מקרקעין | נדל"ן

חכירה היא בעלות על זכות זמנית להחזיק בקרקע או בנכס שבו לחוכר או לשוכר יש זכויות בנכס מקרקעין בדרך כלשהי של משכיר או בעל בית. למרות ששוכר אכן מחזיק בזכויות בנכס מקרקעין, חכירה נחשבת בדרך כלל כרכוש אישי.

עורך דין מומלץ

חכירה היא צורה של החזקה בקרקע או בנכס שבו צד אחד קונה את הזכות לתפוס קרקע או בניין לזמן נתון. מכיוון שחכירה היא נחלה חוקית, ניתן לקנות ולמכור את החכירה בשוק הפתוח. חכירה נבדלת אפוא משכירות או עמלה פשוטה שבה הבעלות על נכס נרכשת על הסף ולאחר מכן מוחזקת למשך זמן בלתי מוגדר, וכן שונה משכירות שבה נכס מושכר (מושכר) מעת לעת כגון שבועי או חודשי..

הטרמינולוגיה וסוגי החכירה משתנים ממדינה למדינה. לפעמים, אבל לא תמיד, שכירות למגורים במסגרת הסכם חכירה ידועה בשפה הרווחת בשם שכירות. בעל השכירות יכול להישאר במשלח יד לתקופה קצובה, הנמדדת בחודשים או שנים. תנאי ההסכם כלולים בחוזה שכירות, שיש בו אלמנטים של דיני חוזים וקניין שלובים זה בזה.

היסטוריה
ניתן למצוא חוקים המסדירים יחסי בעל בית-דייר עד לקוד של חמורבי. עם זאת, החוק המקובל של יחסי בעל בית-דייר התפתח באנגליה במהלך ימי הביניים. חוק זה עדיין שומר על מונחים ועקרונות ארכאיים רבים הנוגעים לסדר חברתי פיאודלי ולכלכלה אגררית, שבה אדמה הייתה הנכס הכלכלי העיקרי והבעלות על קרקע הייתה המקור העיקרי לדרגה ולמעמד. ראה גם שר האחוזה.

השכירות הייתה חיונית להיררכיה הפיאודלית לאחר שהחוק האנגלי אסר על תת-פיאודציה (יצירת אחוזות פיאודליות חדשות על ידי בעלי קרקע פיאודליים קיימים) בסוף המאה ה-13; אדון היה בעל קרקע, והחוכרים הפכו לווסלים. אחוזות חכירה עדיין יכולות להיות אדמות כתר כיום.
לדוגמה, בטריטוריית הבירה האוסטרלית, כל ה”בעלות” על הקרקעות הפרטיות הן חכירות של אדמות כתר.

פרקטיקה עכשווית
אוסטרליה
קרקע חכירה
קרקע חכירה היא החזקה בקרקע המושכרת לאדם או לחברה על ידי המדינה הרלוונטית (כתר); עם זאת, כל זכויות המינרלים שמורות לכתר.
ישנם סוגים שונים של חוזה חכירה ממדינה למדינה.
חוזי חכירה פסטורליים מכסים כ-44% מהיבשת אוסטרליה, בעיקר באזורים צחיחים וצחיחים למחצה ובסוואנות הטרופיות.

ישנם שלושה סוגים של קביעות חכירה באוסטרליה:

שכירות לתקופה – בדרך כלל 1-50 שנים, למטרה מוגדרת.

חכירה לצמיתות, או חכירה לצמיתות – ניתן להשתמש רק למטרה מוגדרת.

חכירה בחזקה – לאחר מתן אישור, המרת חכירה לחזקה, והשוכר משלם את מחיר הרכישה בתשלומים. זוהי כהונת ביניים; בעלות חזקה אינה מונפקת עד ששולמו כל עלויות הרכישה.

כל הקרקעות בטריטוריית הבירה האוסטרלית (ACT) היא חכירה, שהונפקה עם חוזי חכירה ל-99 שנים. דמי השכירות על החכירה בוטלו על ידי ממשלת גורטון ב-1970, כאשר שיטת החכירה כעת “כמעט זהה בפעולה” לתקופת החכירה האופיינית לנכסי מגורים בתחומי שיפוט אחרים באוסטרליה.

שכירות למגורים
שכירות למגורים שונות ממדינה למדינה, נשלטת על ידי חקיקה מקומית.

בריטניה
אחוזות חכירה מודרניות באנגליה ובוויילס לסקוטלנד יש חוקים שונים, ובחוק הסקוטי אסור בחוק מאז 1974 ליצור חוזה חכירה של דירה הנמשכת יותר מ-20 שנה או להעניק כל חוזה חכירה אחר של למעלה מ-175 שנים אחת מארבע צורות – השכירות לתקופה קצובה או שכירות לשנים, השכירות התקופתית, השכירות כרצונה והשכירות בסבל. טפסים שכבר אינם בשימוש כוללים סקאג ‘ ופריצה.

כאשר בעל קרקע מאפשר לאדם אחד או יותר, הנקראים “חוכרים”, להשתמש בקרקע בדרך כלשהי לתקופה קצובה כלשהי, הקרקע הופכת למושכר, ויחסי בעל הקרקע תושב (או עובד) נקרא “שכירות”. שוכר משלם דמי שכירות (סוג של תמורה לבעל הקרקע. המושכר יכול לכלול מבנים ושיפורים אחרים בקרקע. השוכר יכול לעשות אחד או יותר: לעבד את המושכר, לגור בו או לעסוק בו במסחר. בדרך כלל, אחוזות חכירה מוחזקות על ידי שוכרים לפרק זמן מסוים.

באנגליה בשנים האחרונות, כמה בתים ודירות חדשים נמכרו על ידי בוני בתים גדולים עם חכירה שבה דמי השכירות לתשלום מוכפלים כל 10 עד 25 שנים, וכתוצאה מכך מחיר גבוה מאוד לרכישת החכירה. זה גרם לחלק מהבתים שנבנו לאחרונה להיות מסובכים למכירה. בשנת 2017, ממשלת בריטניה פתחה בהתייעצות בנושא רפורמות משפטיות כדי להפסיק תוכניות נצלניות כאלה.

ארצות הברית
בארה”ב, שיתופי מזון מספקים לדיירים מקום לגדל את התוצרת שלהם. גם שכירות כפרית היא נוהג נפוץ. במסגרת שכירות כפרית, אדם קונה כמות גדולה של קרקע, והקהילה הכפרית משתמשת בה בחקלאות כמקור הכנסה.

נראה שהמונח עיזבון לשנים הוא מונח אמריקאי. הכוונה היא לעיזבון מושכר לכל פרק זמן מסוים (המילה “שנים” מטעה, שכן משך השכירות יכול להיות יום, שבוע, חודש וכו’).
עיזבון לשנים אינו מתחדש אוטומטית.

טרמינולוגיה
שכירות לתקופה קצובה או שכירות לשנים
“שכירות לתקופה קצובה” או שכירות לשנים נמשכת לפרק זמן קצוב כלשהו. למרות השם, שכירות כזו יכולה להימשך כל פרק זמן – אפילו שכירות לשבוע תיקרא שכירות לשנים.
לפי החוק המקובל, משך הזמן לא היה צריך להיות בטוח, אלא יכול להיות מותנה בהתרחשות של אירוע כלשהו (למשל “עד ​​שהיבול יהיה מוכן לקציר”, “עד שהמלחמה תסתיים”).
בתחומי שיפוט רבים האפשרות הזו בוטלה חלקית או בוטלה.

סיום או תפוגה
השכירות תסתיים אוטומטית עם תום התקופה הקצובה או, במקרה של שכירות המסתיימת בקרות אירוע בעת התרחשות האירוע. כמו כן, ניתן לשוכר לוותר על השכירות למשכיר, במפורש ובין במשתמע. תהליך זה ידוע כוויתור על חוזה השכירות. שכירות עשויה להסתיים כאשר ואם השוכר יקבל הסכם רכישה מבעל הבית שלו.
בעל הדירה יכול להציע לרכוש מחדש את הנכס מהשוכר שלו תמורת משא ומתן, כל עוד שני הצדדים מסכימים לעסקה.

בהתאם לחוקים התקפים באזור שיפוט מסוים, עשויות להיווצר נסיבות שונות מבחינה משפטית כאשר שוכר נשאר ברשותו של נכס לאחר פקיעת חוזה השכירות.

שכירות תקופתית
שכירות תקופתית, המכונה גם שכירות משנה לשנה, חודש לחודש או שבוע לשבוע, היא עיזבון הקיים לפרק זמן מסוים שנקבע לפי תקופת תשלום דמי השכירות.
חוזה שכירות בעל פה לשכירות של שנים המפר את חוק ההונאות (על ידי התחייבות לחכירה של יותר משנה – תלוי בשטח השיפוט – שנה מבלי להיות בכתב) עשוי ליצור שכירות תקופתית, כאשר המונח המתפרש תלוי בחוקים של תחום השיפוט שבו נמצאים החצרים המושכרים.
בתחומי שיפוט רבים שכירות “ברירת המחדל”, שבה הצדדים לא ציינו במפורש הסדר שונה, ושאין חזקה על שכירות לפי מנהג מקומי או עסקי, היא שכירות מחודש לחודש.

שכירות לפי רצונו
שכירות לפי רצונו או עיזבון לפי רצונו הם חכירה כך שהמשכיר או השוכר רשאים לסיים את השכירות בכל עת במתן הודעה סבירה. זה קורה בדרך כלל בהיעדר חוזה שכירות, או כאשר השכירות אינה בתמורה. על פי המשפט המקובל המודרני, שכירות לפי רצון יכולה להיווצר בנסיבות הבאות:

הצדדים מסכימים במפורש כי השכירות היא לפי רצונו ולא להשכרה.

בן משפחה רשאי לגור בבית ללא הסדר רשמי. ייתכן שתידרש תמורה סמלית.

שוכר מעוניין לאכלס את הנכס בדחיפות, אך לא היה מספיק זמן למשא ומתן ולביצוע חוזה שכירות. השכירות לפי רצונה מסתיימת במקרה זה מיד עם השלמת חוזה שכירות בכתב. השוכר חייב לפנות את הנכס אם חוזה שכירות לא יתממש.

בחוזה שכירות למגורים בתמורה, אין להרחיק שוכר אלא מסיבה, גם בהעדר חוזה שכירות בכתב. אם בעל דירה יכול לסיים את השכירות כרצונו, מוענקת לשוכר מכוח הדין גם זכות הדדית לסיים כרצונו.
אולם, חוזה חכירה הנמשך במפורש על פי רצונו של השוכר (“כל עוד רצונו של השוכר להתגורר בקרקע זו”) אינו מקנה למשכיר זכות הדדית לסיים, ולו מעילה.
במקום זאת, שפה כזו עשויה להתפרש כמעבירה לדייר עיזבון חיים או אפילו תשלום פשוט.

שכירות כרצונה מסתיימת על פי דין, אם:

השוכר מבצע פסולת כנגד הנכס;
השוכר מנסה להמחות את שכירותו;
המשכיר מעביר את זכויותיו בנכס;
המשכיר משכיר את הנכס לאדם אחר;
השוכר או בעל הבית נפטר.
שכירות בסבל
שכירות בתנאי שכירות (לפעמים נקראת שכירות החזקה נוצרת כאשר שוכר מחזיק שלא בצדק לאחר תום תקופת משך השכירות (לדוגמה, שוכר שנשאר לאחר סיום חוזה השכירות שלו). במקרה זה, המשכיר יכול להחזיק את השוכר לשכירות חדשה, ולגבות דמי שכירות עבור התקופה בה החזיק השוכר.

שכירות בסבל עשויה להתקיים כאשר שוכר נשאר ברשותו של נכס גם לאחר תום השכירות, עד שהמשכיר יפעל לפינוי השוכר. המשתכן עשוי להיות מסייג גבול בשלב זה, והחזקה מסוג זה עשויה שלא להיות נחלה אמיתית במקרקעין, גם אם הרשויות יכירו בתנאי להטיל על השוכר אחריות לשכירות. יכול להיות שבעל הבית יוכל לפנותדייר כזה בכל עת ללא הודעה מוקדמת. פעולת פינוי תביא לסיום חוזה שכירות, משום שהשוכר אינו נהנה יותר מהחזקה. סמכויות שיפוט מסוימות מטילות בחירה בלתי חוזרת לפיה בעל הבית מתייחס לחזקה כאל מסיג גבול או כשוכר בסבל. מסיג גבול אין ברשותו; אך שוכר בסבל ממשיך ליהנות מהחזקה בנכס המקרקעין.

יכול להיות שבעל הבית יוכל גם להטיל חוזה שכירות חדש על השוכר. עבור שכירות למגורים, שכירות חדשה כזו נמשכת חודש לחודש. עבור שכירות מסחרית של יותר משנה, השכירות החדשה היא משנה לשנה; אחרת, השכירות נמשכת לאורך זמן זהה לתקופת השכירות המקורית. בכל מקרה, המשכיר יכול לגבות שכר דירה גבוה יותר, אם המשכיר, לפני תום חוזה השכירות המקורי, הודיע ​​לשוכר על העלאה.

עצם השארת רכוש במקום אינו מהווה חזקה; לפיכך, לא ניתן להקים שכירות בתנאי סבל. למשל, Nathan Lane Assocs. v. Merchants Wholesale, 698 NW2d 136 (איווה 2005); Brown v. Music, Inc.
, 359 P.
2d 295 (Alaska 1961).

המשך שכירות
בתחומי שיפוט מסוימים, לשוכר יש זכות חוקית להישאר בשטח לאחר תום חוזה השכירות, אלא אם כן בעל הבית יעמוד בהליך פורמלי לנישול השוכר מהנכס. לדוגמה, באנגליה ובוויילס, לשוכר עסקי יש זכות להמשיך ולהתגורר בפטירתו לאחר תום חוזה השכירות שלו לפי הוראות סעיפים 24–28 של חוק הנדל”ן והשוכר 1954 (אלא אם הוראות אלה הופרעו רשמית בהסכם לפני השכירות הושלמה). בתום חוזה השכירות שלהם הם לא צריכים לעשות דבר מלבד להמשיך בתשלום דמי השכירות ברמה הקודמת ולקיים את כל ההתחייבויות הרלוונטיות האחרותכגון לשמור על תקינות הבניין.
לא ניתן לפנותם אלא אם כן המשכיר מגיש הודעה רשמית לסיום השכירות ומתנגד בהצלחה למתן חוזה השכירות החדש לו יש לשוכר זכות אוטומטית.
גם זה יכול להיעשות רק בנסיבות שנקבעו, למשל רצונו של בעל הדירה לאכלס את המקום בעצמו או להרוס ולפתח מחדש את הבניין.

חובות המשתתפים
חובות בעל הבית
החובה הראשונה של בעל הדירה היא להעמיד את השוכר בחזקה פיזית בקרקע בתחילת החכירה הלכת האנגלית והרוב, בניגוד לכלל האמריקאי שרק מחייב לתת לשוכר חזקה חוקית, או זכות להחזיק); השני הוא לספק את המקום במצב ראוי למגורים – ישנה אחריות משתמעת למגורים. אם בעל הבית מפר אחד מהם, השוכר יכול לסיים את חוזה השכירות ולעזוב, או להישאר במקום, תוך המשך תשלום דמי שכירות, ולתבוע את המשכיר בגין נזקים (או לעכב דמי שכירות ולהשתמש בהפרת אחריות משתמעת למגורים כהגנה כאשר בעל הבית מנסה לגבות דמי שכירות).

חוזה השכירות כולל גם אמנה משתמעת של הנאה שקטה – בעל הבית לא יפריע להנאתו השקטה של ​​השוכר. ניתן להפר זאת בשלוש דרכים.

פינוי מוחלט של השוכר באמצעות פלישה פיזית ישירה של בעל הבית.

פינוי חלקי – כאשר המשכיר מרחיק את השוכר מחלק מהמושכר (אפילו נעילת חדר בודד). השוכר יכול להישאר בנכס הנותר מבלי לשלם דמי שכירות.

פינוי חלקי על ידי מישהו שאינו בעל הדירה – כאשר זה קורה, שכר הדירה מחולק.
אם בעל הבית טוען לשכור לשוכר שטח של 1,000 מ”ר אך 400 מ”ר מהשטח שייך לאדם אחר, השוכר צריך לשלם רק 60% מדמי השכירות.

אחריותו בנזיקין של בעל הבית
לפי החוק המקובל, למשכיר לא היו חובות כלפי השוכר להגן על השוכר או על בעלי הרישיונות והמוזמנים של השוכר, למעט במצבים הבאים:

אי גילוי פגמים סמויים שהמשכיר יודע או שיש לו סיבה לדעת עליהם. שימו לב שאין לבעל הבית חובה לתקן, לגלות.

בשכירות קצרת טווח (3 חודשים או פחות) של דירה מרוהטת, דיירים מתייחסים למוזמנים, ובעל הדירה אחראי לליקויים גם אם המשכיר לא יודע ולא צריך לדעת עליהם.

אזורים משותפים בשליטת בעל הבית (למשל מסדרונות בבניין דירות, אם בעל הבית לא נקט בזהירות סבירה בתחזוקתם.

פגיעה כתוצאה מתיקונים רשלניים של בעל הבית – גם אם בעל הבית נקט בכל זהירות הראויה.
שימוש ציבורי, אם קיימים שלושת הגורמים הבאים:
בעל הבית יודע או צריך לדעת שהשוכר עושה שימוש ציבורי בקרקע (למשל הקרקע מושכרת לשימוש כמסעדה או חנות);
בעל הבית יודע או צריך לדעת שיש פגם; ו
המשכיר יודע או צריך לדעת שהשוכר לא יתקן את הליקוי.
חובות השוכר
על פי החוק המקובל, על השוכר מוטלות מספר חובות כלפי המשכיר:

לשלם שכר דירה כאשר הוא מגיע,
כדי למנוע בזבוז של הנכס.

ליידע את המשכיר על כל פיתוח שעלול להשפיע על הנכס הנדון.

שוכר אחראי כלפי מוזמי צד ג’ בגין אי תיקון רשלנות של מצב מסוכן במקום – גם אם המשכיר היה אחראי חוזית.
חכירה פירוש
חכירה באנגלית
חכירה לעומת השכרה
חכירה מהוונת
חכירה דירה
חכירה לדורות מינהל מקרקעי ישראל
חכירה לא מהוונת
חוזה חכירה

השפעות הגינוי
אם קרקע המושכרת לחוכר נידונה על פי חוק הממשלה כוחו של תחום בולט, ייתכן שהדייר יוכל לזכות בהפחתה בדמי השכירות או בחלק מפרס הגינוי (המחיר ששילמה הממשלה) לבעלים, בהתאם לכמות הקרקע שנלקחה, ולשווי הנכס. נכס במושכר.

עם נטילת קרקע חלקית, רשאי השוכר לתבוע שכר דירה חלוקה עבור נכס שנלקח. לדוגמה, נניח שחוכר חוכר קרקע לחצי שנה תמורת 1,000 ¤ לחודש, וחודשיים לאחר חוזה החכירה, והממשלה מגנה 25% מהקרקע. לאחר מכן, השוכר יהיה רשאי לקחת חלק מפסק הגינוי השווה ל-25% מדמי השכירות המגיעים עבור ארבעת חודשי השכירות הנותרים — 1,000 ¤, הנגזר מ-250 ¤ לחודש למשך ארבעה חודשים.

עם זאת, נטילה מלאה מבטלת את חוזה השכירות ופוטרת את כל דמי השכירות מאותה נקודה. השוכר לא יהיה זכאי לכל חלק מפסק הגינוי, אלא אם שווי השכירות היה גדול מדמי השכירות ששולם, ובמקרה זה יוכל השוכר לגבות את ההפרש. נניח בדוגמה לעיל ששווי השוק של הקרקע היה למעשה 1,200 ¤ לחודש, אך התעריף 1,000 ¤ לחודש מייצג הפסקה שניתן לשוכר על ידי המשכיר. מכיוון שהשוכר מאבד את היכולת להמשיך לשכור את הקרקע בתעריף זה (וכנראה חייב לעבור לקרקע יקרה יותר), השוכר יהיה זכאי להפרש בין תעריף החכירה לשווי השוק – 200 ¤ לחודש עבור סך של 800 ¤.