכנע פרטיים לשתף פעולה (באירופה, לעיתים תהליכים אורכים עשורים כי לא כופים). ישראל מצאה איזון סביר בין שיטת גזר (תמריצים) ומקל (כפיית סרבן), ומהווה מקרה בוחן מעניין ללמידה. בזירת החדשנות, ישראל כרגיל בולטת בטכנולוגיות בנייה וניהול – ויש ציפייה שפרויקטי התחדשות עתידיים יהיו מהירים יותר, ירוקים יותר ומשתלבים בעיר החכמה (לדוגמה, חיבור מערכות הבניין למערכת ניהול עירונית). לבסוף, השוואה בין החברות המובילות בארץ לחברות בחו”ל מראה שה”חברות שלנו קטנות אבל זריזות” – הן מתמקדות בפרויקטים niche ותואמות לצרכים המקומיים, בעוד שבעולם יש ענקים שפועלים בקנה מידה של ערים שלמות. יתכן ובעתיד נראה שיתופי פעולה: חברות בינלאומיות שישקיעו בפרויקטי פינוי-בינוי כאן, או חברות ישראליות שיעניקו שירותי ניהול פרויקטים בחו”ל. תחום ההתחדשות העירונית ממשיך להתפתח יחד עם השווקים הגלובליים, והדיירים, המשקיעים והקבלנים הישראלים נעשים בהדרגה חלק מקהילייה בינלאומית של למידה ושיפור בתחום מרתק זה.